COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

Chambre civile 1-2

ARRET N°346

CONTRADICTOIRE

DU 02 DECEMBRE 2025

N° RG 24/06457 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WZEJ

AFFAIRE :

[O] [A] épouse [K]

…

C/

[E] [S] [G]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Septembre 2024 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE BILLANCOURT

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-0006

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 02/12/2025

à :

M^e Chantal

DE CARFORT

M^e Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Madame [O] [A] épouse [K]

née le 24 Février 1948 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

Présente

Monsieur [Z] [K]

né le 14 Décembre 1981 à [Localité 10] (78)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [P] [K] – Mineure

née le 10 Novembre 2009 à [Localité 8] (92)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [D] [K]

née le 18 Mars 2003 à [Localité 8] (92)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [M] [K]

né le 01 Mai 2024 à [Localité 8] (92)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par : M^e Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 – N° du dossier 19724

Plaidant : M^e Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0876, substitué par M^e Xavier VIDALIE, avocat au barreau de PARIS

****************

INTIMES

Monsieur [E] [S] [G]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [Y] [C] [U] [T]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 24384

Plaidant : M^e Jean-christophe POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0112

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Septembre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2017, à effet à compter du 1er août 2017, M. [N] [K] et Mme [O] [K] ont consenti un bail d’habitation à M. [E] [G] et Mme [Y] [T] portant sur un pavillon de 133,60 m², situé [Adresse 4] à [Localité 9] et ce, moyennant le paiement d’un loyer et d’une provision sur charges d’un montant mensuel, lors de la signature du bail, de 3 000 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie représentant un mois de loyer.

Un état d’entrée dans les lieux a été réalisé le 31 juillet 2017, complété le 7 août 2017.

Se plaignant d’infiltrations dans le logement, les locataires ont fait établir par huissier un procès-verbal de constat le 28 juillet 2021.

Le 22 octobre 2021, les locataires ont saisi le service hygiène et prévention des risques de la ville de [Localité 8], demandant alors à Mme [O] [K], son époux étant décédé en cours de bail, de réaliser les travaux permettant de mettre fins aux désordres constatés.

Le 4 novembre 2022, les locataires faisaient établir par commissaire de justice un second procès-verbal de constat.

Le 20 septembre 2022, les consorts [K], intervenants dans le cadre de la succession de [N] [K], ont fait délivrer aux locataires un congé pour vendre au prix de 1 600 000 euros et à effet au 31 juillet 2023.

Les locataires ont fait part de leur intention de quitter les lieux et un procès-verbal, valant état des lieux de sortie, a été dressé le 4 novembre 2022.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 3 et 14 août 2023, M. [E] [G] et Mme [Y] [T] ont fait délivrer une assignation à Mme [O] [K], M. [Z] [K], Mmes [I] et [P] [K], M. [M] [K] à comparaitre devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

—  37 605 euros à titre de dommages-intérêts pour logement non décent et trouble de jouissance,

—  18 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

—  2 659 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux de 10 % par mois à compter du 4 janvier 2023,

—  5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire du 12 septembre 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a condamné les consorts [K] à payer à M. [G] et Mme [T] les sommes suivantes :

—  36 160 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  3 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

—  3 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

—  6 300 euros, arrêtée à la date du 4 septembre 2024, au titre de la pénalité de 10 % du montant du loyer du fait de la non-restitution du dépôt de garantie,

—  300 euros par mois jusqu=à restitution intégrale au dépôt de garantie à compter du 4 septembre 2024,

— débouté M. [G] et Mme [T] de leur demande indemnitaire fondée sur le caractère frauduleux du congé pour vente,

— débouté M. [G] et Mme [T] de leur demande tendant à voir déclarer les défendeurs solidairement tenus aux condamnations prononcées,

— condamné les consorts [K] aux entiers dépens de l’instance,

— condamné les consorts [K] à payer à M. [G] et Mme [T] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration reçue au greffe le 8 octobre 2024, les consorts [K] ont relevé appel de ce jugement.

Par une ordonnance du 15 mai 2025, le conseiller de la mise en état, saisi par M. [G] et Mme [T] a, au visa de l’article 524 et de l’alinéa 2 de l’article 524 du code de procédure civile, constaté que la demande de radiation ainsi formée était recevable mais mal fondées constatant que les sommes mises à la charge des consorts [K] dans le cadre du jugement, avaient été payées à près de 38%, gage de la bonne foi de l’indivision dans l’exécution du jugement frappé d’appel.

Par une ordonnance du 24 juin 2025, le conseiller de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture du 12 juin 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 mai 2025, les consorts [K], appelants, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement attaqué en ce qu=il :

— a écarté la fin de recevoir relative à la prescription des demandes pour la période antérieure au 3 août 2020,

— les a condamnés à payer la somme de 36 160 euros aux époux [G] (sic) au titre du préjudice de jouissance,

— les a condamnés à payer à payer la somme de 3 000 euros aux époux [G] (sic) au titre du préjudice moral,

— les a condamnés à payer la somme de 3 000 euros aux époux [G] (sic) au titre du dépôt de garantie,

— les a condamnés à payer la somme de 6 300 euros aux époux [G] (sic) au titre de la pénalité de 10 % ainsi que la somme de 300 euros / mois à compter du 4 septembre 2024,

— les a condamnés à payer la somme de 2 000 euros aux époux [G] (sic) au titre de l’article 700 et aux entiers dépens,

— déclarer prescrites les demandes des époux [G] (sic) relatifs aux faits antérieurs au 3 août 2020,

— débouter les époux [G] (sic) de l’intégralité de leurs demandes,

— confirmer le jugement attaqué en ce qu=il a débouté les époux [G] (sic) de leurs demandes indemnitaires fondées sur le caractère frauduleux du congé pour vente,

— condamner les époux [G] (sic) à rembourser à M. [Z] [K] la somme de 8 232 euros payée au titre de l’exécution du jugement attaqué,

— condamner les époux [G] (sic) à rembourser à [O] [K], [Z] [K], [I] et [P] [K], [M] [K] la somme de 11 400 euros payée au titre de la restitution du dépôt de garantie et des pénalités subséquentes,

— condamner M. [G] et Mme [T] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [G] et Mme [T] aux dépens.

Aux termes de leurs conclusions, notifiées par voie électronique le 17 juin 2025, M. [G] et Mme [T], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de :

— prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture, pour admettre aux débats les présentes conclusions et pièces à leur soutien,

— confirmer le jugement du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt du 12 septembre 2024,

— déclarer recevable et bien fondée en l’ensemble de leurs demandes et prétentions,

— débouter les consorts [K] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu=il a :

— condamné [O] [K], [Z] [K], [I] et [P] [K], [M] [K] à leur payer la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— condamné [O] [K], [Z] [K], [I] et [P] [K], [M] [K] à leur payer la somme de 6 300 euros au titre de la pénalité de 10 % du montant du loyer en cas de non restitution du dépôt de garantie arrêtée à la date du 4 septembre 2024,

— les a déboutés de leur demande indemnitaire fondée sur le caractère frauduleux du congé pour vente,

— les a déboutés de leur demande tendant à voir déclarer les défendeurs solidairement tenus aux condamnations prononcées,

Y substituer :

— condamner [O] [K], [Z] [K], [I] et [P] [K], [M] [K] à leur payer la somme de 9 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— condamner [O] [K], [Z] [K], [I] et [P] [K], [M] [K] à leur payer la somme de 6 300 euros au titre de la pénalité de 10 % du montant du loyer en cas de non restitution du dépôt de garantie arrêtée au jour de la complète restitution du dépôt de garantie,

— condamner [O] [K], [Z] [K], [I] et [P] [K], [M] [K] à leur payer la somme de 47 750 euros (somme à parfaire) au titre du caractère frauduleux du congé pour vente,

— déclarer les appelants solidairement tenus aux « condamnations prononcées (* in solidum +) » (sic),

— condamner solidairement les consorts [K] à leur payer la somme de 3 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture prononcée le 12 juin 2025 a été révoquée et la clôture a été prononcée le 9 septembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre, préliminaire et eu égard à la procédure devant la cour ci-dessus rappelée, la cour observe que la demande en révocation de l’ordonnance de clôture contenue dans les dernières conclusions des intimés est sans objet.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale au titre de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989

Les bailleurs, qui poursuivent l’infirmation du jugement sur ce point, font valoir que l’assignation ayant été délivrée le 3 août 2023, les préjudices dont il est demandé réparation et qui sont antérieurs au 3 août 2020 sont prescrits. Ils considèrent que le premier juge a à tort écarté la prescription en décidant que son point de départ devait courir à compter du 22 octobre 2021, date du courrier de mise en demeure adressé par les locataires au service d’hygiène et de prévention des risques de la ville de [Localité 8]. Ils reprochent au juge d’avoir soulevé d’office la prescription alors qu’il n’en avait pas la possibilité et d’avoir dénaturé les faits du litige en violant le principe du contradictoire et en substituant le moyen de défense des époux [G] au sien. Ils ajoutent que cette date n’étant pas celle de la mise en demeure des locataires, elle ne saurait être retenue.

Les locataires leur opposent que le juge de première instance a à raison retenu la date du 22 octobre 2021 comme point de départ du calcul de la prescription triennale. Ils considèrent que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur et que la mise en demeure de la Ville de [Localité 8] est suffisante.

Réponses de la cour :

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (dite loi ALUR), entrée en vigueur le 27 mars 2014, a inséré dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 un article 7-1, aux termes duquel : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ».

En l’espèce, la cour rappelle qu’en cette matière, le délai court à compter du moment où le bailleur, ou le locataire, connaît ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action.

La cour observe en premier lieu, contrairement aux allégations des bailleurs, que la prescription était dans le débat judicaire de première instance et que le juge n’a pas statué sur ce point sans y avoir été invité par les parties (cf en page 3 du jugement « les consorts [K] concluent in limine litis à la prescription des demandes d’indemnités »). Le juge de première instance n’a donc pas soulevé d’office la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Sur le fond, les locataires, qui se plaignent d’un préjudice de jouissance, ont incontestablement subi des désordres peu de temps après leur entrée dans les lieux.

Ce n’est par suite, qu’à compter de la mise en demeure adressée à leur demande par le service d’hygiène de la ville de [Localité 8] à leurs bailleurs, le 22 octobre 2021, et dont ils ont reçu copie à cette date, que les locataires ont été informés de ce que la cause des désordres relevait de la responsabilité de leurs bailleurs.

Il s’en suit, contrairement ce que prétendent les bailleurs, et sans que le juge de première instance ait dénaturé les faits comme ils le soutiennent, que la cause des désordres a été ainsi clairement identifiée à compter du 22 octobre 2021

Il s’en suit, contrairement ce que prétendent les bailleurs, et sans que le juge de première instance ait dénaturé les faits comme ils le soutiennent, que la cause des désordres a été ainsi clairement identifiée à compter du 22 octobre 2021 et que s’agissant d’une obligation continue et persistante, le délai de prescription de l’action en indemnisation d’un préjudice de jouissance, résultant d’un manquement du bailleur à assurer au locataire la jouissance paisible des lieux, ne peut donc commencer à courir qu’à partir du moment où le manquement cesse (C.Cass. 3eme Civ., 10 juillet 2025, pourvoi n° 23-20.491).

En conséquence, par confirmation du jugement entrepris, la fin de non-recevoir, tirée de la prescription de l’action, invoquée par les bailleurs doit donc être rejetée.

Sur l’obligation de délivrance des bailleurs

Les locataires font valoir qu’ils ont été confrontés à des dégâts des eaux persistants et non résolus dès leur arrivée dans le logement loué. Ils invoquent ensuite les nombreux sinistres auxquels ils ont dû faire face pendant la durée du bail. Ils mettent ainsi en cause la défaillance de leurs bailleurs relativement à son obligation d’entretien du bien et exposent les dysfonctionnements rencontrés en lien avec l’eau et l’humidité présentes dans la maison louée. Ils reprochent à leurs bailleurs d’avoir laissé sans suite les préconisations de l’expert AAD Phenix connues pourtant depuis 2019. Ils en déduisent des conséquences désastreuses sur leur habitat, notamment dans le cadre de l’important dégât des eaux des 9 et 10 mai 2020. Ils ajoutent que l’attentisme des bailleurs n’a fait qu’aggraver les désordres rencontrés, qu’une année après le début du premier confinement, aucun travaux de réparation ne leur avaient été proposés, et enfin que la mairie de [Localité 8] avait envisagé, le 22 octobre 2021, une procédure d’insalubrité eu égard aux taux d’humidité anormalement élevés constatés dans le logement.

Ils concluent que toutes les pièces de la maison louée ont été longuement et durement touchées par cette situation.

Ils considèrent que le logement était ainsi non conforme à son usage et qu’il n’était pas décent.

En réponse aux causes exonératrices avancées par les bailleurs, ils répliquent que le dégât des eaux du 19 janvier 2020 a concerné une canalisation encastrée et que contrairement à ce que soutiennent les intimés la réparation d’une fuite encastrée ne peut être assimilée à des travaux d’entretien courant.

Quant à la force majeure invoquée par les bailleurs, ils considèrent que la simple constatation administrative de l’état de catastrophe naturelle de la ville de [Localité 8] suite à la tempête des 9 et 10 mai 2020 ne saurait donner à l’évènement un caractère de force majeure exonératoire de la responsabilité des bailleurs.

Ils ajoutent que le contexte de la crise sanitaire, liée à l’épidémie de la Covid-19, ne saurait davantage expliquer les raisons pour lesquelles les bailleurs n’ont pas procédé en temps utile aux travaux nécessaires.

Quant aux dépenses invoquées justifiant des travaux effectués par les bailleurs, ils répliquent que le faible montant de ces dépenses démontre que les bailleurs n’ont pas correctement entretenu le bien loué et qu’ils n’ont réalisé aucune maintenance ni préventive, ni corrective des lieux loués.

Les bailleurs, qui poursuivent l’infirmation du jugement, leur opposent que l’état des lieux du 31 juillet 2017, complété par les locataires, décrit les lieux en bon état locatif. Ils ajoutent que la seule obligation pesant sur eux consistait à maintenir cette situation en faisant entreprendre les travaux nécessaires dans un délai raisonnable.

Ils considèrent qu’aucun élément du dossier ne permet d’affirmer, comme retenu par le premier juge, que la maison souffrait d’un défaut d’étanchéité dès l’origine. Ils exposent en ce sens que la toiture avait été refaite en 2012 et 2017 et qu’elle était donc en parfait état, que la seule fuite de la pergola, signalée lors de l’état des lieux d’entrée, a été réparée, que le dégât des eaux de la salle de bains du 1er étage était en réalité ancien et qu’enfin le dégât des eaux de la salle de bains du 2ème étage était mineur.

Ils rappellent qu’ils ont eux-mêmes habité la maison pendant trente années sans connaître la moindre difficulté notamment concernant la dégradation du mur de la salle à manger. Ils considèrent que les jeux turbulents des enfants des locataires, ou les locataires eux-mêmes, peuvent être à l’origine du trou dans ce mur et que cette dégradation ne saurait, sans inverser la charge de la preuve, leur être imputable.

Ils soulignent avoir entretenu correctement les lieux même si Mme [K], âgée de 76 ans, n’est pas rôdée aux rapports locatifs. Ils exposent avoir engagé pendant la durée du bail pour plus de 39 000 euros de travaux pour répondre aux demandes de leurs locataires.

Ils rappellent que la majorité des dépenses avaient été engagées à la date de la mise en demeure délivrée par la mairie et que la commune, prenant acte de la bonne foi des bailleurs, a dès lors stoppé ses poursuites à leur encontre. Ils reprochent aux locataires d’invoquer ces moyens alors qu’ils ont à présent quitté les lieux et qu’aucune expertise judiciaire contradictoire ne peut plus avoir lieu.

Ils invoquent diverses causes exonératrices de responsabilité que le juge de première instance n’a pas reconnues comme valables. Ils soutiennent à ce titre que la catastrophe naturelle de mai 2020, qui a placé la commune en état de catastrophe naturelle, constitue un cas de force majeure, ce d’autant qu’il n’existait aucune antériorité relative à un défaut d’étanchéité de la toiture, ce dont d’ailleurs les locataires ne se sont pas plaints avant cette date.

Ils ajoutent que le temps de réalisation des travaux ne saurait être imputé aux bailleurs dès lors qu’aucune faute ne peut être retenue à leur encontre ce d’autant que les démarches administratives occasionnent nécessairement des délais incompressibles, que les matériaux doivent subir un temps de séchage, que les locataires doivent être disponibles pour que les travaux se réalisent et qu’à cette période la France traversait plusieurs périodes de confinement qui ont gravement perturbé la disponibilité des entreprises chargées des travaux.

Concernant le dégât des eaux du 19 janvier 2020, ils en imputent la responsabilité aux locataires qui n’ont pas procédé au changement d’un joint de robinetterie alors que la fuite était située au niveau du branchement du robinet de la baignoire, lequel était accessible par une trappe, et précisent qu’il ne s’agit absolument d’une fuite concernant un tuyau encastré comme soutenu par leurs adversaires et reconnu par le juge de première instance.

Ils en concluent ne pas avoir manqué à leur obligation de délivrance.

Réponses de la cour :

L’article 1719 du code civil dispose : « le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ».

Aux termes de l’article 1720 du même code, « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que « le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Enfin, l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains dispose que « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. ».

En l’espèce, ces principes étant rappelé, les bailleurs invoquent différents moyens pour échapper à leur responsabilité à ce titre qu’il convient d’examiner successivement.

Sur la présomption de bon état de réparations locatives du bien loué invoquée par les bailleurs

Au cas présent, les bailleurs, qui invoquent la présomption de bon état du bien loué, produisent aux débats un état des lieux daté et signé des parties (établi en 3 pages, toutes paraphées par les parties au bail). Les locataires produisent quant à eux un état des lieux (pièce n°2, établi en 5 pages) non signé mais adressé par e-mail aux bailleurs le 7 août 2017 et qui en ont accusé bonne réception.

Cet état des lieux complété, mentionne effectivement plusieurs fuites (dans la pergola, la persistance d’un ancien dégât des eaux dans la salle de bains du 1er étage, ainsi qu’une corrosion de la robinetterie dans cette pièce, et dans la pièce d’eau du 2ème étage) et l’existence de peintures écaillées à l’intérieur de tous les placards dont certaines portes coulissent mal.

La cour rappelle que la présomption de bon état des réparations locatives (article 1731 du code civil) ne peut être invoquée que lorsqu’il n’y a pas d’état d’entrée dans les lieux.

Dès lors, constatant que les parties produisent un état des lieux d’entrée, cet état des lieux prime et la présomption doit être écartée.

Sur les causes exonératoires invoquées par les bailleurs

La force majeure est définie par l’article 1218 du code civil comme étant en matière contractuelle celle qui résulte d’un évènement extérieur, irrésistible et imprévisible.

Aux termes de l’article 1722 du code civil « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ». L’application de cet article s’étend au cas où, par suite des circonstances, le preneur se trouve dans l’impossibilité de jouir de la chose ou d’en faire un usage conforme à sa destination.

En l’espèce, un état de catastrophe naturelle et le contexte de l’épidémie de la COVID-19 sont invoqués par les bailleurs.

