Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 4 Décembre 2025

(n° , 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/19553 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGXDI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Septembre 2022 -Juge des contentieux de la protection de JUVISY SUR ORGE – RG n° 11-20-0015

APPELANT à titre principal et Intimé à titre incident

Monsieur [K] [H]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Aurélie PARICIO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1020

INTIMEES à titre principal et Appelantes à titre incident

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS 824 541 148

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0516

S.A.R.L. PENNYLANE venant aux droits de la S.A.SU. PENNYLANE

RCS 503 785 7892

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédéric WEYL, avocat au barreau de PARIS, toque : R028

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

M^me Laura TARDY, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er octobre 2019, la SASU Pennylane a donné à bail à M. [K] [H] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 660 euros, outre une provision sur charges mensuelle d’un montant de 40 euros.

Par acte sous signature électronique conclu le 1er octobre 2019 entre le bailleur et la SAS Action Logement Services, cette dernière s’est portée caution des obligations du locataire dans le cadre du dispositif Visale. Ce contrat stipule notamment que la subrogation de la caution dans tous les droits du bailleur peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution.

Par acte d’huissier de justice du 2 décembre 2020, la SAS Action Logement Services a fait assigner M. [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge aux fins de voir :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation de ce bail,

— ordonner l’expulsion de M. [K] [H],

— condamner M. [K] [H] au paiement de la somme de 4,900 euros, outre une indemnité d’occupation, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été renvoyée pour mise en cause de la SASU Pennylane.

***

Par ailleurs, se plaignant de désordres affectant son logement, M. [K] [H] produit un rapport du 11 mars 2021 de l’Agence Régionale de Santé d’Ile-de-France (ci-après l’ARS) proposant que le logement soit déclaré insalubre, à titre remédiable, et interdit à l’habitation et à l’utilisation en l’état, le propriétaire devant réaliser les travaux suivants :

rechercher les causes de l’humidité dans le logement et y remédier par des moyens efficaces et durables,

supprimer les désordres électriques,

procéder à la réfection des revêtements muraux et des sols,

délivrer une surface d’éclairement naturel conforme,

vérifier l’isolation et prendre toutes mesures pour palier la déperdition thermique.

Par courrier en date du 17 mars 2021, le préfet de l’Essonne a indiqué à la SASU Pennylane que, compte tenu de la nature et de l’importance des désordres constatés, il envisageait de prendre un arrêté de traitement de l’insalubrité, listait les travaux à réaliser et octroyait à la SASU Pennylane un délai pour présenter ses observations.

Par courrier en date du 4 mai 2021, le préfet de l’Essonne a pris note des observations en date du 13 avril 2021 de la SASU Pennylane, notamment des actions entreprises pour remédier aux désordres, et a indiqué qu’une visite de contrôle devrait avoir lieu à la fin des travaux.

Un litige s’est élevé sur le relogement temporaire de M. [H] le temps des travaux, la SASU Pennylane proposant un appartement situé au 1er étage du même immeuble, ce que M. [H] a refusé au motif que l’ensemble de l’immeuble était insalubre.

Par ordonnance du 19 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge, statuant en référé, a ordonné l’évacuation par M. [K] [H], ainsi que par tout occupant de son chef de l’appartement litigieux pour être hébergé temporairement dans l’appartement du même immeuble, situé au premier étage, et refait à neuf, proposé par la SASU Pennylane, étant précisé que M. [K] [H] réintégrera l’appartement qui lui a été donné à bail lorsqu’auront été achevés les travaux prescrits par l’ARS.

M. [K] [H] a emménagé le 1er septembre 2021 dans l’appartement désigné dans cette ordonnance de référé.

***

La SAS Action Logement Services a demandé au juge des contentieux de la protection de :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire,

— ordonner l’expulsion de M. [K] [H] et celle de tout occupant de son chef,

— débouter M. [K] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [K] [H] à payer à la société Action Logement Services la somme de 14.051,84 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er septembre 2020 sur la somme de 2.800 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner M. [K] [H] à payer à la société Action Logement Services une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail, dès lors que la société Action Logement Services disposera d’une quittance subrogative,

— à titre subsidiaire, condamner la SASU Pennylane à restituer à la société Action Logement Services tout ou partie de la somme de 14.051,84 euros de façon que, au total la société Action Logement Services soit entièrement remboursée et, en tant que de besoin, condamner la SASU Pennylane à relever la société Action Logement Services indemne de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et dépens,

— condamner solidairement M. [K] [H] et/ou la SASU Pennylane à payer à la société Action Logement Services la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire,

— condamner in solidum M. [K] [H] et/ou la SASU Pennylane aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

M. [K] [H] a demandé au juge de :

— débouter la société Action Logement Services et la SASU Pennylane de toutes leurs demandes,

— à titre reconventionnel et avant dire droit :

désigner un expert pour notamment déterminer les conséquences de l’exposition de M. [K] [H] aux moisissures et champignons présents dans le logement loué par la SASU Pennylane,

condamner la SASU Pennylane au paiement d’une provision d’un montant de 24.930 euros à valoir sur la réparation des préjudices de M. [K] [H] et sur la restitution des loyers indûment payés,

condamner la SASU Pennylane au paiement d’une provision de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société Action Logement Services au paiement d’une provision de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre reconventionnel et au fond :

débouter la société Action Logement Services et la SASU Pennylane de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs de la SASU Pennylane à compter du 1er octobre 2019,

condamner la SASU Pennylane à payer à M. [K] [H] la somme de 4.200 euros au titre des loyers indus,

condamner la SASU Pennylane à payer à M. [K] [H] la somme de 730,40 euros au titre du préjudice matériel subi,

condamner la SASU Pennylane à payer à M. [K] [H] la somme de 30.000 euros au titre du préjudice moral subi,

condamner la SASU Pennylane à payer à M. [K] [H] la somme qui sera établie après expertise au titre du préjudice corporel subi,

— à titre subsidiaire, si le tribunal considère que le bail est d’ores et déjà résilié, constater les manquements fautifs du bailleur et condamner la SASU Pennylane au paiement des sommes suivantes :

la somme de 4.200 euros au titre des loyers indus,

la somme de 730,40 euros au titre du préjudice matériel subi,

la somme de 30.000 euros au titre du préjudice moral subi,

la somme qui sera établie après expertise au titre du préjudice corporel subi,

— à titre infiniment subsidiaire, si le tribunal ne reconnaissait pas le caractère insalubre du logement, accorder à M. [K] [H] un échéancier de 36 mois pour apurer sa dette locative,

— en tout état de cause :

condamner la SASU Pennylane au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société Action Logement Services au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner in solidum la SASU Pennylane et la société Action Logement Services aux dépens.

La SASU Pennylane a demandé au tribunal de :

— donner acte à la SASU Pennylane de son intervention volontaire,

— écarter des débats la pièce n°8 produite par M. [K] [H], obtenue frauduleusement,

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de M. [K] [H],

— ordonner l’expulsion de M. [K] [H] et de tous occupants de son chef,

— ordonner l’expulsion de M. [K] [H] et de tous occupants de son chef du logement dans lequel il a été relogé temporairement au 1er étage et dire que cette expulsion sera poursuivie sans délai de grâce,

— débouter la société Action Logement Services de toutes ses demandes à l’encontre de la SASU Pennylane,

— débouter M. [K] [H] de toutes ses demandes à l’encontre de la SASU Pennylane,

— condamner in solidum M. [K] [H] et la société Action Logement Services à payer à la SASU Pennylane la somme de 704 euros par mois au titre des indemnités d’occupation dues pour les périodes de juin 2021, et de novembre 2021 à la date effective de libération des lieux loués,

— condamner in solidum M. [K] [H] et la société Action Logement Services au paiement des sommes suivantes :

la somme de 11.790 euros au titre des travaux de rénovation imputable au comportement de M. [K] [H],

la somme de 7.850 euros au titre de l’immobilisation de l’appartement situé au rez-de-chaussée, sauf à parfaire de 785 euros par mois au delà du 11 décembre 2021 et jusqu’à complète restitution,

la somme de 2.000 euros au titre des démarches imposées à la SASU Pennylane à raison des dénonciations mensongères opérées sur la foi d’un document obtenu frauduleusement,

la somme de 1.500 euros au titre des frais de constat,

— condamner M. [K] [H] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire,

— condamner tout succombant aux dépens en ce compris ceux d’exécution de l’ordonnance de référé.

Par jugement contradictoire entrepris du 12 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge a ainsi statué :

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SASU Pennylane ;

CONSTATE la résiliation le 1er novembre 2020 du bail consenti le 1er octobre 2019 par la SASU Pennylane à M. [K] [H] ;

CONDAMNE M. [K] [H] à payer à la société Action Logement Services la somme de 10.740 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation pour la période du 1er avril 2020 au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2020 sur la somme de 2.800 euros et à compter de la présente décision sur le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil ;

CONDAMNE la SASU Pennylane à payer à la société Action Logement Services la somme de 3.311,84 euros en restitution des sommes indûment payées par cette dernière en sa qualité de caution ;

CONDAMNE la SASU Pennylane à payer à M. [K] [H] la somme de 630,40 euros en réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNE la SASU Pennylane à payer à M. [K] [H] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

AUTORISE M. [K] [H] à s’acquitter de sa dette d’un montant de 10.740 euros par 36 versements mensuels de 240 euros, payables en plus du loyer et des charges courants, au plus tard le 18 de chaque mois, et pour la première fois le 18 du mois suivant le mois au cours duquel aura lieu la signification du présent jugement, le 36ème et dernier versement étant majoré du solde de la dette ;

DIT que les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;

DIT que, si l’intégralité de la dette est apurée dans les délais octroyés et selon les modalités de paiement prévues, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre le bailleur et le locataire reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT que, en cas de non-respect des délais accordés et de non-paiement d’un seul versement à son exacte échéance, qu’il soit dû au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et dix jours ouvrés après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :

— M. [K] [H] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets, la résiliation du bail étant acquise à la date du 1er novembre 2020 ;

ORDONNE, en ce cas, l’expulsion de M. [K] [H], ainsi que celle de tout occupant de son chef, du logement situé [Adresse 1] à [Localité 6], qu’il s’agisse du logement qui lui a été donné à bail et/ou du logement qui lui a été attribué à titre temporaire pendant le temps des travaux, avec le concours d’un serrurier et de la force publique à défaut de départ volontaire, et sous réserve des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, en ce cas, le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire ;

CONDAMNE, en ce cas, M. [K] [H] à payer à la société Action Logement Services une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 700 euros, à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, à la condition que la société Action Logement Services justifie, lors de l’exécution de la présente décision, que la SASU Pennylane lui a donné quittance subrogative de chacune des indemnités d’occupation mensuelles concernées ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance par un huissier de justice d’un commandement de quitter les lieux, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [H] et la SASU Pennylane à payer à la société Action Logement Services la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU Pennylane à payer à M. [K] [H] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [H] et la SASU Pennylane aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer en date du 1er septembre 2020 ;

RAPPELLE que, par application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 21 novembre 2022 par M. [K] [H],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 10 septembre 2025 par lesquelles M. [K] [H], demande à la cour de :

IN LIMINE LITIS :

REJETER la demande de la Société Pennylane de :

JUGER que la Cour n’est pas utilement saisie en ce que « le Tribunal a limité les demandes » de M. [H]

JUGER les demandes tendant à « réformer partiellement le jugement », à différents « constats, à « prononcer la résolution du bail à effet du 1er octobre 2019 et aux torts de la SASU Pennylane », à « rembourser 4200 € à parfaire », irrecevables et subsidiairement mal fondées ;

AU FOND :

REFORMER partiellement le jugement du 12 septembre 2022 du Tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge ;

CONSTATER le caractère insalubre de l’appartement donné à bail et de l’appartement de relogement ;

CONSTATER les manquements de la Société Pennylane a son obligation de délivrance d’un logement décent ;

CONSTATER le dol et/ou l’erreur ayant vicié le consentement de M. [H]

Par conséquent STATUANT À NOUVEAU :

PRONONCER la résolution du bail aux torts exclusifs de la Société Pennylane et ce à compter du 1er octobre 2019 ;

CONDAMNER la Société Pennylane à payer à M. [H] la somme de 50.400 euros au titre des loyers indus ;

CONDAMNER la Société Pennylane à payer à M. [H] la somme de 1.051,60 euros au titre du préjudice matériel subi ;

CONDAMNER la Société Pennylane à payer à M. [H] la somme de 30.000 euros au titre du préjudice moral subi ;

CONDAMNER la Société Pennylane à payer à M. [H] la somme de 10.000 euros au titre de sa résistance abusive ;

CONDAMNER la Société Pennylane à une amende civile de 5.000 euros ;

ET aux mêmes motifs :

REJETER les demandes formulées par la Société Pennylane au titre de son appel incident ;

En tout état de cause :

CONDAMNER la Société Pennylane au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la Société Action Logement Services au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la Société Pennylane et la Société Action Logement Services in solidum aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 18 juin 2025 par lesquelles la SARL Pennylane venant aux droits de la SASU Pennylane demande à la cour de :

JUGER que la Cour n’est pas utilement saisie en ce que « le Tribunal a limité les demandes » de M. [H]

JUGER les demandes tendant à « réformer partiellement le jugement », à différents « constats », à « prononcer la résolution du bail à effet du 1er octobre 2019 et aux torts de la SASU Pennylane », à « rembourser 4200 € à parfaire », irrecevables et subsidiairement mal fondées, et l’en DEBOUTER ;

JUGER que M. [H] est mal fondé dans toutes autres fins, demandes et conclusions de son appel et l’en DEBOUTER ;

RECEVOIR la SARL Pennylane en son appel incident et

INFIRMER le jugement, mais seulement

En ce qu’il a refusé d’écarter des débats la pièce [H] n°8

En ce qu’il a réduit à 370 € par mois l’indemnité d’occupation due par M. [H] du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021.

En ce qu’il a condamné la SASU Pennylane à payer la somme de 3311 ,84 à ALS

En ce qu’il a rejeté les demandes de la SASU Pennylane

Au titre de l’immobilisation du deuxième logement

Au titre des réparations des dommages imputables à M. [H]

Au titre de l’obtention et de l’utilisation frauduleuse de la pièce 8

En ce qu’il a condamné la SASU Pennylane à payer à M. [H] une somme de 640 € en réparation de son préjudice matériel, et 3000 euros au titre de son préjudice moral

En ce qu’il l’a condamnée solidairement avec M [H] à payer 800 € sur le fondement de l’article 700, et aux dépens

STATUANT A NOUVEAU DE CE CHEF

JUGER qu’il n’y a lieu à réduction de l’indemnité d’occupation du 1er janvier au 31 décembre 2021; REJETER les demandes d’ALS à l’encontre de la SARL Pennylane ;

CONDAMNER M. [H] à payer à la SARL Pennylane les sommes de :

7850 € au titre de l’immobilisation du deuxième logement ;

11.790 euros au titre de la remise en état de l’appartement pour la part imputable à M. [H] ;

2.000 euros au titre de l’obtention frauduleuse et de l’utilisation de la pièce 8 ;

JUGER n’y avoir lieu à condamnation de la SARL Pennylane au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance au profit de quiconque ;

CONDAMNER M. [H] à lui payer la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance ;

DEBOUTER M. [H] de ses demandes au titre des frais exposés devant la Cour ;

Le CONDAMNER en tous les dépens de première instance et d’appel, et à payer à la SARL Pennylane une somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 mai 2023 par lesquelles la SAS Action Logement Services, demande à la cour de :

Recevoir Action Logement Services en son action.

L’en déclarer bien fondée.

A titre principal,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, sauf à constater l’acquisition de la clause résolutoire inclus au bail, sans suspension du fait du non-respect de l’échéancier accordé par le premier Juge, et à porter le montant des condamnations de M. [K] [H] à la somme de 16.978,88 €.

Subsidiairement,

Condamner la SASU Pennylane à restituer à Action Logement Services tout ou partie de la somme de 16.978 ;88 €, de façon qu’au total, Action Logement Services soit entièrement remboursée,

En tant que de besoin, condamner la SASU Pennylane à relever Action Logement Services indemne de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et dépens,

En tout état de cause,

Condamner solidairement M. [K] [H] et/ou la SASU Pennylane à payer à Action Logement Services la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC au titre de la procédure d’appel,

Condamner in solidum M. [K] [H] et/ou la SASU Pennylane en tous les dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour et l’irrecevabilité des demandes de M. [H] soulevée par la SARL Pennylane

La SARL Pennylane sollicite que la cour 'juge qu’elle n’est pas utilement saisie en ce que le tribunal a limité les demandes de M. [H]', et sollicite que 'les demandes tendant à réformer partiellement le jugement, à différents constats, à prononcer la résolution du bail à effet du 1er octobre 2019 aux torts de la SASU Pennylane et à rembourser 4200 euros à parfaire’ soient déclarées irrecevables.

Elle fait valoir que le conseiller de la mise en état n’a pas rejeté les moyens d’irrecevabilité qu’elle avait soulevés, mais a jugé que leur appréciation relevait de la cour, qui en reste saisie. Elle affirme que les chefs de la décision sur lesquels M. [H] a conclu dans les trois mois de son appel sont ceux que sa déclaration d’appel n’a pas déférés, et qui sont donc définitifs, et ajoute qu’il ne développe aucun moyen à l’encontre des chefs de la décision qu’il a critiqués. Elle soutient que les demandes de M. [H] tendant au prononcé de la résiliation du bail et à la condamnation de la société Pennylane au titre des loyers indus ont été rejetées par le premier juge par des chefs non critiqués. Elle ajoute qu’à tout le moins, elles constituent des demandes nouvelles irrecevables, lesquelles n’ont pas été valablement formées en réponse à son appel incident, puisque l’appelant avait trois mois à compter des conclusions d’appel incident pour y répliquer. Elle prétend qu’il 'n’est pas sûr que la cour puisse connaître’ des demandes indemnitaires de M. [H], en ce qu’il ne fait pas grief au premier juge d’avoir mal évalué son préjudice, mais d’avoir 'limité ses demandes'. Enfin, elle soutient qu’en vertu du principe de concentration des moyens, les moyens que M. [H] invoque auraient dû l’être dans ses premières conclusions, de sorte qu’ils sont irrecevables ainsi que le sont ses demandes.

M. [H] sollicite que les demandes de la SARL Pennylane tendant à juger que la cour n’est pas saisie ou que ses demandes sont irrecevables soient rejetées.

Il fait valoir que cette question a été purgée par l’incident et que l’éventuelle carence au niveau de la déclaration d’appel a été 'jugée’ [purgée] par les conclusions d’appelant pris dans le délai de trois mois. En tout état de cause, il soutient que, si la cour ne s’estimait pas utilement saisie desdites demandes au titre de l’appel principal, ses demandes doivent être valablement accueillies en tant que demandes reconventionnelles à l’appel incident de la SARL Pennylane.

Selon l’article 562 du code de procédure civile, 'l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible'.

En l’espèce, la déclaration d’appel mentionne que 'l’appel est limité aux chefs de jugement expressément critiqués en ce que le jugement a :

Condamné Monsieur [H] à payer à la Société Action Logement Services la somme de 10.740 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation pour la période du 1er avril 2020 au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2020 sur la somme de 2.800 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil;

Constaté la résiliation le 1er novembre 2020 du bail consenti le 1er octobre 2019 par la Sasu Pennylane à Monsieur [K] [H];

Ordonné, en cas de non-respect des délais de paiement accordés (36 mois), l’expulsion de Monsieur [K] [H];

Limité les demandes de Monsieur [H] quant à l’indemnisation de son préjudice matériel et moral respectivement à 630,40 euros et à 3.000 euros;

Refusé l’expertise judiciaire sollicitée;

Condamné solidairement la SASU Pennylane et Monsieur [H] à payer à la Société Action Logement Services la somme de 800 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Et condamné solidairement la SASU Pennylane et Monsieur [H] aux entiers dépens'.

Par ordonnance du 19 octobre 2023, le conseiller de la mise en état, saisi par la société Pennylane d’un incident, a rejeté la demande de caducité de la déclaration d’appel, aux motifs, en substance, que :

— les premières conclusions d’appelant demandent bien en leur dispositif l’infirmation du jugement (peu important que 'réformation partielle’ soit la formulation choisie) ; il ne saurait être reproché à ces écritures de ne pas indiquer chacun des chefs de dispositif critiqués, ce qui est l’objet de la déclaration d’appel et non des conclusions d’appelant ;

— seule la cour d’appel a le pouvoir de statuer sur, d’une part, l’étendue de l’effet dévolutif et, d’autre part, la recevabilité des prétentions dont elle est saisie dans les conclusions au fond.

Il convient de constater que M. [H] n’a pas visé dans sa déclaration d’appel les chefs de dispositif du jugement entrepris ayant rejeté ses demandes relatives au prononcé de la résiliation du bail à compter du 1er octobre 2019 et à la condamnation de la société Pennylane au paiement des loyers indûment perçus (alors fixés à la somme de 4200 euros).

Il en résulte que l’effet dévolutif n’a pas joué concernant ces chefs de dispositif, qui sont devenus irrévocables.

M. [H] ne saurait valablement soutenir que ces demandes, réitérées devant la cour, seraient des demandes reconventionnelles en réponse à l’appel incident de la SARL Pennylane, recevables à ce titre, dès lors que ces demandes se heurtent à l’autorité de la chose jugée, le premier juge les ayant irrévocablement rejetées, faute pour lui d’avoir visé les chefs de dispositif afférents dans sa déclaration d’appel.

En revanche, M. [H] est recevable en ses demandes relatives aux dommages et intérêts, dès lors qu’il a valablement saisi la cour en mentionnant dans sa déclaration d’appel les chefs de dispositif ayant 'limité les demandes quant à l’indemnisation de son préjudice matériel et moral', ce qui implique qu’il critique les montants retenus par le premier juge comme étant trop faibles et sollicite leur augmentation en appel.

La demande de 'réformation partielle’ formée par M. [H] dans ses conclusions, s’analysant en une demande d’infirmation partielle, n’emporte aucune conséquence sur l’effet dévolutif ou sur la recevabilité des demandes, ainsi que l’a considéré à juste titre le conseiller de la mise en état.

Enfin, il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Il convient dès lors de déclarer M. [H] irrecevable en ses demandes tendant à :

— prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs de la société Pennylane et ce à compter du 1er octobre 2019,

— condamner la société Pennylane à payer à M. [H] la somme de 50.400 euros au titre des loyers indus,

et de le déclarer recevable pour le surplus de ses demandes.

Sur la demande de la SARL Pennylane tendant à écarter une pièce produite par M. [H]

La SARL Pennylane, formant appel incident, sollicite 'd’infirmer le jugement en ce qu’il a refusé d’écarter des débats la pièce [H] n°8".

Elle ne forme toutefois aucune prétention à ce titre dans le dispositif de ses conclusions.

Or, une demande d’infirmation ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées ; les moyens développés à l’appui des demandes d’infirmation ne tiennent pas lieu de prétentions ; les prétentions doivent être explicites.

En conséquence, en application de l’article 954 précité et d’une jurisprudence constante (2ème Civ., 5 décembre 2013, n° 12-23.611, bull n°230, 2e civ., 23 février 2017, pourvoi n° 16-12.288, 1re Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 14-27.168, Bull. n° 64, 2ème civ 10 décembre 2020, n°1921187, 2ème Civ., 4 février 2021, n°19-23.615), en l’absence de prétention sur cette demande tranchée dans le jugement, la cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie de prétentions relatives à cette demande et ne peut que confirmer le jugement sur le chef de dispositif concerné.

Sur la demande d’expertise

M. [H] vise dans sa déclaration d’appel le chef de dispositif ayant rejeté sa demande d’expertise.

Toutefois, il ne forme aucune demande à ce titre dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour, de sorte qu’en l’absence de prétention sur cette demande tranchée dans le jugement, la cour ne peut que confirmer le jugement sur le chef de dispositif concerné.

Sur les demandes principales de la SAS Action Logement Services

* Le constat de la résiliation du bail et les délais de paiement suspensifs

Le premier juge a constaté la résiliation du bail liant les parties le 1er novembre 2020, et octroyé des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire à hauteur de 36 versements de 240 euros.

M. [H] fait grief au jugement entrepris d’avoir constaté la résiliation du bail le 1er novembre 2020.

Il fait valoir que le logement loué était indécent (notamment en raison de l’absence d’un système de ventilation suffisant, d’une installation électrique non sécurisée, de l’insuffisance d’éclairement naturel), désordres structurels non imputables au locataire et résultant du procès-verbal de constat d’huissier du 14 janvier 2021 et du rapport de l’ARS du 11 mars 2021. Il affirme que le bailleur n’a pas suivi les préconisations de l’ARS dans ses travaux, obtenant des factures de complaisance. Pour le surplus, il développe des moyens en faveur de la résiliation du bail aux torts du bailleur, demande jugée irrecevable.

Il affirme que la dette locative est soldée, de sorte que la clause résolutoire est, conformément au jugement entrepris, réputée ne pas avoir joué.

La SAS Action Logement Service sollicite la confirmation du jugement entrepris 'sauf à constater l’acquisition de la clause résolutoire incluse au bail, sans suspension du fait du non-respect de l’échéancier accordé par le premier juge'. Elle fait valoir qu’elle est subrogée dans les droits du bailleur et, à ce titre, fondée à agir en acquisition de la clause résolutoire au regard des loyers régulés par elle-même et non remboursés par le locataire. Elle souligne que la clause résolutoire est acquise et qu’il n’y a pas lieu d’accorder à M. [H] des délais de paiement suspensifs, puisqu’il n’a réglé aucun des loyers en cours.

Selon l’article 24, I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige, 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'.

Le V dudit article dispose que 'le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi (…)'.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…)'.

Selon l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…) ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante (…) ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre (…)'.

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que 'la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur'.

La caution, subrogée dans les droits du créancier désintéressé, est en droit d’exercer l’action en résolution du bail (Civ. 1re, 16 juillet 1998, n°96-17.476).

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 1er septembre 2020, et M. [H] n’allègue ni a fortiori ne justifie s’être acquitté du paiement de la somme de 2800 euros en principal visée au commandement dans le délai de deux mois suivant celui-ci.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [H], lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que la SAS Action Logement Service, subrogée dans les droits du bailleur suivant quittance subrogative du 14 octobre 2020, est recevable à agir en constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Le premier juge a également pertinemment retenu que M. [H] ne peut se prévaloir de l’indécence du logement pour faire échec à la clause résolutoire, en ce que ces désordres, établis par le procès-verbal de constat d’huissier du 4 janvier 2021 et le rapport de l’ARS du 11 mars 2021, n’ont pas été portés à la connaissance du bailleur avant le mois de novembre 2020, tandis que M. [H] expliquait le défaut de paiement des loyers par ses difficultés financières consécutives à la crise sanitaire, et non pas à l’état de son logement, et n’avait pas eu recours aux dispositions prévues à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 antérieurement à la délivrance du commandement de payer.

La cour ajoute que, si les désordres constatés ne rendent pas le logement totalement inhabitable, la suspension du paiement des loyers n’est pas justifiée (Civ. 3ème , 9 septembre 2021, n°20-12.347; 13 mars 2025, n° 22-23.406).

Or, en l’espèce, les désordres relevés par l’ARS au sein du logement dans son rapport du 11 mars 2021, consistant en la présence importante d’humidité, d’infiltrations et de moisissures, l’absence de système de ventilation permanente et efficace, le défaut d’isolation, l’absence d’une prise électrique murale adaptée au branchement des appareils ménagers de cuisson et l’insuffisance d’éclairement naturel, s’ils permettent de qualifier le logement d’indécent au sens des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2002 précités, ne permettent pas d’établir que le logement était totalement inhabitable, mais ont donné lieu à des mesures prescrites par le préfet afin de remédier à l’insalubrité, consistant en des travaux que la société bailleresse a au demeurant fait effectuer, de sorte que la procédure d’insalubrité a été annulée suivant courrier de l’ARS du 14 décembre 2021.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la résiliation le 1er novembre 2020 du bail liant les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire.

S’agissant des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, le premier juge les a octroyés en considération de la situation de M. [H] et des manquements du bailleur à son égard.

La SAS Action Logement Service, qui a conclu le 12 mai 2023, sans actualiser sa demande, produit un décompte de la dette au 10 mai 2023, terme d’octobre 2022 inclus, pour un montant de 16.978,88 euros mentionnant un montant mensuel dû de 704,32 euros à partir du 1er janvier 2021, alors que le premier juge avait fixé le montant de l’indemnité d’occupation (sur laquelle il sera statué ci-après) à la somme de 370 euros par mois à compter de cette date compte tenu des désordres affectant le logement, puis à 700 euros à compter de janvier 2022, de sorte que le montant de la dette locative en application du jugement entrepris du 12 septembre 2022 s’élève à 13.628,16 euros en octobre 2022, compte tenu des versements d’un montant de 4111,84 euros effectués par M. [H].

Il n’est ainsi pas établi, contrairement à ce que soutient la SAS Action Logement Services, que M. [H] n’aurait pas respecté les délais de paiement de 240 euros octroyés par le jugement entrepris, et il convient de le confirmer en ce qu’il lui a octroyé des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, compte tenu des désordres constitutifs d’indécence affectant le logement, selon les modalités retenues par le premier juge, incluant une clause de déchéance en cas d’impayés.

* L’expulsion

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [H] en cas de non-respect des délais de paiement octroyés.

* La dette locative, les indemnités d’occupation et la condamnation de la société Pennylane à restituer à la SAS Action Logement Services les sommes indûment payées par cette dernière en sa qualité de caution

Le jugement entrepris a :

— dans ses motifs, fixé à la somme de 700 euros par mois, correspondant au montant du loyer et des charges, le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail; il l’a réduite à 370 euros par mois (soit le loyer de 660 euros divisé par deux outre la provision sur charges de 40 euros) à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’au 31 décembre 2021 compte tenu des désordres affectant le logement ;

— dans le dispositif :

— condamné M. [H] à payer à Action Logement Services la somme de 10.740 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation pour la période du 1er avril 2020 au 31 décembre 2021, outre les intérêts ;

— condamné M. [H], en cas de non-respect des délais de paiement suspensifs octroyés, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 700 euros à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, en précisant : 'à condition que la société Action Logement Services justifie, lors de l’exécution de la présente décision, que la SASU Pennylane lui a donné quittance subrogative de chacune des indemnités d’occupation mensuelles concernées'.

— condamné la SASU Pennylane à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3.311,84 euros en restitution des sommes indûment payées par cette dernière en sa qualité de caution, représentant la différence entre le montant total réglé par la SAS ALS à la société Pennylane (soit 14.051,84 euros) et le montant de la dette locative arrêtée à la somme de 10.740 euros compte tenu de la minoration de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2021.

M. [H] n’a visé dans sa déclaration d’appel que le chef de dispositif l’ayant condamné au paiement de l’arriéré locatif de 10.740 euros, en faisant valoir que les loyers ne sont pas dus compte tenu de l’indécence du logement.

La SAS Action Logement Services sollicite la confirmation du jugement entrepris, sauf à actualiser la condamnation de M. [H] à la somme de 16.978,88 euros et formule les demandes subsidiaires de 'condamnation de la société Pennylane à lui restituer tout ou partie de la somme de 16.978,88 euros de façon qu’au total, Action Logement Services soit entièrement remboursée’ et 'en tant que de besoin, condamner la société Pennylane à relever ALS indemne de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et dépens'.

Elle fait valoir qu’il ne lui appartient pas de prendre part dans le litige opposant locataire et bailleur, souligne que la société Pennylane a activé la garantie Visale en continu depuis avril 2020, et soutient que :

— si la cour considère que les loyers appelés et payés par ALS étaient intégralement dus, alors le montant total de la dette locative, soit la somme de 16.978,88 euros est dû ;

— si la cour considère que les loyers n’étaient pas dûs, en totalité ou partiellement, elle condamnera la société Pennylane à lui restituer tout ou partie de ladite somme en application des articles 1302 et suivants du code de procédure civile, de façon qu’au total, ALS soit intégralement remboursée.

Formant appel incident, la SARL Pennylane sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a réduit à 370 euros par mois l’indemnité d’occupation due par M. [H] du 1er janvier au 31 décembre 2021 et en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 3311,84 euros à ALS. Elle solllicite qu’il soit jugé n’y avoir lieu à réduction de l’indemnité d’occupation du 1er janvier au 31 décembre 2021, et que les demandes d’ALS dirigées à son encontre soient rejetées.

Elle fait valoir que M. [H] l’a empêchée de procéder aux réparations nécessaires dès novembre 2020, ne l’a pas informée de l’état de l’appartement, et qu’elle-même a tenu à sa disposition un deuxième logement, supportant l’immobilisation de deux logements du chef de M. [H].

¿ La dette locative et les indemnités d’occupation

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a considéré qu’eu égard aux graves désordres constitutifs d’indécence affectant le logement, tels qu’ils ont été constatés par le procès-verbal de constat d’huissier du 4 janvier 2021 et par le rapport de l’ARS du 11 mars 2021, ne résultant pas de l’action du locataire mais de défauts structurels du logement (s’agissant d’infiltrations, d’absence de système de ventilation permanente et efficace, le défaut d’isolation, de l’absence d’une prise électrique murale adaptée au branchement des appareils ménagers de cuisson et de l’insuffisance de l’éclairement naturel du logement), et compte tenu du relogement temporaire nécessaire de M. [H] à compter du 1er septembre 2021 dans un appartement présentant également des désordres révélés par le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 18 novembre 2021, il y avait lieu de minorer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 370 euros par mois du 1er janvier au 31 décembre 2021, correspondant à la moitié du loyer diminué de la provision sur charges.

La cour ajoute que les pièces produites par la bailleresse sont insuffisantes pour établir que M. [H] l’aurait empêchée de faire les réparations nécessaires.

A partir du 1er janvier 2022 et jusqu’à la libération des lieux en cas de déchéance du bénéfice des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation a été fixée par le premier juge au montant du loyer et des provisions sur charges, soit 700 euros, et aucune des parties n’a sollicité l’infirmation du jugement entrepris sur ce point, de sorte que ce chef de dispositif est devenu irrévocable.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé s’agissant de la dette locative fixée à 10.740 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation pour la période du 1er avril 2020 au 31 décembre 2021, sauf à l’actualiser, conformément à la demande de la SAS Action Logement Services, à la somme de :

10.740 + (10 x 700) – 4111,84 = 13.628,16 euros arrêtée suivant décompte du 10 mai 2023, terme d’octobre 2022 inclus.

¿ La restitution par la SASU Pennylane à la SAS Action Logement des sommes versées à titre de caution

Selon l’article 1302, alinéa 1er du code civil, 'tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution'.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a relevé que la SAS Action Logement Services avait réglé à la société Pennylane la somme totale de 14.051,84 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période du 1er avril 2020 au 31 décembre 2021, alors que M. [H] ne devait sur cette période que la seule somme de 10.740 euros compte tenu de la minoration du montant de l’indemnité d’occupation. Il a exactement considéré que la société Pennylane ne peut obtenir de la caution une somme supérieure à celle que son locataire lui doit.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Pennylane à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3311,84 euros en restitution des sommes indûment payées par cette dernière.

Il y a lieu de faire droit à la demande d’actualisation formée par la SAS Action Logement Services à ce titre, et de condamner la SARL Pennylane à lui payer la somme réactualisée de :

(16978,88 – 13.628,88) = 3350 euros.

Sur les autres demandes reconventionnelles de M. [H]

* Les dommages et intérêts

M. [H] fait grief au jugement entrepris d’avoir limité les montants octroyés à ce titre aux sommes de 630,40 euros en réparation de son préjudice matériel et de 3000 euros en réparation de son préjudice moral. Il sollicite les sommes de 1051,60 euros en réparation de son préjudice matériel, correspondant aux frais d’huissier engagés, et 30.000 euros en réparation de son préjudice moral, et forme devant la cour une demande à hauteur de 10.000 euros pour résistance abusive.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que lui-même et sa famille ont subi un important préjudice moral de la part de la SARL Pennylane, lui-même ayant été hospitalisé à plusieurs reprises aux urgences à la suite de réactions allergiques et difficultés respiratoires, Mme [H] ayant fait une fausse couche et leur fils de deux ans souffrant d’asthme chronique. Il soutient qu’il s’est opposé au relogement, car il était dans le même immeuble, affecté de désordres structurels, et qu’il s’est avéré que le logement de remplacement était lui-même affecté de désordres similaires. Il affirme que les travaux effectués par la SARL Pennylane sont insuffisants, et que celle-ci a obtenu des factures de complaisance qui ont trompé l’ARS. Il prétend que ce procédé, tout comme le refus de procéder à des travaux efficaces remédiant définitivement aux désordres constitue une résistance abusive.

Formant appel incident, la SARL Pennylane sollicite que M. [H] soit débouté de ses demandes, en faisant valoir que celui-ci est directement responsable de ses préjudices, en s’étant abstenu de toute démarche en direction de son bailleur puis en faisant obstruction dans le seul but d’obtenir de l’argent, effectuant des constats d’huissier non contradictoires et formant des demandes exorbitantes en alléguant de constatations médicales contredites par les trois certificats médicaux produits. A titre très subsidiaire, elle soutient que M. [H] ne pourrait prétendre qu’à la somme de 300 euros en réparation de son préjudice moral 'en retenant un montant de 3000 euros dont la responsabilité lui incombe dans une proportion de 90%'.

En l’espèce, ainsi qu’il a été jugé plus haut, de graves désordres constitutifs d’indécence affectaient le logement, tels qu’ils ont été constatés par le procès-verbal de constat d’huissier du 4 janvier 2021 et par le rapport de l’ARS du 11 mars 2021, et ceux-ci ne résultent pas de l’action du locataire mais de défauts structurels du logement (s’agissant d’infiltrations, d’absence de système de ventilation permanente et efficace, le défaut d’isolation, l’absence d’une prise électrique murale adaptée au branchement des appareils ménagers de cuisson et de l’insuffisance de l’éclairement naturel du logement). Il n’est pas justifié d’une obstruction systématique de M. [H] à la réalisation des travaux ; s’il s’est opposé à son relogement temporaire dans le même immeuble, il justifie par le constat d’huissier précité que le logement temporaire présentait lui-même des désordres, de sorte que son opposition n’était pas totalement dénuée de pertinence.

Il en résulte que la responsabilité du bailleur est engagée et qu’il doit réparation des préjudices subis par M. [H].

Ainsi que l’a considéré à juste titre le premier juge, le préjudice de jouissance a été indemnisé par la minoration de l’indemnité d’occupation pour la période de janvier à décembre 2021.

S’agissant de la période postérieure, il résulte du courrier du directeur de l’ARS du 14 décembre 2021 à la bailleresse qu’en considération de la réalisation des travaux et de la réhabilitation du logement, la procédure d’insalubrité est annulée.

M. [H] critique des points de détail de la facture de la société ayant procédé aux travaux, et relève qu’elle a été radiée depuis, ce qui est sans incidence sur la qualité des travaux dont le résultat a été validé par l’ARS.

Si les constats de commissaire de justice des 6 janvier 2023 et 4 mars 2025 produits par M. [H] permettent de constater la persistance de moisissures dans l’encadrement des velux et de cloques sur la peinture, le locataire ne justifie pas avoir procédé à une nouvelle saisine des services de l’Etat compétents, afin qu’une nouvelle procédure de recherche des causes de ces désordres, et le cas échéant de nouvelles injonctions de travaux soient faites à la SARL Pennylane.

Il en résulte que la preuve de la persistance de l’indécence du logement n’est pas rapportée par les pièces produites.

Il convient dès lors d’examiner les chefs de demande à l’aune de ce qui précède.

¿ Au titre du préjudice matériel

Le premier juge a pertinemment relevé que les procès-verbaux de constat d’huissier des 4 janvier et 18 novembre 2021 avaient été nécessaires pour que M. [H] fasse valoir ses droits dans le cadre de la procédure afin de démontrer l’état du logement loué et du logement de remplacement, et lui a alloué à juste titre la somme de 630,40 euros à ce titre.

En revanche, les procès-verbaux de constat des 6 janvier 2023, 6 décembre 2024 (relatif à la présence de documents sur un site rentila.com dont l’utilité n’est pas démontrée) et 4 mars 2025 ne sauraient être mis à la charge de la SARL Pennylane, dès lors qu’il a été mis fin à la procédure d’insalubrité par l’ARS fin 2021 suite aux travaux réalisés, et que la preuve que les désordres persistants constatés par ces travaux seraient imputables à un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas établie.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

¿ Au titre du préjudice moral

M. [H] justifie par la production d’un certificat médical du 2 avril 2021 souffrir de pathologies chroniques pouvant être en rapport avec la présence de moisissures dans le logement. Il produit en outre un compte-rendu des urgences du 9 février 2021 faisant état d’une gêne respiratoire et de lésions de grattage des membres inférieurs 'dans un contexte de moisissures diffuse à domicile'.

En revanche, dès lors que l’ARS a mis fin à la procédure d’insalubrité suite à ses constatations de décembre 2021 et que la preuve que les désordres persistants dans le logement seraient dus à un manquement du bailleur n’est pas rapportée, M. [H] ne saurait obtenir indemnisation de préjudices allégués postérieurement à cette date. La preuve que son épouse, qui au demeurant n’est pas partie à la procédure, aurait subi une fausse couche en raison de l’état du logement n’est pas rapportée, pas plus que le lien de causalité entre l’asthme de leur jeune fils né en janvier 2022 et l’état du logement.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a exactement fixé à la somme de 3000 euros le montant des dommages et intérêts dus par la société Pennylane à ce titre.

¿ Au titre de la résistance abusive

La preuve d’une résistance abusive de la SARL Pennylane n’étant pas démontrée, il convient de débouter M. [H] de sa demande à ce titre, ajoutant au jugement entrepris.

* L’amende civile

Devant la cour, M. [H] forme une demande de condamnation de la SARL Pennylane au paiement d’une amende civile de 5000 euros, en soutenant que la SARL Pennylane a 'manifestement fait établir une facture de complaisance’ et que 'la fraude au jugement est caractérisée'.

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, 'celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés'.

En l’espèce, la preuve que la facture des travaux produite par la SARL Pennylane serait 'de complaisance’ n’est nullement rapportée, il n’en résulte aucune 'fraude au jugement'.

En conséquence, il convient de débouter M. [H] de sa demande en paiement à ce titre, ajoutant au jugement entrepris.

Sur les demandes de la SARL Pennylane contre M. [H]

La SARL Pennylane forme appel incident du chef de dispositif du jugement l’ayant déboutée de ses demandes dirigées contre M. [H] au titre de l’immobilisation du deuxième logement, de la remise en état de l’appartement imputable à ce dernier et de l’obtention frauduleuse de la pièce 8, qu’elle réitère devant la cour.

M. [H] sollicite le rejet des demandes formées par la SARL Pennylane au titre de son appel incident.

* L’immobilisation du deuxième logement

La SARL Pennylane sollicite la somme de 7850 euros à ce titre, en faisant valoir que le premier juge a adopté une 'motivation en forme de double peine’ en minorant l’indemnité d’occupation tout en refusant toute indemnisation pour l’immobilisation du logement mis à disposition temporairement, 'pour une durée excédant considérablement le temps nécessaire à la réalisation des travaux de remise en état'.

M. [H] ne réplique pas sur ce point.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par la SARL Pennylane, laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que la société Pennylane, ayant manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, était tenue de procéder au relogement de M. [H] pendant la durée de réalisation des travaux, et ne peut donc prétendre à une indemnité d’immobilisation pour l’occupation de ce logement temporaire.

La cour ajoute que la SARL Pennylane ne justifie pas par les pièces produites que les travaux auraient duré plus de temps que nécessaire du fait de M. [H].

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Pennylane de sa demande à ce titre.

* La remise en état de l’appartement

La SARL Pennylane sollicite la somme de 11.790 euros au titre de la 'remise en état de l’appartement pour la part imputable à M. [H]', sans développer de moyens au soutien de sa demande.

M. [H] ne réplique pas sur ce point.

En l’espèce, le premier juge a exactement considéré que les travaux de remise en état de l’appartement ne sauraient être mis à la charge de M. [H], dès lors que les désordres structurels constatés (infiltrations, défaut d’isolation, absence de système de ventilation) étaient constitutifs de manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, et non de manquements du locataire à son obligation d’entretien et de réparation.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Pennylane de sa demande à ce titre.

* Les dommages et intérêts pour 'obtention frauduleuse et utilisation de la pièce 8'

La SARL Pennylane fait valoir que M. [H] s’est procuré frauduleusement 'la pièce 8", consistant en un document de travail de la société Acceo dont il a dénaturé les termes pour tenter d’obtenir un arrêté de péril, en se faisant passer pour un représentant de la bailleresse.

M. [H] ne réplique pas sur ce point.

En l’espèce, la 'pièce 8" produite par M. [H] en première instance, devenue la pièce 12 en appel, consiste en un audit global de l’immeuble établi par la société Acceo à l’intention de la société Pennylane.

La SARL Pennylane produit un courriel censé émaner de la société Acceo, indiquant que ce rapport a été transmis par mail à un interlocuteur s’étant 'présenté en tant que la société Pennylane'.

Ce courriel, dont la provenance n’est pas vérifiable, et qui ne saurait valoir à titre d’attestation établie dans les formes de l’article 202 du code de procédure civile, est au demeurant insuffisant pour établir que M. [H] aurait été cet interlocuteur (outre que la société Acceo aurait alors accepté d’envoyer un rapport destiné à la société Pennylane, dont elle avait manifestement l’adresse mail, à une autre adresse).

En tout état de cause, le premier juge a pertinemment rappelé que l’ARS n’avait nul besoin de prendre connaissance du document de travail litigieux pour constater les graves désordres affectant le logement loué, la visite de ses services du 26 janvier 2021 étant suffisamment éclairante à cet égard.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Pennylane de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [H] et la SASU Pennylane, parties perdantes à titre principal, seront condamnées in solidum aux dépens d’appel.

L’équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 1000 euros à la SAS Action Logement Services au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de les débouter de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare M. [K] [H] irrecevable en ses demandes tendant à :

— prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs de la société Pennylane et ce à compter du 1er octobre 2019,

— condamner la société Pennylane à payer à M. [H] la somme de 50.400 euros au titre des loyers indus,

Le déclare recevable pour le surplus de ses demandes,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative et la somme due à titre de restitution par la SARL Pennylane,

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [K] [H] à payer à la SAS Action Logement Services la somme réactualisée de 13.628,16 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtée au terme d’octobre 2022 inclus,

Condamne la SARL Pennylane à payer à la SAS Action Logement Services la somme réactualisée de 3350 euros en restitution des sommes indûment payées par cette dernière en sa qualité de caution,

Déboute M. [K] [H] de ses demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et de condamnation au paiement d’une amende civile,

Condamne in solidum M. [K] [H] et la SARL Pennylane à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [K] [H] et la SARL Pennylane de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [K] [H] et la SARL Pennylane aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE