Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 FEVRIER 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/02238 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFELN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Janvier 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 19] – RG n° 21/00592

APPELANTS

Monsieur [Z] [A]

né le 27 novembre 1967 à [Localité 11] (Zaïre)

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par M^e Frédéric GRILLI, avocat au barreau de MELUN, toque : M74

Madame [U], [E] [T] épouse [A]

née le 13 décembre 1972 à [Localité 22] (Congo)

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Frédéric GRILLI, avocat au barreau de MELUN, toque : M74

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 'LES [Localité 23] DE L’EUROPE NORD',

[Adresse 4] représenté par son syndic, la société CERIM-CENTURY 21, SAS immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le numéro B 787 251 370

C/O Société CERIM-CENTURY 21

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Bernard SERVET, avocat au barreau de MELUN, toque : M59

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M. Jean-Loup CARRIERE, Président magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [V] [K] et Mme [T] épouse [V] [K] sont propriétaires des lots n° 162, 27 et 28 de l’état de descriptif de division de l’ensemble immobilier, régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dénommé [Adresse 18], situé [Adresse 3] à [Localité 21].

Après une sommation de payer et une mise en demeure infructueuses, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] l'[Adresse 10] Nord, a, par acte du 8 septembre 2021, assigné M. [V] [K] et Mme [T] épouse [V] [K] devant le tribunal selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, au terme de ses dernières prétentions, les sommes suivantes :

—  17.216,42 € au titre de l’arriéré des charges arrêtées au 1er octobre 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2020,

—  3.000 € de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du code civil,

—  2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

M. & Mme [V] [K] se sont opposés à ces demandes.

Par jugement du 17 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Melun a :

— condamné M. [V] [K] & Mme [T] épouse [V] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] du [Adresse 5] à [Localité 20] la somme de 17.218,42 € au titre des charges dues à la date du 9 décembre 2021, majorée des intérêts au taux légal pour le montant de 15.350,88 € à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2020 et à compter de l’assignation pour le surplus,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] du Nord du [Adresse 5] à [Localité 20] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

— condamné M. [V] [K] & Mme [T] épouse [V] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à [Localité 20] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [V] [K] et Mme [T] épouse [V] [K] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

M. [V] [K] & Mme [T] épouse [V] [K] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 26 janvier 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 20 novembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 28 août 2024 par lesquelles M. [V] [K] & Mme [T] épouse [V] [K], appelants, invitent la cour, au visa de l’article L.2224-12-4 III bis du code des collectivités territoriales, à :

— infirmer le jugement,

— constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] [Localité 9] ne leur a pas répercuté le moindre courrier émanant du service de l’eau potable l’avisant de l’existence d’une consommation anormale d’eau,

— constater que ce défaut d’information ne leur a pas permis de solliciter une vérification du bon fonctionnement de leur compteur d’eau dans les délais impartis et d’obtenir ainsi un blocage du paiement de la facture puis d’un éventuel dégrèvement,

— constater également que le syndicat des copropriétaires n’a pas effectué de relevé du compteur entre 2013 et février 2016, ne permettant pas ainsi de détecter une éventuelle surconsommation d’eau,

— dire que le défaut d’information et l’absence de relevé sont constitutifs de fautes commises par le syndicat des copropriétaires leur ayant entraîné un préjudice matériel d’un montant de 13.678,07 € correspondant au montant de la surconsommation d’eau,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer cette somme à titre de dommages et intérêts mais dire qu’en application du mécanisme de la compensation, cette somme devra être déduite des charges dues par ces derniers à la copropriété,

— constater qu’ils ne sont plus redevables envers le syndicat des copropriétaires

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 6 novembre 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les [Localité 23] de l’Europe Nord sis [Adresse 2] à [Localité 21] , intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer le jugement déféré, en ce qu’il a condamné M. [V] [K] & Mme [T] épouse [V] [K] au paiement de la somme de 17.218,42 € à son profit, au titre des charges de copropriété dues à la date du 31 décembre 2022, selon décompte daté du 9 décembre 2021, dont il convient de déduire les versements intervenus, à hauteur de la somme de 1 812,85 €,

— condamner M. [V] [K] & Mme [T] épouse [V] [K] à lui payer la somme de 15.405,57 €, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2020,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts,

— condamner solidairement M. [V] [K] & Mme [T] épouse [V] [K] à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts, en application de l’article 1240 du code civil,

— condamner solidairement M. [V] [K] & Mme [T] épouse [V] [K] à lui payer en application de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de 2.500 € pour la procédure de première instance et 3.000 € pour la procédure d’appel,

— condamner solidairement M. [V] [K] et Mme [T] épouse [V] [K] aux dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. & Mme [V] [K] à lui payer la somme de 15.407,57 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2022.

Suivant le dernier décompte établi le 28 octobre 2024 (pièce syndicat n° 67) qui couvre la période du 1er janvier 2016 au 28 octobre 2024, le solde débiteur du compte de M. & Mme [V] [K] s’élevait à la date du 31 décembre 2022 à la somme de 22.233,66 € ; en retranchant la somme correspondante aux frais de recouvrement, honoraires d’avocat, frais de syndic et d’huissier, dépens, le montant représentant les charges de copropriété de la période courant du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2022 s’établit à 22.233,66 € – 7.146,83 € = 15.086,83 €. Il sera statué plus loin sur les frais, dépens et sommes relevant de l’article700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le titre de propriété et la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. & Mme [V] [K] ;

— les procès verbaux des assemblées générales des :

1er juin 2016 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015,

18 mai 2017 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016,

16 mai 2018 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017,

5 juin 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,

21 octobre 2020 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019 et votant le budget prévisionnel 2021,

21 juin 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020, ajustant le budget prévisionnel 2021 et votant le budget prévisionnel 2022,

— les appels de fonds de la période considérée,

— la répartition des charges des exercices 2015 à 2020,

— les décomptes des sommes dues au 21 octobre 2020, 1er octobre 2022, 31 décembre 2022 et 28 octobre 2024,

— le règlement de copropriété,

— une demande de relevé manuel du compteur adressée à M. & Mme [V] [K] le 8 février 2016, un relevé manuel effectué au mois de février 2016, le compte-rendu d’intervention de la société ISTA du 19 juillet 2018, le relevé des compteurs d’eau,

— des lettres recommandées avec accusé de réception de la société Century 21 à M. & Mme [V] [K] des 10 août 2018 et 5 juin 2019, une lettre recommandée avec accusé de

réception de M. & Mme [V] [K] à la société Century 21 le 23 avril 2019,

— le contrat ISTA et avenant, le tableau de répartition de l’eau froide, les justificatifs du relevé des compteurs d’eau,

— les contrats de syndic et les justificatifs des frais.

M. & Mme [V] [K] versent aux débats au soutien de leur contestation des échanges de mails et courriers entre eux et le syndic, la société Century 21, des 30 juin 2016, 7 et 13 juillet 2016, 28 juillet 2016, 15 juin 2017, 30 janvier 2017, 3 octobre 2017, 10 novembre 2017 et 15 octobre 2018 ainsi qu°un courrier adressé le 30 juin 2020 à Maître [J], une facture de réparation du 27 juillet 2016 de la société Athlon Montanuy pour la la main d’oeuvre pour un montant de 243 € ; ils justifient aussi avoir effectué des versements les 22 octobre, 16 novembre et 6 décembre 2021.

Sur la surconsommation d’eau

Le litige porte à titre principal sur une sur-facturation liée à une surconsommation d’eau courant 2015 ; cette surconsommation apparaît dans la répartition des dépenses concernant l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015, effectué à la fin du 1er semestre 2016.

M. & Mme [V] [K] ont été informés par le syndic de cette surconsommation au

moyen de la répartition des charges qui leur a été adressée, précédemment validée par l’assemblée générale du 1er juin 2016 à laquelle ils ont eux-mêmes participé.

C’est à la suite de cette communication qu’ils ont fait intervenir la société Athlon Montanuy en juillet 2016, l’origine de la surconsommation étant ainsi identifiée sur le ballon d’eau

chaude.

La première juge a justement retenu que les échanges de courriers ne sont pas constitutifs d’une preuve d’un manquement du syndic et qu’en tout état de cause, les dispositions de l’article R 2224-20 du code général des collectivités territoriales excluent toute possibilité de dégrèvement lorsque les fuites sont dues à des appareils ménagers et des équipements sanitaires ou de chauffage.

Il s’ensuit, comme l’a dit la première juge, que les charges sont dues dans leur intégralité, M. & Mme [V] [K] ayant participé à l’approbation des comptes annuels lors de

chaque assemblée générale depuis 2016.

Il convient d’ajouter que la somme de 13.678,07 € qui a été facturée à M. & Mme [V] [K] dans l’appel de fonds du 3ème trimestre 2016 est justifiée.

En effet, le détail de cette somme apparaît dans la répartition des dépenses du 13 juin 2016

(pièce syndicat n° 33), concernant l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015.

Elle se décompose comme suit :

— charges générales : 703,53 €,

— charges bât.ss sol parking : 90 €,

— eau froide individuelle : 12.863,76 €,

— location compteurs pavillons : 20,78 €,

total : 13.678,07 €,

déduction des provisions versées : – 1.464,16 €,

reste dû : 12.213,91 €.

La somme de 12.863,76 € représentant la quote-part de M. & Mme [V] [K] sur la consommation d’eau, est elle-même obtenue après le calcul suivant :

3.224 m3 x 3,99 € = 12.863,76 €.

Le coût du m3 étant obtenu après l’opération suivante :

Facture d’eau pour toute la copropriété : 53.601,66 €/ 13.434 (montant total des m3 de toute la copropriété) = 3,99 €, montants figurant sur la répartition (pièces syndicat n° 63 et 64 : tableau de répartition de l’eau et relevé général des dépenses).

Comme il a été vu plus haut, la répartition des charges de l’année 2015 a été validée par l’assemblée générale des copropriétaires du 1er juin 2016 (pièce syndicat n° 40) qui n’a fait l’objet d’aucun recours.

M. & Mme [V] [K] invoquent par ailleurs l’article L 2224-12-4 III du code général des collectivités territoriales, aux termes duquel :

'III bis. ' Dès que le service d’eau potable constate une augmentation anormale du volume

d’eau consommé par l’occupant d’un local d’habitation susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, il en informe sans délai l’abonné. Une augmentation du volume d’eau

consommé est anormale si le volume d’eau consommé depuis le dernier relevé excède le double du volume d’eau moyen consommé par l’abonné ou par un ou plusieurs abonnés ayant occupé le local d’habitation pendant une période équivalente au cours des trois années précédentes ou, à défaut, le volume d’eau moyen consommé dans la zone géographique de l’abonné dans des locaux d’habitation de taille et de caractéristiques comparables.

L’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s’il présente au service d’eau potable, dans le délai d’un mois à compter de l’information prévue au premier alinéa du présent III bis, une attestation d’une entreprise de plomberie indiquant qu’il a fait procéder à la réparation d’une fuite sur ses canalisations.

L’abonné peut demander, dans le même délai d’un mois, au service d’eau potable de vérifier le bon fonctionnement du compteur. L’abonné n’est alors tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne qu’à compter de la notification par le service d’eau potable, et après enquête, que cette augmentation n’est pas imputable à un défaut de fonctionnement du compteur.

A défaut de l’information mentionnée au premier alinéa du présent III bis, l’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation

moyenne.

Les redevances et sommes prévues par le premier alinéa de l’article L. 2224-12-2 sont calculées en tenant compte de la consommation facturée'.

Cependant, l’article R 2224-20 du code général des collectivités territoriales énonce :

'I. ' Les dispositions du III bis de l’article L. 2224-12-4 s’appliquent aux augmentations de volume d’eau consommé dues à une fuite sur une canalisation d’eau potable après compteur, à l’exclusion des fuites dues à des appareils ménagers et des équipements sanitaires ou de chauffage.

II. ' Lorsque le service d’eau potable constate une augmentation anormale de consommation au vu du relevé de compteur enregistrant la consommation d’eau effective de l’abonné, il en informe l’abonné par tout moyen et au plus tard lors de l’envoi de la facture établie d’après ce relevé. Cette information précise les démarches à effectuer pour bénéficier de l’écrêtement de la facture prévu au III bis de l’article L. 2224-12-4.

L’attestation d’une entreprise de plomberie à produire par l’abonné indique que la fuite a été réparée en précisant la localisation de la fuite et la date de la réparation.

Le service peut procéder à tout contrôle nécessaire. En cas d’opposition à contrôle, le service engage, s’il y a lieu, les procédures de recouvrement.

III. ' Lorsque l’abonné, faute d’avoir localisé une fuite, demande la vérification du bon

fonctionnement du compteur en application du troisième alinéa du III bis de l’article L. 2224-12-4, le service lui notifie sa réponse dans le délai d’un mois à compter de la demande dont il est saisi'.

M. & Mme [V] [K] versent aux débats :

— la facture du plombier qu’ils ont fait intervenir le 27 juillet 2016 (pièce n°3), relative à la fourniture d’un groupe de sécurité sur ballon d’eau chaude, et d’un réducteur de pression

eau froide,

— le mail d’envoi de ladite facture, à Century 21, par M. [V], du 28 juillet 2016 (pièce n°4) indiquant que le ballon d’eau chaude 's’est remis à faire couler l’eau', et précisant 'à quelque chose malheur est bon’ nous avons donc fait intervenir, hier, une société de plomberie qui nous a établi la facture jointe’ étant sur fichier informatique, la date peut être modifiée si besoin il y a …'.

Cette facture révèle que la fuite d’eau provient du ballon d’eau chaude de l’appartement de M. & Mme [V] [K].

L’article R 2224-20-1 précité, exclut formellement de la possibilité du dégrèvement, 'les fuites dues à des appareils ménagers et des équipements sanitaires ou de chauffage'.

C’est pourquoi la somme correspondant à la surconsommation d’eau ne pouvant être réduite, est due par M. & Mme [V] [K].

Il convient de préciser que le relevé des compteurs d’eau, s’effectue à distance.

Il s’avère que la lecture a été impossible pour les années :

—  2013 : un forfait inférieur à la consommation habituelle, a été appliqué (index : 75 m3 au lieu de 139 m3 en 2011, et de 169 m3 en 2012) ;

—  2014, aucune consommation d’eau n’a été facturée à M. & Mme [V] [K].

Le syndic a demandé à M. & Mme [V] [K], le 8 février 2016, de relever manuellement l’index de leur compteur (pièce syndicat n° 54).

M. & Mme [V] [K] prétendent que ce courrier ne leur a pas été adressé.

Cependant le nom de M. & Mme [V] [K] est expressément mentionné dans les destinataires.

M. & Mme [V] [K] n’ayant pas répondu, le président du conseil syndical est allé lui-même relevé l’index, au mois de février 2016 (pièce syndicat n° 55). L’index était de 4.371.

Après avoir effectué un prorata, l’index de fin d’année 2015 a été fixé à 4.200 m3, ce qui a permis de déterminer la consommation pour l’année 2015, à :

4.200 – 976 (index précédent datant de la fin 2013) = 3.224 m3.

En 2016, un forfait a, de nouveau, été appliqué, à hauteur de 200 m3.

Le syndic Century 21 a missionné la société ISTA, chargée de l’entretien des compteurs d’eau. Un premier passage a été planifié le 12 janvier 2018, date à laquelle M. & Mme [V] [K] étaient absents, puis un second, le 10 avril 2018 (pièce syndicat n° 56). Il est apparu que le compteur fonctionnait correctement, le technicien a seulement programmé le module radio, ce qui n’a aucun effet sur la consommation d’eau.

Aux termes de sa lettre recommandée AR en date du 10 août 2018 (pièce syndicat n° 57), le syndic a confirmé à M. & Mme [V] [K] qu’il n’y avait aucune erreur dans leur consommation d’eau, que la surconsommation s’explique, comme ils l’ont eux-mêmes

confirmé dans leurs mails, et notamment dans celui du 6 décembre 2017, par les fuites

survenues dans leur appartement, et que leur compte présentait à cette date un solde débiteur de 15.649,19 €.

La copropriété n’est pas responsable de la consommation privative d’eau de M. & Mme [V] [K] qui est très élevée, et/ou des fuites qui se sont produites dans leur logement.

Le relevé des compteurs d’eau versé aux débats (pièce syndicat n° 60), montre d’ailleurs la forte consommation d’eau de M. & Mme [V] [K] (5.321 m3), le 18 janvier 2020.

M. & Mme [V] [K] font valoir qu’un plombier est intervenu en 2016, et ils en déduisent qu’aucun élément ne permet d’affirmer que le compteur d’eau fonctionnait correctement.

Or, comme il a été vu plus haut, le technicien de la société ISTA, a constaté que le compteur d’eau fonctionnait correctement.

M. & Mme [V] [K] soutiennent en outre qu’il 'n’est pas établi que la surconsommation provienne du ballon d’eau chaude'.Selon eux, la facture du plombier du 27 juillet 2016 (pièce [V] n° 3) n’établit pas que 'le fait que l’appareil soit défectueux, ait entrainé la fuite d’eau, et que même en présence d’une fuite, rien ne permettrait d’établir qu’il s’agissait du seul problème ayant pu entraîner la surconsommation'.

Ce raisonnement ne peut être validé par la cour puisque dans son mail du 28 juillet 2016 (pièce [V] n° 4), M. [V] indique lui-même que 'le ballon d’eau chaude s’est remis à faire couler l’eau…'.

En réalité, l’intervention de la société Athlon Montanuy a permis d’identifier l’origine de la fuite, sur le ballon d’eau chaude de M. & Mme [V] [K].

M. & Mme [V] [K] soutiennent que le syndic a engagé sa responsabilité, dans la mesure où :

— 'il ne peut fournir la preuve formelle que le problème de surconsommation ne venait pas d’un dysfonctionnement du compteur, et où il n’a pas mis les époux [V] en mesure de pouvoir demander la vérification du compteur dans les délais impartis par les textes’ : comme il a été dit plus haut, à la suite du passage de la société ISTA, le 10 avril 2018, il a été constaté que le compteur fonctionnait correctement (pièce syndicat n° 56), le technicien ayant seulement programmé le module radio. En ce qui concerne le délai invoqué par M. & Mme [V] [K], l’article R 2224-20 du code général des collectivités territoriales, exclut de son domaine d’application, les fuites dues à des appareils ménagers et des équipements sanitaires ou de chauffage’ ; ce moyen est donc inopérant.

— 'il n’a pas procédé à des relevés du compteur entre l’année 2013 et le mois de février 2016, cette absence de relevé ayant pu aggraver la facture de consommation d’eau si l’on admet que la surconsommation pouvait être présente dès 2013' : le relevé des compteurs d’eau n’est pas effectué par le syndic, par mais la société ISTA, à laquelle la copropriété a délégué cette mission, depuis l’installation des parties communes, lors de la livraison des parties communes (pièce syndicat n° 65). Le listing ISTA versé aux débats établit que les relevés ont bien été effectuées les 20 décembre 2013, 30 décembre 2014 et le 22 décembre 2015 (pièce syndicat n° 66).

Le module radio du compteur de M. & Mme [V] [K] étant défectueux pendant deux années, le relevé n’a pu se faire, et les copropriétaires étant absents, l’index n’a pu être noté.

S’apercevant de l’anomalie du compteur, le syndic a envoyé un courrier le 8 février 2016 (pièce syndicat n° 54), auquel M. & Mme [V] [K] n’ont pas répondu, raison pour laquelle le président du conseil syndical est allé relever l’index du compteur au mois de février 2016, comme indiqué plus haut (pièce syndicat n° 55).

Aucune faute du syndicat des copropriétaires n’est démontrée, d’autant qu’il appartient à M. & Mme [V] [K] de contrôler régulièrement leur compteur individuel d’eau, afin de repérer une éventuelle fuite, ce qu’ils n’ont pas fait.

Sur les régularisations annuelles de charges

M. & Mme [V] [K] font valoir qu’il 'n’y a pas lieu de comptabiliser les régularisations annuelles de charges puisqu’aucun justificatif n’est fourni à l’appui'.

En réalité, chaque répartition mentionne le détail du calcul des sommes dues, et déduit les provisions versées, comme il résulte des pièces produites. De plus, chaque répartition des charges a été validée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Les règlements effectués par M. & Mme [V] [K] ont été comptabilisés dans le relevé de compte (pièce syndicat n° 61).

Sur les provisions à échoir sur l’année 2022

Cette contestation n’est plus d’actualité puisqu’à la date où la cour statue, les provisions à échoir sur l’année 2022, sont maintenant échues.

Le syndicat ne conteste pas que les charges de l’année 2022 ont été réglées, ainsi que cela ressort du relevé de compte établi le 28 octobre 2024 (pièce syndicat n° 67).

Il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance à hauteur de 15.407,57 €.

M. & Mme [V] [K] doivent donc être condamnés à payer au syndicat la somme de 15.086,83 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2020 sur la somme de 14.847,51 € et à compter de l’arrêt sur le surplus.

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a condamné M. [V] [K] & Mme [T] épouse [V] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12]

de l’Europe du Nord du [Adresse 5] à [Localité 20] la somme de 17.218,42 € au titre de l’arriéré des charges et frais de recouvrement dû à la date du 9 décembre 2021, majorée des intérêts au taux légal pour le montant de 15.350,88 € à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2020 et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande du syndicat au titre des frais nécessaires de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposes par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite les frais suivants :

—  17 mai 2018 : mise en demeure : 30 €

—  15 mars 2019 : : sommation de payer : 203,37 €,

—  4 avril 2019 : constitution dossier huissier : 90 €,

—  4 septembre 2019 : constitution dossier justice : 180 €

—  22 octobre 2021 : honoraires avocat : 1.200 €,

—  10 décembre 2021 : suivi dossier avocat : 100 €,

—  14 décembre 2021 : honoraires avocat : 1.440 € – 18 mars 2022 : honoraires avocat : 1.200 €,

—  4 mai 2022 : honoraires avocat : 960 €,

—  22 mai 2022 : frais signification jugement : 74,48 €,

—  21 juin 2022 : honoraires avocat : 1.200 €,

—  2 août 2022 : ID Facto huissier : 115,22 €,

—  7 septembre 2022 : ID Facto saisie attribution: 115,22 €,

—  19 décembre 2022 : ID Facto saisie vente : 238,54 €,

total : 7.146,83 € ;

Les honoraires d’avocat font partie des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin ; les frais de signification du jugement, ceux de saisie attribution et de saisie vente font partie des dépens sur lesquels il sera statué plus loin.

Les frais de constitution de dossier huissier, justice et de suivi dossier avocat ne font pas partie des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité ; ils font partie des diligences de base du syndic dans le recouvrement des charges de copropriété à la charge de l’ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, ce qui n’est pas le cas ici ; par ailleurs le fait que le contrat de syndic prévoit que ces frais sont à la charge du copropriétaire défaillant est inopérant puisque le contrat de syndic n’est pas opposable aux copropriétaires pris individuellement.

Seuls font partie des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité les frais suivants :

—  17 mai 2018 : mise en demeure : 30 €

—  15 mars 2019 : : sommation de payer : 203,37 €,

total : 233,37 €.

M. & Mme [V] [K] doivent donc être condamnés à payer au syndicat la somme de 233,37 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’ intérêt moratoire.

Depuis 2016 M. & Mme [V] [K] refusent de payer le coût de leur consommation d’eau alors qu’ils savent pertinemment que cette consommation importante est due exclusivement à une fuite sur leur ballon d’eau chaude et qu’ils se sont abstenus de vérifier par eux-mêmes leur consommation d’eau, ce qui caractérise leur mauvaise foi.

Les manquements systématiques et répétés de M. & Mme [V] [K] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.

M. & Mme [V] [K] doivent être condamnés à payer au syndicat la somme de 1.500 € de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. & Mme [V] [K], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. & Mme [V] [K] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Réforme le jugement en ce qu’il a :

— condamné M. [V] [K] & Mme [T] épouse [V] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] du [Adresse 5] à [Localité 20] la somme de 17.218,42 € au titre de l’arriéré des charges et frais de recouvrement dû à la date du 9 décembre 2021, majorée des intérêts au taux légal pour le montant de 15.350,88 € à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2020 et à compter de l’assignation pour le surplus,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] de l’Europe du Nord du [Adresse 5] à [Localité 20] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau sur les chefs réformés,

Condamne M. [V] [K] & M^me Mme [T] épouse [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les [Localité 23] de l’Europe Nord, sis [Adresse 3] à [Localité 21], la somme de 15.086,83 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2020 sur la somme de 14.847,51 € et à compter de l’arrêt sur le surplus ;

Condamne M. [V] [K] & M^me Mme [U] [T] épouse [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18], sis [Adresse 3] à [Localité 21], la somme de 233,37 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne M. [V] [K] & M^me Mme [U] [T] épouse [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18], sis [Adresse 3] à [Localité 21], la somme de 1.500 € de dommages-intérêts ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant

Condamne M. [V] [K] & M^me Mme [U] [T] épouse [V] [K] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18], sis [Adresse 3] à [Localité 21], la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE