Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 21 MAI 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/16145 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEKI2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mai 2021 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 19/05932

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic la société AGENCE ARAGO, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 307 146 720

C/O Société AGENCE ARAGO

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Florian DUCHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887

INTIMEE

Madame [Z] [P] épouse [W] [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

DEFAILLANTE

(acte remis à étude)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE :

Mme [W] [T], est propriétaire des lots n° 21, 22, 33 et 69 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], soumis au statut de Ia copropriété des immeubles batis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires a adressé plusieurs lettres recommandées de mise en demeure à Mme [W] [T], entre le 20 février 2015 et le 7 septembre 2018.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 20 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] a fait assigner Mme [W] [T], devant le Tribunal de Grande Instance de Paris, en paiement de la somme principale de 19.10108 ' au titre des charges de copropriété échues et impayées, charges du 2è trimestre 2019 incluses.

Par jugement du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— Condamné Mme [W] [T], à payer au syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] la somme dc 8.004,91 ' au titre des charges de copropriété échues et impayées pour la période du ler octobre 2017 (appel de fonds du ler octobre 2017 au 31decembre 2017) au 25 novembre 2019 (appel du ler octobre 2019 au 31 decembre 2019 inclus), avec intérets au taux legal à compter du 13 mars 2017 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil

— Débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] du surplus de ses demandes en paiement formées au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement nécessaires relevant de Particle 10-1 de la loi du 10juil1et 1965,

— Débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamné Mme [W] [T], aux entiers depens,

— Condamné Mme [W] [T], à payer au syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 1500,00 ' sur le fondement des dispositions de Particle 700 du code de procédure civile,

— Rappelé que l’execution provisoire du present jugement est de droit,

— Débouté le syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] de ses autres demandes.

Suivant déclaration remise au greffe le 2 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] a interjeté appel de cette décision.

La clôture de la procédure a été prononcée le 18 décembre 2024.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant conclusions notifiées électroniquement le 1er décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], appelant, demande à la cour au visa de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 de :

— Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société Agence Arago SAS, en son appel

— L’en déclarer bien fondé,

— Infirmer le jugement rendu le 27 mai 2021 par le Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] du surplus de ses demandes en paiement formées au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] de sa demande de dommages et intérêts et en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] de ses autres demandes,

— Condamner Mme [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme en principal de 18.018,37 ' comprenant les charges du 4 ème trimestre 2021 augmentés des intérêts au taux légal comme suit :

— sur la somme de 9 646,16 ' à compter du 24 mai 2016, date de la lettre de mise en demeure,

— sur la somme de 11 082,03 ' à compter du 28 novembre 2016, date de la lettre de mise en demeure,

— sur la somme de 11 627,50 ' à compter du 27 février 2017, date de la lettre de mise en demeure,

— sur la somme de 13 460,92 ' à compter du 16 novembre 2017, date de la lettre de mise en demeure,

— sur la somme de 17 831,69 ' à compter du 7 septembre 2018, date de la lettre de mise en demeure,

— à compter de l’arrêt pour le surplus,

Vu l’article 1343-2 du Code Civil

— Ordonner la capitalisation des intérêts lorsqu’ils seront dus pour une année entière

Vu l’article 1240 du Code Civil

— Condamner Mme [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 2 000 ' à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamner Mme [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 ' sur le fondement de l’article 700 du CPC

— Ordonner l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir

— Condamner Mme [W] [T] en tous les dépens.

La signification de la déclaration d’appel a été remise à étude de commissaire de justice.

Mme [W] [T] n’a pas constitué avocat.

SUR CE,

À titre liminaire :

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que «dire et juger», «déclarer» ou «constater» ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété :

Moyen du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat souligne qu’il justifie désormais de la dette de charges de Mme [W] [T] antérieure à l’appel de fonds du 1er octobre 2017 au 31 décembre 2017 qui avait été écartée par le tribunal. Il sollicite également l’actualisation de sa créance postérieure au jugement attaqué en soulignant qu’ensuite de ce jugement, Mme [W] [T] s’est acquittée de la somme de 8004, 91 euros. Après imputation de cette somme à l’arriéré, elle demeure redevable de la somme de 14 854, 17 euros correspondant à l’appel travaux ravalement et couverture en date du 15 janvier 2018 à laquelle s’ajoute l’appel de charges du 4è trimestre 2021, soit la somme globale de 18 648, 21 euros dont doit être déduite celle de 629, 84 euros correspondant aux frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 soit la somme totale de 18 018, 37 euros.

Réponse de la cour :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Pour justifier de sa créance, le syndicat des copropriétaires produit :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [W] [T],

— les procès-verbaux d’assemblée générale du 6 février 2015, 21 mars 2016, 1er mars 2017, 12 avril 2018, 8 octobre 2020, 21 mars 2019, 12 mai 2021

— des appels de fonds, du 26 septembre 2017 et du 19 juin 2018 correspondant à l’exercice du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017, du 15 décembre 2014, du 16 décembre 2015, du 20 décembre 2016,

— un extrait de décompte individuel.

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

La cour observe qu’elle n’est saisie que d’une demande d’infirmation du jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes en paiement formées au titre des charges impayées.

Mme [W] [T] a été condamnée par le tribunal à payer les charges échues et impayées pour la période du 1er octobre 2017 au 25 novembre 2019 mais a écarté les demandes de paiement du syndicat pour les charges échues antérieurement aux appels de fonds du 1er octobre 2017.

Il s’ensuit que :

— la condamnation de Mme [W] [T] au titre des charges échues et impayées pour la période du 1er octobre 2017 au 25 novembre 2019 n’est pas contestée par le syndicat,

— que la cour est bien saisie de la demande en paiement des charges échues et impayées antérieures aux appels de fond du 1er octobre 2017.

Le décompte individuel de Mme [W] [T] fait apparaître sur la période considérée un solde débiteur de 12 802, 33 (pièces 14 et 7).

Le syndicat produit les procès-verbaux d’assemblées générales du :

—  15 février 2015 approuvant les comptes du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016 et pour l’exercice du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016,

—  1er mars 2017 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016, votant le budget prévisionnel du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017.

Il justifie ainsi du caractère certain, liquide et exigible de sa créance.

Il convient de déduire de cette sommes les frais suivants :

— mise en demeure du 20 février 2015: 45, 73 euros

— mise en demeure du 3 septembre 2015: 45, 73 euros

— mise en demeure avocat du 23 septembre 2015 : 132 euros

— mise en demeure du 24 mai 2016 : 45, 73 euros,

— mise en demeure du 28 novembre 2016 : 45, 73 euros

— mise en demeure du 27 février 2017: 45, 73 euros

soit la somme de: 360, 65 euros.

Il s’ensuit que la demande en paiement de charges échues et impayées au 3ème trimestre 2017 inclus est fondée à hauteur de 12 802, 33 – 360, 65 = 12 441, 68 euros.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes en paiement formées au titre des charges de copropriété et de condamner Mme [W]-[T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 12 441, 68 euros au titre des charges échues et impayées au 3ème trimestre 2017 inclus avec intérêts à taux légal à compter de la distribution à la personne de la copropriétaire de la mise en demeure du 28 novembre 2016 valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du code civil pour la somme de 11 082, 03 au 28 novembre 2016 et à compter de la distribution à sa personne de la mise en demeure du 16 novembre 2017 pour le surplus (1359, 65 euros).

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur l’actualisation de la créance du syndicat :

Selon l’article 564 du code de procédure civile «à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait».

Il résulte de l’article 565 du même code que «les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent».

Par application des dispositions légales précitées, il est constant que les charges sont payables à réception des appels de fonds indépendamment de toute relance ou mise en demeure et qu’une demande d’actualisation de la créance en cause d’appel ne constitue pas une prétention nouvelle.

Le syndicat évalue sa créance arrêtée au 4ème trimestre 2021 à la somme de 18018, 37 après déduction de divers frais et des causes du jugement exécutées, s’agissant de la créance de charge de 8004,91 évaluée par le tribunal.

Il convient également de déduire de cette somme les charges échues et impayées arrêtées au 3è trimestres 2017.

La créance de charges du syndicat des copropriétaires s’établit ainsi à la somme de :

18018, 37 – 12 441,68= 5576, 69 euros.

Le syndicat justifie du caractère certain, liquide et exigible de sa créance par la production des procès-verbaux d’assemblée du :

—  12 mai 2021 approuvant les comptes du 1er octobre 2019 au 31 décembre 2020 et fixant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021,

—  8 octobre 2020 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 , votant des travaux de remplacement de pans de bois dans le couloir du 4è étage, et votant le budget prévisionnel du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021.

Il y a donc lieu de condamner Mme [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 5576, 69 euros au titre des charges échues, impayées et exigibles pour la période écoulée entre le 1er trimestre 2020 au 4è trimestre 2021 inclus.

Il y a lieu d’assortir cette somme d’intérêts à taux légal à compter du présent arrêt et d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires :

L’article 1231-6 du code civil dispose que «Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire».

Le non-paiement des charges par un copropriétaire lorsqu’il est délibéré et répété traduit sa

mauvaise foi ; Il a pour effet de porter atteinte au fonctionnement normal de la corpropriété en créant un déséquilibre dans sa trésorerie et en rendant difficile voire impossible l’engagement des dépense collectives obligatoires ou simplement nécessaires. En outre, il génère une répartition inéquitable des charges au détriment des copropriétaires respectueux de leur obligation se trouvant dans l’obligation de contribuer aux dépenses communes pour la part couverte par les copropriétaires défaillants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires démontre que Mme [W] [T] ne s’acquitte pas de ses charges de manière récurrente et ce, depuis plusieurs années, sans justifier de difficultés particulières susceptibles d’expliquer une telle situation.

Sa carence fautive contraint les autres copropriétaires à devoir assumer des charges financières plus élevées pour compenser le montant des charges échues et impayées dont le paiement est nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Ce préjudice direct et certain subi par le syndicat des copropriétaires est distinct de celui réparé par le montant des intérêts moratoires.

Il sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] : le jugement sera infirmé sur ce point.

La cour d’appel n’a pas à ordonner l’exécution provisoire laquelle ne peut être ordonnée que pour poursuivre l’exécution d’un jugement susceptible de faire l’objet de voies de recours ordinaires.

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [W] [T], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] la somme supplémentaire de 2000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Dans les limites de l’appel :

— Infirme le jugement du 27 mai 2021 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] du surplus de ses demandes en paiement formées au titre des charges impayées de copropriété et en ce qu’il l’a bébouté de sa demande de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau :

— Condamne Mme [W] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 12 441, 68 euros au titre des charges échues et impayées au 3è trimestre 2017 inclus avec intérêts à taux légal :

— sur la somme de 11 082, 03 euros à compter du 28 novembre 2016,

— sur la somme de 1359, 65 euros à compter du 16 novembre 2017 ;

— Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamne Mme [W] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts ;

Y ajoutant :

— Condamne Mme [W] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 5576, 69 euros au titre des charges échues et impayées entre le 1er trimestre 2020 et le 3è trimestre 2021 inclus, avec intérêts à taux légal à compter du présent arrêt et capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamne Mme [W] [T] aux dépens d’appel ;

— Condamne Mme [W] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejette toute autre demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3].

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE