Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/06716 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHN7Q

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Décembre 2022 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] – RG n° 22/01267

APPELANTE

Madame [Z] [R]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Hugues KEUFAK TAMEZE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1133

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/007128 du 28/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMEE

E.P.I.C. [Localité 8] HABITAT Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Caroline GAUTIER

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Monsieur Edouard LAMBRY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2004, l’établissement public [Localité 8] Habitat-OPH a donné à bail à M. [N] [R] un appartement de 5 pièces situé [Adresse 2]; le droit au bail a été attribué à son épouse [T] [P] divorcée [R] lors de leur divorce.

[T] [P] divorcée [R] est décédée le [Date décès 4] 2019.

Sa fille, Mme [Z] [R], a demandé à bénéficier du transfert de son contrat de bail, ce qui lui a été refusé.

Mme [Z] [R] n’ayant pas quitté les lieux, le bailleur l’a assignée devant le juge des contentieux de la protection, par acte d’huissier du 27 mai 2021, aux fins de :

— constater la résiliation du bail,

— ordonner son expulsion,

— la condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce du [Date décès 4] 2019 jusqu’au 1er mars 2022 soit un arriéré de 25.725,32 euros terme de février 2022 inclus,

— et à lui payer ensuite jusqu’à la libération des lieux une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi majorés de 30%, outre la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 27 juin 2022, l’établissement public [Localité 8] Habitat-OPH a maintenu ses demandes.

En défense, Mme [Z] [R] assistée de son conseil a notamment demandé le bénéfice du transfert du droit au bail de sa mère et, subsidiairement, un délai de 3 ans pour quitter les lieux et à être relogée.

Par jugement contradictoire entrepris du 12 décembre 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Rejette la demande de Mme [Z] [R] de transfert du droit au bail bénéficiant initialement à [T] [P] divorcée [R],

Constate que Mme [Z] [R] occupe les lieux initialement donnés à bail à [T] [P] divorcée [R] sans droit ni titre,

Ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ce à défaut de libération volontaire des lieux,

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Mme [Z] [R] à payer à l’établissement public [Localité 8] Habitat-OPH la somme de 25.725,32 euros due au 1er mars 2022 terme de février inclus,

Condamne Mme [Z] [R] à payer à l’établissement public [Localité 8] Habitat-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal aux loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du terme de mars 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Rejette la demande de délais pour quitter les lieux de Mme [Z] [R],

Rejette toutes les autres demandes,

Rejette la demande de l’établissement public [Localité 8] Habitat-OPH sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [Z] [R] aux dépens de l’instance,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 6 avril 2023 par Mme [Z] [R]

Vu les dernières écritures remises au greffe le 29 mai 2023 par lesquelles Mme [Z] [R] demande à la cour de :

— D’INFIRMER dans toutes ses dispositions, 'l’ordonnance du jugement’ du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris (N°RG 22/01267) en date du 12 décembre 2022

— DEBOUTER [Localité 8] HABITAT OPH de ses demandes plus amples ou contraires.

Par conséquent,

A TITRE PRINCIPAL,

— ORDONNER que le bail afférent à l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6] a été transféré à [Z] [R] du fait du décès de sa mère

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— ORDONNER que la société [Localité 8] HABITAT OPH a l’obligation de reloger [Z] [R]

— Accorder les plus larges délais à Madame [Z] [R] pour quitter les lieux, et par exemple 3 ans à compter de la décision à intervenir

— Accorder les plus larges délais à Madame [Z] [R] pour s’acquitter des dettes dont elle serait redevable envers la société [Localité 8] HABITAT OPH, et par exemple 3 ans à compter de la décision à intervenir

En tout état de cause

— REJETER les demandes de la société [Localité 8] HABITAT OPH visant à voir condamner Madame [Z] [R] aux entiers dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 28 août 2023 aux termes desquelles [Localité 8] Habitat-OPH demande à la cour de :

DEBOUTER Madame [Z] [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Les DIRE tant irrecevables que mal fondées ;

CONFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Madame [R] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 7] Publique ;

CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a condamné Madame [Z] [R] à payer à [Localité 8] HABITAT la somme de 25 725,32 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 1er Mars 2022, terme de Février 2022 inclus, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de Mars 2022 et jusqu’à libération effective des lieux, sauf à actualiser la somme due à un montant de 31 232,91 euros au 28 Août 2023, terme de Juillet 2023 inclus ;

CONDAMNER Madame [Z] [R] à payer à [Localité 8] HABITAT la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [Z] [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de transfert du bail

Mme [Z] [R] demande à la cour d’appel d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de transfert du droit au bail bénéficiant initialement à [T] [P] divorcée [R], et constaté qu’elle occupe les lieux sans droit ni titre ; elle réitère sa demande tendant à bénéficier du transfert du bail.

Elle indique qu’elle justifie de ressources inférieures au plafond HLM et concède que 'le logement n’est pas totalement adapté à la taille du ménage’ mais indique qu’elle 'n’est pas opposée à déménager dans un appartement plus petit'.

La société intimée demande la confirmation du jugement qui a constaté que Mme [Z] [R] ne remplit pas les conditions légales liées à la taille de son 'ménage’ pour bénéficier du transfert du bail et que pour sa part elle n’est pas tenue de lui proposer un relogement.

Aux termes de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs , "Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :…

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;…

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire".

Cet article est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, dans les conditions prévues à l’article 40 I de la même loi, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Le I de l’article 40 de la même loi, dont se prévalent les deux parties, précise que 'Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire."

Les conditions de transfert s’apprécient à la date du décès (3e Civ., 19 juillet 1995, pourvoi n 92-11.512, Bulletin 1995 III N 193, 3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n 17- 20.409).

Hors le cas ou la cohabitation n’est pas exigée par les textes et en l’absence de contestation entre les personnes pouvant prétendre bénéficier de la transmission du bail, celui-ci est automatiquement transmis à la personne remplissant les conditions légales, par l’effet même de la loi et ce à la date du décès (3e civ., 16 mai 2006, pourvoi n° 05-13.910 ; 3e Civ., 28 septembre 2022, pourvoi n° 21-11.533) ; ce transfert automatique a pour effet de substituer un nouveau locataire au titulaire originaire du bail.

S’agissant de la condition relative à la taille du ménage, ajoutée par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, elle vise à améliorer la rotation au sein du parc HLM et à lutter contre la suroccupation des logements ; l’appréciation de celle-ci se fait par référence à l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation qui précise, en son deuxième alinéa, qu’un logement est insuffisamment occupé lorsque le nombre de pièces principales est supérieur de plus d’un au nombre d’habitants :

'Les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, (…), non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. (…)

Il appartient à celui qui se prévaut du transfert du bail de rapporter la preuve de ce que les conditions en sont réunies.

Il résulte de ces dispositions que la liste des personnes bénéficiaires du transfert de plein droit du bail est limitative : ainsi toute autre personne que celles visées par le texte ne peut prétendre se maintenir dans les lieux en qualité de locataire.

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et les conditions d’attribution des logements sociaux, d’ordre public, ne sont pas destinées à assurer la seule protection des preneurs (3e Civ., 1 octobre 2008, pourvoi 07-13.008, Bull. 2008, III, n 140).

En l’espèce il est constant que Mme [Z] [R] vivait avec sa mère, titulaire du bail, depuis au moins un an avant son décès, mais il est également constant qu’elle occupe seule cet appartement de 5 pièces, ce qui caractérise une insuffisance d’occupation au sens des dispositions précitées, comme le fait valoir à juste titre l’intimée et comme l’a retenu à juste titre le premier juge.

Elle ne peut donc bénéficier du transfert du bail et celui-ci s’est donc trouvé résilié le [Date décès 4] 2019 à la date du décès de la locataire.

Par conséquent le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de transfert du bail, et en ses chefs de dispositif subséquents relatifs à l’occupation sans droit ni titre des lieux, à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation (dont le montant mensuel n’est pas discuté), sous réserve des éléments examinés plus précisément ci-après.

Sur le relogement

Mme [Z] [R] demande à la cour d’appel d’ 'Ordonner que la société Paris Habitat OPH a l’obligation de [la] reloger'.

Elle ne fait cependant pas état, en cause d’appel, d’éléments nouveaux de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal qui a exactement rappelé que l’article 40 précité ne prévoit qu’une possibilité, et non une obligation, pour le bailleur social de reloger, dans un logement adapté, le descendant du locataire décédé remplissant les conditions de ressources.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Mme [Z] [R] demande à la cour d’appel d’infirmer le jugement en ce qu’il a refusé de lui octroyer des délais pour quitter les lieux et réitère cette demande.

Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4, dans leur rédaction résultant de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, 'en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

Mme [Z] [R] a bénéficié des délais de la procédure et n’est pas en mesure de payer les indemnités d’occupation très importantes de l’appartement litigieux qui n’est pas adapté à la taille de son ménage, de sorte que la dette locative est considérable ; elle ne fait pas état de démarches particulières, adaptées à sa situation et réactualisées concernant son relogement; sa demande de délais pour quitter les lieux sera donc rejetée, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur les demandes d’actualisation de la dette locative et de délais de paiement

Mme [Z] [R] demande à la cour d’appel d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de délais de paiement et réitère cette demande.

La dette d’indemnités d’occupation retenue par le premier juge n’est en réalité pas discutée; [Localité 8] Habitat en demande par ailleurs l’actualisation à la somme de 31.232,91 euros au 28 août 2023, terme de juillet 2023 inclus

Il résulte du décompte produit par l’intimé que la créance invoquée, d’ailleurs non contestée, est justifiée ; il convient donc de confirmer le jugement, et d’accueillir la demande de réactualisation de la dette locative.

La demande de délais de paiement ne saurait être fondée sur l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, invoqué par l’appelante, dès lors que ne sont pas en cause, en l’espèce, les conditions relatives à l’acquisition d’une clause résolutoire.

Par ailleurs aux termes de l’article 1343-5 du code civil :

'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

(…)'

En l’espèce, compte tenu de la situation personnelle et financière difficile de Mme [R], du fait que plusieurs paiements ont été effectués, certes insuffisants pour combler la dette et l’empêcher de s’accroître (et ces paiements ne résultant pas uniquement d’une saisie-attribution de mars 2023), il convient d’accueillir la demande de délais de paiement, sur une durée de 24 mois, dans les conditions prévues au dispositif de l’arrêt.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris sauf à réactualiser la dette locative à la somme due à un montant de 31.232,91 euros au 28 août 2023, terme de juillet 2023 inclus ;

Et statuant à nouveau et y ajoutant

Condamne Mme [Z] [R] à payer à l’EPIC [Localité 8] Habitat OPH la somme de 31.232,91 euros telle que réactualisée au 28 août 2023, terme de juillet 2023 inclus ;

Dit que Mme [Z] [R] pourra se libérer de sa dette en 23 mensualités de 300 euros et une dernière mensualité majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Dit que les mensualités seront exigibles le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant celui de la signification de la présente décision, sous réserve de l’exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact,

Dit que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,

Rappelle que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêt ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

Condamne Mme [Z] [R] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,