Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° 217 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/14826 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ57C

Décision déférée à la cour : ordonnance du 10 juin 2024 – JCP du Tprox de Villejuif – RG n°12-23-000450

APPELANTE

Mme [B] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Asma FRIGUI de l’AARPI FP AVOCATS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 121

INTIMÉE

Société CDC HABITAT, RCS de Paris n°470801168, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : L 0007

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 1er avril 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2021, la société CDC Habitat a consenti un bail d’habitation à M. [O] et Mme [I] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 926,87 euros et d’une provision pour charges de 135,32 euros. Par avenant du 23 août 2022, Mme [I] est devenue seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.394,75 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Mme [I] a déposé un dossier auprès de la commission de surendettement du Val-de-Marne, qui, le 13 février 2024, l’a déclaré recevable et a décidé de l’orienter vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par acte du 24 novembre 2023, la société CDC Habitat a fait assigner Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif, statuant en référé, aux fins de le voir :

constater que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et en conséquence constater sa résiliation ;

ordonner l’expulsion de Mme [I] ainsi que de tous les occupants de son chef du logement, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

' 4.477,25 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

' une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

' 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par ordonnance contradictoire du 10 juin 2024, le dit juge des référés a :

renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond mais dès à présent ;

déclaré l’action recevable ;

constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

constaté, en conséquence, l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 15 janvier 2021 modifié par avenant du 23 août 2022 entre la société CDC Habitat d’une part, et Mme [I], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 1] [Localité 4] et ses accessoires, à compter du 21 septembre 2023 ;

constaté que les effets de la clause résolutoire ont été suspendus par la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire du 13 février 2024 ;

constaté que les loyers et charges dus postérieurement à la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire du 13 février 2024 n’ont pas été acquittés, de sorte que la clause résolutoire a repris son plein effet ;

condamné Mme [I] au paiement provisoire d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 21 septembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en oeuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clés en mains propres au bailleur;

condamné Mme [I] à payer à la société CDC Habitat la somme de 3.795,46 euros (trois mille sept cent quatre-vingt-quinze euros et quarante-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 mars 2024 (mois d’avril 2024 inclus);

dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société CDC Habitat au titre de la dette locative ;

rappelé que le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues par Mme [I] lors de la libération complète des lieux ;

ordonné à Mme [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ordonné à défaut de libération volontaire l’expulsion de Mme [I] et de celle de tous occupants de son chef des lieux situés au [Adresse 1] [Localité 4] et de tous les lieux loués accessoirement au logement, par la société CDC Habitat, avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique;

rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné Mme [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 juillet 2023 ;

débouté la société CDC Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration du 7 août 2024, Mme [I] a relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif sauf en ce qu’elle a :

renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond mais dès à présent ;

dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société CDC Habitat au titre de la dette locative ;

rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

débouté la société CDC Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 17 octobre 2024, au visa des articles 1343-5 et 1224 et suivants du code civil, Mme [I] a demandé à la cour de :

la déclarer recevable et bien fondée en son appel de l’ordonnance entreprise,

y faisant droit :

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

'Déclaré l’action recevable ;

Constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

Constaté, en conséquence, l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 15 janvier 2021 modifié par avenant du 23 août 2022 entre la SEM CDC Habitat d’une part et Mme [I] d’autre part, concernant les locaux à usage d’Habitation situés au [Adresse 1] à [Localité 4] et ses accessoires à compter du 21 septembre 2023 ;

Constaté que les effets de la clause résolutoire ont été suspendus par la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire du 13 février 2024 ;

Constaté que les loyers et charges dus postérieurement à la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire du 13 février 2024 n’ont pas été acquittés, de sorte que la clause résolutoire a repris son plein effet ;

Condamné Mme [I] au paiement provisoire d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 21 septembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en 'uvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres au bailleur;

Condamné Mme [I] à payer à la SEM CDC Habitat la somme de 3.795,46 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 mars 2024 (mois d’avril 2024 inclus) ;

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Ordonné à Mme [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clefs ;

Ordonné à défaut de libération volontaire l’expulsion de Mme [I] et de celle de tous occupants de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] et de tous les lieux loués accessoirement au logement, par la SEM CDC Habitat avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique;

Condamné Mme [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 juillet 2023',

et statuant à nouveau :

accorder à Mme [I] les plus larges délais de paiement (24 mois);

suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, la société CDC Habitat a demandé à la cour de :

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes,

condamner Mme [I] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 mars 2025.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur les demandes de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

La cour rappelle que selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du même code, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du même code, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, dans les limites de sa compétence, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite, alors qu’une telle perturbation s’analyse manifestement en une violation évidente de la règle de droit (cf. Cass. 3ème Civ., 21 décembre 2017, pourvoi n° 16-25.469, Bull. 2017, III, n° 145) et à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est alors non sérieusement contestable.

En outre, il est constant que le juge des référés n’est pas tenu de caractériser l’urgence s’agissant de constater la résiliation de plein droit d’un bail.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige :

'[…] V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[…] VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.[…]'

Outre les dispositions précitées, il sera rappelé que l’article 1343-5 du code civil prévoit que 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.'

Au cas présent, le premier juge a retenu que le commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location délivré à Mme [I] le 20 juillet 2023 est demeuré infructueux en sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 21 septembre 2023. Il a encore retenu que si la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire rendue le 13 février 2024 avait suspendu les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de son prononcé, soit jusqu’au 13 février 2026, les loyers et charges dus postérieurement à cette décision demeuraient impayés par la locataire, en déduisant que la clause résolutoire avait repris son plein effet.

A hauteur d’appel, Mme [I] ne remet pas en cause dans ses conclusions les constats opérés par le premier juge, ni les conséquences qu’il en a tirées, sauf à demander que lui soient accordés de larges délais avec le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire. A cette fin, elle se borne à faire valoir qu’elle bénéficie d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire rendue le 13 février 2024, comprenant une partie de la dette locative et que l’octroi de délais lui permettrait de rechercher un nouveau logement et de constituer un dossier pour bénéficier du 'DALO'.

La société CDC Habitat s’oppose aux prétentions adverses en observant que Mme [I] ne remet pas en cause la résiliation du bail constatée par le premier juge compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire. Elle relève que l’ordonnance entreprise a bien pris en compte la décision de la commission de surendettement, effaçant la dette locative de Mme [I] pour les sommes antérieures au 13 février 2024, mais que celle-ci a continué à ne pas régler les loyers et charges courants, aucun règlement n’ayant été effectué depuis novembre 2023.

Ainsi, il n’est pas contesté que Mme [I] n’a pas repris le paiement des loyers postérieurement à la décision de rétablissement personnel dont elle a bénéficié en date du 13 février 2024 et que c’est à juste titre que le premier juge a retenu conformément aux dispositions précitées que de ce fait la clause de résiliation de plein droit avait repris son plein effet.

A l’appui de ses prétentions d’octroi de délai et de suspension de la clause résolutoire, Mme [I] a produit les quatre pièces suivantes :

' pièce n°1 : déclaration d’appel,

' pièce n°2 : signification de la déclaration d’appel,

' pièce n°3 : décision de la commission de surendettement du 13 février 2024,

' pièce n°4 : lettre de la CAF datée du 12 janvier 2024 l’informant de la reprise du versement de l’aide au logement, désormais réglée directement au propriétaire.

Mais, les pièces ainsi versées par Mme [I] et les explications qu’elle a fournies devant la cour sont inopérantes pour permettre de retenir qu’elle justifierait être en situation de régler la dette locative, ni de déterminer les conditions dans lesquelles elle pourrait se libérer si la clause résolutoire venait à être suspendue.

Dans ces conditions, la cour rejettera les demandes de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire et confirmera l’ordonnance dans ses dispositions qui lui sont soumises, y compris celles relatives aux frais et dépens.

Sur les frais et dépens d’appel

Partie perdante, Mme [I] sera condamnée au paiement des dépens d’appel.

En outre, il y a lieu de condamner Mme [I] à payer à la société CDC Habitat la somme de mille cinq cents (1.500) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Rejette les demandes de Mme [I] tendant à l’octroi de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamne Mme [I] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [I] à payer à la société CDC Habitat la somme de mille cinq cents (1.500) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT