Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 23 OCTOBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08306 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHSK3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Avril 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] – RG n° 22/05390

APPELANT

Monsieur [X] [U] [I]

Né le 20 novembre 1943 au PORTUGAL,

[Adresse 3]

[Localité 5]/FRANCE

Représenté par M^e Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

[Adresse 7] [Localité 9]

société à responsabilité limitée, immatriculée sous le numéro 347 437 261 au RCS de [Localité 6],

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G450

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre ;

— M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère ;

— Madame Laura TARDY, Conseillère ;

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 16 mars 2006, M. [X] [R] a confié à la société [Adresse 8] la gestion locative de son appartement situé [Adresse 1] à [Localité 9] ; dans ce cadre, un bail a été consenti à M. [V] [C] le 4 février 2016, avec souscription d’une assurance contre les loyers impayés par l’intermédiaire d’un courtier, la société Ascora.

La société Citya [Localité 9] (la société Citya) a repris le mandat de la société [Adresse 8] à compter de juillet 2020 et a fait signifier à M. [C], le 5 octobre 2020, un commandement de payer la somme de 6 001,83 euros au titre de l’arriéré locatif, commandement visant la clause résolutoire.

Par courrier du 7 décembre 2020, la société Ascora a refusé de garantir la dette locative, opposant au bailleur une clause de déchéance de garantie pour délivrance tardive du commandement de payer.

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier délivré le 17 mai 2022, M. [R] a fait assigner la société Citya devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation à lui verser les sommes de 16 737,36 euros au titre des loyers impayés, 2 413,80 euros au titre des frais d’avocats et d’huissiers et 10 000 euros pour résistance abusive, outre les dépens et la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, il recherche la responsabilité contractuelle de la société Citya pour avoir omis de saisir un huissier aux fins de délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire à son locataire dans le délai de 50 jours imparti pour obtenir la garantie des loyers impayés par l’assureur.

Comparante, la société Citya [Localité 9] a conclu au rejet des prétentions du demandeur et subsidiairement à la minoration des demandes, contestant toute faute de sa part ainsi que l’existence d’un préjudice subi par le bailleur.

Par jugement contradictoire entrepris du 3 avril 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué en ces termes :

— ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 26 octobre 2022 et la nouvelle clôture de la mise en état au 6 mars 2023 ;

— déboute M. [X] [R] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamne M. [X] [R] aux dépens ;

— déboute les parties de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

M. [R] a interjeté appel par déclaration enregistrée au greffe le 3 mai 2023.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2025, M. [X] [R] demande à la cour de :

— recevoir M. [R] en son appel et le dire bien-fondé,

— faire sommation à la société Citya de produire le contrat d’assurance loyers impayés souscrit avec la société Ascora et le contrat d’assurance loyers impayés actuel,

— infirmer le jugement rendu le 3 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny en toutes ses dispositions,

— infirmer le jugement rendu le 3 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’il a débouté M. [R] de ses demandes indemnitaires,

Et statuant à nouveau,

— juger que la société Citya a commis un manquement contractuel ayant entraîné un préjudice pour M. [R],

— débouter la société Citya de sa demande, à titre subsidiaire, de réduction du préjudice de M. [R],

En conséquence,

— condamner la société Citya au paiement de la somme de 24 366 euros au titre des loyers impayés,

— condamner la société Citya au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de sa résistance abusive,

— condamner la société Citya au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des loyers impayés. (Sic)

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2025, la société Citya demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 3 avril 2023 en l’ensemble de ses dispositions ;

En conséquence,

— constater l’absence de faute de la société Citya, de préjudice indemnisable et de lien de cause à effet entre les deux ;

— débouter M. [R] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société Citya ;

A titre subsidiaire et si par extraordinaire le jugement déféré venait à être infirmé,

— réduire les préjudices revendiqués par M. [R] à de plus justes proportions ;

En tout état de cause,

— débouter M. [R] de sa demande tendant à la communication du contrat d’assurance loyer impayé souscrit avec la société Ascora et du contrat d’assurance souscrit avec l’assureur actuel ;

— condamner M. [R] à payer à la société Citya la somme de 300 euros au titre de l’article 700 ;

— condamner M. [R] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de communication de pièces

M. [R] demande à la cour de faire sommation à la société Citya de produire le contrat d’assurance conclu avec la société Ascora, dès lors que ce contrat fonde la position de rejet de cette société et qu’en première instance ses propres demandes ont été rejetées faute pour lui de le produire. Il sollicite également la communication du contrat d’assurance actuel.

La société Citya s’oppose à cette production en soutenant que M. [R] est en possession de ce document, et que s’il l’a perdu, les dispositions relatives à la communication de pièces ne sont pas destinées à pallier sa carence dans l’administration de la preuve qui lui incombe, dès lors qu’il n’invoque aucune circonstance de nature à l’empêcher d’administrer cette preuve.

L’article 132 du code de procédure civile dispose que la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance. La communication des pièces doit être spontanée. L’article 133 du même code précise que si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d’enjoindre cette communication.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [R] est l’assuré du contrat de garantie de paiement des loyers, et que la société [Adresse 8], aux droits de qui vient la société Citya, en est le souscripteur. N’étant pas le cocontractant de l’assureur, M. [R] n’a pas de motif d’en détenir un exemplaire, et la société Citya ne justifie pas lui en avoir adressé un exemplaire pour information. C’est donc à tort qu’elle lui oppose qu’il n’est pas fondé à demander la communication du contrat dès lors qu’il en détiendrait déjà un exemplaire.

En revanche, en cours d’instance, M. [R] a produit les conditions générales du contrat d’assurance, de sorte que sa demande de communication dudit contrat apparaît dorénavant sans objet.

Il sollicite également la communication du 'contrat d’assurance loyers impayés actuel.' Or, le litige actuellement pendant devant la cour est sans lien avec le contrat d’assurance loyers impayés actuel, conclu à partir du 1er janvier 2021 avec un autre assureur. Sa demande sera donc rejetée s’agissant de la demande de communication de ce contrat.

Sur la demande indemnitaire

M. [R] demande l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande de condamnation de la société Citya à lui verser des dommages-intérêts pour faute, son préjudice consistant en la perte du bénéfice de la garantie des loyers et l’absence de versement de l’indemnité correspondant aux loyers non versés par son locataire M. [C]. Il fait valoir qu’en ne diligentant pas la procédure de résiliation du bail dans les délais impartis par la garantie des loyers, la société Citya a commis un manquement au contrat de gestion locative. Il précise que ne lui est pas opposable l’éventuelle nullité de la clause de déchéance de garantie car il est tiers au contrat et l’assureur n’est pas dans la cause. Il ajoute que son préjudice est certain, et non la perte d’une chance, et correspond aux loyers non versés par le locataire et pour lesquels le représentant de l’assureur, la société Ascora, a refusé sa garantie, soit la somme de 24 366 euros arrêtée au départ de M. [C]. Il fait observer que s’il a obtenu la condamnation de son locataire au paiement de l’arriéré locatif par décision du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Raincy, ce dernier n’a effectué aucun paiement.

La société Citya réplique qu’elle répond de ses manquements en qualité de mandataire, mais fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute et que la clause de déchéance de garantie opposée par la société Ascora n’est pas valable, comme n’étant pas mentionnée en caractères très apparents. Elle ajoute que M. [R] ne justifie pas d’un préjudice indemnisable car ce préjudice est constitué par une perte de chance qui ne peut équivaloir au montant des loyers impayés, et l’appelant ne justifie pas d’une perte de chance certaine et indemnisable. Elle rappelle qu’elle n’est pas la débitrice des loyers, que M. [R] peut mettre à exécution le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Raincy qui a condamné M. [C] à payer l’arriéré locatif et que dans ces circonstances, permettre son indemnisation dans cette instance revient à un enrichissement sans cause.

Subsidiairement, elle sollicite la réduction de l’indemnisation à de plus justes proportions, faisant valoir que celle-ci doit être réduite au regard du taux d’abattement fiscal qui aurait bénéficié au bailleur si les loyers avaient été payés (20 %) et diminuée des frais de gestion locative.

1) Sur la faute

L’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable au présent litige, énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1991 alinéa 1 du code civil énonce que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même code dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Engage sa responsabilité, sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire chargé de la gestion locative d’un bien immobilier qui manque à son devoir de diligence.

En l’espèce, le mandat de gestion locative à titre onéreux stipule, parmi les missions de la société Citya venant aux droits de la société [Adresse 8], celle, 'en cas de difficultés et à défaut de paiement,' d''exercer toutes poursuites judiciaires, faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant les tribunaux (…).' Elle a en outre une obligation générale de gestion de la location efficiente et dans l’intérêt de son mandant.

Le contrat d’assurance de loyers impayés, dénommé Assurloyers solva+, conclu entre la société Citya venant aux droits de la société [Adresse 8], souscripteur, et la société Ascora, mandataire de la société Axa France IARD, garantit à l’assuré 'le remboursement des pertes pécuniaires qu’il a subies du fait du non paiement par le locataire des loyers ou indemnités d’occupation’ (contrat, paragraphe 2.2), ce qui inclut les frais de procédure jusqu’à l’expulsion de l’occupant le cas échéant. Le paragraphe 2.7 stipule la procédure à suivre par le souscripteur en cas de non-paiement des loyers :

— en cas de sinistre, le souscripteur doit envoyer un courrier de relance au locataire sous vingt jours suivant l’échéance impayée,

— puis une lettre de mise en demeure sous trente-cinq jours, lettre rappelant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail,

— puis sous cinquante jours saisir un huissier afin de délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire,

— et enfin, sous quatre-vingt jours, déclarer le sinistre au centre de gestion (la société Ascora).

Le contrat précise dans le même paragraphe, en gras et en tête de ce paragraphe, que 'si le souscripteur ne respecte pas la procédure suivante et son calendrier l’assureur pourra lui opposer une déchéance de garantie.'

La société Citya, en sa qualité de souscripteur du contrat, ne pouvait donc ignorer que les actes de procédure tendant à la résiliation du bail devaient, pour faire bénéficier à son mandant, assuré, de la garantie des loyers impayés, être diligentés dans les délais déterminés par le contrat de garantie des loyers impayés, et qu’en cas de non-respect de ces délais l’assureur était fondé à opposer une déchéance de garantie.

A cet égard, la société Citya ne peut opposer à M. [R] le défaut de validité de la clause de déchéance de garantie ou son application erronée par la société Ascora, mandataire de l’assureur, faute d’avoir mis en cause la société Ascora ou l’assureur, la société Axa France IARD, dans la présente instance.

M. [R] indique que le premier loyer impayé par M. [C] est celui du mois de mai 2020, la société Citya celui de juin 2020, la société Ascora, dans son courrier de refus de garantie, celui de mai 2020.

En tout état de cause, pour faire bénéficier à M. [R] de la garantie des loyers impayés qu’elle avait souscrite pour son compte, la société Citya devait faire délivrer le commandement de payer avant le 19 juin 2020 ou avant le 20 juillet 2020 selon la date de premier impayé considéré. Le commandement de payer a été délivré le 5 octobre 2020, bien après le délai de cinquante jours, que le premier loyer impayé soit celui de mai ou de juin 2020, et sans justification des courriers préalables à adresser au locataire.

Par conséquent, en ne respectant pas les délais de procédure pour faire bénéficier à son mandant de la garantie des loyers impayés qu’elle a souscrit pour son compte, la société Citya a manqué à ses obligations de mandataire de gestion locative diligent et engage sa responsabilité contractuelle de ce fait.

2) Sur le préjudice et le lien de causalité

La société Ascora, mandataire de l’assureur, a dénié la garantie de celui-ci au motif unique et expressément indiqué dans son courrier de refus que le commandement de payer avait été délivré avec un retard de quatre mois par rapport à la date de première échéance impayée, de sorte que M. [R] n’a pas été indemnisé de sa perte de loyers.

Le non-respect par la société Citya des délais de procédure est donc à l’origine du préjudice de M. [R], lequel n’est pas constitué par la perte d’une chance de recouvrer les loyers impayés, mais par la perte certaine de la garantie assurantielle et donc la perte du bénéfice d’une indemnisation équivalente aux loyers impayés, dans la limite du plafond de garantie.

M. [R] indique que M. [C] a quitté les lieux fin décembre 2022 et sollicite la somme de 24 366 euros représentant les loyers et indemnités d’occupation impayés à cette date. Ce montant résulte d’un décompte de la société Citya établi en janvier 2023 et adressé par la société au bailleur. La société Citya ne conteste ni la date de départ de l’occupant, ni le quantum d’arriéré de loyers et indemnités d’occupation sollicité par M. [R], elle sollicite cependant à titre subsidiaire la minoration de l’indemnisation par la déduction d’un abattement fiscal et des frais de gestion locative que M. [R] aurait acquittés si les loyers avaient été réglés par M. [C].

Il est constant que le principe de réparation intégrale du préjudice commande que M. [R] soit indemnisé de l’entièreté de son préjudice, mais dans la limite de celui-ci.

Il a été établi que le préjudice subi consiste en la perte de l’indemnisation due par l’assureur en cas de mise en jeu de la garantie des loyers impayés.

Le contrat d’assurance de loyers impayés stipule une indemnisation des loyers impayés sans prévoir de réduction du montant en raison de la déduction de frais de location ou d’abattement fiscal. Par conséquent, la perte de M. [R] est d’une indemnisation équivalente à la totalité des loyers impayés jusqu’au départ de M. [C], la seule limite contractuelle étant le plafond d’indemnisation, lequel a été, selon les conditions générales du contrat, fixé aux conditions particulières de celui-ci, non produites devant la cour.

Par conséquent, afin d’indemniser M. [R] de son préjudice, la société Citya sera condamnée à lui verser la somme de 24 366 euros à titre de dommages-intérêts. Le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur l’indemnisation pour abus de procédure

Au visa des dispositions de l’article 1240 du code civil, M. [R] sollicite la condamnation de la société Citya à lui verser la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive à ses demandes, en raison de sa mauvaise foi résultant de son absence de réponse à ses demandes, malgré sa qualité de gestionnaire du bien.

La société Citya soutient n’avoir agi ni avec malice, ni avec mauvaise foi et conclut au rejet de la demande.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ou l’exercice d’une voie de recours, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à paiement de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (Cass., 3e Civ., 10 octobre 2012, n°11-15.473).

En l’espèce, la preuve de la malice, de la mauvaise foi ou d’une erreur grossière équipollente au dol commise par l’intimée n’est pas rapportée et ne saurait résulter de sa seule opposition aux demandes formées contre elle.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [R] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Statuant à nouveau, la cour condamne la société Citya aux dépens de première instance et à verser à M. [R] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

Dans le dispositif de ses écritures, M. [R] a sollicité la somme de 3 000 euros 'au titre des loyers impayés’ (sic). Or, il résulte de ses écritures que cette formulation de son dispositif est une erreur de plume et que la somme de 3 000 euros est demandée au titre des frais irrépétibles.

En appel, la société Citya, partie succombante, sera condamnée aux dépens et à verser à M. [R] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

DIT sans objet la demande de communication du contrat d’assurance loyers impayés conclu entre la société [Adresse 8] aux droits de qui vient la société Citya [Localité 9] et la société Ascora, courtier mandataire de la société Axa France IARD,

REJETTE la demande de communication du contrat d’assurance loyers impayés conclu entre la société Citya [Localité 9] et la société SADA,

INFIRME le jugement rendu le 3 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a débouté M. [X] [R] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE la société Citya [Localité 9] à verser à M. [X] [R] la somme de 24 366 euros de dommages-intérêts,

CONDAMNE la société Citya [Localité 9] aux dépens de première instance,

CONDAMNE la société Citya [Localité 9] à verser à M. [X] [R] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en première instance,

Y ajoutant,

CONDAMNE la société Citya [Localité 9] aux dépens d’appel,

CONDAMNE la société Citya [Localité 9] à verser à M. [X] [R] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en appel.

Le greffier Le président