Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 21 MAI 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13021 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGE25

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Janvier 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’EVRY-COURCOURONNES – RG n° 21/03327

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8] représenté par la SELARL [D] [G]-ALIREZAI, Société d’exercice libéral à responsabilité limitée, en qualité d’administrateur provisoire, assisté de son syndic assistant, le CABINET PRECLAIRE, sis [Adresse 2]

C/O SELARL [C]-ALIZERAI

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIMEE

Madame [U] [E]

née le 23 juin 1975 à [Localité 6] (Haïti)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Xavier LAUREOTE de la SELARL L.A.H. AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE, toque : P0572 et plaidant par M^e Pauline LE MORE, SELARL LE GAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e Xavier LAUREOTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère,

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [E] est propriétaire des lots 0180418, 0180061 et 0180083 dépendant de la copropriété [Adresse 8], située [Adresse 3].

Maître [Z] [C] a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la copropriété [Adresse 8] par ordonnance du président du tribunal judiciaire d’Evry du 17 septembre 2019. Sa mission a été renouvelée par ordonnances des 19 novembre 2019 et 11 septembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par Maître [Z] [C] a fait assigner Mme [E] le 20 mai 2021 devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de la voir condamner à payer un arriéré de charges de copropriété de 14 196,28 euros ainsi que diverses sommes.

Par jugement réputé contradictoire du 27 janvier 2022, le tribunal judiciaire d’Evry a :

— condamné Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 10 866,87 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2021, provision deuxième trimestre 2021 et travaux sécurisation ascenseur PV n°9 du 15/l2/2020 (2/4) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020, et ce jusqu’à parfait paiement ;

— dit que les intérêts produits depuis le 20 mai 2021 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

— condamné Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné Mme [E] payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement ;

— condamné Mme [E] aux dépens ;

— dit que la Selarl Ad Litem Juris pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [E] à payer une somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 08 juillet 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 18 décembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 11 juillet 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 à :

— juger le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 8] recevable et bien fondé en toutes ses demandes

— débouter Mme [E] de son appel incident

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

condamné Mme [E] à lui payer la somme de 10.866, 87 ' au titre des charges impayées au 1 er avril 2021 ADF 2T2021 et tvx sécurisation ascenseur 2/4 inclus ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020 jusqu’à parfait paiement,

condamné Mme [E] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts,

condamné Mme [E] à payer une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté les demandes plus amples et contraires,

— le confirmer pour le surplus

— condamner l’intimée à lui payer les sommes de :

14 568,55 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2021 (APPEL DU 01/04/21 AU 30/06/21 et PV N°9 TRAVAUX DE SECURISATION ASC (2/4) inclus), en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967

3.000 ' à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.

2.000 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 23 octobre 2020, date de la mise en demeure.

Y ajoutant,

— condamner l’intimée à lui payer la somme de 3500 eurosau titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner l’intimée en tous les dépens d’appel, et autoriser la SELARL Ad Litem Juris, représentée par Maître Jean-Sébastien Tesler à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 17 décembre 2024 par lesquelles Mme [E], intimée, invite la cour à :

— dire et juger son appel incident recevable ;

Statuant à nouveau :

A titre principal,

— déclarer la demande du Syndicat secondaire Las Cases 18 irrecevable pour défaut de qualité à agir ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a reconnu la qualité à agir du Syndicat secondaire Las Cases 18 et reconnu la créance ;

— rejeter les demandes du Syndicat secondaire Las Cases 18 pour absence de fondement de sa créance ;

— condamner le Syndicat secondaire Las Cases 18 à lui verser la somme de 4.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la condamnation aux entiers dépens,

— condamner le Syndicat secondaire Las Cases 18 en tous les dépens d’appel, et autoriser la SELARL L.A.H Avocats, représentée par Maitre Xavier Laureote à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— ordonner la désignation d’un expert de justice pour procéder à la vérification des comptes de copropriété à l’entière charge de l’Appelant ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la recevabilité de la défense de Mme [E]

Il ressort de l’article 963 du code de procédure civile que les parties doivent justifier, à peine d’irrecevabilité de l’appel ou des défenses selon le cas, de l’acquittement du droit prévu à l’article 1635 bis P du code général des impôts.

Mme [E] n’a pas justifié de l’acquittement de ce droit.

Par conséquent, sa défense est irrecevable.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [E] qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— le règlement de copropriété,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 1er trimestre 2015 au 2ème trimestre 2021,

— les décisions prises par l’administrateur provisoire des 9 décembre 2019, 10 juin 2020, 15 juin 2020, 28 juillet 2020, 7 octobre 2020, 15 décembre 2020, 21 avril 2021, 6 juillet 2021 et 10 septembre 2021, approuvant les comptes pour les années 2011 à 2020 et fixant les budgets prévisionnels et travaux pour les années 2020 à 2022,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 2 avril 2021, provision du 1er avril 2021 au 30 juin 2021 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 14 196,28 euros,

— un tableau des régularisations de charges effectuées en septembre 2020 pour les années 2011 à 2016.

Le décompte des charges produit en cause d’appel, après correction, présente des sommes appelées pour les premières années conformes au tableau des régularisations de charges.

Il résulte des pièces produites que la dette de Mme [E] s’élevait au 2 avril 2021 à la somme de 14 568,55 euros, provision 2ème trimestre 2021 et travaux de sécurisation de l’ascenseur (2/4) inclus et Mme [E] doit être condamnée au paiement de cette somme. Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a limité la créance de Mme [E] à la somme de 10 866,87 euros.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a dit que la dette produira des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts lié au retard de paiement

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, à compter de la date de mise en demeure ; toutefois le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Comme l’a relevé le tribunal, la mauvaise foi de Mme [E] ressort de ce qu’elle s’est dispensée depuis l’appel de fonds du premier trimestre 2015 du moindre règlement des charges de copropriété lui incombant sans invoquer un motif légitime pour justifier sa carence.

Il doit être relevé que la copropriété [Adresse 8] est une copropriété en difficulté, comme en témoigne la désignation de Mme [C].

Il résulte de ses éléments que Mme [E] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [E], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 3 000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Déclare irrecevable la défense de Mme [E] ;

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— condamné Mme [E] payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 10 866,87 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2021, provision deuxième trimestre 2021 et travaux sécurisation ascenseur PV n°9 du 15/l2/2020 (2/4) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020, et ce jusqu’à parfait paiement ;

— condamné Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 14 568,55 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2021, provision deuxième trimestre 2021 et travaux sécurisation ascenseur PV n°9 du 15/l2/2020 (2/4) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020, et ce jusqu’à parfait paiement ;

Condamne Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [E] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE