RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2025

(n° 195/2025, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/13113 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGFDC

Décision déférée à la Cour : jugement du 23 mai 2022 du tribunal de commerce de PARIS (9ème chambre) – RG n° 2019049111

APPELANTE

S.A.R.L. DOUMER [Localité 9]

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le n° 529 303 356

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de Paris, toque : C1050

Assistée de M^e Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA-VIAL & Associés, avocat au barreau de Paris, toque P074

INTIMÉE

S.A.S. FONCIERE DE [Localité 8] SIIC

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le n° 331 250 472

Prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H, avocat au barreau de Paris, toque : L0056

Assistée de M^e Paul TALBOURDET, De Pardieu Brocas Mafféi A.A.R.P.I., avocat au barreau de Paris, toque : R45

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 mars 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M^me Brigitte Brun-Lallemand, présidente de chambre

— M^me Stéphanie Dupont, conseillère

— M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Brigitte Brun-Lallemand, présidente de chambre et par M. Soufiane Hassaoui, greffier présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié des 5 et 12 mars 2009, la société Cofitem-Cofimur, aujourd’hui dénommée société Foncière de [Localité 8] SIIC, a consenti à la société Cioran un crédit-bail portant sur un hôtel situé à [Localité 9] (51), [Adresse 3] et [Adresse 4], couvrant l’achat des murs pour un montant de 2 750 000 euros, les frais pour 171 700 euros et des travaux de rénovation pour 298 300 euros, soit un financement total de 3 215 000 euros.

Le 5 avril 2011, la société Cioran a cédé le contrat de crédit-bail et le fonds de commerce à la société Doumer [Localité 9] avec l’accord de la crédit-bailleresse.

Le 16 novembre 2011, la société Cofitem-Cofimur a signé avec la société Doumer [Localité 9], un avenant au crédit-bail augmentant l’investissement financé à hauteur de 1 450 000 euros.

Par courriels en dates du 24 août et 11 septembre 2018, la société Doumer [Localité 9] s’est étonnée auprès de la société Foncière de [Localité 8] SIIC de ce que la valeur des taux d’intérêts ne soit pas indiquée dans le contrat et a demandé un nouveau tableau d’amortissement tenant compte des effets de l’indexation sur le capital remboursé.

Après plusieurs échanges de courriels, par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 octobre 2018, le conseil de la société Doumer [Localité 9] a notamment demandé à la société Foncière de [Localité 8] SIIC l’établissement de tableaux d’amortissement tenant compte des effets de l’indexation à la hausse de la redevance sur l’amortissement du bien financé et la restitution des intérêts versés depuis cinq années pour défaut d’indication du taux pratiqué.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 décembre 2018, la société Doumer [Localité 9] a notifié à la société Foncière de [Localité 8] SIIC son souhait de lever l’option d’achat pour le 31 décembre 2019, lui demandant le prix à lui verser avec le détail du calcul et se réservant une faculté de rétractation compte tenu de l’incertitude sur le prix du bien à sa valeur résiduelle. Le 16 janvier 2019, la société Foncière de [Localité 8] SIIC a communiqué un décompte provisionnel applicable à une levée d’option anticipée au 31 décembre 2019.

Par acte d’huissier du 23 août 2019, la société Doumer Reims a assigné la société Foncière de Paris SIIC devant le Tribunal de commerce de PARIS aux fins notamment de se voir restituer la somme de 1.426.485,35 € au titre du trop-perçu lié à l’application du taux d’intérêts conventionnels non stipulé ainsi que la somme de 490.220,48 euros au titre du trop-perçu résultant de l’indexation qui n’est pas applicable.

Par ordonnance du 18 juin 2020, le juge des référés du tribunal de commerce de Paris saisi par la société Doumer Reims d’une demande de condamnation sous astreinte du crédit-bailleur à lui communiquer le montant du prix à verser au titre de la levée d’option avec le détail du calcul, a dit n’y avoir lieu à statuer après avoir constaté qu’à l’audience la société Doumer a déclaré que ses demandes étaient satisfaites.

Par lettre du 18 août 2020, la société Doumer [Localité 9] a confirmé vouloir lever l’option du crédit-bail indiquant notamment « je précise que cette levée d’option anticipée est totalement indépendante de la procédure au fond qui demeure en cours et sur laquelle notre société entend se réserver l’ensemble de ses droits tant au titre des modalités de calcul des intérêts que de l’indexation liées audit crédit-bail ».

Par acte notarié du 19 mars 2021, la vente résultant de la levée d’option en exécution du contrat de crédit-bail est intervenue entre la société Foncière de Paris SIIC et la société Doumer Reims moyennant un prix arrêté en l’état à 3.167.621,50 euros, dont la somme de 2.971.382,21 euros au titre du bien immobilier, la société Doumer Reims réitérant dans l’acte sa réserve selon laquelle le paiement du prix de vente « ne saurait en aucun cas valoir renonciation à ses droits à l’encontre du vendeur, tels que sollicités dans le cadre de la procédure actuellement pendante devant le tribunal de commerce en restitution des sommes qu’elle estime avoir indûment payé, tant au titre de la clause d’indexation que des intérêts contractuels ».

Par jugement du 23 mai 2022, le Tribunal de commerce de Paris a :

débouté la société Doumer [Localité 9] de sa demande de condamner la société Foncière de [Localité 8] SIIC, anciennement dénommée société Cofitem-Cofimur, à lui restituer la somme de 1.426.485,35 euros, correspondant au trop-perçu lié à l’application du taux d’intérêts conventionnel non stipulé, outre les intérêts au taux légal ;

dit que la clause d’indexation stipulée au contrat de crédit-bail immobilier en date des 5 et 12 mars 2009, est illicite et l’a réputé non-écrite en application des dispositions de l’article L112-1 du code monétaire et financier ;

condamné la SAS Foncière de [Localité 8] SIIC, anciennement dénommée société Cofitem-Cofimur, à rembourser à la société Doumer [Localité 9] le trop-perçu au titre de l’indexation, soit la somme de 28.248,12 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

débouté la société Doumer [Localité 9] de sa demande de condamner la société Foncière de [Localité 8] SIIC, anciennement dénommée société Cofitem-Cofimur, à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;

débouté la société Foncière de [Localité 8] SIIC, anciennement dénommée société Cofitem-Cofimur, de sa demande de condamner la société Doumer [Localité 9] à lui verser la somme de 350.000 € à titre de dommages et intérêts ;

condamné la société Foncière de [Localité 8] SIIC, anciennement dénommée société Cofitem-Cofimur, à payer à la société Doumer [Localité 9] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 CPC ;

débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples et contraires ;

condamné la société Foncière de [Localité 8] SIIC, anciennement société Cofitem-Cofimur, aux dépens de l’instance;

ordonné l’exécution provisoire du jugement en toutes ses dispositions, sans constitution de garantie.

Par déclaration du 12 juillet 2022, la société Doumer [Localité 9] a interjeté appel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 février 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées le 17 décembre 2024, la société DOUMER [Localité 9], appelante, demande à la Cour de :

recevoir la société Doumer [Localité 9] en ses écritures d’appel et la déclarer bien fondée,

infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a déclaré recevable la totalité des demandes de la société Doumer [Localité 9], dit que la clause d’indexation stipulée au contrat de crédit-bail immobilier était illicite et l’a réputée non écrite au regard des dispositions de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier,

statuant à nouveau :

débouter la société Foncière de [Localité 8] SIIC de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

sur le taux d’intérêts :

constater que le prix de rachat anticipé doit tenir compte, aux termes du contrat de crédit-bail en date des 5 et 12 mars 2009, de l’ensemble des redevances effectivement perçues par le crédit-bailleur pendant toute la durée du crédit-bail.

constater que le taux d’intérêts appliqué aux redevances ne fait l’objet d’aucune stipulation ni aux termes du contrat de crédit-bail immobilier, ni aux termes des documents y annexés,

en conséquence,

dire et juger que la clause du contrat de crédit-bail aux termes de laquelle la valeur résiduelle du bien est augmentée du montant des intérêts dits « conventionnels » n’est pas applicable en l’absence de stipulation d’un quelconque taux d’intérêts,

dire et juger que le crédit-bailleur n’est pas fondé à prétendre à l’application d’un intérêt conventionnel, en majoration de la valeur résiduelle du bien à la date de la levée de l’option,

dire et juger que le taux d’intérêts applicable ne peut excéder le taux d’intérêts légal en vigueur au jour de la cession du contrat de crédit-bail immobilier à la société Doumer [Localité 9], soit un taux de 0,38 % au 5 avril 2011,

constater que la société Doumer [Localité 9] a versé au crédit-bailleur, hors indexation indument appliquée, la somme de 1.916.705,83 €,

condamner en conséquence de la levée d’option du 18 août 2020, la société Foncière de [Localité 8] SIIC à restituer à la société Doumer [Localité 9] la somme de 1.916.705,83 euros, correspondant au trop perçu lié à l’application du taux d’intérêts conventionnel non stipulé, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

sur la clause d’indexation :

dire et juger que la clause d’indexation stipulée au contrat de crédit-bail immobilier en date des 5 et 12 mars 2009, est illicite et la réputer non écrite en application des dispositions de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier,

en conséquence,

dire et juger que la clause du contrat de crédit-bail aux termes de laquelle le prix du bien sera augmenté de l’indexation n’est pas applicable,

dire et juger que la somme de 596.484,76 euros et subsidiairement de 38.746,15 euros viendra en déduction de la valeur résiduelle au jour de la date de la vente du bien, au titre de l’indexation indue, et

condamner la société Foncière de [Localité 8] SIIC à rembourser le trop-perçu en résultant pour le Crédit-preneur, soit la somme de 596.484,76 euros et subsidiairement de 38.746,15 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation,

en tout état de cause :

condamner la société Foncière de [Localité 8] SIIC à verser à la société Doumer [Localité 9] la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

condamner la société Foncière de [Localité 8] SIIC à verser à la société Doumer [Localité 9] la somme de 10.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

Par conclusions déposées le 15 octobre 2024, la société FONCIERE DE [Localité 8], intimée, demande à la Cour de :

confirmer le jugement rendu par le Tribunal de commerce de PARIS le 23 mai 2022 en ce qu’il a :

débouté société Doumer [Localité 9] de sa demande de condamner société Foncière de [Localité 8] SIIC à lui restituer la somme de 1.426.485,35 euros, correspondant au trop-perçu lié à l’application du taux d’intérêts conventionnel non stipulé, outre les intérêts au taux légal ;

débouté société Doumer [Localité 9] de sa demande de condamner société Foncière de [Localité 8] SIIC à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts;

débouté société Doumer [Localité 9] de ses demandes autres, plus amples et contraires ;

infirmer le jugement rendu par le Tribunal de commerce de PARIS le 23 mai 2022 en ce qu’il a :

jugé recevables les demandes de la société Doumer [Localité 9];

dit que la clause d’indexation stipulée au contrat de crédit-bail immobilier en date des 5 et 12 mars 2009, est illicite et l’a réputée non-écrite en application des dispositions de l’article L112-1 du code monétaire et financier ;

condamné la société Foncière de [Localité 8] SIIC à rembourser à la société Doumer [Localité 9] le trop-perçu au titre de l’indexation, soit la somme de 28.248,12 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

débouté la société Foncière de [Localité 8] SIIC de sa demande de condamner la société Doumer [Localité 9] à lui verser la somme de 350.000 € à titre de dommages et intérêts ;

condamné la société Foncière de [Localité 8] SIIC à payer à la société Doumer [Localité 9] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 CPC ;

condamné la société Foncière de [Localité 8] SIIC aux dépens de l’instance;

débouté la société Foncière de [Localité 8] SIIC de ses demandes autres, plus amples et contraires ;

ordonné l’exécution provisoire du jugement en toutes ses dispositions, sans constitution de garantie ;

et, statuant à nouveau :

à titre principal,

juger irrecevables les demandes formées par la société Doumer [Localité 9], faute d’intérêt légitime et actuel pour agir, et en raison de la prescription ;

à titre subsidiaire,

débouter la société Doumer [Localité 9] de toutes ses demandes, fins et conclusions mal fondées;

à titre plus subsidiaire,

si la cour ordonne une substitution de taux d’intérêt, juger que le taux de l’intérêt légal substitué serait celui fixé par la loi en vigueur au moment où il est acquis et qu’il doit subir les modifications successives que la loi lui apporte et

juger qu’il sera fait application de la clause « En conséquence et dans l’hypothèse où pour une raison quelconque tenant soit à un état de fait dépendant du preneur, soit des textes législatifs ou réglementaires, la redevance annuelle convenue avant indexation devrait être augmentée ou réduite, les conséquences financières de cette augmentation ou réduction seront affectées au prix de la vente promise ci-après, lequel prix serait recalculé pour tenir compte de cette éventuelle augmentation ou réduction pendant la période où cette augmentation ou réduction aurait été effectivement appliquées de telle manière que la rémunération effective de l’investissement du crédit-bailleur est toujours maintenue au taux initialement prévu » ;

juger en cas de remise en cause de l’indexation que le caractère non écrit doit rester limité à la clause : « La redevance comportant une part d’amortissement actuarielle fixe, la différence entre le loyer effectivement perçu et le loyer de base initial (si le second vient à être supérieur au premier) serait ajoutée à la valeur résiduelle de l’immeuble, cette différence étant elle-même augmentée du même taux d’intérêt que le contrat de crédit-bail et aux mêmes conditions d’indexation que le prix résiduel. Le crédit-preneur aura la faculté, afin de ne pas augmenter la valeur résiduelle du bien, de demander que les variations en baisse de l’indice ne soient pas appliquées au calcul de la redevance, afin de ne pas être rapportée sur le prix de vente ci-après déterminé, au titre « Promesse de Vente à l’expiration du crédit-bail » », et ne saurait donc s’étendre à l’ensemble de la clause d’indexation ;

rejeter en conséquence le surplus des demandes de la société Doumer [Localité 9];

à titre encore plus subsidiaire,

juger dans le cas où la clause d’indexation serait réputée non-écrite en son entier, que toute demande de la société Doumer [Localité 9] sur la période antérieure au 23 août 2014 est irrecevable comme étant prescrite ;

juger, en conséquence, que le montant des sommes restituées à la société Doumer [Localité 9] au titre de l’indexation ne saurait excéder la somme de 25.498,2 € ;

et en tout état de cause,

débouter la société Doumer [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

condamner la société Doumer [Localité 9] à payer à la société Foncière de [Localité 8] SIIC la somme de 350.000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive, sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

condamner la société Doumer [Localité 9] à payer à la société Foncière de [Localité 8] SIIC la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1. Sur la recevabilité de la demande relative au taux d’intérêt conventionnel

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer.

Il en résulte que les actions en contestation d’une stipulation d’intérêts conventionnels ou en restitution des intérêts conventionnels payés, fondées sur les dispositions de l’article 1907 du code civil au motif que le taux d’intérêt conventionnel n’a pas été fixé par écrit, sont irrecevables comme prescrites si elles n’ont pas été exercées dans le délai de cinq ans à compter de la signature du contrat stipulant cet intérêt conventionnel, puisque le débiteur des intérêts connaissait depuis cette date les faits permettant d’exercer ces actions fondées sur la nullité de la clause d’intérêts litigieuse.

Contrairement à ce que soutient la société Doumer [Localité 9], sa demande porte sur la restitution des intérêts conventionnels payés mais non sur la détermination du prix de la valeur résiduelle du bien, même si la validité de la clause d’intérêts conventionnels est susceptible d’avoir des effets sur ce prix. Elle n’est donc pas fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 2233 du code civil, selon lesquelles la prescription ne court pas à l’égard d’une créance qui dépend d’une condition jusqu’à ce que la condition arrive, pour soutenir que la prescription n’aurait pas couru.

En conséquence, la demande de la société Doumer [Localité 9], fondée sur l’article 1907 précité, tendant à voir dire que la stipulation d’intérêts du contrat en cause n’est pas applicable de même que celle tendant à voir condamner la société Foncière de [Localité 8] SIIC à lui restituer la somme de 1.916.705,83 euros au titre du trop perçu résultant de l’application du taux d’intérêts conventionnel seront déclarées irrecevables comme prescrites.

2. Sur la clause d’indexation

2.1. Sur la recevabilité de la demande en restitution relative à l’indexation

Les parties ont expressément prévu une réserve dans l’acte de vente effectué dans le cadre de la levée d’option du 19 mars 2021, dont il résulte notamment que la société Doumer Reims réitère que le paiement par ses soins du prix de vente fixé « ne saurait en aucun cas valoir renonciation à ses droits à l’encontre du vendeur, tels que sollicités dans le cadre de la procédure pendante devant le tribunal de commerce en restitution des sommes qu’elle estime avoir indûment payées tant au titre de la clause d’indexation que des intérêts contractuels ».

La vente de l’immeuble à un prix déterminé par les parties ne fait pas obstacle à l’application de cette réserve.

Dès lors que la société Doumer [Localité 9] est venue aux droits de la société Cioran, crédit-preneur initial, l’absence de cette dernière à la présente procédure n’a pas de conséquence sur la recevabilité de la demande de l’appelante.

La société Doumer [Localité 9] ayant un intérêt à solliciter la restitution de sommes qu’elle estime trop perçues en application du contrat de crédit-bail, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt légitime et actuel à agir.

À juste titre et par une motivation à laquelle il convient de renvoyer, le jugement déféré a considéré qu’en évoquant tour à tour une contestation sur le prix de vente résiduel et les restitutions des sommes prétendument trop versées, la société Doumer [Localité 9] ne s’est pas contredite au détriment de la société Foncière de [Localité 8] SIIC.

La société Doumer [Localité 9] demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré réputée non écrite la clause d’indexation du contrat de crédit-bail. Or, le caractère non écrit d’une clause peut être constaté à tout moment sans que puisse être opposée la prescription. Il convient, en conséquence, de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée à cette demande. En revanche, la société Foncière de [Localité 8] SIIC soutient à juste titre que seules les sommes versées moins de cinq ans avant son action en justice peuvent être réclamées en application de l’article 2224 du code civil.

2.2. Sur la demande en restitution au titre de l’indexation

L’article L. 112-1 alinéa 1 du code monétaire et financier pose le principe que l’indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite « sous réserve des dispositions du premier alinéa de l’article L.112-2 et de articles L.112-3, L.112-3-1 et L.112-4 » du même code. Il se déduit du caractère dérogatoire de ces dispositions qu’elles doivent s’interpréter strictement.

L’article L.112-1 alinéa 2 dispose qu’est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, notamment de location, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Par ailleurs, il résulte du premier alinéa de l’article L.112-2 que dans les dispositions conventionnelles, est notamment interdite toute clause prévoyant une indexation fondée sur les prix des biens ou produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet de la convention ou de l’activité de l’une des parties; qu’est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par L’INSEE. Le propre des indexations expressément autorisées par le code monétaire et financier est de varier à la hausse comme à la baisse, de sorte qu’une clause d’indexation écartant une telle réciprocité est interdite.

En l’espèce, le contrat de crédit-bail stipule notamment dans son paragraphe relatif à la redevance que les sommes facturées au crédit-preneur, comprennent une part d’amortissement du capital et une rémunération en intérêts; que la redevance de base est soumise à la révision à concurrence de 15% de son montant en fonction de la variation de l’indice officiel du coût de la construction tel que publié par l’INSEE; qu’en conséquence de la révision annuelle, la redevance est à compter de la date de sa révision, établie en multipliant son montant de base par le coefficient de réévaluation applicable, l’indice de base étant le dernier indice publié à la date de prise d’effet du crédit-bail et l’indice de révision étant le dernier indice publié lors de l’échéance considérée; que « la variation de l’indice de référence choisi sera prise en considération aussi bien dans le cas de hausse que dans le cas de baisse de l’indice ».

Il stipule, cependant, aux deux derniers alinéas relatifs à l’indexation :

« La redevance comportant une part d’amortissement actuarielle fixe, la différence entre le loyer effectivement perçu et le loyer de base initial (si le second vient à être supérieur au premier) serait ajoutée à la valeur résiduelle de l’immeuble, cette différence étant elle-même augmentée du même taux d’intérêts que le contrat de crédit-bail et aux mêmes conditions que le prix résiduel.

Le crédit-preneur aura la faculté, afin de ne pas augmenter la valeur résiduelle du bien, de demander que les variations en baisse de l’indice, ne soient pas appliquées au calcul de la redevance, afin de ne pas être rapportée sur le prix de vente, ci-après déterminé au titre « promesse de vente à l’expiration du bail » ».

Les dispositions du code monétaire et financier étant impératives, il est inopérant de la part de la crédit bailleresse de faire valoir que cette clause viserait à assurer la neutralité financière du crédit-bail en instituant un mécanisme correctif dans la fixation du prix de levée d’option pour le cas où la clause d’indexation aurait des effets remettant en cause l’économie du contrat.

La société Foncière de [Localité 8] SIIC soutient que la clause d’indexation du contrat permet à la redevance de varier à la hausse comme à la baisse et ne concerne que le mécanisme contractuel de fixation de la valeur résiduelle, de sorte qu’elle ne créerait pas la distorsion prohibée par le code monétaire et financier.

Cependant, en neutralisant les effets de la variation à la baisse de l’indice soit par une augmentation du prix résiduel, soit, au choix du crédit-preneur, par le défaut d’application de la variation à la baisse de la redevance, cette clause écartant la réciprocité de la variation de l’indice contrevient aux dispositions précitées d’ordre public du code monétaire et financier. En application de ces dispositions, il convient, en conséquence, de dire que la clause prohibée est réputée non écrite.

L’article 1217 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose qu’une obligation est divisible ou indivisible selon qu’elle a pour objet un fait qui dans l’exécution est ou n’est pas susceptible de division soit matérielle soit intellectuelle.

Il résulte de la rédaction du contrat de crédit-bail en cause que les parties ont exprimé leur commune intention de prévoir une indexation d’une partie de la redevance et que la clause d’indexation ne constitue pas un ensemble indivisible. Seule la stipulation prohibée visant à neutraliser les effets de l’indexation à la baisse lorsque la redevance devient inférieure à la redevance initiale, dissociable des autres dispositions de la clause d’indexation, doit être réputée non écrite ainsi qu’il est précisé au dispositif du présent arrêt, les autres dispositions conservant leur effet. Il convient en conséquence, d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré non écrite la « clause d’indexation stipulée au contrat de crédit-bail immobilier » sans préciser quelles stipulations de cette clause sont concernées.

Or, il ressort du tableau récapitulatif des redevances payées et des trente-neuf factures de redevances produites, que l’indice de révision a toujours été supérieur ou égal à l’indice de base et que la clause litigieuse n’a jamais eu à s’appliquer. La société Doumer [Localité 9] ne démontre donc pas qu’en l’espèce, la stipulation réputée non écrite aurait eu des conséquences financières pour elle en ce qu’elle aurait neutralisé les effets de la baisse de l’indice de référence.

Faute pour elle d’établir l’existence d’un trop perçu par la société Foncière de [Localité 8] SIIC résultant de l’application de la clause réputée non écrite, aucune somme ne lui est due. En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné la société Foncière de [Localité 8] SIIC à rembourser la somme de 28.248,12 euros outre les intérêts au taux légal à la société Doumer [Localité 9].

Cette dernière sera déboutée de ses demandes aux fins de voir dire et juger que la somme de 596.484,76 euros, subsidiairement celle de 38.746,15 euros, viendra en déduction de la valeur résiduelle au jour de la date de la vente du bien, au titre de l’indexation indue, et aux fins de voir condamner la Société Foncière de [Localité 8] SIIC à lui rembourser au titre du trop-perçu la somme de 596.484,76 euros, subsidiairement celle de 38.746,15 euros, outre les intérêts au taux légal.

3. Sur la demande de dommages et intérêts de la société Foncière [Localité 9]

Les éléments du dossier ne permettent pas de caractériser une résistance de mauvaise foi de la part de la société Foncière [Localité 8] SIIC à communiquer les éléments financiers sollicités par la société Doumer [Localité 9], laquelle, de son côté, contestait la validité de ces éléments. Au surplus, cette dernière, qui a levé l’option du crédit-bail avec des réserves, n’établit pas le préjudice dont elle demande la réparation.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

4. Sur la demande de dommages et intérêts de la société Foncière de [Localité 8] SIIC

La société Foncière de [Localité 8] SIIC sollicite la condamnation de la société Doumer [Localité 9] à lui payer la somme de 350.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, le contrat de crédit-bail liant les parties est une convention complexe dont certaines dispositions ont été déclarées non écrites par le présent arrêt faisant partiellement droit aux demandes de la société Doumer [Localité 9]. La démonstration n’est donc pas faite que l’action a été introduire avec une légèreté blâmable ou avec l’intention de nuire par cette dernière qui a pu légitimement se méprendre sur l’étendue de ses droits. Par ailleurs, la circonstance que des moyens dénués de pertinence aient été soulevés ou que ces moyens ainsi que le montant des demandes aient beaucoup évolué ne suffit pas au cas présent à caractériser la mauvaise foi ni l’intention de nuire. De même, le fait d’initier cette action plus de dix ans après la conclusion du crédit-bail n’est pas fautif dés lors que c’est à l’occasion de la levée de l’option que le litige a été soulevé.

Au surplus, l’intimée ne justifie pas de l’existence du préjudice dont elle demande réparation. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la société Foncière de [Localité 8] SIIC de sa demande aux fins de voir condamner la société Doumer [Localité 9] à lui payer la somme de 350.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

5. Sur les autres demandes

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir ''dire et juger'', 'juger’ et 'constater', lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Dès lors que l’ensemble des demandes financières de la société Doumer [Localité 9] ont été rejetées, il convient d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Financière de [Localité 8] SIIC aux dépens ainsi qu’à payer à la demanderesse la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Doumer [Localité 9] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à la société Foncière de [Localité 8] SIIC la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de première instance et d’appel.

Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a ordonné l’exécution provisoire.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 23 mai 2022, le Tribunal de commerce de Paris (RG 2019049111) en ce qu’il a :

dit que la clause d’indexation stipulée au contrat de crédit-bail immobilier en date des 5 et 12 mars 2009, est illicite et l’a réputée non-écrite en application des dispositions de l’article L112-1 du code monétaire et financier ;

condamné la société Foncière de [Localité 8] SIIC à rembourser à la société Doumer [Localité 9] le trop-perçu au titre de l’indexation, soit la somme de 28.248,12 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

condamné la société Foncière de [Localité 8] SIIC à payer à la société Doumer [Localité 9] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 CPC ;

condamné la société Foncière de [Localité 8] SIIC, aux dépens de l’instance;

ordonné l’exécution provisoire du jugement en toutes ses dispositions, sans constitution de garantie,

Le confirme en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevables comme prescrites la demande de la société Doumer [Localité 9] aux fins de voir juger que la clause du contrat de crédit-bail aux termes de laquelle la valeur résiduelle du bien est augmentée du montant des intérêts dits « conventionnels » n’est pas applicable en l’absence de stipulation d’un taux d’intérêts ainsi que la demande aux fins de voir condamner la société Foncière de [Localité 8] SIIC à restituer à la société Doumer [Localité 9] la somme de 1.916.705,83 euros outre les intérêts au taux légal au titre du trop perçu lié à l’application du taux d’intérêts conventionnel non stipulé,

Rejette les fins de non-recevoir soulevées par la société Foncière de [Localité 8] SIIC à l’encontre des demandes de la société Doumer [Localité 9] relatives à la clause d’indexation du contrat de crédit-bail,

Déclare réputées non écrites les stipulations suivantes figurant aux deux derniers alinéas du paragraphe « INDEXATION DE LA REDEVANCE » du contrat de crédit-bail en cause des 5 et 12 mars 2009 (page 28) :

« La redevance comportant une part d’amortissement actuarielle fixe, la différence entre le loyer effectivement perçu et le loyer de base initial (si le second vient à être supérieur au premier) serait ajoutée à la valeur résiduelle de l’immeuble, cette différence étant elle-même augmentée du même taux d’intérêts que le contrat de crédit-bail et aux mêmes conditions que le prix résiduel.

Le crédit-preneur aura la faculté, afin de ne pas augmenter la valeur résiduelle du bien, de demander que les variations en baisse de l’indice, ne soient pas appliquées au calcul de la redevance, afin de ne pas être rapportée sur le prix de vente, ci-après déterminé, au titre « promesse de vente à l’expiration du bail»,

Déboute la société Doumer [Localité 9] de sa demande aux fins de voir dire et juger que la somme de 596.484,76 euros et subsidiairement de 38.746,15 euros viendra en déduction de la valeur résiduelle au jour de la date de la vente du bien, au titre de l’indexation indue, ainsi que de sa demande aux fins de voir condamner la société Foncière de [Localité 8] SIIC à rembourser le trop-perçu en résultant pour le crédit-preneur, soit la somme de 596.484,76 euros et subsidiairement de 38.746,15 euros, outre les intérêts au taux légal,

Condamne la société Doumer [Localité 9] à payer à la société Foncière de [Localité 8] SIIC la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de première instance et d’appel,

Déboute la société Doumer [Localité 9] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne la société Doumer [Localité 9] aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, La présidente,