RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2025

(n° 197/2025, 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 23/02470 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHCBK

Décision déférée à la Cour : jugement du 15 décembre 2022 du tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 2ème section) – RG n° 18/08187

APPELANTE

S.A.S. ALDETA

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 5] sous le numéro 311 765 762

[Localité 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de Paris, toque : C1050

INTIMÉE

S.A.S. PROMOD

Immatriculée au R.C.S. de sous le n° 685 420 606

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de Paris, toque : J151

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, et M^me Stéphanie Dupont, conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

— M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre,

— M^me Stéphanie Dupont, conseillère,

— M^me Hélène Bussière, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M. Soufiane Hassaoui, greffier présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2012, la société Aldeta, unique propriétaire du centre commercial Cap 3000 situé à [Localité 6], a donné à bail commercial à la société Promod le local n°31 dudit centre commercial, d’une superficie de 183 m² environ, pour une durée de 10 ans à compter de la libération effective et définitive du local par le précédent locataire et au plus tard à compter du 1er juillet 2012, moyennant un loyer annuel de base de 292 800 euros hors taxes et hors charges indexé sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE et un loyer annuel variable additionnel d’un montant hors taxes égal à la différence positive éventuelle entre 8% du chiffre d’affaires hors taxes du preneur et le loyer de base.

A partir de 2014, la société Aldeta a entrepris de réaliser d’importants travaux sur le centre commercial et a refacturé une partie du coût de ces travaux aux locataires.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 21 décembre 2015, la société Promod a été informée que la part des travaux qui lui était refacturable s’élevait à 155 500 euros.

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2015, les parties ont signé un protocole transactionnel, la société Promod ' ayant souhaité adapter ses vitrines au nouveau projet architectural'.

Saisi du litige relatif à la refacturation de ces travaux entre la société Promod et la société Aldeta, le tribunal judiciaire de Paris, par jugement du 15 décembre 2022, a :

débouté la société Aldeta de sa demande en condamnation de la société Promod à lui payer la somme de 177 188,53 euros TTC au titre des travaux de rénovation arrêté au 8 décembre 2021,

déclaré recevables les demandes additionnelles de la société Aldeta,

débouté la société Aldeta de sa demande en condamnation de la société Promod au paiement de la somme de 7 617,48 euros au titre de la taxe foncière 2020,

débouté la société Promod de sa demande tendant à voir prononcer l’inexigibilité des loyers et des charges pour les périodes du 15 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 28 novembre 2020 inclus et du 1er février au 18 mai 2021 inclus,

dit que la demande de la société Aldeta de condamnation de la société Promod au paiement de la somme de 262 525,42 euros au titre des loyers, charges et accessoires est devenue sans objet, compte tenu du règlement de la société Promod intervenu le 26 septembre 2022,

condamné la société Promod à verser à la société Aldeta la somme de 1 euros à titre de pénalité pour défaut d’ouverture,

condamné la société Aldeta aux dépens,

laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles,

débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

Par déclaration du 25 janvier 2023, la société Aldeta a interjeté appel du jugement en critiquant les chefs du jugement suivants :

déboute la société Aldeta de sa demande en condamnation de la société Promod à lui payer la somme de 177.188,53 euros TTC au titre des travaux de rénovation arrêté au 8 décembre 2021,

déboute la société Aldeta de sa demande en condamnation de la société Promod au paiement de la somme de 7.617,48 euros au titre de la taxe foncière 2020,

condamne la société Promod à verser à la société Aldeta la somme de 1 euros à titre de pénalité pour défaut d’ouverture,

condamne la société Aldeta aux dépens,

déboute la société Aldeta de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 juin 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 3 février 2025, la société Aldeta demande à la cour, au visa des articles 1134 et suivants du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

infirmer le jugement du 15 décembre 2022 en ce qu’il a :

débouté la société Aldeta de sa demande en condamnation de la société Promod à lui payer la somme de 177.188,53 euros TTC au titre des travaux de rénovation arrêté au 8 décembre 2021 ;

débouté la société Aldeta de sa demande en condamnation de la société Promod au paiement de la somme de 7.617,48 euros au titre de la taxe foncière 2020 ;

condamné la société Promod à verser à la société Aldeta la somme de 1 euro à titre de la pénalité pour défaut d’ouverture,

condamné la société Aldeta aux dépens,

débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

et, statuant à nouveau :

débouter la société Promod de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner à titre principal la société Promod à payer à la société Aldeta la somme de 177.973,84 € TTC au titre des travaux de rénovation arrêté au 6 avril 2023 ;

condamner à titre subsidiaire la société Promod à payer à la société Aldeta la somme de 159.616,56 € TTC au titre des travaux de rénovation arrêté au 6 avril 2023 ;

juger que la facture d’un montant de 7 617,48 € TTC au titre de la taxe foncière 2020 est bien due ;

condamner la société Promod à payer à la société Aldeta la somme de 2 400 € TTC au titre de la pénalité pour défaut d’ouverture du magasin ;

en tout état de cause,

condamner la société Promod à payer à la société Aldeta une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux titres des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

condamner la société Promod en tous les dépens, de première instance et d’appel.

La société Aldeta fait valoir :

Sur les arguments de la société Promod,

— que la société Promod est tenue du paiement des travaux qu’elle lui a refacturés en vertu des articles 9.1.2 et 9.1.3 du bail ; qu’il résulte des termes du bail que la société Promod était prévenue de ce que la bailleresse envisageait de réaliser des travaux de rénovation, de restructuration et même d’extension du centre commercial ; que la clause afférente aux charges et travaux dans le bail est claire ;

— que le champ d’application du protocole du 22 décembre 2015 est circonscrit aux travaux à réaliser 'dans, sur ou à partir du local du preneur’ ; que le titre I de ce protocole ne vaut pas avenant au bail contrairement au titre II ;

— que la cause de l’obligation pour le preneur de payer ses loyers et charges est la mise à disposition des locaux loués par le bailleur ; que le bailleur avait une obligation d’entretien des parties communes ; que pour qu’un centre commercial conserve son attractivité, il faut, à intervalles réguliers y faire une campagne de travaux importants pour le remettre au goût des attentes des consommateurs ;

— que la société Aldeta n’a commis aucune réticence dolosive, contrairement à ce que soutient la société Promod, dès lors que l’obligation du preneur de prendre en charge les travaux résulte du bail qui informe par ailleurs la locataire des travaux de rénovation, de restructuration voire d’extension du centre commercial envisagés par le bailleur ;

Sur le bien-fondé des refacturations,

— qu’il appartient aux juges de faire respecter le contrat et de vérifier si la preuve du bien-fondé de la refacturation est apportée ;

— que la clause afférente aux charges et travaux sur les parties communes est claire et met à la charge du preneur les travaux de rénovations et tous les travaux qui ont été refacturés par la société Aldeta à ses locataires ;

— que les travaux d’extension du centre commercial et de création ont été entièrement exclus de la refacturation, ce que Mme [E] [L], expert mandaté par la société Aldeta, confirme dans son rapport ;

— que les travaux sur l’existant n’ont été refacturés aux locataires que partiellement selon les termes du bail ; que les travaux sur le parking n’ont pas été refacturés en totalité alors qu’ils auraient pu l’être selon Mme [E] [L] ;

— que pour procéder à la refacturation, la société Aldeta a procédé à une décomposition des travaux par ouvrage et par zone, a distingué les travaux selon leur nature et a réparti les travaux refacturables entre les locataires selon les stipulations de chaque bail ;

— qu’elle verse aux débats un tableau détaillé des travaux effectués dans le centre commercial, qu’un dossier complet expliquant la nature des travaux réalisés et les modalités de la refacturation a été envoyé à tous les locataires de sorte que l’argument de la société Promod selon lesquels les justificatifs des travaux n’ont pas été versés aux débats est infondé ;

— que les montants refacturables aux locataires s’élevaient

— en 2015 à 20 793 00 euros,

— en 2016 à 18 119 000 euros,

— en 2017 à 1 354 000 euros,

— en 2018 à 852 000 euros ;

— que la société Aldeta n’a pas refacturé de travaux de restructuration ; que la dénomination 'travaux de restructuration’ apparait dans les notes de synthèse adressées aux preneurs mais n’apparait dans aucune des factures litigieuses ; que les notes de synthèse avaient pour objectif d’expliquer la nature des travaux effectués et opposaient les travaux d’extension (non-facturables) aux travaux sur l’existant (refacturables), le tout dénommé indifféremment restructuration, rénovation ou encore remise à niveau ;

— que les travaux étaient justifiés par la vétusté du centre commercial et ont été réalisés dans l’intérêt du centre ; que le centre commercial, qui n’avait fait l’objet d’aucune rénovation, devait être refait pour conserver la bonne commercialité qui avait fait sa réputation et faire face à la concurrence d’autres centres commerciaux dans la région ; qu’un propriétaire peut décider seul de la réalisation de travaux, étant rappelé que le bailleur a une obligation d’entretien des parties communes ;

— que la société Aldeta a appliqué la clé de répartition prévue au bail ;

— que l’évolution des tantièmes dont s’étonne la société Promod s’explique par l’évolution des cellules dans le centre commercial ;

Sur la pénalité pour défaut d’ouverture,

— que la société Promod n’a pas respecté les horaires d’ouverture, en violation de l’article 11-1 du bail, ce qui lui a été notifié par courrier du 7 août 2017 ; qu’elle est donc redevable d’une pénalité de 2 400 euros en vertu de l’article 4 du règlement intérieur du centre commercial ;

Sur la refacturation de la taxe foncière 2020,

— qu’il est versé aux débats l’avis de la taxe foncière 2020 ainsi qu’un document démontrant que la taxe foncière a été refacturée à la société Promod selon les modalités prévues dans le bail.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifuées le 30 mai 2025, la société Promod demande à la cour, au visa des articles 1719, 1131, 1134, 1152, 1156,1162 et 1315 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige, de :

Sur les travaux de restructuration et d’extension refacturés,

à titre principal,

confirmer le jugement dont appel du 15 décembre 2022, en ce que le tribunal judiciaire de Paris a :

débouté la société Aldeta de sa demande en condamnation de la société Promod à lui payer la somme de 177 188,53 euros TTC au titre des travaux de rénovation arrêté au 8 décembre 2021 ;

à titre subsidiaire si par impossible la cour venait à infirmer le jugement sur ce point,

constater, dire et juger que le consentement de la société Promod au protocole du 22 décembre 2015 a été surpris par la réticence dolosive de la société Aldeta, et en conséquence,

condamner la société Aldeta à verser à la société Promod la somme de 173.114,98 € à titre de dommages et intérêts ;

ordonner la compensation entre toutes créances réciproques reconnues dans le jugement à intervenir ;

Sur la pénalité pour prétendu défaut d’ouverture,

à titre principal,

infirmer le jugement dont appel du 15 décembre 2022, en ce que le tribunal judiciaire de Paris a :

condamné la société Promod à verser à la société Aldeta la somme de 1 euro à titre de la pénalité pour défaut d’ouverture ;

statuant à nouveau, il est demandé à la cour de :

rejeter l’ensemble des demandes de la SAS Aldeta, et particulièrement la demande tendant à la condamnation de la société Promod au paiement de 2.400 € au titre de la pénalité pour prétendu défaut d’ouverture,

à titre subsidiaire,

confirmer le jugement dont appel du 15 décembre 2022, en ce que le tribunal judiciaire de Paris a :

condamné la société Promod à verser à la société Aldeta la somme de 1 euro à titre de la pénalité pour défaut d’ouverture ;

Sur les autres chefs de dispositifs et demandes,

confirmer le jugement dont appel du 15 décembre 2022, en ce que le tribunal judiciaire de Paris a :

débouté la société Aldeta de sa demande en condamnation de la société Promod au paiement de la somme de 7.617,48 euros au titre de la taxe foncière 2020 ;

condamné la société Aldeta aux dépens,

infirmer le jugement dont appel du 15 décembre 2022, en ce que le tribunal judiciaire de Paris a :

débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles,

statuant à nouveau,

condamner la société Aldeta à payer à la société Promod une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

débouter la société Aldeta de toute demande dirigée contre la société Promod,

y ajoutant :

débouter la société Aldeta de toutes ses demandes, fins et conclusions,

condamner la société Aldeta à payer à la société Promod une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance d’appel,

condamner la société Aldeta aux dépens d’appel.

La société Promod fait valoir :

Sur la confirmation du jugement ayant rejeté la demande de paiement des travaux de restructuration refacturés au locataire,

À titre principal,

— que les travaux ne sont pas refacturables au regard du bail dès lors que :

les travaux litigieux n’entrent pas dans les prévisions de l’article 9.1.3 du bail, qui est d’interprétation stricte ; qu’en effet les travaux de restructuration et d’extension du centre sont exclus de l’application de cet article ; que l’opération globale de réhabilitation du centre commercial, impliquant une réorganisation, un réaménagement et une recomposition de l’existant est constitutive d’une restructuration et d’une réfection totale qui dépasse de simples travaux de rénovation ;

la clause de transfert des travaux au preneur est dépourvue d’effet, en application de l’article 1131 du code civil, faute de cause ;

il appartient à la société Aldeta de justifier que chaque poste refacturé correspond à une prestation effectivement réalisée et payée par le bailleur, que chaque poste refacturé correspond à un poste refacturable en vertu du bail du 16 janvier 2012, que chaque poste refacturable a fait l’objet d’une répartition entre locataires conforme aux baux, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; que la société Aldeta a notamment refacturé des travaux de restructuration qui ne sont pas refacturables ;

— que le protocole du 22 décembre 2015 fait obstacle à la refacturation litigieuse en ce qu’il a écarté toute participation financière du preneur ; qu’en outre, aux termes de ce protocole, les parties ont renoncé à 'toute forme d’indemnité de quelque nature que ce soit tant du fait des travaux du bailleur et de leur réalisation que du fait de l’extension du local qui en résultera’ ;

A titre subsidiaire,

Sur le dol,

— que le bailleur a fait preuve d’un comportement dolosif, en dissimulant, lors de la conclusion du protocole du 22 décembre 2015, sa volonté de refacturer les travaux de restructuration du centre commercial ; qu’en n’informant pas la société Promod de sa volonté de transférer sur cette dernière tout ou partie des travaux, le bailleur a surpris le consentement du preneur et commis une faute délictuelle justifiant l’allocation de dommages et intérêts à hauteur du montant de la refacturation litigieuse ;

Sur l’infirmation du jugement ayant condamné la société Promod au paiement de la pénalité pour un prétendu défaut d’ouverture,

— que le bailleur ne produit aucun élément susceptible de démontrer le prétendu défaut d’ouverture qu’il invoque et qui est contestée par la société Promod ; que le courrier adressé le 7 août 2017 par la société Aldeta à la société Promod, sur lequel s’est fondé le tribunal pour condamner la société Promod, ne peut valoir preuve du défaut d’ouverture du 5 août 2017 ;

Sur le paiement de la taxe foncière 2020,

— que la taxe foncière 2020 refacturée a été réglée par la société Promod, de sorte que la demande de paiement doit être rejetée, comme étant sans objet.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur la demande de paiement formée par la société Aldeta au titre des travaux réalisés sur le centre commercial

Le bail qui lie la société Aldeta et la société Promod est antérieur au 5 novembre 2014. Il n’est donc pas soumis aux dispositions issues de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel », et de son décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatives à la répartition des charges entre bailleurs et locataires.

Dans ces conditions, la répartition des charges entre la société Aldeta et la société Promod relève de la liberté contractuelle des parties.

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige compte-tenu de la date du bail, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il est constant que le transfert au locataire de la charge des travaux, autres que les réparations locatives, doit résulter d’une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement.

En l’espèce, l’article 9 des conditions générales du bail stipule que le preneur aura à régler au bailleur, en sus du loyer, sa quote-part de la totalité des charges, impôts et taxes de toute nature afférents au centre commercil et/ou à l’ensemble immobilier, de sorte que le loyer constitue un revenu net de charges, impôts et taxes pour le bailleur.

En vertu de l’article 9.1.3 des conditions générales du bail, constituent des charges communes :

' Tous travaux concernant les parties communes ou à usage commun, soit d’entretien, de réparations ou de réfections proprement dites, grosses ou menues sans aucune distinction, soit de ravalement, d’améliorations, de rénovations, de réfection, de remplacement, de renouvellement, tous travaux justifiés des malfaçons, par l’amélioration des performances environnementales du centre, par la réglementation administrative en vigueur ou à venir, par des injonctions administratives, par la vétusté ou la force majeure, par dérogation aux dispositions de l’article 1755 du code civil, par l’évolution des techniques ou l’obsolescence ou par l’intérêt général du centre commercial, y compris les travaux prévus par l’article 606 du code civil, ainsi que les frais et honoraires générés par la réalisation des travaux ci-dessus, y compris les honoraires, frais d’études et de maîtrise d’ouvrage déléguée, en ce compris les frais d’études préalables à la réalisation des travaux, le bailleur s’engageant à prendre en considération l’amélioration des performances environnementales du centre dans le cadre de la réalisation de ces travaux.'

A partir de 2014, la société Aldeta a fait réaliser des travaux de grande ampleur sur le centre commercial Cap 3000 dont le coût total s’est élevé, selon l’avis de Mme [O] mandaté par la société Aldeta, à 282 459 047 euros, étant observé que dans la lettre du 21 décembre 2015 adressée à la société Promod, le coût prévisionnel de 'l’opération de restructuration et d’extension’ était estimé à 400 millions d’euros.

La société Aldeta a refacturé une partie de ces travaux à ses locataires, les travaux qu’elle a estimé pouvoir qualifier d’amélioration, d’entretien-réparation, de mise en conformité, de performance environnementale, de ravalement et de remplacement (cf pièce 15,32 et 33 produites aux débats par la société Aldeta – notes méthodologiques de la reddition des travaux de Cap 3000), pour un montant total de 41 117 561 euros hors taxes.

Après examen et analyse des pièces produites aux débats, il apparait, d’une part, que les travaux réalisés par la société Aldeta constituent des travaux d’extension et de restructuration d’ensemble du centre commercial dont la surface a été augmentée et les infrastructures modifiées et, d’autre part, que ces travaux de restructuration et d’extension n’entrent pas dans les charges imputables au locataire en vertu du bail.

Il n’est pas démontré l’existence de travaux d’entretien, de réparations ou de réfections proprement dites, grosses ou menues, de ravalement, d’améliorations, de rénovations, de remplacement, de renouvellement ou de travaux justifiés par des malfaçons, par l’amélioration des performances environnementales du centre, par la réglementation administrative en vigueur ou à venir, par des injonctions administratives, par la vétusté ou la force majeure distincts de l’opération globale de restructuration et d’extension du centre commercial, étant rappelé que les travaux ont notamment consisté en la création d’un parking aérien, en la création d’un parking en sous-sol, en la création de deux tunnels d’entrée/sortie, en la restructuration complète des mails et zones publiques avec surélévation et création d’une verrière en toiture du bâtiment existant, en une modification de la coque du bâtiment, en la réalisation de rubans de façade, en la création d’un chenal, en la création de nouvelles surfaces commerciales à hauteur de 52 703m². Si à l’occasion de ces travaux, certains d’entre eux ont pu aboutir à la rénovation et à l’amélioration du centre existant, il n’en demeure pas moins que ces travaux secondaires ne sont que la conséquence du projet global de restructuration et d’extension du centre commercial, ne sont justifiés que par lui et s’intègrent dans les travaux de restructuration et d’extension du centre commercial.

Les travaux d’extension du centre commercial n’entrent pas dans les charges imputables au locataire en vertu du bail.

Les travaux de restructuration du centre commercial, en ce qu’ils modifient la structure existante du centre notamment par la création d’un parking aérien de plusieurs étages en remplacement des parkings au sol, la surélévation des mails, la création d’une verrière en toiture du bâtiment existant et la modification de la coque du bâtiment, ne s’analysent pas en des travaux d’entretien, de réparations ou de réfections proprement dites, grosses ou menues, de ravalement, d’améliorations, de rénovations, de remplacement, de renouvellement ou en des travaux justifiés par des malfaçons, par l’amélioration des performances environnementales du centre, par la réglementation administrative en vigueur ou à venir, par des injonctions administratives, par la vétusté ou la force majeure imputables au locataire en vertu du bail.

Même si le centre était vieillissant, notamment dans son aspect extérieur, pour avoir été créé en 1969, il n’est pas établi qu’il était dégradé. Pour conclure qu’une rénovation s’imposait, Mme [O], mandatée par la société Aldeta, s’appuie sur des audits remis par la société Aldeta, antérieurs de plusieurs années aux travaux concernés par le litige. Or, il n’est pas établi que les désordres relevés dans ces audits n’avaient pas déjà fait l’objet de réparations au moment des travaux de 2014, étant précisé qu’il est acquis qu’avant les travaux litigieux, le centre commercial était régulièrement entretenu et le bailleur appelait des charges vis à vis de ses locataires au titre des travaux dont la charge avait été transférée aux locataires.

Le bail impute au locataire la charge des travaux justifiés par l’intérêt général du centre commercial. Mais cette partie de la clause est trop générale pour opérer un transfert de charges au locataire.

Au surplus, la société Aldeta, qui indique qu’elle n’a refacturé qu’une partie des travaux sur l’existant, n’est pas précise concernant la description des travaux qu’elle a refacturés et ne permet pas à la cour d’apprécier le bien fondé de sa refacturation si tant est qu’une distinction entre travaux refacturables et travaux non-refacturables puissent être faites comme le soutient la société Aldeta. A l’appui de sa demande de validation de la refacturation qu’elle a opérée, la société Aldeta produit les notes méthodologiques adressées à ses locataires, qui expliquent la méthode qu’elle a utilisée pour procéder à la refacturation, un tableau qu’elle a elle-même dressé, qui liste les travaux réalisés et les classe selon les termes du bail en 6 catégories (travaux de remplacement, travaux d’amélioration, travaux d’entretien-réparation, travaux de mise en conformité, travaux de ravalement et travaux de performance environnementale), quelques factures et non la totalité, ainsi que le rapport de l’expert mandaté par elle pour donner son avis sur sa refacturation. En procédant ainsi, la société Aldeta impose sa qualification des travaux refacturés à ses locataires qui n’ont pas les moyens de la vérifier. Les pièces produites aux débats ne permettent pas de vérifier le bien-fondé de la refacturation opérée par la société Aldeta en ce que l’intitulé des travaux n’est pas suffisamment précis pour les qualifier, les distinguer et vérifier qu’ils sont imputables au locataire en vertu bail.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Aldeta de sa demande de condamnation de la société Promod à lui payer la somme de 177 188,53 euros au titre des travaux selon décompte arrêté au 8 décembre 2021.

Sur la demande de la société Aldeta au titre de la taxe foncière de l’année 2020

A hauteur d’appel, la société Aldeta ne demande pas la condamnation de la société Promod à lui payer la somme de 7 617,48 euros TTC au titre de la taxe foncière 2020.

Elle demande simplement à la cour de juger que la facture d’un montant de 7 617,48 euros TTC au titre de la taxe foncière 2020 est due, étant précisé que la société Promod indique qu’elle s’est finalement acquittée de cette facture.

Dès lors que la société Promod ne conteste plus cette facture, il est fait droit à la demande de la société Aldeta.

Sur la demande de la société Aldeta au titre de la pénalité pour défaut d’ouverture

L’article 11.1 des conditions générales du bail fait obligation à la société Promod d’exploiter les locaux loués 'pendant les douze mois de l’année sans fermeture annuelle et pendant les jours et horaires d’ouverture fixés par le règlement intérieur du centre', sous la seule réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires.

Selon l’article 2 du règlement intérieur du centre commercial, la boutique exploitée par la société Promod doit être ouverte du lundi au dimanche, sans interruption, ni fermeture sauf les 25 décembre, 1er janvier et 1er mai de chaque année, de 10h à 21h du lundi au samedi et de 10h à 20h le dimanche.

Par lettre du 7 août 2017, la société Aldeta a reproché à la société Promod d’avoir fermé sa boutique, le 5 août 2017, à 20h50 au lieu de 21h.

Cette seule lettre n’est pas suffisante pour apporter la preuve du fait dénoncé par la société Aldeta alors que la société Promod le conteste.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la société Promod à verser à la société Aldeta la somme de 1 euro à titre de pénalité pour défaut d’ouverture et, statuant à nouveau, de débouter la société Aldeta de sa demande au titre de la pénalité pour défaut d’ouverture.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société Aldeta succombe principalement en première instance et en appel. Dans ces conditions et en application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la société Aldeta aux dépens de première instance et de la condamner au paiement des dépens de la procédure d’appel.

En outre, l’équité commande de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la société Aldeta à payer à la société Promod la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par elle à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 décembre 2022 en ce qu’il a :

— débouté la société Aldeta de sa demande de condamnation de la société Promod au paiement de la somme de 7 617,48 euros au titre de la taxe foncière 2020,

— condamné la société Promod à verser à la société Aldeta la somme de 1 euro à titre de pénalité pour défaut d’ouverture,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 décembre 2022 en ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Dit que la facture d’ un montant de 7 617,48 euros au titre de la taxe foncière 2020 est due par la société Promod,

Déboute la société Aldeta de sa demande au titre de la pénalité pour défaut d’ouverture,

Y ajoutant,

Condamne la société Aldeta aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne la société Aldeta à payer à la société Promod la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par cette dernière en appel.

Le greffier La présidente