La cour observe qu’il est établi, au regard des pièces produites, qu’avant l’état de catastrophe naturelle de mai 2020, le logement loué avait été qualifié, depuis un rapport d’expertise du 23 juillet 2019, comme présentant un défaut d’étanchéité du bâti, ce que les bailleurs ne pouvaient ignorer puisque ce rapport avait été commandité par [N] [K] lui-même à qui il avait d’ailleurs été personnellement adressé. En outre, le premier dégât des eaux signalé par les locataires aux bailleurs était daté d’octobre 2017, soit trois mois après l’entrée dans les lieux.

Le rapport d’expertise du 23 juillet 2019 a été élaboré dans le cadre d’une recherche de fuite sur canalisation, en raison des dégradations sur le mur de l’escalier du rez-de-chaussée et du mur de la salle à manger avec mentions (en page 7 du rapport) d’une « forte présence d’humidité » et d’une « saturation d’humidité ». Il conclut à un défaut d’étanchéité du réseau d’évacuation des eaux usées et pluviales, ainsi que du robinet des toilettes et du siphon du lave-main. Il ajoute, concernant les dégradations au niveau du mur de l’escalier, que « la toiture de la maison est soupçonnée ».

Il en résulte que les inondations consécutives à des intempéries violentes ne revêtent dès lors pas le caractère de la force majeure comme soutenu à tort par les bailleurs puisque le bien loué subissait déjà, depuis au moins 2019, des infiltrations d’eau. Il s’en déduit que les bailleurs doivent répondre des dégâts antérieurs causés au logement loué.

De la même manière, la crise sanitaire de mai 2020, dans le contexte de l’épidémie de la COVID-19 et qui aurait alors retardée ou empêchée la réalisation de travaux, n’est d’une part pas établie et ne permet pas davantage aux bailleurs de s’exonérer utilement de leur responsabilité eu égard au fait que l’état dégradé du logement était antérieur à cet événement.

En conséquence, la dégradation du bien loué n’est pas due à la force majeure mais résulte d’un défaut d’entretien imputable aux bailleurs.

Par suite, les moyens tirés de la force majeure, invoqués comme permettant aux bailleurs de s’exonérer de leur responsabilité, seront donc, par confirmation du jugement entrepris, rejetés.

Sur la faute des locataires

L’article 1732 du code civil dispose que le locataire est responsable des dégradations qui surviennent pendant la location à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

L’article 1755 du même code dispose qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge du bailleur si elle est le résultat de la vétusté ou de la force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 aout 1987, pris en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui dresse la liste exhaustive des réparations à la charge des locataires et des bailleurs.

La liste des réparations locatives à la charge du locataire, prévue au titre IV du décret et qui concerne la plomberie, est la suivante :

« IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers ».

En l’espèce, les bailleurs reprochent à ce titre aux locataires, à la suite d’un dégât des eaux constaté le 19 janvier 2020 dans le cellier en provenance du haut du mur, de ne pas avoir procédé au changement des joints du robinet de la baignoire de la salle de bains du dessus.

La cour observe qu’il est versé aux débats une facture du 22 janvier 2020 dont les locataires ont sollicité le remboursement auprès des bailleurs et qui mentionne « sévère fuite S/baignoire, joint- EF HS, coupure d’eau à plusieurs reprises, remplacement joint 15/21, remise en eau essai ok »).

Le premier juge a considéré que l’examen de la facture précitée révélait que le joint changé n’était manifestement pas celui d’un robinet mais d’un joint de canalisation se trouvant sous la baignoire pour en déduire que les joints de serrage des canalisations ne relevaient pas de l’entretien locatif.

Or, il s’il résulte de l’examen de la facture litigieuse qu’une fuite d’eau « sévère » était apparente « sous la baignoire » de la salle de bains du 1er étage et que le « joint d’eau froide » était » hors service », puisque remplacé par un joint neuf. Il ne peut dès lors pas se déduire de ces seules mentions que le joint changé était celui d’un joint de canalisation se trouvant sous la baignoire.

Il en résulte que les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir la responsabilité des bailleurs dès lors que le remplacement des joints de plomberie est à la charge des locataires.

Cependant, ce constat quant au changement de joint d’eau froide dans la salle de bains en janvier 2020, même s’il a eu pour effet de provoquer une fuite d’eau importante, la quantité calculée par les bailleurs ne peut nullement expliquer à elle seule les infiltrations d’eau subies dans le bien loué un an avant et dès 2019.

La cour rappelle à ce titre que le rapport d’expertise du 23 juillet 2019, précédemment commenté, avait été commandé par les bailleurs dans le cadre d’une recherche de fuite sur les canalisations d’eau de la maison louée et qu’il avait conclu à un défaut d’étanchéité du bâti. A cette date, il avait déjà été constaté des dégradations sur le mur de l’escalier du rez-de-chaussée et du mur de la salle-à-manger avec la précision de ce qu’il était relevé une « forte présence d’humidité » et une « saturation d’humidité ».

Il s’en déduit que, même si les locataires auraient dû procéder au changement du joint du robinet de la baignoire, cette réparation locative, certes à leur charge, ne saurait être considérée comme pouvant être à l’origine de l’état général d’humidité de la maison, qui plus est établi antérieurement et depuis au moins le mois de juillet 2019.

De surcroît, le moyen soutenu par les bailleurs tenant à l’absence de rapport d’expertise produit aux débats, et l’impossibilité de désigner un expert judiciaire en raison de ce que les locataires ont quitté les lieux, est inopérant puisque ni la Cour de cassation, ni la loi n’exigent systématiquement un rapport d’expertise pour apprécier les responsabilités des bailleurs et des locataires, cet examen relevant du pouvoir d’appréciation souverain des juges du fond.

Enfin et sans renverser la charge de la preuve, la cour considère que les bailleurs échouent à démontrer que le trou béant dans le mur de la salle à manger serait de la responsabilité des locataires alors que les courriels et courriers produits aux débats et échangés entre les parties démontrent le contraire.

En conséquence, le moyen tiré de la faute des locataires, invoqué par les bailleurs pour s’exonérer de leur responsabilité, est inopérant.

Il convient donc d’examiner la responsabilité des bailleurs.

Sur la responsabilité des bailleurs

En la matière, la charge de la preuve incombe aux locataires dès lors que ceux-ci entendent se prévaloir d’un défaut d’entretien du bien loué.

En l’espèce, les locataires versent à ce titre un rapport d’expertise du 23 juillet 2019, ainsi que les procès-verbaux de constat établis par huissier des 28 juillet 2021 et 4 novembre 2022, la mise en demeure des services d’hygiène de la ville de [Localité 8] du 22 octobre 2021 (lançant le 18 octobre 2021 la procédure d’insalubrité), ainsi que de nombreuses photographies annexées notamment au procès-verbal de constat du 28 juillet 2021 et de nombreux courriels échangés avec leurs bailleurs.

Il résulte de ces pièces que les bailleurs, qui ne contestent pas avoir effectué des travaux pendant la durée du bail et qui affirment avoir procédé à plus de 39 000 euros de travaux, ne sont cependant pas parvenus à éradiquer la cause des désordres qui ont perduré et n’ont pas permis de mettre fin à l’humidité présente dans la maison louée pendant la durée du bail.

Il est à noter que les travaux, pour lesquels sont produits des justificatifs, ont consisté en des travaux de peinture, de pose d’une nouvelle boîte aux lettres, de changement du brûleur et du vase d’expansion de la chaudière, de changement de la gâche électrique de la porte du jardin, de remplacement d’un robinet de radiateur, de réfection de la terrasse, de réfection des portes de placards, ainsi que des travaux dans la dépendance, de réfection d’une des salles de bains, du moteur de la porte du garage ou encore d’entretien de la cabane de jardin.

Ces travaux n’ont manifestement pas été en lien direct avec la nécessité de diagnostiquer l’origine des dégâts des eaux.

Les factures produites par les bailleurs concernant la réfection des chéneaux et d’étanchéité de la toiture n’ont concerné que l’étanchéité d’un vélux, de deux fenêtres de toit et de deux volets électriques sur le toit, sans lien avec l’étanchéité de la structure du toit comme préconisé dans le diagnostic de juillet 2019.

Les pièces produites par les locataires établissent en revanche formellement une saturation anormale d’humidité dans le logement dans lequel ont été constatés des supports mouillés, un défaut d’étanchéité du réseau d’eau encastré, des murs très dégradés et recouverts de traces de moisissures, des peintures en lambeaux, des gouttes d’eau au plafond et une absence totale de ventilation dans certaines pièces.

Sur la réparation des préjudices

Les locataires font valoir que la jouissance non paisible des lieux loués leur a occasionné des troubles de jouissance dont ils entendent demander réparation. Ils considèrent que leurs bailleurs les ont laissés vivre dans cette maison dans des conditions anormales d’humidité, mettant en danger leur santé et celle de leurs quatre enfants.

Ils invoquent un préjudice lié à la perte d’usage ainsi qu’un préjudice moral.

Les bailleurs contestent les préjudices allégués et leur opposent que l’estimation qui en a été faite par le juge de première instance est exagérée. Ils reprochent aux locataires d’avoir attendu de libérer les lieux pour se plaindre d’un préjudice de jouissance et en demander réparation. Ils ajoutent que le trouble de jouissance est impossible à caractériser puisque les travaux ont été réalisés par Mme [K].

Réponses de la cour :

Il appartient au juge du fond d’évaluer souverainement les préjudices subis par les locataires, tant dans leur existence, que dans leur montant.

La victime d’un dommage doit être indemnisée de l’intégralité de son préjudice, sans perte, ni profit et ce quel que soient le montant ou la nature des dommages subis et dans la limite de l’examen du lien de causalité direct et certain avec le fait dommageable.

En l’espèce, en l’absence de toute cause d’exonération, les manquements des bailleurs ayant été constatés, il s’en déduit que les dommages subis par les locataires, et qui ont été occasionnés par la forte présence d’humidité et d’une saturation d’humidité avérée dans la maison louée, doivent être réparés puisqu’ils sont le résultat direct de ces manquements.

Concernant le principe de l’indemnisation, contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, le fait que la mairie de [Localité 8] n’ait pas concrètement enclenché à la suite de sa mise en demeure une procédure d’insalubrité, n’interdit nullement aux locataires de rechercher la responsabilité de leurs bailleurs afin d’être indemnisés des préjudices subis. De plus, les bailleurs ne sauraient utilement soutenir que le fait que les locataires aient libéré les lieux puisse être une cause d’irrecevabilité de la réparation du préjudice qu’ils invoquent. En outre, la cour ayant retenu que les travaux réalisés par les bailleurs n’ont manifestement pas permis d’éradiquer la cause des sinistres, il y a lieu d’examiner les réparations sollicitées.

Ainsi, et au vu des pièces produites (notamment de l’état des lieux d’entrée initial et complété, au vu des procès-verbaux de constat de juillet 2021 et de novembre 2022, des nombreuses photographies prises par l’expert et annexées au constat de juillet 2021, de la mise en demeure émanant du service d’hygiène de la mairie de [Localité 8] du mois d’octobre 2021 et du rapport d’expertise de juillet 2019), il est établi que les locataires, qui vivaient dans le logement avec leurs quatre enfants, ont subi un préjudice dont la durée a été de 41 mois (de juillet 2019 jusque leur départ en novembre 2022).

Le jour de leur départ des lieux loués, les locataires ont fait établir par un commissaire de justice un procès-verbal de constat qui permet de relever la réalité et l’étendue des phénomènes d’humidité présents dans le logement. Il y est mentionné que l’outil de mesure utilisé, s’il enregistre un taux situé entre 294 et 450, permet de conclure que les murs sont encore humides et qu’au-delà d’un taux de 450, le support est considéré comme mouillé.

Ce rappel de l’outil de mesure utilisé par l’expert étant fait, le commissaire de justice a ensuite constaté un taux moyen de 325 dans la salle de bains du 1er étage (pourtant refaite, comme noté par l’expert, au mois de mai 2022 par les bailleurs), un taux moyen de 443 dans la buanderie et de 301 à 579 dans le garage.

Ce procès-verbal, établi sur 30 pages avec photographies, mentionne un bon entretien d’usage des lieux par les locataires, mais note dans le salon et les chambres des gonflements dans les parties basses des murs, des traces d’infiltrations, un écaillement des peintures, un affaissement du parquet, des portes coulissantes de placards dans les chambres qui ne fonctionnent pas correctement, des traces de fissures dans les plafonds, des marques d’humidité visibles, des peintures écaillées à certains endroits, ainsi que des remontées d’humidité en partie basse des murs dans la pièce principale où une fenêtre ne s’ouvre plus, ainsi que des traces d’infiltration dans la buanderie.

Il résulte également des pièces produites aux débats que de l’eau de pluie rentrait dans la chambre des enfants des locataires (procès-verbal de constat de juillet 2021) et que le plafond d’une autre chambre s’était en partie effondré.

Il n’est en revanche pas établi, contrairement aux allégations des bailleurs, que le trou béant visible sur le mur de la salle à manger (réparé par les bailleurs en avril 2021) ou les dégâts constatés sur la fixation de la rampe d’escalier puissent être de la responsabilité des locataires ou de leurs enfants.

Il est par ailleurs établi que les travaux effectués par les bailleurs (notamment ceux concernant l’étanchéité de la terrasse) se sont avérés insuffisants pour remédier à l’ampleur des désordres, ce d’autant qu’à chaque gros épisode pluvieux de nouveaux dégâts apparaissaient. Quant aux autres travaux allégués par les bailleurs, ces derniers reconnaissent avoir égaré certains justificatifs et ajoutent certains autres travaux auraient été effectués sans devis ou justificatif de paiement.

Il ne ressort enfin pas des pièces produites par les bailleurs que la recherche de fuite sur la toiture ait été faite pour remédier aux désordres alors que celle-ci avait été préconisée depuis le mois de juillet 2019 par un rapport d’expertise fait pourtant à la demande des bailleurs. L’attestation de M. [F], produite par les bailleurs, qui indique qu’en 2009 le bien litigieux était en parfait état, est en ce sens inopérante puisqu’il s’agit du kinésithérapeute de la famille [K] et que les faits dont il aurait été le témoin datent de huit années avant la conclusion du bail litigieux.

Il est également avéré que la jouissance du garage a été rendue impossible à compter de janvier 2018 et jusqu’en novembre 2022 en raison de ce que le faux-plafond du garage s’est écroulé, en raison de l’humidité, sur le véhicule des locataires.

Quant au quantum de l’indemnisation, le premier juge a retenu une méthode de calcul basée sur la surface de chaque pièce au regard de la surface totale du bien loué pour estimer la part de loyer affectée à chacune des pièces concernées par l’indemnisation.

Concernant le garage, les bailleurs affirment sans l’établir qu’une fois les débris du faux-plafond évacués, le garage aurait été utilisable, ce qui ne se déduit pas des pièces produites aux débats par les locataires. Ce moyen sera rejeté.

Il s’en déduit que de juillet 2019 à novembre 2022, les locataires n’ont pas pu jouir paisiblement de tout ou partie des pièces suivantes : de la salle de bains du 1er étage, de leur salle à manger, de deux des chambres et de la salle de bains du 1er étage, de la chambre du 2ème étage et du bureau/chambre d’amis attenant, de l’escalier dont la fixation de la rampe a lâché, des toilettes.

Le taux d’humidité dans les chambres a été observé comme oscillant de 20% à 100%. Le parquet de certaines chambres s’est disjoint de plus de deux centimètres, s’avérant dangereux et risquant de provoquer des chutes.

Il n’est enfin pas établi que les locataires se soient opposés à la réalisation de travaux comme le soutiennent les bailleurs, en dehors de la période spécifique du confinement qui limitait les déplacements.

Le loyer s’élevait sur la période à un montant de 3 000 euros (en 2017) puis de 3 229,98 euros (en 2022).

Les locataires, pour établir l’intensité de leurs préjudices, présentent un tableau mentionnant pièce par pièce, un coût rapporté au montant du loyer et à la surface/utilité de chaque pièce en précisant une perte d’usage de 15% à 100% mais sans distinguer de périodes précises. Ils sollicitent l’allocation d’une somme de 36 370 euros.

Le premier juge a distingué des périodes précises (mars 2018 à mai 2020, mai 2020 à avril 2021, avril 2021 à janvier 2022, janvier 2022 à avril 2022 et enfin avril 2022 à novembre 2022) et a établi pour chacune de ces périodes un pourcentage de préjudice de jouissance en lien avec la surface totale du bien loué.

Ce pourcentage a été calculé comme étant de 5% entre mars 2018 et mai 2020, de 50% sur la période de mai 2020 à avril 2021, 20% d’avril 2021 à janvier 2022, de 10% de janvier 2022 à avril 2022 et enfin de 5% d’avril 2022 à de novembre 2022.

Les bailleurs ne s’opposent pas valablement aux calculs ainsi proposés par le premier juge car ils invoquent des causes exonératoires qui n’ont pas été retenues précédemment et ne produisent aucune pièce pour contester des préjudices dont il est demandé réparation.

Dès lors, c’est à l’issue d’un examen attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, que le premier juge, après une analyse pertinente des moyens des parties et une juste application des règles de droit exempte d’insuffisance, a considéré que les préjudices subis, dont l’intensité ou la durée sont établis, devaient être réparés par l’allocation de dommages-intérêts à hauteur de 36 160 euros.

Quant au préjudice moral, comme relevé par le premier juge, les locataires produisent de très nombreux courriels et justifient des démarches qu’ils ont accomplies entre 2017 et 2022. L’allocation de la somme de 3 000 euros apparaît, dès lors, justifiée.

Par conséquent la cour, confirmant le jugement critiqué, condamne les bailleurs à verser aux locataires à titre en réparation du préjudice de jouissance la somme de 36 160 euros et celle de 3 000 euros au titre du préjudice moral subi. Les locataires qui forment appel incident, sollicitant la somme de 9 000 euros, ne justifient pas d’un préjudice insuffisamment évalué, et seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Les locataires sollicitent le remboursement du dépôt de garantie. Ils contestent les sommes retenues par les bailleurs puisque certains points concernent des dysfonctionnements présents dès l’état des lieux d’entrée et d’autres qui n’ont pas été mentionnés dans l’état des lieux de sortie. Ils considèrent qu’ils n’ont pas à rembourser des frais liés aux problématiques de structure de la maison dont seuls les bailleurs doivent être tenus responsables. Ils ajoutent que la pose de câbles de fibre optique-internet, qui n’existaient pas lors de leur entrée dans les lieux, a été acceptée par les bailleurs et considèrent qu’ils n’ont pas à payer les frais de dépose. Ils ajoutent que les taxes d’enlèvement des ordures ménagères sont prescrites à l’exception de celle de 2022 pour un montant de 192 euros.

Ils demandent à la cour d’appel d’actualiser le montant dû au titre de la restitution du dépôt de garantie au jour de sa complète restitution.

Les bailleurs exposent que c’est au sujet de la restitution du dépôt de garantie qu’ils sont entrés en conflit avec leurs locataires. Ils considèrent qu’ils n’ont pas imputé les dépenses locatives qu’ils ont accepté de prendre en charge en cours de bail sur le dépôt de garantie et sollicitent la condamnation de leurs locataires à leur payer le coût de la remise en état des différents postes identifiés dans l’état des lieux de sortie.

Les bailleurs indiquent avoir fait procéder, selon devis du 1er février 2023, au chiffrage quant au coût de remise en état de divers postes, pour un total de 2 552 euros et qui concernait les portes des placards des chambres des 1er et 2ème étage, le rebouchage de trous dans le mur de la chambre de gauche du 1er étage, la réfection d’un verrou au rez-de-chaussée -dont la tige ne fonctionnait plus-, les travaux sur une fenêtre qui ne s’ouvrait plus, un évier qui était descellé dans la cuisine, le remplacement de la grille de ventilation sur la façade extérieure, la dépose du câble internet qui aurait été posé de manière « anarchique », le nettoyage des terrasses et du jardin dont les arbres n’auraient pas été taillés et le ramassage des feuilles du jardin. Ils sollicitent également le paiement de la taxe sur les ordures ménagères 2020, 2021 et 2022, soit la somme de 567 euros, soit un total, réparations locatives incluses, de 3 119 euros.

Réponses de la cour :

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit les modalités de restitution du dépôt de garantie versé par le locataire lors de son entrée dans les lieux.

L’article 7-c de la loi susvisée prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail.

Les dégradations sont établies par comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie.

En matière de restitution de dépôt de garantie, il appartient au bailleur, qui invoque l’existence de réparations locatives d’en établir la matérialité.

En l’espèce, il résulte de l’examen comparé du devis de réparation produit et de l’état des lieux de sortie de la seule nécessité de reboucher le trou constaté dans le mur de la chambre de gauche du 1er étage (275 euros), de remplacer la tige du verrou des wc (55 euros) ainsi que la grille de ventilation sur la façade extérieure (77 euros), soit un total de 407 euros.

Les autres postes mentionnés au devis produit par les bailleurs au titre des réparations locatives ne sont pas justifiés et les appelants seront déboutés des demandes en paiement formées à ce titre.

Quant au paiement de la taxe sur les ordures ménagères des années 2020, 2021 et 2022, soit la somme de 567 euros, les appelants ne répondent pas au moyen tiré de la prescription qui leur est opposée et produisent aux débats en appel leur avis de taxes foncières sur la période concernée.

Il sera rappelé que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est adossée à la taxe foncière et qu’il convient pour chacune des années sollicitées par les bailleurs (2020, 2021 et 2022) d’examiner la date à laquelle celles-ci ont été mises en recouvrement. Il résulte de l’examen des pièces produites que ladite taxe a été mise en recouvrement le 31 août 2020 (pour celle de 2020), le 31 août 2021 (pour celle de 2021) et le 31 août 2022 (pour celle de 2022).

L’assignation ayant été délivrée le 3 août 2023, la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas acquise s’agissant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères des années 2020, 2021 et 2022, si bien que les locataires doivent être condamnés à payer aux bailleurs la somme totale de 567 euros.

En conséquence, la cour, infirmant le jugement, fixe la somme due par les locataires au titre des réparations locatives à celle de 407 euros et celle due au titre des taxes d’enlèvement sur les ordures ménages des années 2020 à 2022 incluse à celle de 567 euros, et condamne les bailleurs à verser aux locataires la somme de 2 026 euros (3 000 ' 407 – 567 ) en restitution du solde restant à devoir sur le dépôt de garantie.

Sur la majoration prévue à l’alinéa 7 de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989

Les locataires font valoir que le dépôt de garantie ne leur a pas été restitué alors qu’ils ont quitté les lieux par remise des clefs le 4 novembre 2022.

Les bailleurs ne formulent aucune observation particulière quant à cette majoration, en dehors de leur demande contenue dans le dispositif de leurs conclusions visant à débouter les locataires de l’intégralité de leurs demandes.

Réponses de la cour :

L’alinéa 7 de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose AA défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais, résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse du nouveau locataire.@.

Des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, il résulte que le dépôt de garantie n’est restitué que sous déduction des sommes restant dues au bailleur à quelque titre que ce soit.

Il résulte des pièces versées aux débats que les locataires, qui ont restitué les clés aux bailleurs le 4 novembre 2022, devaient se voir restituer le montant du dépôt de garantie au plus tard le 4 janvier 2023.

Il convient en conséquence, confirmant le jugement critiqué, condamner les bailleurs au paiement de la somme de 6 300 euros au titre de la majoration de 10% susmentionnée, somme à actualiser après le 4 septembre 2024, date retenue par le premier juge, et pour chaque période mensuelle suivante commencée en retard et jusque restitution complète par les bailleurs de la somme de 2 401 euros due au titre du dépôt de garantie.

Sur la validité du congé pour vendre

Les locataires font valoir que le congé pour vente délivré le 20 septembre 2022 est frauduleux et demande à la cour de retenir le prix et le délai de vente. Sur le premier point, ils considèrent que si la maison avait été vendue dans un délai d’un mois, mais à un prix inférieur de moitié au prix initialement convenu, alors il serait manifeste qu’une tromperie aurait eu lieu. Sur le second aspect de leur argumentaire, ils indiquent que si la maison ne se vend que vingt ans plus tard, mais au prix demandé initialement, il est également assimilé à une tromperie étant donné que le bien aurait été vendu après une longue période et que ce prix ne prendrait pas en compte l’inflation et correspondait à celui du marché en 2022 alors que la ville de [Localité 8] est en zone tendue. Ils demandent à la cour de prendre en compte simultanément le délai écoulé pour la vente et le prix réel de vente.

Les bailleurs leur opposent que le congé délivré n’est absolument pas frauduleux, rappelant que la fraude ne se présume pas et que les locataires échouent à démontrer l’intention frauduleuse. Ils ajoutent que le fait qu’ils aient baissé le prix de vente ne préjuge pas d’une fraude aux droits des locataires et que la maison n’est pas louée actuellement ce qui constitue une perte financière pour ses propriétaires. Ils exposent, attestation de l’agent immobilier à l’appui, que la hausse des taux d’emprunt immobilier, conjuguée à la dégradation du contexte international et économique, a eu raison de leur projet. Il ne peut être déduit de cette baisse de prix conjoncturelle que le prix proposé aux locataires aurait été excessif.

Réponses de la cour :

Selon l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 : 'Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.'

Parmi les indices susceptibles de démontrer l’existence d’une fraude figure le prix excessif de l’offre lorsque ce prix est destiné à dissuader le preneur de se porter acquéreur. En revanche, il ne peut être fait grief à un bailleur de chercher à obtenir le meilleur prix de son bien (Civ. 3ème, 19 avril 2000, Bull 81, pourvoi 98-18.123).

Le bailleur est libre dans la détermination du prix de vente (Civ. 3ème, 7 février 1996, pourvoi 93-21.175) et c’est au preneur de rapporter la preuve du caractère excessif du prix proposé (Civ. 3ème, 16 septembre 2009, Bull 189, pourvoi 08-13.701) ou de l’absence d’intention de vendre du bailleur (Civ. 3ème, 14 juin 2006, Bull 150, pourvoi 05-12.559).

L’intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d’un projet de vente, toutefois le locataire est fondé à contester l’intention réelle et sérieuse de vendre.

Par ailleurs, si la régularité d’un congé s’apprécie à la date de sa délivrance (Civ. 3ème, 17 novembre 2016, pourvoi 15-19.957), les juges, dans le cadre de leur pouvoir souverain d’appréciation, peuvent se fonder sur des éléments postérieurs pour apprécier l’existence ou l’absence d’une fraude.

Enfin, le congé pour vendre doit correspondre à une intention sincère du bailleur.

Si le bailleur n’entreprend aucune démarche concrète en vue de la vente (publicités, mandats, visites'), son comportement peut être interprété comme relevant d’une absence de volonté réelle de vendre et peut conduire à l’annulation du congé (C.Cass. 3èCiv, 9 février 2022, n°21-12.719).

La charge de la preuve du caractère frauduleux d’un congé pour vendre pèse sur le preneur.

L’appréciation des juges est souveraine (3 Civ., 28 mai 2003, n 02-10.208).

En l’espèce, le congé délivré le 20 septembre 2022 mentionne qu’une offre de vente est ainsi faite aux locataires au prix de 1 600 000 euros.

Il est sans effet de tirer argument, comme le soutiennent les bailleurs, que les locataires avaient de toute façon l’intention de quitter les lieux puisque la lettre de congé des locataires est datée du 7 octobre 2022 et qu’elle est donc postérieure à la délivrance du congé.

Les locataires affirment ensuite en premier lieu que le prix de vente, au moment de la délivrance du congé, était manifestement et largement supérieur à celui du marché.

Or, il n’est pas établi par les pièces qu’ils versent aux débats l’existence d’un prix exorbitant et dissuasif à la date du congé.

En second lieu, les locataires demandent à la cour de prendre en compte le délai écoulé pour réaliser la vente alors que le bien est situé dans une zone à forte demande et que trois années après sa délivrance le bien n’est pas encore vendu.

La cour constate que les locataires produisent des pièces qui, contrairement à ce qu’ils affirment, permettent de considérer que la maison objet du congé a été mise en vente, au prix de 1 350 000 euros (comme d’autres maisons de la même catégorie – pièce n°61 des intimés). Il convient d’observer que l’extrait des annonces publiées sur le site internet Se Loger, qui est produit à ce titre, mentionne (à une date d’ailleurs non précisée) que des maisons d’une surface similaire (plus de 150 m²) ont été mises en vente et que la maison objet du litige l’a été quant à elle au prix de 1 350 000 euros.

Cet élément traduit une baisse de prix qui permet de s’assurer de la volonté réelle de vendre des bailleurs, qui n’avaient donc pas trouvé acquéreur au prix de 1 600 000 euros en 2022.

L’extrait de l’annonce ICAD produite par les locataires (pièce n°67 des intimés) permet de constater que la maison est désormais au prix de 1 285 000 euros, ce qui illustre la baisse de prix à laquelle les bailleurs ont à nouveau consenti pour vendre leur bien.

Dès lors, les locataires ne peuvent affirmer sans se contredire que les bailleurs n’avaient pas l’intention de vendre leur bien. Cette absence d’intention, et partant cette fraude, ne peut se davantage se déduire d’un article de presse (Capital) qui indique qu’en Ile-de-France, le délai moyen pour vendre une maison en 2023 était de 91 jours (contre 26 jours en 2022).

Ce délai n’est pas en soi un critère permettant de constater automatiquement la fraude aux droits des locataires, lors de la délivrance du congé, puisque la loi ne fixe pas de délai pour vendre après un congé et que les pièces produites aux débats permettent de s’en assurer de la réelle intention de vendre des bailleurs qui a été illustrée par une baisse de prix significative.

En outre et en tout état de cause, les locataires n’ont à aucun moment manifesté leur intention d’acheter le logement et n’ont en ce sens formulé aucune proposition à un prix inférieur.

Dès lors, la cour constate que les démarches faites par les bailleurs (publicité, estimations, mandats'), et qui doivent illustrer son intention de vendre, ont été faites et satisfont à l’obligation qui est la leur.

Par conséquent la cour, confirmant le jugement critiqué, juge régulier le congé pour vendre délivré le 20 septembre 2022 et déboute les locataires de leur demande formée à titre de dommages-intérêts à ce titre.

Sur la demande en remboursement des sommes payées en exécution du jugement

Le caractère confirmatif du présent arrêt et le débouté des bailleurs de la quasi-totalité de leurs prétentions privent cette demande de son objet.

La cour ne statuera donc pas sur les demandes en restitution des sommes versées dans le cadre de l’exécution provisoire formées par les appelantes.

Sur le principe de la condamnation solidaire ou in solidum des appelants

La solidarité ne se présumant pas, la cour, en l’absence de pièce permettant de retenir une solidarité légale ou conventionnelle, la cour, confirmant le jugement entrepris, juge que les condamnations ainsi prononcées sont conjointes et non solidaires.

Sur les frais du procès

Les appelants, qui succombent pour l’essentiel, seront condamnés par confirmation du jugement entrepris aux dépens de première instance, mais également aux dépens exposés en cause d’appel.

La somme qui doit être mise à la charge des appelants au titre des frais non compris dans les dépens, qui ont été exposés en cause d’appel par les intimes peut être équitablement fixée à 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

Constate que la demande en révocation de l’ordonnance de clôture est sans objet,

Confirme en toutes ses dispositions dévolues à la cour le jugement rendu le 12 septembre 2024 par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt, sauf en ce qui concerne le montant du solde du dépôt de garantie à restituer),

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne Mme [O] [K], née [A], M. [Z] [K], Mme [D] [K] et M. [M] [K], ainsi que le représentant légal de Mme [P] [K] mineure, à verser à M. [E] [G] et Mme [Y] [T] la somme de 2 026 euros en restitution du solde dû sur le dépôt de garantie, déduction faite des réparations locatives et de la taxe sur les ordures ménagères de l’année 2022,

Y ajoutant,

Condamne Mme [O] [K], née [A], M. [Z] [K], Mme [D] [K] et M. [M] [K], ainsi que le représentant légal de Mme [P] [K] mineure à payer à M. [E] [G] et Mme [Y] [T] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [O] [K], M. [Z] [K], Mme [I] [K] et M. [M] [K], ainsi que le représentant légal de Mme [P] [K] mineure aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président