Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 11 AVRIL 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/12396 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH7GI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Juin 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Meaux – RG n° 22/05374

APPELANTS

Madame [S] [W] née le 19 Février 1993 à [Localité 6],

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [T] [K] né le 26 Décembre 1992 à [Localité 5],

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480,

INTIMES

Monsieur [P] [F] né le 24 Août 1964 à [Localité 7] (Espagne),

[Adresse 3]

[Localité 1]

Madame [E] [M] née le 24 Août 1978 à [Localité 8] (77),

[Adresse 3]

[Localité 1]

Tous deux représentés par M^e François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 27 juin 2019, M. [T] [K] et Mme [S] [W] ont acquis, auprès de M. [P] [I] [F] et Mme [E] [M], une maison d’habitation située [Adresse 2].

M. [K] et Mme [W] ont selon eux constaté des odeurs de brûlé et des mises en sécurité régulières de la chaudière.

Lors de l’entretien de la chaudière effectué le 10 septembre 2019, la société Engie a « constaté des non conformités par rapport à la règlementation et aux règles techniques de sécurité du conduit des gaz brûlés de la chaudière ».

M. [K] et Mme [W], d’une part, M. [F] et Mme [M], d’autre part, ont saisi respectivement leur assureur protection juridique, ce qui a donné lieu à une réunion d’expertise amiable contradictoire le 28 septembre 2020.

Par ordonnance du 29 septembre 2021, une expertise judiciaire a été ordonnée.

M. [Z] [U], expert judiciaire, a remis son rapport le 20 juillet 2022.

Par acte d’huissier en date du 29 novembre 2022, M. [T] [K] et Mme [S] [W] ont fait assigner M. [P] [I] [F] et Mme [E] [M] devant le tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de les voir condamner solidairement à leur payer la somme de 6.678,87 ' au titre de la garantie des vices cachés, la somme de 3.000 ' au titre du préjudice de jouissance subi et la somme de 2.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire du 21 juin 2023, le tribunal judiciaire de Meaux a statué ainsi :

— déboute M. [T] [K] et Mme [S] [W] de leur demande en paiement à l’encontre de M. [P] [I] [F] et Mme [E] [M] sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— déboute M. [T] [K] et Mme [S] [W] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

— condamne solidairement M. [T] [K] et Mme [S] [W] à payer à M. [P] [I] [F] et Mme [E] [M] la somme de 600 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne in solidum M. [T] [K] et Mme [S] [W] aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

— rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

M. [T] [K] et Mme [S] [W] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 juillet 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 23 janvier 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 26 février 2024, par lesquelles M. [T] [K] et Mme [S] [W], appelants, invitent la cour à :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Meaux en date du 21 juin 2023 en ce qu’il a :

— Débouté Monsieur [T] [K] et Madame [S] [W] de leur demande en paiement à l’encontre de Monsieur [P] [I] [F] et Madame [E] [M] sur le fondement de la garantie des vices cachés

— Débouté Monsieur [T] [K] et Madame [S] [W] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

— Condamné solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [S] [W] à payer à Monsieur [P] [I] [F] et Madame [E] [M] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamné in solidum Monsieur [T] [K] et Madame [S] [W] aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire

Statuant à nouveau,

CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [I] [F] et Madame [E] [M] au paiement de la somme de 6 678,87 euros au titre de la garantie des vices cachés.

CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [I] [F] et Madame [E] [M] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi par les époux [W].

CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [I] [F] et Madame [E] [M] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 9 février 2024, par lesquelles M. [P] [I] [F] et Mme [E] [M], intimés, invitent la cour à :

Vu les articles 1641 à 1648 du Code Civil,

Vu les articles 695 à 700 du Code de Procédure Civile,

Déclarer les appelants irrecevables et mal fondés en leur appel,

A titre principal,

Confirmer la décision du 21 juin 2023 en ce qu’elle a :

— Débouté Monsieur [T] [K] et Madame [S] [W] de leur demande en paiement à l’encontre de Monsieur [P] [I] [F] et Madame [E] [M] sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

— Débouté Monsieur [T] [K] et Madame [S] [W] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

— Condamné solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [S] [W] à payer à Monsieur [P] [I] [F] et Madame [E] [M] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné in solidum Monsieur [P] [I] [F] et Madame [E] [M] aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

— Rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

A titre subsidiaire,

CANTONNER la demande au titre des travaux réparatoires à la somme de 666,60 ' ;

DEBOUTER Monsieur [T] [K] et Madame [S] [W] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance.

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [S] [W] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Monsieur [P] [I] [F] et Madame [E] [M] ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [S]

[W] aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la garantie des vices cachés

Les appelants estiment sur le fondement de l’article 1641 du code civil que le bien immobilier comporte un vice caché, en l’espèce le dysfonctionnement de la chaudière relatif aux odeurs de brûlé et les mises en sécurité de manière répétée ; ils soutiennent que ce vice est antérieur à la vente et était connu des vendeurs puisqu’ils déclarent qu’il leur arrivait de rajouter de l’eau lorsque la chaudière se mettait en sécurité ; ils reprochent au tribunal d’avoir opéré une confusion entre la connaissance de l’existence du vice caché et la connaissance de son origine qui est notamment une non-conformité du conduit d’évacuation des gaz ;

Les vendeurs opposent que le vice caché ne réside pas dans les dysfonctionnements de la chaudière mais dans la non-conformité du conduit d’évacuation ; ils font valoir la clause contractuelle exonératoire de garantie des vices cachés et leur absence de connaissance de la non-conformité du conduit d’évacuation ;

Le tribunal a débouté les acquéreurs en estimant que les vendeurs, non professionnels, « n’avaient pas connaissance du désordre technique affectant le conduit d’évacuation des gaz brûlés de la chaudière qui constitue le vice caché », « qu’ils ne pouvaient avoir connaissance du désordre à l’origine du vice caché ni de ses conséquences sur la dangerosité du fonctionnement de la chaudière » ;

Aux termes de l’article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus’ ;

Aux termes de l’article 1642 du code civil, 'Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même’ ;

Aux termes de l’article 1643 du code civil, « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie » ;

L’acquéreur doit démontrer que le vice :

— est d’une gravité suffisante qui rend la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine,

— est antérieur à la vente,

— n’était pas apparent pour l’acquéreur à la date de la vente ;

En l’espèce, dans son rapport du 20 juillet 2022, l’expert judiciaire précise qu’il a constaté les désordres mentionnés dans l’assignation, soit les odeurs de brûlé et les mises en sécurité régulières de la chaudière ; il ajoute que le mauvais fonctionnement de la chaudière se manifeste par des mises en sécurité intempestives, constatées par M. [K] et Mme [W] peu après l’acquisition et qu’il a pu constater lui-même lors de son expertise ;

L’expert précisant que la chaudière assure la production de chaleur pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire, il convient de considérer que la combinaison des odeurs de brûlé et des mises en sécurité régulières de la chaudière empêche de pouvoir bénéficier d’eau chaude et de chauffage, car non seulement les mises en sécurité arrêtent la chaudière et donc le chauffage de l’eau et des radiateurs, mais en sus les risques révélés par les odeurs de brûlé empêchent de remettre la chaudière en fonctionnement ; ainsi la combinaison des odeurs de brûlé et des mises en sécurité régulières de la chaudière empêchant de pouvoir bénéficier d’eau chaude et de chauffage constitue un vice qui rend la maison impropre à l’usage auquel on la destine ;

L’expert estime que ces désordres existaient à la date de la vente puisqu’il expose, concernant leur cause, telle qu’analysée ci-après qu’elle « existait lors de la vente formulée le 27 juin 2019 » ;

Le diagnostic de l’état de l’installation intérieure de gaz produit par les consorts [F]-[M] (pièce 3), qui est relatif à la distribution du gaz de ville dans la maison, ne remet pas en cause cette analyse de l’expert judiciaire ;

Il n’y a aucune pièce justifiant que M. [F] aurait informé les acquéreurs des odeurs de brûlé et des mises en sécurité intempestives de la chaudière avant la date de la vente, tel que les intimés l’affirment dans leurs conclusions en appel ;

Il convient de considérer que ces dysfonctionnements de la chaudière n’étaient pas apparents à la date de la vente du 27 juin 2019 pour les acquéreurs et que ce n’est qu’après avoir utilisé la chaudière, qu’ils ont pu relever les odeurs de brûlé et constater ces mises en sécurité ;

Ainsi les odeurs de brûlé et les mises en sécurité régulières de la chaudière constituent un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil, et ce indépendamment de la non-conformité du conduit des gaz brûlés de la chaudière, qui ne constitue pas le vice mais est la cause de celui-ci ;

Sur la clause exonératoire de garantie, l’acte authentique de vente conclu entre les parties le 27 juin 2019 (pièce 2 [F]) contient en sa page 10 une telle clause rédigée ainsi « L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus des vendeurs » ;

Or il ressort des éléments du dossier suivants que les vendeurs étaient informés du vice caché, soit des odeurs de brûlé et des mises en sécurité intempestives de la chaudière ;

En effet, dans le rapport relatif à la réunion d’expertise amiable et contradictoire du 28 septembre 2020 (pièce 10 [F]), l’expert amiable, missionné par les vendeurs, précise avoir interrogé M. [F] par téléphone et que celui-ci a indiqué que lorsque la chaudière se mettait en sécurité, il remettait de l’eau dans le circuit ;

Dans le rapport relatif à la réunion d’expertise amiable et contradictoire du 28 septembre 2020 (pièce 1 [K]), l’expert amiable, missionné par les acquéreurs, précise qu’était présent M. [C] [F], frère du vendeur M. [P] [I] [F], et que « M. [C] [F] indique que son frère avait indiqué à vos assurés (les acquéreurs) que la chaudière se mettait en sécurité et qu’il ajoutait de l’eau dans le circuit de chauffage pour y remédier ' M. [F] a reconnu l’existence des mises en sécurité répétées de la chaudière même si la solution qu’il préconisait (ajout d’eau dans le circuit) n’était pas adaptée en l’espère » ;

Dans son rapport du 20 juillet 2022, l’expert judiciaire estime concernant les odeurs de brûlé et les mises en sécurité intempestives que « les vendeurs ne pouvaient ignorer ces dysfonctionnements sans pour autant identifier le ou leurs origines » ;

Les intimés reconnaissent d’ailleurs dans leurs conclusions en appel, en alléguant en avoir informé les acquéreurs avant la vente sans le démontrer, que « la chaudière se mettait en sécurité de manière occasionnelle et limitée » et qu’il « suffisait de rajouter de l’eau dans le circuit de chauffage pour qu’elle se remette en marche » ;

Concernant l’origine des odeurs de brûlé et des mises en sécurité intempestives, l’expert judiciaire explique d’une part que la chaudière en fonctionnement présente des débordements des flammes et de nombreuses traces de combustion et d’autre part qu’il existe un tirage naturel insuffisant et un défaut d’évacuations des gaz brûlés qui provoque un déclenchement du dispositif d’anomalie de tirage ; il conclut notamment à une non-conformité du conduit d’évacuation des gaz brûlés qui existait lors de la vente ;

Toutefois il importe peu que les vendeurs, dont il n’est pas contesté qu’ils ne sont pas des professionnels de l’immobilier, n’avaient pas connaissance de ces causes du vice relatif aux odeurs de brûlé et aux mises en sécurité intempestives ;

Il est donc démontré que les vendeurs avaient connaissance du vice et de sa gravité, puisque les mises en sécurité intempestives empêchent de bénéficier du chauffage et de l’eau chaude, et qu’ils ont de mauvaise foi eu l’intention délibérée de dissimuler ce vice, en sachant que l’immeuble n’aurait pas été acquis au même prix si le vice avait été révélé ;

M. [F] et Mme [M] sont donc tenus, au titre de la garantie des vices cachés à l’égard de M. [K] et Mme [W], de réparer les dommages en résultant ;

Sur l’indemnisation

Les consorts [K]-[W] sollicitent la somme de 6.678,87 ', au titre des travaux réparatoires afférents à la chaudière, telle que préconisée par l’expert judiciaire, et la somme de 3.000 ' au titre du préjudice de jouissance, au motif qu’ils ont subi un trouble olfactif outre des inquiétudes du fait de l’odeur de brûlé et qu’ils n’ont pas eu de chauffage ni d’eau chaude entre septembre 2019 et février 2023, mois du remplacement de la chaudière à leurs frais ;

Les consorts [F]-[M] sollicitent de limiter les travaux réparatoires à la somme de 666,60 ', correspondant à un devis de changement du conduit d’évacuation des gaz brûlés, qui est à l’origine du dysfonctionnement de la chaudière ; ils estiment le devis produit par les appelants surévalué ; ils considèrent que le préjudice de jouissance n’est pas démontré ;

Aux termes de l’article 1644 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 18 février 2015, « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix » ;

Aux termes de l’article 1645 du code civil, « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur » ;

Sur les travaux réparatoires

L’expert judiciaire précise que la dégradation du générateur de la chaudière est due à une mauvaise combustion et à un conduit d’évacuation des gaz brûlés par tirage naturel non conforme et que la chaudière présente des risques d’intoxication au monoxyde de carbone ; il préconise en ce sens le changement non seulement du conduit d’évacuation mais aussi de la chaudière ; au vu du devis produit par les consorts [K]-[W], il évalue les travaux réparatoires à la somme de 6.675,87 ' TTC ;

Il convient de considérer que l’avis de l’expert amiable des vendeurs (pièce 10 [F]) qui indique avoir proposé le remplacement du conduit d’évacuation des gaz à hauteur de 1.000 ' en expliquant que la hauteur insuffisante du conduit existant « expliquerait » que la chaudière se mette en sécurité, ne correspond pas aux travaux nécessaires pour remédier au vice caché ; en effet, cette solution vise à remédier uniquement à la non-conformité du conduit d’évacuation des gaz et ne prend pas en compte les conséquences de l’utilisation de ce conduit non conforme ; or c’est cette utilisation ayant mené à la dégradation du générateur de la chaudière qui est à l’origine du vice caché, les odeurs de brûlé et les mises en sécurité répétées ;

Les trois devis de chaudière produits par les consorts [F]-[M] (pièce 11), entre 3.239 ' TTC et 3.459,12 ' TTC ont été établis sans visite de la maison, n’ont pas été soumis à l’expert judiciaire et ne permettent pas de déterminer s’il s’agit de chaudières adaptées à cette maison ;

Les consorts [K]-[W] justifient avoir fait changer la chaudière pour un montant de 6.863 ' TTC (pièce 13) ;

Il y a lieu de retenir la somme évaluée par l’expert judiciaire à 6.675,87 ' ;

Sur le préjudice de jouissance

L’expert judiciaire précise que les consorts [K]-[W] ont été contraints d’installer des appareils de substitution à la chaudière gaz, soit un chauffage hybride électricité-bois ;

Il convient de considérer que les consorts [K]-[W] ont subi un préjudice de jouissance en ce qu’ils n’ont pas pu bénéficier d’eau chaude entre septembre 2019 et le 27 février 2023, date du changement de la chaudière (pièce 13 [K]), et en ce qu’ils ont été contraints de se chauffer au bois et par des radiateurs électriques sur la période d’hiver jusqu’en février 2023 ;

Il y a lieu d’évaluer ce préjudice de jouissance à la somme de 500 ' par mois, soit sur 6 mois entre septembre 2019 et février 2023, à la somme totale de 3.000 ' ;

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [T] [K] et Mme [S] [W] de leur demande en paiement à l’encontre de M. [P] [I] [F] et Mme [E] [M] sur le fondement de la garantie des vices cachés et en ce qu’il a débouté M. [T] [K] et Mme [S] [W] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

Et il y a lieu de condamner in solidum M. [F] et Mme [M] à payer aux consorts [K]-[W] la somme de 6.675,87 ' au titre des travaux réparatoires et la somme de 3.000 ' au titre du préjudice de jouissance ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les intimés, partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’à payer aux appelants la somme unique de 4.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les intimés ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement ;

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [P] [F] et Mme [E] [M] à payer à M. [T] [K] et Mme [S] [W] la somme de 6.675,87 ' au titre des travaux réparatoires et la somme de 3.000 ' au titre du préjudice de jouissance ;

Condamne in solidum M. [P] [F] et Mme [E] [M] aux dépens de première instance et d’appel, qui incluront les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’à payer à M. [T] [K] et Mme [S] [W] la somme unique de 4.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Rejette la demande des intimés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,