RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

(n° 93 /2025, 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/14053 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGHR3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 juin 2022- Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) – RG n° 20/08161

APPELANTES

S.A.S.U. LES CERCLES DE LA FORME DEVELOPPEMENT – CDFD

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le n° 790 178 016

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

S.A.S. CERCLE DE LA FORME SAINT-LAZARE

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le n° 497 910 083

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentées par M^e Delphine MENGEOT, avocat au barreau de Paris, toque : D1878

INTIMÉE

S.C.I. MAJENKA

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le n° 482 735 842

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de Paris, toque : L34

Assistée de M^e Gérald BERREBI, avocat au barreau de Paris, toque : G289

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, chargée du rapport, et M^me Stéphanie Dupont, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre,

M^me Stéphanie Dupont, conseillère,

M^me Hélène Bussière, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte sous signature privée du 23 mai 2017, la société Majenka a consenti à la société Les Cercles de la Forme Développement – CDPD (ci-après dénommée « la société CDFD ») un bail commercial portant sur le lot n° 39 d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 9], pour une durée de neuf années courant à compter du 1er juillet 2017, pour l’exercice de l’activité de « Fitness-Danse et Arts martiaux remise en forme – SPA – et toutes activités annexes ou connexes, y compris à titre accessoire, la vente de matériels et de denrées en lien avec l’activité principale et l’organisation de cours individuels ou collectifs en rapport avec l’activité principale », en contrepartie du paiement d’un loyer indexé de 50.000 € par an HT et HC, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte sous signature privée du même jour, la société Majenka a consenti à la société CDFD un contrat de sous-location commerciale portant sur les lots n° 2 et n° 43 du même immeuble, constitués chacun d’un local commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment, pour l’exercice de l’activité précitée et pour une durée courant du 1er juillet 2017 au 22 Juin 2020, le contrat précisant que la société Majenka s’engageait à solliciter de la société Natexis, crédit-bailleur, que la durée du bail soit portée à neuf ans à compter de sa date de prise d’effet. Le loyer indexé a été fixé à la somme de 150.000 € par an HT et HC, payable trimestriellement et d’avance.

Aux termes de chacun de ces deux baux, il a été convenu que la société CDPD déléguerait l’exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués à la société Cercle de la Forme Saint-Lazare.

Selon les déclarations non contestées de la société CDFD et de la société Cercle de la Forme Saint-Lazare, le « groupe » Les Cercles de la Forme exploite un réseau de 27 salles de sport à [Localité 8] et en proche banlieue.

Faisant état de difficultés financières consécutives à la pandémie de Covid-19, la société CDFD et la société Cercle de la Forme Saint-Lazare ont saisi par voie de requête le Président du tribunal de commerce de Paris qui, par ordonnance du 15 mai 2020, a ordonné la suspension du paiement des loyers et des charges exigibles en application des baux conclus par les différentes entités du « Groupe Les Cercles de la Forme», dont les deux baux précités, et ce pendant toute la période de fermeture administrative résultant des arrêtés des 14 et 15 mars 2020 pris par le Gouvernement, jusqu’à ce que le tribunal de commerce, saisi à bref délai au fond, ait pu rendre une décision contradictoire dans les litiges relatifs à l’exonération des loyers et des charges pendant la période de fermeture administrative.

La société Majenka a saisi le Président du tribunal de commerce d’une demande de rétractation de l’ordonnance du 15 mai 2020, à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 7 juillet 2020 motivée par l’incompétence du tribunal de commerce pour connaître d’un litige portant sur l’exécution d’un bail commercial. La société CDFD et la société Cercle de la Forme Saint-Lazare ont relevé appel de cette décision, que la cour d’appel de Paris, statuant par arrêt du 20 mai 2021, a confirmée en toutes ses dispositions.

Le 27 juillet 2020, la société Majenka a fait signifier à la société CDFD un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un arriéré locatif de 85.687 € au titre des deux baux précités.

Le 7 août 2020, la société CDFD et la société Cercle de la Forme Saint-Lazare ont fait assigner la société Majenka devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition à commandement de payer.

Par actes des 31 juillet et 1er septembre 2020, la société Majenka a fait assigner la société CDFD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et de condamnation de la défenderesse au paiement d’une provision à valoir sur arrière locatif.

Par ordonnance du 21 janvier 2021, le juge a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la bailleresse.

Cette dernière a relevé appel de cette décision devant la cour d’appel de Paris qui, statuant par arrêt du 8 juillet 2021, a confirmé l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement d’un arriéré locatif, mais l’a infirmée en constatant l’acquisition de la clause résolutoire, en accordant rétroactivement des délais de paiement à la société CDFD et en constatant que la clause résolutoire, compte tenu du paiement intervenu, devait être réputée ne jamais avoir joué.

Parallèlement, le 12 août 2020, la société CDFD et la société Cercle de la Forme Saint-Lazare ont fait assigner leurs divers bailleurs devant le tribunal de commerce de Paris aux fins, notamment, d’être exonérées du paiement des loyers et des charges pendant la période de fermeture administrative des établissements.

Par jugement du 22 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté la société Les Cercles de la Forme Développement – CDFD et la société Cercle de la Forme Saint-Lazare de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné la société Les Cercles de la Forme Développement – CDFD à payer à la société Majenka la somme de 236.676,65 € à titre de loyers et charges selon décompte arrêté au 14 septembre 2021, échéance du 3eme trimestre 2021 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 85.687 € à compter du 27 juillet 2020, puis sur la somme de 236.676,65 € à compter du 5 novembre 2021 ;

— condamné in solidum la société Les Cercles de la Forme Développement – CDPD et la société Cercle de la Forme Saint-Lazare à payer la société Majenka la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société Majenka du surplus de ses demandes ;

— dit que les frais de la médiation confiée à M. [F] seront répartis à part égale entre, d’une part, la société CDFD et la société Cercle de la Forme Saint-Lazare à hauteur de la moitié, d’autre part, la société Majenka à hauteur de la moitié ;

— condamné in solidum la société Les Cercles de la Forme Développement – CDFD et la société Cercle de la Forme Saint-Lazare aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 juillet 2020.

Par déclaration du 22 juillet 2022, la S.A.S.U. Les Cercles de la Forme Développement et la S.A.S. Cercle de la Forme Saint-Lazare, ont interjeté appel du jugement.

MOYENS ET PRETENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 24 avril 2023, la S.A.S.U. Les Cercles de la Forme Développement et la S.A.S. Cercle de la Forme Saint-Lazare, appelantes, demandent à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondée les sociétés Cercles de la Forme Développement ' CDFD ET CDF Saint-Lazare en leur appel ;

Y faisant droit,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

' débouté la société Les Cercles de la Forme Développement ' CDFD et la société Cercle de la Forme Saint Lazare de l’ensemble de leurs demandes à savoir de :

(i) voir ordonner au bénéfice de la société Les Cercles de la Forme Développement ' CDFD l’exonération des loyers et charges pendant toute la durée des fermetures administratives ;

(ii) prononcer la nullité du commandement de payer et à tout le moins le voir déclarer sans effet ;

(iii) débouter la société Majenka de l’ensemble de ses demandes ;

(iv) condamner la SCI Majenka à lui régler la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts ; celle de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

' condamné la société Les Cercles de la Forme Développement ' CDFD à payer à la société Majenka la somme de 236.676,65 € au titre des loyers et charges arrêtés au 14 septembre 2021, échéance du 3ème trimestre incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 85.687 € à compter du 27 juillet 2020, puis sur la somme de 236.676,65 € à compter du 25 novembre 2021 ;

' condamné in solidum les sociétés Les Cercles de la Forme Développement ' CDFD et la société Cercle de la Forme Saint Lazare à payer à la société Majenka la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Et statuant à nouveau,

— ordonner l’exonération des loyers, charges et accessoires pendant toute la durée des fermetures administratives et d’interdiction d’accueillir du public soit du 15 mars au 22 juin 2020, et à tout le moins du 12 mai au 22 juin, puis du 26 septembre 2020 au 9 juin 2021, et du 10 juin au 30 juin 2021 à hauteur de 50% ;

— prononcer en conséquence la nullité du commandement de payer, les sommes réclamées n’étant pas dues, ou à tout le moins, déclarer sans effet le commandement de payer ;

— débouter la SCI Majenka de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en vue d’obtenir le paiement le règlement des sommes mentionnées dans le commandement de payer du 27 juillet 2020;

— condamner la SCI Majenka à payer aux requérantes la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour commandement abusif ;

— condamner la SCI Majenka à payer à régler la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance.

Au soutien de leurs prétentions, les appelantes font valoir :

A titre liminaire,

Sur la demande d’irrecevabilité de la SCI Majenka : la demande d’exonération de loyers est recevable, peu importe qu’elle bénéficie à la société Cercle de la Forme Saint-Lazare, dès lors que cette dernière occupe les lieux avec la pleine connaissance de la SCI Majenka ;

A titre principal,

— Sur la bonne foi contractuelle : la SCI Majenka a manqué à son obligation d’exécuter le contrat de bail de bonne foi, en refusant toute discussion sur une adaptation des conditions contractuelles malgré les fermetures administratives prolongées liées à la crise sanitaire, en refusant systématiquement de concéder le moindre abandon de loyer et en proposant des échéanciers inadaptées aux circonstances, sans réelle prise en compte de la situation du preneur, caractérisent l’exécution fautive et déloyale du bailleur ;

— Sur l’exception d’inexécution : les manquements des bailleurs à leurs obligations de délivrance résultant d’un cas de force majeure, constitué par la fermeture administrative des salles de sport empêchant les bailleurs d’exécuter leurs obligations de délivrance et caractérisé en ce que la fermeture administrative échappait au contrôle des bailleurs, elle était imprévisible lors de la conclusion des baux antérieurs à 2020, elle était irrésistible dans son exécution, et a rendu impossible l’exécution des obligations contractuelles, justifient ainsi la suspension des obligations du preneur ;

— Sur l’obligation de délivrance des bailleurs : la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance, telle que définie à l’article 5 du bail, ainsi qu’à celle de faire jouir paisiblement son locataire des locaux loués en raison des mesures de fermeture administrative imposées aux salles de sport compte tenu de leur activité. Cette inexécution justifie le recours à l’exception d’inexécution, entraînant libération définitive du paiement des loyers et charges durant les périodes de fermeture, soit du 15 mars au 22 juin 2020, puis du 26 septembre 2020 au 9 juin 2021 ;

— Sur la perte de la chose louée : l’impossibilité absolue et temporaire d’exploiter les locaux, assimilable à une perte de la chose, justifie une exonération totale des loyers du 15 mars au 22 juin 2020 et du 26 septembre 2020 au 9 juin 2021, puis une exonération à hauteur de 50 % jusqu’au 30 juin 2021 ;

A titre subsidiaire,

— Sur la révision du contrat de bail : les conditions de l’article 1195 du code civil sont réunies pour justifier la révision du bail commercial, la pandémie de Covid-19 constituant un événement imprévisible ayant rendu l’exécution du contrat excessivement onéreuse, comme en témoigne la chute du chiffre d’affaires divisé par deux entre 2019 et 2020 et l’échec des tentatives de renégociation, la SCI Majenka ayant systématiquement refusé toute adaptation du contrat malgré les circonstances exceptionnelles ;

— Sur la demande de dommages et intérêts : la SCI Majenka, par son refus de tenir compte de la crise sanitaire et son exigence de loyers injustifiés, a adopté un comportement déloyal et de mauvaise foi, justifiant l’octroi de 15.000 € de dommages et intérêts pour commandement abusif.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 20 mars 2024, la SCI Majenka, intimée, demande à la cour de :

— déclarer la société Les Cercles de la Forme Développement – CDFD et la société Cercle de la Forme Saint-Lazare irrecevables en leur demande que soit ordonné au bénéfice de la société Cercle de la Forme Saint-Lazare l’exonération des loyers, charges et accessoires pendant toute la durée des fermetures administratives et d’interdiction d’accueillir du public soit du 15 mars au 22 juin 2020, et à tout le moins du 12 mai au 22 juin, puis du 26 septembre 2020 au 9 juin 2021, et du 10 juin au 30 juin 2021 à hauteur de 50 % ;

— déclarer la société Cercle de la Forme Saint-Lazare irrecevable à demander la nullité du commandement de payer, ou à le voir déclarer sans effet, ainsi qu’en sa demande de condamnation de la SCI Majenka au paiement de la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour commandement abusif ;

— débouter la société Les Cercles de la Forme Développement – CDFD et la société Cercle de la Forme Saint-Lazare de l’ensemble de leurs demandes ;

En tout état de cause,

— confirmer le jugement du tribunal Judiciaire de Paris du 22 juin 2022 en toutes ses dispositions ;

— condamner solidairement la société Les Cercles de la Forme Développement ' CDFD et la société Cercle de la Forme Saint-Lazare à payer à la SCI Majenka la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner solidairement la société Les Cercles de la Forme Développement ' CDFD et la société Cercle de la Forme Saint-Lazare à payer à la SCI Majenka la somme de 25.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la société Les Cercles de la Forme Développement ' CDFD et la société Cercle de la Forme Saint-Lazare aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’intimée oppose que :

A titre liminaire,

Sur l’irrecevabilité de la demande d’exonération des loyers : la demande d’exonération des loyers formulée au bénéfice de la société CDF SAINT-LAZARE est irrecevable, celle-ci n’ayant aucun lien juridique avec la SCI Majenka, seule cocontractante étant la société CDFD, seule débitrice des loyers ;

Sur le fond,

— Sur la bonne foi : l’intimée fait valoir qu’elle a proposé des délais de paiement à sa locataire et que les appelantes n’ont pas répondu. Ce refus de dialoguer démontre leur absence de bonne foi. En dépit des plusieurs propositions faites par la SCI Majenka, les appelantes ont refusé tout compromis sans apporter aucun élément justificatif de leur situation. Par ailleurs, les locaux loués sont toujours restés à la disposition de la société CDFD qui en a conservé la jouissance. Leur attitude déloyale, consistant à ignorer sciemment les propositions et à chercher à imposer leurs conditions, justifie le rejet de leur demande d’exonération de loyers ;

— Sur l’exécution de l’obligation de délivrer les lieux loués : la SCI MAJENKA n’a pas manqué à son obligation de délivrance et à son obligation de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée. En effet, les locaux loués sont conformes à leur destination, exempts de vices, et sont restés accessibles durant toute la période concernée. Les mesures sanitaires n’ont émané ni du bailleur ni de la chose louée et n’ont jamais empêché l’occupation des lieux ;

— Sur l’absence de perte de la chose : l’article 1722 ne s’applique qu’en cas de destruction totale ou partielle du bien. Or, la chose louée n’a subi aucune destruction, les locaux sont restés intacts et utilisables. De plus, les restrictions administratives temporaires liées au Covid-19, extérieures au bien, ne peuvent être assimilées à une perte matérielle ou juridique de la chose.

— Sur l’imprévision : la révision du contrat sur le fondement de l’article 1195 du code civil ne peut être utilisée pour compenser une simple baisse temporaire du chiffre d’affaires. Par ailleurs, les appelantes ont suspendu unilatéralement le paiement des loyers sans engager la moindre négociation préalable. En outre, elles ne démontrent aucun déséquilibre contractuel excessif : la baisse temporaire du chiffre d’affaires invoquée concerne une société tierce sans lien juridique avec la locataire, et aucun élément précis n’est fourni sur la situation réelle de la société CDFD. Par ailleurs, le Groupe Cercles de la Forme a perçu d’importantes aides publiques, ce qui relativise l’impact économique subi.

— Sur les loyers et charges dus : la force majeure ne peut justifier un défaut de paiement. Les appelantes ne justifient pas la réunion des conditions de la force majeure. Par ailleurs, l’intimée fait valoir que le commandement de payer n’était pas abusif. En effet, le Tribunal a constaté l’absence de faute de la SCI Majenka et de préjudice. Enfin, la SCI Majenka a été contrainte d’engager des frais dans le cadre de la procédure de première instance, qui aurait pu être évités si la société CDFD avait fait preuve de bonne foi.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Sur la fin de non-recevoir

L’article 31 du code de procédure civile énonce que « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

L’article 32 code de procédure civile dispose que « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

Au cas d’espèce, le bail, en date du 23 mai 2017 signé entre le SCI Majenka et la société Cercle de la forme développement-CDFD, prévoit au dernier alinéa de l’article 5 relatif à la destination des lieux qu'« il est précisé que la société [preneuse à bail] déléguera l’exploitation du fonds de commerce dans les lieux [qui lui sont] loués à la société Cercle de la forme Saint-Lazare, ['] ce que la bailleresse accepte expressément. »

Le contrat de sous-location commercial, signé entre les mêmes parties à la même date, comporte au dernier alinéa de son article 5 la même mention.

Contrairement à ce que soutient la SCI Majenka, la société Cercle de la forme Saint-Lazare dispose donc d’un intérêt à agir en sa qualité d’exploitante directe des locaux pris à bail, connue et agréée par la bailleresse dès la signature de ces actes, peu important que les loyers et charges soient payés par le signataire des contrats, groupe auquel l’exploitante appartient, dès lors que l’acquisition de la clause résolutoire est susceptible de lui causer préjudice en ce qu’elle ne pourrait plus exploiter son activité dans les locaux litigieux.

La fin de non-recevoir soulevée sera donc rejetée.

Sur la demande d’exonération des loyers

Il résulte de la lecture combinée des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi aux parties, lesquelles doivent l’exécuter de bonne foi.

Aux termes de l’article 1728 du même code, le preneur à bail est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

La bailleresse est pour sa part, au regard des dispositions de l’article 1719, tenu, notamment, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en garantir la jouissance paisible pendant la durée du bail.

L’article 1219 prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre partie n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1722 énonce que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Enfin l’article 1195 considère que « Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe. »

Au cas d’espèce, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve et auxquels elle renvoie, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en considérant d’une part, qu’aucun manquement à la bonne foi dans l’exécution des contrats ne pouvait être reproché à la SCI Majenka et que la bailleresse n’avait commis aucun manquement à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, d’autre part, que ni la force majeure, ni la perte de la chose n’étaient caractérisée, de troisième part, que la demande de révision des contrats était injustifiée.

Sur la mauvaise foi

Il sera simplement ajouté sur les moyens nouveaux présentés devant la cour que, les circonstances exceptionnelles de la pandémie ont été prises en considération par la bailleresse qui, dès le mois d’avril 2020 faisait des propositions d’échelonnement des paiements restées sans réponse, que la locataire s’est de son côté autorisée à suspendre unilatéralement le paiement des loyers sans jamais justifier sérieusement de la réalité de sa situation comptable et financière mais en saisissant dans le même temps le tribunal de commerce en suspension du paiement des loyers ' tribunal dont l’ordonnance rendue sera rétractée ' faisant ainsi peu de cas de l’hypothèse d’une solution négociée, d’autant que la bailleresse a elle-même subit les contraintes générées par la période de pandémie et été confrontée aux déséquilibres économiques que cela a générés.

Dès lors, il ne saurait être fait grief à la bailleresse d’avoir manqué à son obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat et c’est à bon droit que le premier juge a considéré qu’il ne pouvait y avoir exonération du paiement des loyers de ce fait.

Sur l’obligation de délivrance

S’il n’est pas contestable que les mesures de puissance publique prises pendant la période de pandémie ont contraint les salles de sport à fermer leurs établissements du 15 mars au 20 juin 2020 puis du 26 septembre 2020 au 30 juin 2021 contraignant le preneur dans la libre disposition du local loué en en restreignant l’usage dans le temps, alors que dans le même temps d’autres exploitations bénéficiaient d’autorisation d’ouverture et/ou d’aménagement d’activité spécifique, il n’en demeure pas moins que la bailleresse ne peut être tenue responsable de ce fait en ce que les mesures discutées ne résultent ni de son fait, ni de sa volonté mais se sont imposées à elle et en ce qu’elle ne pouvait par aucun acte positif y mettre un terme ou en limiter les effets. Au demeurant, comme souligné par la bailleresse, les appelantes ont poursuivi leur activité sous autre forme, notamment par le prêt de matériel à ses adhérents, et ont occupé les locaux en mettant à profit cette période pour procéder à des travaux de rénovation de leurs salles.

Dès lors, il ne saurait être fait grief à la bailleresse d’avoir manqué à son obligation de délivrance et c’est à bon droit que le premier juge a considéré qu’il ne pouvait y avoir exonération du paiement des loyers de ce fait.

Sur la perte de la chose louée

Il est admis que la destruction de la chose louée peut être matérielle ou juridique dès lors, dans ce cas, le preneur ne peut plus user du bien selon sa destination et ce de façon définitive. De même, la perte peut être totale ou partielle, s’agissant de toutes circonstances pouvant en diminuer sensiblement l’usage ou en limiter la jouissance. Contrairement à ce que soutiennent les appelantes et comme pertinemment retenu par le tribunal, dans cette dernière hypothèse, bien que partielle la perte subie est irréversible.

Or, tel n’est pas le cas des conséquences des mesures administratives précitées, lesquelles ont été limitées dans le temps, comme jugé par la Cour de cassation aux termes de trois arrêts rendus par la le 22 juin 2022.

C’est à bon droit que le premier juge a considéré qu’il ne pouvait y avoir exonération du paiement des loyers de ce fait.

Sur la révision des baux

Contrairement à ce qui est soutenu par les appelantes et tel que déjà démontré ci-dessus, elles ne se sont pas inscrites dans une démarche de négociations amiables, aucun accord entre les parties n’a a fortiori été trouvé. En outre, comme rappelé par le tribunal, les appelantes se sont unilatéralement abstenues d’exécuter leur propre obligation de paiement des loyers de sorte que les conditions d’application de l’article 1195 du code civil ne sont pas remplies.

C’est à bon droit que le premier juge a considéré qu’il ne pouvait y avoir lieu à révision des contrats litigieux.

Sur la nullité du commandement de payer

L’article 954 du code de procédure civile énonce, notamment, que les parties doivent, aux termes de leurs conclusions d’appel, formuler expressément leurs prétentions et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

Au cas d’espèce, si les sociétés appelantes demandent à la cour, aux termes de leur dispositif, de réformer le jugement en ce qu’il les a déboutées de leur demande de prononcer la nullité du commandement de payer, elles ne développent aucun moyen à l’appui de cette prétention dans leurs dernières conclusions de sorte que la décision sera confirmée sur ce point.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut, notamment, demander réparation des conséquences de l’inexécution, à laquelle peut s’ajouter des dommages et intérêts.

De façon plus générale, l’article 1240 du même code dispose que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le juge de la mise en état/ le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, étant ajouté qu’en cause d’appel la preuve de la mauvaise foi de la bailleresse n’est pas davantage rapportée.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur les loyers et charges dus

Au cas d’espèce, si les sociétés appelantes demandent à la cour, aux termes de leur dispositif, d’infirmer le jugement en ce qu’il les a condamné au paiement de la somme de 236.676,65 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 septembre 2021, échéance du 3ème trimestre incluse, elles ne développent aucun moyen à l’appui de cette prétention dans leurs dernières conclusions, ne contestent pas les montants ainsi arrêtés et justifiés par la bailleresse de sorte que la décision sera confirmée sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile « Celui qui agit en justice de manière abusive ou dilatoire peut être condamné à une amende civile… sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés… ».

Le caractère infondé des moyens soulevés ne suffit pas à caractériser une erreur grossière ni une intention manifestement dilatoire. La preuve d’une mauvaise foi et malice de la part de l’appelant n’est pas rapportée de sorte que la demande à ce titre de la SCI Majenka sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Majenka, les frais par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La S.A.S.U. Les Cercles de la Forme Développement et la S.A.S. Cercle de la forme Saint-Lazare seront condamnées in solidum à lui payer la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS  :

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 22 juin 2022 en toutes ses dispositions soumises à la censure de la cour ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.S.U. Les Cercles de la Forme Développement et la S.A.S. Cercle de la Forme Saint-Lazare ;

Rejette la demande indemnitaire de la SCI Majenka au titre de la procédure abusive ;

Condamne in solidum la S.A.S.U. Les Cercles de la Forme Développement et la S.A.S. Cercle de la Forme Saint-Lazare à payer à la SCI Majenka la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la S.A.S.U. Les Cercles de la Forme Développement et la S.A.S. Cercle de la Forme Saint-Lazare à supporter la charge des dépens d’appel.

La greffière La présidente