Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 16 DECEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/16951 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIMJ4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mai 2023 -Tribunal de proximité de PANTIN – RG n° 1123000102

APPELANT

Monsieur [N] [E]

Chez Madame [U] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par M^e Sophie GILI BOULLANT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0818

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/504553 du 19/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMEES

Madame [U] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 8]

DÉFAILLANT

[Localité 9] HABITAT, Office public de l’habitat de la ville de [Localité 9],

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R101

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

— Madame Agnès BODART-HERMANT, présidente à la chambre,

— Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier présent lors de la mise à disposition.

***

Par contrat du 1er octobre 2010, l’OPH [Localité 9] Habitat a donné à bail à Mme [U] [Z] un logement d’une surface habitable de 18m² situé Dans un immeuble sis [Adresse 2].

Au terme de ce contrat de location, le loyer était fixé à la somme mensuelle en principal de 168 euros révisé conformément à la législation HLM.

Mme [U] [Z] a donné congé par courrier en date du 12 aout réceptionné le 16 aout 2022, à effet du 14 septembre 2022.

Maître [S], Commissaire de Justice mandaté par le bailleur a, suivant procès verbal du 30 août 2022, constaté que les lieux étaient occupés par M. [N] [E].

A la suite de son congé, Mme [Z] n’a pas restitué les lieux.

L’OPH [Localité 9] Habitat a assigné Mme [Z] et M.[E] le 20 février 2023 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

Par jugement réputé contradictoire du 13 mars 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] :

CONSTATE que le congé délivré par Madame [U] [Z] endate du 12 août 2022 et receptionnéle 16 août 2022 est régulier;

En consequence,

CONSTATE que le bail conclu le 1er octobre 2010 entre l’OPH [Localité 9] Habitat et Madame [U] [Z] concernant le bien sis [Adresse 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 16 septembre 2022 ensuite de l’expiration du congé donne par Madame [U] [Z] ;

ORDONNE, faute par Madame [U] [Z] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens etde tous occupants de son chef, son expulsion et celle de tous occupants de son chef notamment Monsieur [N] [E] avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

AUTORISE l’OPH [Localité 9] Habitat à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [U] [Z] conformement aux articles L. 433-l. R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [E] à verser à l’OPH [Localité 9] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’etait poursuivi normalement à compter du 16 septembre 2022,date de résiliation du bail et,jusqu’à la date de libération effective des lieux :

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [U] [Z] à rembourser à l’OPH [Localité 9] Habitat la somme de 20 850 € au titre des fruits civils percus par elle, avec intéréts au taux légal à compter de la signi’cation du présent jugement;

DEBOUTE l’OPH [Localité 9] Habitat de sa demande de dommages et intéréts ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [E] à verser à l’OPH [Localité 9] Habitat une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [E] aux entiers depens;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente decision.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 17 octobre 2023 M. [N] [E] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées via RPRV le 12 juillet 2024 il demande à la cour de :

LE JUGER recevable et bien fondé en son appel ;

INFIRMER le jugement du Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Pantin du 22 Mai 2023 ;

Statuant à nouveau

DIRE Monsieur [N] [E] cessionnaire du bail du logement sis [Adresse 3] ;

JUGER par conséquent n’y avoir lieu à résiliation, expulsion et à aucune condamnation à l’encontre de Monsieur [N] [E] ;

Très Subsidiairement,

DIRE que Monsieur [N] [E] bénéficiera des plus larges délais pour quitter les lieux ;

En tout état de cause,

CONDAMNER [Localité 9] Habitat à régler à Monsieur [N] [E] la somme de 369,20 euros ;

DEBOUTER [Localité 9] Habitat de toutes ses demandes, fins et conclusions,

DIRE qu’il n’y a lieu à condamnation de Monsieur [N] [E] à l’article 700 du CPC ni en cause d’appel ni en première instance ;

STATUER ce que de droit sur les dépens qui resteront à la charge de l’état.

Par dernières conclusions signifiées via RPVA le 15 avril 2024 l’OPH [Localité 9] Habitat demande à la cour de :

DEBOUTER Monsieur [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER dans sa totalité le jugement rendu le 22 mai 2023,

CONDAMNER Monsieur [E] au règlement de la somme de 1.733,93 euros au titre des indemnités d’occupation restant dues,

CONDAMNER Monsieur [E] à 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [U] [Z] ne s’est pas constituée.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées respectivement le 27 décembre 2023 et le 30 janvier 2024 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile;

Les conclusions de l’OPH [Localité 9] Habitat lui ont été signifiées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 16 avril 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour rappelle qu’en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées aux dispositifs des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la cession de bail

M. [N] [E] non comparant en première instance se prévaut d’une cession du contrat de bail à son profit résultant de l’accord tacite du bailleur qui accepte ses paiements réguliers par prélèvements depuis 5 ans. Il en déduit qu’il a de bonne foi occupé les lieux et que du fait de cette cession le congé donné par Mme [Z] était inopérant.

L’OPH [Localité 10] Habitat se prévaut de l’article 78 de la loi du 1 er septembre 1948 relatif aux logements HLM qui interdit la sous – location , des dispositions contractuelles, de l’impossibilité pour M. [E] de se prévaloir de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, de l’exigence d’un passage en commission d’attribution et, du fait que l’acceptation de prélèvements bancaires automatiques sur le compte de M. [E] ne valait accord de sa part.

Sur ce,

Il n’est pas contesté que le logement litigieux est un logement HLM conventionné.

Dès lors l’article 78 de la loi du 1er septembre 1948 qui dispose ' Par dérogation à l’article 1717 du code civil, le preneur n’a le droit ni de sous-louer ni de céder son bail, sauf clause contraire du bail ou accord du bailleur ', est applicable.

En l’espèce, cette règle légale ne fait pas l’objet d’une exception conventionnelle puisque l’article 3 du bail conclu entre les parties prévoit expressément :

« Le preneur ne pourra remettre gratuitement, même en partie meublé ou non à la disposition d’un tiers. Le preneur ne pourra céder, notamment par legs, par succession ou autrement, échanger ou transporter son droit au présent engagement sous peine de dommages et intérêts et indépendamment de la résiliation du présent contrat. »

Par ailleurs M. [E] ne rapporte pas la preuve de l’accord même tacite du bailleur celui ci ne pouvnant résulter que de l’existence d’un acte positif non équivoque, ce que n’est pas l’acceptation de prélèvements bancaires automatiques, étant observé que les avis d’échéance sont toujours restés au nom de Mme [U] [Z].

Quant au courrier envoyé par l’appelant à la Préfecture le 10 août 2022 pour solliciter la régularisation de son logement il ne contient que les affirmations de M. [E] et, est de ce fait, totalement inopérant pour prouver l’information du bailleur.

De plus, si aux termes de l’article 40-III de la loi de 1989, l’article 14 est applicable aux logements conventionnés c’est à la condition que le bénéficiaire entre dans une des catégories listées, ce qui n’est pas le cas de M.[E].

M.[E] est donc occupant sans droit ni titre du chef de Mme [U] [Z].

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il :

— constate que le congé délivré par Madame [U] [Z] en date du 12 août 2022 et réceptionné le 16 août 2022 est régulier;

— constate qne le bail conclu le 1er octobre 2010 entre L’OPH [Localité 9] Habitat et Madame [U] [Z] s’est trouvé de plein droit résilié le 16 septembre 2022 ;

— ordonne l’expulsion de Mme [U] [Z] et celle de tous occupants de son chef notamment M.[N] [E], avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— Condamne in solidum Mme [U] [Z] et M. [N] [E] à verser à l’OPH [Localité 9] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et auxcharges. tel qu’il aurait été si le contrat s’etait poursuivi normalement à compter du 16 septembre 2022,date de résiliation du bail.

Sur les demandes en paiement

A défaut de production d’un relevé locatif détaillé permettant de vérifier la nature des sommes réclamées, il n’y pas lieu de faire droit à la demande en paiement chiffrée de l’OPH [Localité 9] Habitat étant rappelé qu’il dispose déjà du fait des dispositions du jugement d’un titre exécutoire pour le paiement des indemnités d’occupation.

M. [E] sollicite le remboursemnt d’une somme de 369, 20 euros qui lui a été facturée au titre de frais de poursuite sur l’échéance du mois de décembre 2022.

En l’absence de toutes explications sur la nature des sommes de la part de l’OPH [Localité 9] Habitat, il est fait droit à cette demande.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution dispose :

' Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.'

M. [E] a déjà bénéficié du fait de la longueur de la procédure des plus larges délais puisque le jugement date de plus de 2 ans et qu’il bénéficiera des délais de la trève hivernale.

Par ailleurs s’agissant d’un logement social dont l’attribution est soumise à la décision d’une commission, son maintien dans les lieux prive quelqu’un d’autre de son droit à en bénéficier alors que les délais d’obtention d’un logment social sont déjà anormalement longs.

La demande de délais de délais pour quitter les lieux est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il convient de confirmer le premier juge qui a condamné M.[E] in solidum aux dépens et le le condamner aux dépens d’appel, ses demandes principales étant rejetées.

Par contre, au vu de sa situation financière difficile, du fait qu’il paye régulièrement les indemnités d’occupation, il ya lieu pour de raisons d’équité d’infirmer le jugement le condamnant in solidum au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et, de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant dans la limite de sa saisine par arrêt rendu par défaut,

Confirme le jugement critiqué sauf en ce qui concerne la condamnation in solidum de M. [N] [E] au paiement in solidum de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code deprocédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne l’OPH [Localité 9] Habitat à payer à M. [N] [E] la somme de 369, 20 euros en remboursement de frais de poursuite non justifiés ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne M. [N] [E] aux dépens d’appel;

Dit que chacune des parties supportera ses frais irrépétibles.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,