Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/03342 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK3JQ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Décembre 2024 -Président du tribunal judiciaire de Paris – RG n° 24/57215

APPELANTE

S.A.S. ARCHI-SAZ, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Raphaël FAALI, avocat au barreau de PARIS, toque C 443

INTIMÉE

Société L’EDITION ARTISTIQUE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant M^e Gilles GODIGNON – SANTONI, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 novembre 2025 en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre, chargée du rapport et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président de chambre,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition

Par acte du 25 juillet 2023, la société L’Edition Artistique a donné à bail à la société Archi-Saz des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 10.800 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance et pour la première fois le 17 octobre 2023, une franchise de loyer de trois mois ayant été consentie au locataire afin de lui permettre d’entreprendre la réfection de la devanture et la pose d’un tableau électrique aux normes.

Des loyers étant demeurés impayés, la société L’Edition Artistique a délivré au preneur, les 7 et 10 juin 2024, respectivement à son siège social et au domicile de son président, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour la somme de 4.259,58 euros, au titre des loyers et charges échus à cette date.

Par actes des 2 septembre et 18 octobre 2024, respectivement délivrés au lieu du siège social et dans les locaux loués, la société L’Edition Artistique a assigné la société Archi-Saz, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins, notamment, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la défenderesse et condamnation de cette dernière au paiement, par provision, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire du 18 décembre 2024, le premier juge a :

constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée dans le bail à compter du 10 juillet 2024 ;

dit que la société Archi-Saz devra libérer les lieux situés à [Localité 6], [Adresse 2] et, faute de l’avoir fait, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

rejeté la demande d’astreinte ;

condamné la société Archi-Saz à payer à la société L’Edition Artistique :

— à compter du 10 juillet 2024, une indemnité d’occupation provisionnelle de 29,59 euros par jour et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— en conséquence et d’ores et déjà, la somme de 5.209,58 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 26 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal ;

ordonné la capitalisation des intérêts portant sur la somme de 5.209,58 euros ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’intérêt légal ;

condamné la société Archi-Saz à payer à la société L’Edition Artistique la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

condamné la société Archi-Saz au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer.

Par déclaration du 10 février 2025, la société Archi-Saz a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions relatives à l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences, à la provision allouée, à la capitalisation des intérêts, aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions remises et notifiées le 20 mai 2025, la société Archi-Saz demande à la cour de :

juger qu’elle est recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;

A titre principal,

infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

juger que le commandement de payer est nul et de nul effet en raison de son imprécision et non signification effective, de la mauvaise foi du bailleur et du manquement de ce dernier à ses obligations fondamentales, savoir, la fourniture de point d’eau et l’équipement sanitaire et l’installation d’évacuation d’air ;

juger que la SCI L’Edition Artistique a manqué à ses obligations fondamentales en qualité de bailleur dans le défaut de fourniture d’un local conforme aux normes en l’absence de système de point d’eau et l’installation d’évacuation d’air ;

juger que la SCI L’Edition Artistique a manqué à ses obligations fondamentales en qualité de bailleur dans l’établissement d’un état des lieux et qu’une révision du contrat de bail est nécessaire notamment concernant le loyer des locaux ;

juger en conséquence que la SCI L’Edition Artistique doit rembourser l’ensemble des loyers payés depuis la signature du bail jusqu’à la délivrance conforme de local au bail, date du premier jour de livraison’ ;

condamner en conséquence la société L’Edition Artistique au remboursement de la somme de 6.650 euros au titre des loyers réglés ;

condamner la société L’Edition Artistique à lui payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts 'en raison du préjudice subi du fait de l’impossibilité d’ouverture effective du commerce et de recrutement jusqu’à ce jour ;

condamner la société L’Edition Artistique au paiement d’une somme de 8.000 euros en réparation du préjudice moral ;

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée à payer à la société L’Edition Artistique la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Et statuant à nouveau,

dire subsidiairement l’octroi de délais allant jusqu’au 24 mois pour le paiement des loyers impayés, à compter de la notification de la décision de la cour à intervenir et de suspendre les effets de la clause résolutoire vue les investissements considérables qu’elle a réalisés ;

En tout état de cause,

condamner la société L’Edition Artistique à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société L’Edition Artistique en tous les frais et dépens.

Dans ses conclusions remises et notifiées le 21 juillet 2025, la société L’Edition Artistique demande à la cour de :

la recevoir en son action et la déclarer bien fondée ;

Y faisant droit

confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail commercial et la résolution du bail du 25 juillet 2023 ;

ordonné, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de la société Archi-Saz et de tous occupants de son chef, du local situé [Adresse 2] à [Localité 6] ;

dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieux à l’application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné la société Archi-Saz au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation journalière d’un montant de 29,59 euros augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance et jusqu’à la libération effective des lieux ;

condamné la société Archi-Saz à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Archi-Saz aux dépens, incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

infirmer l’ordonnance en ce qu’elle ne l’a pas autorisée à conserver le dépôt de garantie ;

Et statuant à nouveau,

condamner la société Archi-Saz à lui payer une provision correspondant à la dette actualisée à la somme de 12.488,93 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

ordonner la capitalisation des intérêts ;

rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée à titre reconventionnel par la société Archi-Saz ;

débouter la société Archi-Saz de toutes ses demandes ;

condamner la société Archi-Saz à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 29 octobre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code énonce que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu’il n’est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d’y faire obstacle.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Enfin, sauf impossibilité d’exercer son droit de jouissance qui s’analyse comme une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le locataire ne peut opposer l’exception d’inexécution au bailleur qui n’exécute pas correctement ses obligations.

Au cas présent, la société L’Edition Artistique a fait délivrer à la société Archi-Saz, par actes délivrés le 7 juin 2024 à l’adresse de son siège social, puis le 10 juin 2024 à l’adresse des lieux loués, un commandement, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour avoir paiement de la somme de 4.259,58 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024, terme de juin inclus.

Il résulte du décompte en date du 26 juillet 2024 et il n’est, au demeurant pas contesté, que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de cet acte.

Pour s’opposer aux effets de ce commandement de payer et à l’acquisition de la clause résolutoire, la société Archi-Saz demande que cet acte soit déclaré nul en soutenant d’une part, que le bailleur a gravement manqué à ses obligations contractuelles à l’origine pour elle d’un préjudice important, d’autre part, que l’ordonnance litigieuse mentionne en page 2 'Après avoir entendu les conseils des parties’ alors qu’elle n’a pas comparu ni été représentée à l’audience et que le commandement de payer ne lui a pas été signifié.

Mais, il est rappelé à titre liminaire qu’il n’appartient à la juridiction des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer, celle-ci n’ayant que le pouvoir de constater son éventuelle irrégularité, qui, à la supposer avérée, sera de nature à constituer une contestation sérieuse pouvant faire obstacle à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il est relevé que les éventuels manquements du bailleur ne sont pas de nature à affecter la validité du commandement de payer, que l’erreur purement matérielle figurant en haut de la page 2 de l’ordonnance critiquée, dont il est observé qu’il est clairement mentionné sur cette même page que la défenderesse n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu, est sans incidence sur le commandement de payer et que celui-ci a été régulièrement signifié à la société Archi-Saz, à l’adresse de son siège social, le 7 juin 2024 par acte remis à l’étude du commissaire de justice conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, puis le 10 juin 2024, à l’adresse des lieux loués, par acte remis à une personne dont l’identité a été précisée, s’étant déclarée habilitée à le recevoir.

Ce commandement rappelle en caractère apparent le délai d’un mois laissé au preneur pour s’exécuter, vise de manière précise le montant de la somme réclamée, laquelle est explicitée par le décompte joint à cet acte, reproduit, notamment, les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce et la clause résolutoire de sorte que le preneur a été mis en mesure d’en comprendre les termes et la portée.

Les contestations ainsi invoquées pour faire échec aux effets du commandement de payer sont dépourvues de tout caractère sérieux.

La société Archi-Saz fait encore valoir que le bailleur a fait preuve de mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire. Elle explique que le local loué n’a pas de point d’eau ni de système de ventilation et d’aération rendant ainsi le local impropre à sa destination ce qui justifie la suspension du paiement des loyers, celle-ci indiquant s’être trouvée dans l’impossibilité d’exploiter le local en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Elle produit un procès-verbal de constat du 17 mars 2025 duquel il ressort que le local est dépourvu de point d’eau et de dispositif de ventilation et d’aération et, par ailleurs, que les câbles contenant des fils électriques branchés sur le compteur Linky, sont très dégradés et réparés de manière grossière avec de l’adhésif.

Mais, l’article 1.1 du bail intitulé 'désignation des locaux loués', précise que 'les locaux loués comprennent au rez-de-chaussée un local commercial destiné à toutes activités sauf nuisance, disposant d’une vitrine et d’un rideau de fer, un point d’eau. Le locataire déclare l’avoir préalablement visité en vue de la présente location et avoir pu, ainsi, apprécier parfaitement son état actuel'.

Au regard de cette disposition du contrat, le procès-verbal de constat susvisé établi postérieurement à la conclusion du bail, ne permet pas d’établir avec toute l’évidence requise en référé un manquement du bailleur à son obligation de délivrance alors au surplus que le preneur a effectué dans le local des travaux dont la consistance exacte n’est pas établie et qu’il a bénéficié d’une franchise de loyer de trois mois.

La société Archi-Saz ne peut davantage se prévaloir de l’état des fils électriques décrits par le procès-verbal de constat susmentionné dès lors que la franchise de loyer a été accordée afin de tenir compte des travaux de réfection de la devanture et de la pose d’un tableau électrique aux normes qu’elle devait entreprendre.

Il n’est ainsi caractérisé aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance ni aucune privation de jouissance des lieux loués permettant de dispenser le preneur de son obligation de paiement des loyers, étant à cet égard relevé que la perte de la chose louée invoquée par la société Archi-Saz est, en l’espèce, sans pertinence dès lors qu’il n’est démontré aucune destruction temporaire ou définitive du bien ni impossibilité d’en jouir.

Enfin, aucune mauvaise foi du bailleur n’est établie dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire alors qu’il est démontré que le preneur est défaillant dans l’exécution de son obligation de paiement.

Dans ces conditions, le défaut de paiement des causes du commandement de payer dont la validité ne se heurte à aucune contestation sérieuse, dans le mois de cet acte, ne peut que conduire au constat de la réunion des conditions de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 juillet 2024.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au regard du dernier décompte produit par le bailleur du 20 mai 2025, il apparaît qu’à cette date, la société Archi-Saz était débitrice de la somme de 10.834,55 euros (après déduction de l’indemnité allouée par le premier juge en application de l’article 700 du code de procédure civile et des débours) au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation, terme de mai 2025 inclus.

La société Archi-Saz indique avoir recherché une solution amiable et sollicité en vain le relevé d’identité bancaire du bailleur en proposant, par mail du 4 mars 2025, de régler sa dette, par un premier versement de 3.000 euros, puis, le solde, par chèque ou virement, en quatre échéances.

Il apparaît des décomptes produits que le gestionnaire du bailleur a changé de sorte qu’il existe un doute sur le fait de savoir si la société Archi-Saz disposait, en mars 2025, de ses nouvelles coordonnées bancaires. Néanmoins, il lui était possible de régler sa dette par chèque voire par l’intermédiaire du compte CARPA de son conseil, ce qu’elle ne démontre avoir réalisé. Selon le décompte du 20 mai 2025, aucun règlement n’a été effectué depuis le 15 octobre 2024, date à laquelle elle a effectué un virement de 2.850 euros.

Dans ces conditions, son obligation ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, il convient de la condamner, par provision, au paiement de la somme de 10.834,55 euros, l’ordonnance étant de ce chef infirmée.

Cette somme produira intérêts au taux légal ainsi qu’il sera précisé au dispositif et sans qu’il y ait lieu de majorer ceux-ci, la clause du bail prévoyant cette majoration, constituant une clause pénale, qui en tant que telle est susceptible d’être considérée comme excessive et diminuée par le juge du fond.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

La société Archi-Saz sollicite l’octroi d’un délai de paiement au regard des travaux qu’elle a réalisés, de sa situation financière, des propositions formulées pour régler sa dette et de sa bonne foi.

Mais, il est relevé que la dette de la société Archi-Saz n’a cessé d’augmenter, qu’elle ne produit aucune pièce de nature comptable ou financière permettant d’apprécier sa situation économique de sorte qu’elle ne démontre pas sa capacité de régler sa dette dans le délai sollicité en plus du loyer courant dans les conditions du bail.

Il convient donc de rejeter sa demande.

L’ordonnance entreprise sera ainsi confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et statué sur les conséquences de la résiliation constatée et en ce qu’elle a condamné, par provision, la société Archi-Saz au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant n’a pas été contesté.

Sur la demande au titre du dépôt de garantie

La société L’Edition Artistique demande à conserver le montant du dépôt de garantie (2.700 euros représentant trois mois de loyer hors taxes et hors charges).

Il a été convenu à l’article 3.5 du bail, que cette somme servira de garantie :

— du paiement de toutes sommes dues à quelque titre que ce soit à raison de l’occupation des lieux loués par la locataire que ce soit au cours du bail ou une fois celui-ci échu ;

— de l’exécution des travaux et réparations mis à la charge du locataire et, plus généralement, du respect de l’exécution des conditions du bail ;

et qu’elle sera remboursée au locataire dans le délai de deux mois à compter de la libération complète des lieux, sous réserve qu’il ait exécuté toutes les clauses et conditions du bail. Sur justification, il en sera déduit les sommes dues au bailleur et celles dont il pourrait être tenu au lieu et place du locataire.

Au regard de ces dispositions contractuelles, il appartiendra au bailleur de déduire des sommes qui lui sont dues par le preneur le montant du dépôt de garantie, lequel se compensera avec la dette de ce dernier.

Sur les demandes formées par la société Archi-Saz

L’appelante demande, dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour, d’une part, le remboursement de la somme de 6.650 euros réglée au titre des loyers et charges depuis son entrée dans les lieux et d’autre part, le paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi du fait de l’impossibilité d’ouverture du local et de celle de 8.000 euros en réparation du préjudice moral.

Mais, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge statuant en référé d’octroyer des dommages et intérêts ; seule une provision à valoir sur la réparation d’un préjudice établi de manière évidente est susceptible d’être allouée.

En tout état de cause, les demandes de la société Archi-Saz se heurtent à une contestation sérieuse dès lors qu’il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé l’existence d’un manquement du bailleur à ses obligations.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, la société Archi-Saz supportera les dépens d’appel et sera condamnée à payer à la société L’Edition Artistique la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel à l’exception de celles relative au montant de la provision et à la conservation du dépôt de garantie ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la société Archi-Saz à payer à la société L’Edition Artistique la somme provisionnelle de 10.834,55 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 20 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024 sur la somme de 4.259,58 euros, à compter de l’ordonnance entreprise sur celle de 950 euros et du présent arrêt sur le surplus, lesquels seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Dit que la société L’Edition Artistique pourra déduire des sommes dues par la société Archi-Saz le montant du dépôt de garantie conformément aux dispositions contractuelles ;

Y ajoutant,

Déboute la société Archi-Saz de sa demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Archi-Saz tendant au remboursement des loyers réglés et à la réparation des préjudices invoqués ;

Condamne la société Archi-Saz aux dépens d’appel et à payer à la société L’Edition Artistique la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT