Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 16 MAI 2025

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02237 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHBKY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Novembre 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de FONTAINEBLEAU – RG n° 20/00185

APPELANTS

Madame [A] [S] née le 24 Juillet 1982 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Dominique SAULNIER de la SELARL SAULNIER – NARDEUX, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

Monsieur [L] [D] né le 02 Août 1983 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Dominique SAULNIER de la SELARL SAULNIER – NARDEUX, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

INTIMÉS

Monsieur [N] [F] né le 31 Décembre 1971 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Isabelle MARTINS, avocat au barreau de MELUN, toque : M17

Madame [R] [C] épouse [F] née le 22 Décembre 1978 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Isabelle MARTINS, avocat au barreau de MELUN, toque : M17

Maître [M] [Z], en sa qualité de notaire,

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 assistée de M^e Aymeric ANGLES, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. SMP exerçant sous l’enseigne Agence du Château immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°493 31 268 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Bernard DUMONT, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE , Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévu le 07 février 2025 prorogé au 21 mars 2025 puis au 16 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous signature privée du 15 septembre 2016, conclu par l’entremise de l’agence immobilière SMP exerçant sous l’enseigne Agence du Château, Mme [R] [C] épouse [F] et M. [N] [F] ont vendu, sous condition suspensive, à Mme [A] [S] et M. [L] [D] une maison d’habitation 5 sise [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant le prix de 166.400 euros, la vente ayant été réitérée par acte authentique reçu par Me [M] [Z], notaire à [Localité 5] le 17 décembre 2016.

Les deux actes comportaient un diagnostic du raccordement au réseau d’assainissement non collectif réalisé le 12 juillet 2010 faisant état « d’installations conformes à la réglementation et en bon état, nécessitant quelques aménagements mineurs mais pouvant néanmoins être entretenues selon les prescriptions en vigueur. Précisions : le diamètre des tuyaux situés entre chaque regard d’eau usées le long de la maison est trop faible. Pas de bac dégraisseur ».

Soutenant que cette installation n’était pas conforme à la réglementation et nécessitait une reprise complète selon une étude de conception et d’implantation en date du 98 mai 2018 de la société MBE Environnement et un devis de la société JMT du 15 octobre 2018 pour un montant de 14.616,80 euros, les consorts [S]-[D] ont dans un premier temps sollicité de leurs vendeurs, de l’agence immobilière et du notaire, qu’ils participent financièrement pour la réalisation des travaux, puis les ont fait assigner par actes d’huissier en date des 30 janvier 2020, 7 février 2020 et 18 février 2020 devant le tribunal judiciaire de Fontainebleau aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à leur payer diverses sommes au titre du coût du montant des travaux à réaliser pour la mise en conformité de l’assainissement et d’un préjudice moral.

Par jugement avant dire doit rendu contradictoirement le 15 septembre 2021, le tribunal, révoquant l’ordonnance de clôture, a invité les parties à présenter leurs observations sur :

— la conformité de l’installation d’assainissement au 15 septembre 2016 et au 17 décembre 2016 du fait d’un diamètre des tuyaux situés entre chaque regard d’eau usées le long de la maison trop faible et de l’absence de bac dégraisseur au regard de la législation en vigueur au 15 septembre 2016 et au 17 décembre 2016 et notamment l’arrêté du 7 septembre 2009 modifié le 7 mars 2012 ;

— le fait d’ordonner une mesure d’instruction (consultation, expertise) s’agissant de cette conformité et le cas échéant des travaux de reprise dans I’hypothèse d’une non-conformity.

Par jugement en date du 2 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a débouté les consorts [S]-[D] de leurs demandes et les a condamnés à payer à verser aux époux [F] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a ensuite rejeté les demandes de dommages et intérêts à l’encontre de l’agence immobilière et du notaire aux motifs que s’il était acquis que le diagnostic n’était plus en cours de validité, ce qui constituait une faute, les consorts [S]-[D] ne rapportaient pas la preuve qu’un diagnostic valide aurait conclu à la non-conformité au jour de l’acquisition du bien et/ou à la nécessité de reprendre l’intégralité du système d’assainissement, et échouaient en conséquence à établir leur préjudice et un lien de causalité.

Les consorts [S]-[D] ont relevé appel par déclaration du 23 janvier 2023.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs uniques conclusions du 21 avril 2023, les consorts [S]-[D] demandent à la cour de :

— INFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions.

Et, statuant à nouveau, de :

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [F], Maître [Z] et la SARL SMP Agence du Château à payer à Madame [S] et Monsieur [D] les sommes de :

—  14.616,80 ' correspondant au montant des travaux à réaliser pour la mise en conformité de l’assainissement, selon devis de la Société JMT du 15 octobre 2018, outre actualisation du devis, et 539 ' correspondant à l’étude de sol par la Société RTS,

-5.000 ' au titre de leur préjudice moral,

-6.000 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [F], Maître [Z] et la SARL SMP Agence du Château aux entiers dépens, dont le recouvrement pourra être poursuivi directement par la SELARL SAULNIER – NARDEUX – MALAGUTTI – ALFONSI, Avocats Associés, conformément aux dispositions de l’Article 699 du Code de Procédure Civile.

Subsidiairement :

ORDONNER une expertise judiciaire préalable, en désignant tel Expert qu’il appartiendra, avec mission de vérifier contradictoirement, au vu notamment de l’étude de la Société MBE Environnement du 9 mai 2018, si l’installation de la filière d’assainissement non collectif de la propriété vendue présentait, aux dates des 15 septembre 2016 et 17 décembre 2016, des non-conformités, autres que le diamètre insuffisant des tuyaux situés entre chaque regard d’eaux usées, et l’absence de bac dégraisseur, et ce au regard de la législation en vigueur à ces dates, et notamment de l’arrêté du 7 septembre 2009, modifié le 7 mars 2012, et dans l’affirmative, préciser les travaux nécessaires pour remédier à ces non-conformités.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 17 juillet 2023, les consorts [F] concluent à la confirmation du jugement, à titre principal, et à la condamnation de Me [M] [Z] à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, à titre subsidiaire.

En tout état de cause, ils demandent de condamner solidairement les consorts [S]-[D] à leur payer la somme de 3.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par ses conclusions du 25 avril 2023, Me [Z] conclut également à la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté les consorts [S]-[D] de leurs demandes à son encontre, et à titre subsidiaire, estimant avoir correctement rempli sa mission et n’avoir commis aucune faute à l’égard des consorts [S]-[D] qui ne démontrent de surcroît pas de lien de causalité entre les préjudices qu’ils allèguent et les prétendues fautes reprochées, au rejet des demandes tant des consorts [S]-[D] que des époux [F], ou encore de l’agence du Château.

Elle demande par ailleurs la condamnation des consorts [S]-[D] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon ses uniques conclusions du 18 juillet 2023, la société SMP demande de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, et dans l’hypothèse où sa responsabilité quasi délictuelle était retenue, de condamner Me [Z] à la garantir de toutes condamnations, sur le fondement des articles L 271-4 du code de la construction et de l’habitation et 1240 du code civil.

Elle demande enfin de condamner les consorts [S]-[D] à lui payer la somme de 5.000' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 octobre 2024.

MOTIVATION

I- Sur la règlementation applicable en cas de vente d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées

Aux termes de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation en sa rédaction applicable au jour de la vente portant sur un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, qui comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, divers documents, et notamment en son 8°, le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique.

L’article L.1331-11-1 dispose que «Lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l’article L. 1331-1-1 du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation. (')

Si le contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l’article L. 1331-1-1 du présent code est daté de plus de trois ans ou inexistant, sa réalisation est à la charge du vendeur.»

L’article L.1331-1-1 auquel il est renvoyé précise que « I. – Les immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées sont équipés d’une installation d’assainissement non collectif dont le propriétaire assure l’entretien régulier et qu’il fait périodiquement vidanger par une personne agréée par le représentant de l’État dans le département, afin d’en garantir le bon fonctionnement.(')

II- Le propriétaire fait procéder aux travaux prescrits par le document établi à l’issue du contrôle prévu au III de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales, dans un délai de quatre ans suivant la notification de ce document.»

Selon l’article 2224-8 du code général des collectivités territoriales relatif à la compétence des communes en matière d’assainissement des eaux usées tel qu’il résulte de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement et l’article 4 de l’arrêté du 27 avril 2012 relatif aux modalités de l’exécution de la mission de contrôle des installations d’assainissement non collectif, le document ainsi visé devant être obligatoirement joint au dossier de diagnostic technique, s’entend de celui établi à l’issue du contrôle effectué obligatoirement par la commune, ou plus précisément le service public d’assainissement non collectif (ci-après SPANC dont la création a été prévue par la loi sur loi du 3 janvier 1992, et qui exerce les missions des communes pour l’exercice de la compétence assainissement non collectif), des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l’article L. 1331-1-1 du présent code, et qui doit être daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente.

L’article L.1331-11-1 précise in fine que si le contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l’article L. 1331-1-1 est daté de plus de trois ans ou inexistant, sa réalisation est à la charge du vendeur.

Enfin, l’article 4 précité énonce « Pour les autres installations mentionnées au 2° du III de l’article L. 2224-8 du CGCT, la mission de contrôle consiste à :

— vérifier l’existence d’une installation, conformément aux dispositions de l’article L. 1331-1-1 du code de la santé publique ;

— vérifier le bon fonctionnement et l’entretien de l’installation ;

— évaluer les dangers pour la santé des personnes ou les risques avérés de pollution de l’environnement ;

— évaluer une éventuelle non-conformité de l’installation.

( ')

Les points à contrôler a minima lors d’un contrôle sont mentionnés à l’annexe I (')

(')

Les installations existantes sont considérées non conformes dans les cas suivants (gras et souligné par la cour) :

a) Installations présentant des dangers pour la santé des personnes ;

b) Installations présentant un risque avéré de pollution de l’environnement ;

c) Installations incomplètes ou significativement sous-dimensionnées ou présentant des dysfonctionnements majeurs.

Pour les cas de non-conformité prévus aux a et b de l’alinéa précédent, la commune précise les travaux nécessaires, à réaliser sous quatre ans, pour éliminer les dangers pour la santé des personnes et les risques avérés de pollution de l’environnement.

(')

Pour les cas de non-conformité prévus au c, la commune identifie les travaux nécessaires à la mise en conformité des installations.

En cas de vente immobilière, dans les cas de non-conformité prévus aux a, b et c, les travaux sont réalisés au plus tard dans un délai d’un an après la signature de l’acte de vente.

A l’issue du contrôle, la commune rédige un rapport de visite où elle consigne les observations réalisées au cours de la visite et qui comporte le prénom, le nom et la qualité de la personne habilitée pour approuver le document ainsi que sa signature.

La commune établit notamment dans ce document :

— des recommandations à l’adresse du propriétaire sur l’accessibilité, l’entretien ou la nécessité de faire des modifications ;

— la date de réalisation du contrôle ;

— la liste des points contrôlés ;

— l’évaluation des dangers pour la santé des personnes et des risques avérés de pollution de l’environnement générés par l’installation ;

— l’évaluation de la non-conformité au regard des critères précisés dans le tableau de l’annexe II ci-dessous ;

— le cas échéant, la liste des travaux, classés par ordre de priorité, à réaliser par le propriétaire de l’installation ;

— le cas échéant, les délais impartis à la réalisation des travaux ou modifications de l’installation ;

— la fréquence de contrôle qui sera appliquée à l’installation au regard du règlement de service.

Le rapport de visite constitue le document mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique.

En cas de vente, la durée de validité de trois ans de ce rapport de visite, fixée à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique, s’applique à compter de la date de réalisation du contrôle. »

II- Sur la garantie des vices cachés

II-1 Sur l’existence d’un vice caché

Le tribunal a relevé que, si eu égard au diagnostic du 12 juillet 2010 annexé à l’acte de vente, le vice préexistant à la vente tenant au sous dimensionnement du diamètre des tuyaux situés entre chaque regard d’eaux usées le long de la maison et à l’absence de bac dégraisseur, était connu des acheteurs, il en résultait également qu’ils n’étaient pas contraints à faire procéder à des travaux de mise en conformité dans l’année et d’autre part que ce défaut pouvait être corrigé pour un faible coût, de sorte qu’il a considéré que le vice pouvait être considéré comme caché des acheteurs si malgré la connaissance de celui-ci, ils pouvaient légitimement ignorer son ampleur et ses conséquences, et notamment s’il découlait d’une non-conformité à la réglementation ou nécessitait un changement complet de l’installation pour un coût conséquent. Il a toutefois estimé que les consorts [S]-[D] ne rapportaient pas la preuve qui leur incombait de la non-conformité à la réglementation en vigueur au 17 décembre 2016 et/ou de la nécessité de procéder au changement complet de l’installation, et ce malgré la réouverture des débats.

Au soutien de l’infirmation du jugement, les consorts [S]-[D] font valoir que le tribunal a fait une analyse inexacte des éléments qu’ils ont produits tenant principalement à leurs pièces n°3 à 5, comprenant notamment l’étude de conception et d’implantation d’une filière d’assainissement non collectif établie par la Société MBE Environnement, le 9 mai 2018 de laquelle il résulterait la preuve, après étude de l’installation, que celle-ci n’était pas conforme et nécessitait une mise en conformité indispensable, et qu’il lui appartenait en conséquence s’il estimait ne pas avoir les éléments techniques suffisants pour statuer, d’avoir recours à une expertise.

De plus, ils estiment avoir apporté les éclaircissements sollicités par le jugement de réouverture des débats, en ayant notamment précisé que le contrôle des installations devait depuis 2009 être effectué par la commune, ce qui n’était pas le cas en l’espèce, et suffisait en conséquence à établir la non-conformité du contrôle du réseau avec la réglementation en vigueur.

Les époux [F], au soutien de sa confirmation, font valoir essentiellement qu’ils ont porté à la connaissance des acquéreurs toutes les informations relatives à l’état du réseau d’assainissement, que ceux-ci ont eu connaissance avant la vente du sous dimensionnement de l’installation, le diagnostic réalisé en 201 ayant été annexé tant au « compromis » qu’à l’acte authentique, et ont quand même acheté alors que trois mois se sont écoulés entre ces deux actes, et reprennent à leur compte la motivation du jugement.

La société SMP soutient essentiellement que les appelants échouent toujours à rapporter la preuve de l’existence d’un vice caché, faute d’établir que les travaux qu’ils prétendent être contraints de réaliser pour remédier à la prétendue non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif sont plus importants que ceux que pouvaient entraîner les insuffisances relevées par le diagnostic dont elle ne conteste pas qu’il était périmé, et portées à leurs connaissance, la péremption du diagnostic n’ayant eu aucune incidence sur le contenu des informations devant être portées à leur connaissance. Elle ajoute qu’il n’apparaît pas d’avantage que le cabinet Waldeseine Diagnostic aurait établi un diagnostic erroné lors de son intervention en 2010, et que les appelants faillissent dans l’administration de la preuve qui leur incombe que les conclusions du contrôle qui aurait effectivement dû être fait par le SPANC auraient nécessairement été différentes de celui établi par cette société.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n 'en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avaient connus.

Aux termes de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Enfin, l’article 1644 dispose que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix telle qu’elle sera arbitrée par experts.

Les consorts [S]-[D], qui par leur demande de condamnation des vendeurs au paiement du coût des travaux de mise en conformité de l’installation d’assainissement non collectif, exercent ainsi l’action estimatoire ouverte à l’acquéreur en vertu du 3ème des textes susvisés, doivent démontrer que le vice allégué:

— est antérieur à la vente,

— n’était pas apparent pour eux à la date de la vente, étant rappelé qu’en présence d’un acquéreur profane, est considéré comme 'caché’ le vice qui ne serait pas révélé par un examen 'normal', celui que l’acheteur ne pouvait pas percevoir en appliquant, comme il a dû le faire, 'toute sa diligence à la réception de la chose', la jurisprudence exigeant uniquement la diligence que l’on peut attendre de 'tout acheteur normalement avisé', qu’il ne peut être reproché à l’acquéreur de n’avoir pas eu recours à l’avis ou aux conseils d’un expert, et que pour être apparent, le vice doit être connu dans son ampleur et dans ses conséquences,

— est d’une gravité suffisante de telle façon qu’il rend la chose impropre à l’usage auquel ils la destinaient ou en diminuent tellement l’usage qu’ils ne l’aurait pas acquise au même prix.

En l’espèce, il est constant que tant la promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive du 15 septembre 2016 que l’acte authentique réitératif du 17 décembre 2016 contiennent en annexe un document dénommé « Diagnostic du raccordement au réseau d’assainissement non collectif en conformité avec l’arrêté du 6 mai 1996 sur les modalités de contrôle art.4 » établi par la société Waldeseine Diagnostic en date du 12 juillet 2010, faisant état en conclusion « d’installations conformes à la réglementation et en bon état, nécessitant quelques aménagements mineurs mais pouvant néanmoins être entretenues selon les prescriptions en vigueur. Précisions : le diamètre des tuyaux situés entre chaque regard d’eau usées le long de la maison est trop faible. Pas de bac dégraisseur ».

Il est également précisé en page 4, au titre de la filière de traitement, que le « traitement semble sous dimensionné ».

Il convient de rappeler qu’il résulte de l’ensemble des dispositions rappelées ci-avant au I, que depuis le 1er janvier 2011, et en toute hypothèse à la date de la vente intervenue entre les consorts [S]-[D] et les époux [F] :

— le contrôle des installations d’assainissement non collectif est une compétence obligatoire des services publics de l’assainissement non collectif, et non d’un organisme privé eut-il été précédemment agrée,

— le vendeur d’un logement équipé d’une installation d’assainissement non collectif doit fournir, dans le dossier de diagnostic immobilier joint à tout acte ou promesse de vente, le rapport de visite dressé par la commune conformément à l’article 4 de l’arrêté précité, daté de moins de 3 ans, informant l’acquéreur de l’état de l’installation, et comportant le cas échéant toutes les indications relatives à l’évaluation de la non-conformité de l’installation, à la liste la liste des travaux, classés par ordre de priorité, à réaliser par le propriétaire de l’installation, aux délais impartis à la réalisation des travaux ou modifications de l’installation,

— les installations existantes sont considérées en cas d’installations incomplètes ou significativement sous-dimensionnées, (article 4 alinéa 6 c) de l’arrêté du 27 avril 2012),

— les travaux de réhabilitation, soit de mise en conformité avec la réglementation, doivent être effectués par l’acquéreur dans un délai maximal d’un an après la signature de l’acte de vente.

Il s’ensuit qu’en l’espèce, le diagnostic annexé à la vente, qui n’avait pas été établi par la commune et était daté de plus de trois ans, ne peut être considéré comme satisfaisant aux dispositions de l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, ce qui toutefois ne démontre que la non-conformité du contrôle de l’installation par rapport à la réglementation applicable et du document annexé à la vente, mais pas la non-conformité de l’installation.

Par ailleurs, les acquéreurs avaient connaissance, par les mentions figurant au diagnostic susvisé, de l’insuffisance du diamètre des tuyaux situés entre chaque regard d’eaux usées le long de la maison, de l’absence de bac dégraisseur, et du sous-dimensionnement de l’installation, de sorte que ce vice dont les intimés ne contestent pas le caractère de gravité, préexistant à la vente, peut être considéré comme apparent.

En revanche, il peut être considéré comme caché si, malgré cette connaissance, les acquéreurs ont pu légitimement ignorer son ampleur et ses conséquences.

Or, en l’espèce, le diagnostic litigieux précise que les installations sont conformes à la règlementation et en bon état nécessitant quelques aménagements mineurs mais pouvant néanmoins être entretenues selon les prescriptions en vigueur, cependant qu’il résulte au contraire de l’article 4 de l’arrêté précité d’une part que les installations existantes incomplètes ou significativement sous-dimensionnées sont considérées non conformes, et que des travaux de réhabilitation, soit de mise en conformité avec la réglementation, doivent alors être effectués par l’acquéreur dans un délai maximal d’un an après la signature de l’acte de vente.

Dès lors, il est bien établi que l’étroitesse du diamètre des tuyaux et le sous-dimensionnement de l’installation, qui s’entend d’une inadéquation entre la capacité de traitement et le flux de pollution, et constitue bien un défaut antérieur de l’installation d’assainissement, relevés par le diagnostic de 2010, constituent une non-conformité à la réglementation en vigueur au moment de la vente nécessitant un changement complet de l’installation pour un coût conséquent, et dont les consorts [S]-[D] ne pouvaient pas avoir connaissance en l’état des mentions figurant au diagnostic fourni par les vendeurs, attestant au contraire de la conformité et du bon fonctionnement de l’installation.

II- 2 Sur la clause d’exonération de la garantie des vices cachés

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, il est constant que l’acte de vente comporte une clause exonératoire de la garantie des vices cachés, laquelle ne peut en toute hypothèse pas s’appliquer en vertu de l’article L.271-4 II. Du code de la construction et de l’habitation duquel il résulte qu’en l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, du document le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Or, il a été vu que le diagnostic de raccordement au réseau d’assainissement non collectif a été établi par la société WALDESEINE DIAGNOSTIC et non par le service public d’assainissement non collectif de la commune, et est daté du 12 juillet 2010, soit plus de trois ans avant la vente, de sorte que les époux [F] ne peuvent se prévaloir de cette clause, et sont donc tenus à la garantie du vice caché.

II- 3 Sur le montant de la réduction du prix

Les époux [F] s’opposent à la demande formée par les consorts [S]-[D] en faisant valoir que la réduction de prix réclamée par les consorts [S]-[D] n’est pas justifiée, aucun élément sérieux ne permettant de s’assurer de la justesse du prix des travaux, alors même que l’étude a été réalisée dans des conditions qui restent à éclaircir, et plus de deux ans après la signature du compromis de vente qui a lié les parties.

Réponse de la cour

L’article 1644 dispose que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix telle qu’elle sera arbitrée par experts.

Il est toutefois admis que l’action estimatoire permettant de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices, l’acquéreur d’un immeuble est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices.

De plus, par application de l’article 1646, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

En l’espèce, les consorts [S]-[D] produisent, outre l’étude de conception et d’implantation d’une filière d’assainissement non collectif établie par la Société MBE Environnement le 9 mai 2018 à l’encontre de laquelle les époux [F] ne font valoir aucune critique utile quant à la réalité des travaux nécessaires, une facture de la société RTS ENVIRONNEMENT en date du 12 juillet 2018 relative à une étude de sol pour filière d’assainissement non collectif d’un montant de 539 ' dont aucun élément ne permet d’affirmer que la prestation correspondante n’a pas été réalisée, ainsi qu’un devis de la société JMT en date du 15 octobre 2018 énumérant divers travaux correspondant à ceux préconisés par l’étude précitée pour un prix de 14.616,80 euros devis, à l’encontre duquel les intimés ne font état d’aucun élément apportant une contradiction utile, étant observé au demeurant que le prix apparaît conforme à la réalité des travaux.

En conséquence, par infirmation du jugement, les époux [F] seront condamnés à payer aux consorts [S]-[D] la somme de 15.155,80 au titre du coût des travaux nécessaires pour remédier au vice caché.

III- Sur la demande au titre d’un préjudice moral

Les consorts [S]-[D] font valoir qu’il en est résulté un préjudice moral dans la mesure où cela leur a causé des tracas puisqu’ils ont dû faire faire des études et devis afin de connaitre le montant des travaux à prévoir, tout cela alors que M. [D] a de lourds problèmes de santé pour avoir subi deux opérations chirurgicales les 3 avril 2017 et 2 juillet 2018 pour une hernie discale, que Mme [S] a subi une grossesse très difficile ayant justifié un arrêt maladie ; qu’ils ont également dû subir les désagréments de l’installation ne fonctionnant pas correctement, les dysfonctionnements et les odeurs, et vont devoir subir des travaux importants de mise aux normes de l’installation, rendant temporairement le jardin partiellement inaccessible.

Les époux [F] s’opposent à cette demande en faisant valoir qu’il n’y a aucun lien de cause à effet entre l’état de la fosse septique et les problèmes de santé qu’ils ont rencontrés, et qu’ils évoquent par ailleurs des « désagréments de l’installation ne fonctionnant pas correctement, les dysfonctionnements, les odeurs » sans en rapporter le moindre commencement de preuve.

Me [Z] s’oppose à cette demande au motif que les différents désagréments de santé qu’ils ont vécus sont antérieurs à l’établissement du devis et n’ont donc nullement été causé par la découverte du vice, de sorte qu’il n’est nullement rapporté la preuve du préjudice moral.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige à le réparer.

Comme le soutiennent les consorts [S]-[D], qui ne prétendent pas que leurs problèmes de santé résultent du diagnostic « périmé », il n’est pas contestable que la nécessité de faire procéder à des travaux de mise en conformité d’un réseau d’assainissement qui leur avait été présenté comme en parfait état de fonctionnement et de conformité, est source de tracas et générateur d’un préjudice moral dont ils seront indemnisés par l’allocation d’une somme de 3.000 ' au paiement de laquelle les consorts [F] seront condamnés in solidum.

III- Sur la demande des consorts [S]-[D] de condamnation in solidum de la société SMP et de Me [Z]

Les consorts [S]-[D] font valoir que tant l’agence immobilière que le notaire engagent leur responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, dès lors qu’ils ont manqué à leur devoir de conseil, la première pour n’avoir pas vérifié l’ensemble des diagnostics dès la mise en vente du bien, ce qui lui aurait permis de s’apercevoir que le diagnostic assainissement était périmé depuis plus de 3 ans et de demander ainsi aux vendeurs d’en réaliser un nouveau, et le second pour n’avoir pas non plus vérifié la validité de ce diagnostic au jour de la signature de l’acte authentique de vente.

La société SMP s’oppose à cette demande en faisant valoir que la réduction de prix résultant de l’action en garantie des vices cachés incombe personnellement au vendeur et est considérée comme un préjudice non indemnisable pour les tiers ayant pu commettre une faute. Elle ajoute que si la responsabilité de l’agence était retenue pour les dommages accessoires, elle serait fondée à demander la garantie de Me [Z] pour toute indemnité qu’elle devrait payer aux acquéreurs.

Me [Z] s’oppose à toute de demande de condamnation au profit des acquéreurs en faisant valoir d’une part, sur la faute, que si elle aurait effectivement dû joindre un diagnostic valable, ce manquement n’est nullement à l’origine du préjudice invoqué par les demandeurs, dès lors que le diagnostic assainissement en date du 12 juillet 2010 indiquait très clairement que le diamètre des tuyaux était trop faible, et que le notaire n’a pas à vérifier les documents techniques, et d’autre part que le préjudice dont il est demandé réparation au titre des travaux qui s’analyse en une demande de restitution de partie du prix de vente, incombe aux seuls vendeurs.

Réponse de la cour

III- 1- Sur la réduction du prix de vente

Il est constant que la restitution de tout ou partie du prix de vente, à laquelle un vendeur est condamné à la suite de la réduction prévue à l’article 1644 du code civil, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation au profit de l’acquéreur, de sorte que cette demande des acquéreurs de condamnation in solidum à l’encontre tant de l’agent immobilier que du notaire, quand bien même auraient-ils commis une faute de nature délictuelle à leur égard, ne saurait prospérer et doit être rejetée.

III-2 Sur le préjudice moral

— A l’égard du notaire

Il est constant que, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire a un devoir de vérification de la validité des diagnostics immobiliers qui lui sont transmis en perspective de la signature de l’acte authentique, de sorte qu’en l’espèce, l’absence de diagnostic d’assainissement non collectif en cours de validité et émanant de la personne publique habilitée à l’établir, lors de la signature de l’acte authentique constitue un manquement fautif de Me [Z].

Toutefois, comme le soutient cette dernière, la vente litigieuse résultait d’un compromis dont la conclusion le 15 septembre 2016 et la réalisation des conditions suspensives étaient antérieures à son intervention, de sorte que ses conséquences dommageables se seraient développées même sans la faute imputée au notaire, les consorts [S]-[D] étant définitivement engagés avant même l’acte authentique du 17 décembre 2016.

Dès lors, faute de lien de causalité entre la faute de Me [Z] et les conséquences dommageables de l’absence d’un document relatif à l’assainissement non collectif du bien vendu, la demande des consorts [S]-[D] à son égard doit être rejetée.

— A l’égard de l’agent immobilier

Au visa de l’article 1240 précité, il est admis que l’intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie. ( Civ., 1ère, 25/11/1997, n° 96-12.325, 14 janvier 2016, n° 14-26.474).

Il est acquis qu’en complément de son obligation de diligence, l’agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d’acte, est tenu d’un devoir d’information et de conseil tourné vers la satisfaction d’un objectif précis, à savoir s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

Toutes les parties à l’acte auquel il prête son concours sont créancières d’une information loyale et de conseils adaptés, y compris celle qui ne l’a pas mandaté, envers qui, en cas de défaillance, l’intermédiaire professionnel peut engager sa responsabilité délictuelle (Civ.1, 18 avril 1989, n°87-12.053, B ; 25 novembre 1997, précité ; Civ.3, 7 septembre 2011, n°10-10.596).

Ce devoir d’information et de conseil implique qu’en amont, l’agent immobilier vérifie personnellement, au prix d’un minimum d’investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles, notamment la validité des documents compris dans le dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, devant obligatoirement être annexé, en vertu de l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, à la promesse de vente, et non seulement à la vente elle-même comme le prétend la société SMP, et ce afin de s’assurer que l’acquéreur ait reçu toutes les informations contenues dans le dossier avant la signature de la promesse de vente, pour qu’il s’engage en toute connaissance de cause.

En l’espèce, il est établi que le document relatif à l’assainissement non collectif compris dans le dossier de diagnostic technique annexé par la société SMP à la promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives, ou compromis comme indiqué par les parties, conclue par les parties par son entremise, n’était plus en cours de validité, n’était pas établi par le service d’assainissement collectif compétent pour ce faire, et ne comportait pas les informations suffisantes à la connaissance de l’état de cette installation et de sa conformité à la réglementation en vigueur, ce qui caractérise bien un manquement de l’agent immobilier en lien de causalité avec le préjudice en ayant découlé pour les acquéreurs.

Par conséquent, il convient de condamner la société SMP in solidum avec les époux [F] au paiement de l’indemnité ci-dessus allouée en réparation du préjudice moral des consorts [S]-[D].

IV- Sur les demandes de garantie à l’égard de Me [Z]

— Des époux [F]

La condamnation du vendeur à la restitution d’une partie du prix de vente à la suite de l’action en réduction du prix prévue à l’article 1644 du code civil ne constituant pas, en elle-même, un préjudice indemnisable, cette réduction n’ayant pour conséquence que de ramener le prix de vente au montant que la vendeur aurait dû normalement percevoir en l’absence du vice caché, l’appel en garantie du notaire au titre de la diminution du prix formé doit être rejeté.

— De la société SMP

Comme analysé ci-avant, la faute commise par le notaire est sans lien de causalité avec les conséquences dommageables du défaut d’annexion à la promesse synallagmatique de vente d’un document relatif à l’assainissement non collectif valable, en lien de causalité avec la seule faute de l’agent immobilier ci-dessus caractérisée.

La société SMP doit donc être déboutée de son appel en garantie.

V- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [F] et la société SMP, parties perdantes, seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer aux consorts [S]-[D] la somme de 4.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile, et seront, pour les mêmes motifs, déboutés de leur demande par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de Me [O] la charge des frais par elle exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Fontainebleau en date du 2 novembre 2022 ;

Statuant de nouveau,

CONDAMNE in solidum Mme [R] [C] épouse [F] et M. [N] [F] à payer à Mme [A] [S] et M. [L] [D] la somme de 15.155,80 ' (quinze mille cent cinquante-cinq euros et quatre-vingt centimes) au titre de la réduction du prix de vente ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [C] épouse [F] et M. [N] [F] et la SARL SMP à payer à Mme [A] [S] et M. [L] [D] :

— la somme de 3.000 ' (trois mille euros) au titre de leur préjudice moral,

— la somme de 4.000 ' ( quatre mille) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de condamnation de Mme [A] [S] et M. [L] [D] à l’encontre de Me [M] [Z] ;

DEBOUTE Mme [R] [C] épouse [F] et M. [N] [F] de leur demande de garantie à l’encontre de Me [M] [Z] ;

DEBOUTE la SARL SMP de son appel en garantie à l’encontre de Me [M] [Z] ;

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile de Mme [R] [C] épouse [F] et M. [N] [F], la SARL SMP et Me [M] [Z] ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [C] épouse [F] et M. [N] [F] et la SARL SMP aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE