RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 04 DÉCEMBRE 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/10802 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJS3J

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 Janvier 2024 par le Tribunal Judiciaire de CRETEIL – RG n° 23/00006

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 19]

[Localité 29]

représenté par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185

INTIMÉES ET APPELANTES INCIDENTES

Madame [P] [H] née [I]

représentée par Madame [D] [B] [U] épouse [C], agissant en qualité de personne habilitée à représenter Madame [P] [H] selon décision de nomination rendue par le Tribunal de proximité de NOGENT-SUR-MARNE – Service de la Protection des Majeurs en date du 28 juin 2022

[Adresse 3]

[Localité 31]

représentée par M^e Quentin VRILLIAUX, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE (192)

INTIMÉE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Localité 30]

représentée par Monsieur [G] [Z], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Marie-Albanie TERRIER, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [P] [H] née [I] est propriétaire d’un immeuble d’habitation situé [Adresse 25] à [Localité 35], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 39].

Ce bien est situé dans le périmètre du secteur dit « des Alouettes » ; par une délibération du 14 novembre 2019, le conseil municipal de la commune de [Localité 35] a approuvé le projet de traité de concession et le projet de convention d’association à intervenir dans le cadre de l’opération d’aménagement du secteur.

Par une déclaration d’intention d’aliéner réceptionnée par la mairie de [Localité 35] le 19 septembre 2022, Madame [P] [H] a déclaré vouloir vendre son bien moyennant le prix de 950'000 euros en valeur libre, assorti de 95'000 euros de frais d’agence à la charge de l’acquéreur.

Par lettre du 13 décembre 2022, l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (ci-après l’EPFIF), en sa qualité de délégataire du droit de préemption du bien, a décidé d’exercer ce droit pour un prix de 400'000 euros en valeur libre, frais d’agence inclus.

Par courrier du 10 février 2023, Madame [D] [C], agissant en qualité de personne habilitée à représenter Madame [P] [H], a notifié à l’EPFIF son refus du prix proposé.

Par mémoire introductif d’instance du 28 février 2023, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en vue de la fixation du prix du bien préempté.

L’EPFIF justifie avoir consigné la somme de 64'500 euros auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

Après transport sur les lieux du 30 mai 2023, le juge de l’expropriation par jugement contradictoire du 15 janvier 2024 a :

' annexé la décision le procès-verbal de transport du 13 juin 2023 ;

' fixé à la somme de 463'300 euros en valeur libre le prix d’acquisition du bien appartenant à Madame [P] [H], situé [Adresse 26] à [Localité 35], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 38] ;

' condamné l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à Madame [P] [H] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' dit que les dépens de première instance seront supportés par Etablissement Public Foncier d’Île-de-France en application de l’article L312-1 du code de l’expropriation ;

' dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision ;

' rejeté toutes les autres demandes des parties.

L’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France a formé appel par RPVA le 29 mai 2024 limité en ce que le tribunal a fixé à la somme totale de 463'300 euros le prix d’aliénation de l’immeuble d’habitation sis [Adresse 26] à Fontenay-sous-Bois (94'120), parcelle cadastrée section [Cadastre 38] de 827 m² et l’a condamné à payer à Madame [P] [H] une indemnité de 3000 euros sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile..

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/adressées au greffe par l’EPFIF le 31 juillet 2024 notifiées le 22 août 2024 (AR intimé du 26 août 2024 et AR CG du 26 août 2024) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

' confirmer le jugement en ce qu’il a :

' retenu la date de référence du 5 juillet 2022 ;

' retenu une surface de 83 m² pour le pavillon ;

' écarté l’exécution provisoire ;

Infirmer le jugement en toutes ses dispositions contestées dans le présent appel ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

' fixer le prix d’aliénation de l’immeuble d’habitation sis [Adresse 28] à [Localité 36], parcelle cadastrée section [Cadastre 38], de 827 m², propriété de Madame [H] née [I], comme suit :

' méthode d’évaluation : construction terrain intégré

' surface totale retenue pour la maison : 83 m²

' valeur unitaire retenue : 4400 euros/m², libre

' valeur forfaitaire retenue pour la dépendance de 45 m² : 35'000 euros

soit : (83 m² X 4400 euros)+ 35'000 euros= 400'000 euros (VA) ;

' dire et juger n’y avoir lieu application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

' condamner Madame [H] à lui payer une indemnité de procédure de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamner Madame [H] aux dépens d’appel.

2/ adressées par Madame [D] [U] épouse [C], agissant en qualité de personne habilitée à représenter Madame [P] [H] suivant décision de désignation rendue par le tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne, service de la protection des majeurs du 28 janvier 2022, le 31 octobre 2024 notifiées le 18 février 2025, intimée et formant appel incident, (AR appelant du 20 février 2025 et AR CG du 21 février 2025) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

' confirmer le jugement en ce qu’il a :

' retenu la date de référence au 5 juillet 2022 ;

' retenu la surface de 83 m² pour le pavillon ;

' fixé en valeur libre ;

' écarté l’exécution provisoire ;

' condamné l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à Madame [P] [H] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' dire que les dépens de la présente instance seront supportés par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France en application de l’article L 312-2 du code de l’expropriation ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

' fixé à la somme de 463'000 euros en valeur libre le prix d’acquisition du bien lui appartenant ;

Statuant à nouveau :

' fixer le prix d’aliénation de l’immeuble d’habitation sis [Adresse 27] à [Localité 36], parcelle cadastrée section [Cadastre 37] [Adresse 44], 8a [Cadastre 16], propriété de Madame [H] né [I], comme suit :

' surface retenue pour la maison : 83 m²

' valeur unitaire retenue : 9677 euros/m², libre

' valeur forfaitaire retenue pour la dépendance de 45 m² : 45'000 euros

soit : (83 m² X 9677 euros)+ 45'000 euros= 848 891 euros ;

' condamner l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer la somme de 848'191 euros à Madame [P] [H] au titre du prix d’aliénation de l’immeuble ;

' débouter l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France de l’intégralité de ses demandes ;

' condamner l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à régler à Madame [P] [H] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamner l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux entiers dépens de l’appel.

3/adressées au greffe par le commissaire du Gouvernement le 6 novembre 2024 notifiées le 18 février 2025, intimé, (AR appelant du 20 février 2025 et AR intimé du 20 février 2025), intimé, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

— fixer le prix de la préemption à 455'000 euros comme suit :

' indemnité principale :

83 m² X 5000 euros/m²= 415'000 euros

valeur forfaitaire pour la dépendance : 40'000 euros

soit 415'000 euros+ 40'000 euros= 455'000 euros.

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions et documents

Les conclusions et documents adressées au greffe par l’EPFIF le 31 juillet 2024, par Madame [D] [U] épouse [C], agissant en qualité de personne habilitée à représenter Madame [P] [H] le 31 octobre 2024 et les conclusions du commissaire du Gouvernement adressées au greffe du 6 novembre 2025 sont recevables pour avoir été adressés dans les délais réglementaires de l’article R 311-26 du code de l’expropriation.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213-4.

En cas d’acquisition, l’article L 213-14 est applicable.

Aux termes de l’article L 213'4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

Les parties demandent la confirmation du jugement sur :

— la date de référence du 5 juillet 2022 ;

— la surface de 83 m² pour le pavillon ;

— la fixation en valeur libre ;

— d’avoir écarté l’exécution provisoire.

Ces dispositions du jugement déféré n’étant pas discutées par le commissaire du Gouvernement, le jugement sera confirmé sur ces points, ainsi que sur la situation d’urbanisme en zone UBa1 du PLU, qui correspond à un tissu urbain mixte marqué par une forte densité.

La discussion porte sur :

— la valeur unitaire à retenir pour le pavillon ;

— la valeur forfaitaire pour la dépendance située en fond de parcelle.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un ensemble immobilier comprenant un pavillon d’habitation, deux abris de jardin et un garage, situé [Adresse 26] à [Localité 35], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 38], d’une superficie de 827 m².

Le pavillon d’habitation comprend un rez-de-chaussée composé d’un couloir desservant une cuisine, une chambre, un salon-salle à manger donnant accès à une véranda à l’arrière et une salle de bains, ainsi qu’un grenier et un sous-sol où se trouve la chaufferie (chauffage au fioul et radiateurs en fonte).

La partie gauche de la maison est une dépendance de deux pièces en enfilade, accolée à la maison mais sans accès intérieur, en état d’usage, comprenant une cuisine mais pas de sanitaires.

Derrière la maison se trouve un grand jardin bien entretenu avec de part et d’autres deux cabanons à usage de remise et d’ateliers.

Au fond du jardin se trouve un grand garage en longueur, équipé d’une alarme et d’une caméra, qui donne sur une longue pente d’accès et sur la [Adresse 43].

Le premier juge indique que le bien est en état général, propre et bien entretenu.

Par contre, pour la fixation du prix, il a retenu une moyenne de 5226 euros/m² et en tenant compte d’un état moyen a retenu une valeur inférieure de 5100 euros/m².

Les parties sont en accord sur les surfaces, soit 83 m² pour la maison et 45 m² pour la dépendance à usage de garage.

L’EPFIF considère que l’état est moyen, à rénover.

Madame [H] indique que la maison et le terrain sont bien entretenus, elle procède à une description détaillée de la commune de [Localité 35] et de ses dessertes.

Au regard du procès-verbal de transport sur les lieux, la cour retiendra que le bien est dans un état moyen.

Pour une plus ample description, il convient de se référer à celui-ci.

S’agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s’agit de celle de la première instance, soit 15 janvier 2024.

— Sur la méthode

La méthode retenue par le premier juge d’évaluation globale par comparaison pour la maison avec une évaluation forfaitaire pour la dépendance à usage de garage n’étant contestée ni par les parties ni par le commissaire du Gouvernement, le jugement sera confirmé sur ce point.

— Sur la fixation du prix

Après examen des références des parties et du commissaire du Gouvernement, le premier juge a retenu uniquement :

' une référence de l’EPFIF du 13 mars 2020,1 [Adresse 42] à [Localité 35] de 4600 euros/m² ;

' une référence commune aux parties et au commissaire du Gouvernement du 22 février 2022 : [Adresse 18] à [Localité 35] de 4545 euros/m² ;

' une référence commune aux parties du 22 février 2022, [Adresse 7] à [Localité 35] de 5500 euros/m² ;

' une référence de Madame [H] du 17 janvier 2000 [Localité 12] Louis [Localité 33] à [Localité 35] de 6210 euros/m².

Le premier juge a privilégié la mutation du 22 février 2022 et tenant compte de l’état moyen du bien, a retenu une valeur unitaire de 5100 euros/m².

Il a également fixé la valeur de la dépendance située en fond parcelle à la somme forfaitaire de 40'000 euros.

Il a en conséquence fixé le prix d’acquisition du bien préempté à :

(83 m² X5100 euros/m²+ 40'000 euros)= 463'300 euros en valeur libre.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

A pour la maison

1° Les références de l’EPFIF

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement pour retenir une valeur unitaire de 4400 euros/m².

Le commissaire du Gouvernement demande d’écarter tous les termes qui ne sont pas référencés.

L’EPFIF reprend les termes proposés en première instance et invoque un terme de comparaison plus récent en appel, tous situés à [Localité 35] :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface de la parcelle/m²

Surface/m²

Prix en euros/m²

Observations

T1

13 mars 2020

[Adresse 2]

100

4600

pièce adverse n° 12

pièce n°4

T2

CG1

6 février 2019

[Adresse 11]

282

85

4185

pièce n° 5

T3

CG3

5 avril 2019

[Adresse 14]

301

120

3183

pièce n°6

T4

CG4

22 février 2022

[Adresse 18]

485

77

4545

pièces n° 7 et 8

T5

8 décembre 2021

[Adresse 5]

746

234,42

3950

pièce n°9

pièce n°17

même pièce

T6

8 décembre 2021

[Adresse 5]

616

132,34

3500

pièce n°9

pièce n°17

même pièce

T7

22 février 2022

[Adresse 6]

773

111

4000

pièce n° 11 et n° 15

T8

3 février 2022

[Adresse 17]

291

50

4900

pièce n° 12

T9

27 juillet 2022

[Adresse 32]

1152

180

4278

T10

29 février 2024

[Adresse 20]

238

124,65

3960,40

Pièce n° 16

T1

Ce terme a été retenu par le premier juge

Madame [H] demande d’écarter ce terme en indiquant que contrairement à ce qu’indique l’EPFIF, le prix de ce bien a été fixé à la somme de 750'000 euros pour une surface habitable de 80 m² (pièce n° 12) et que dès lors le prix moyen au m² est de 9375 euros et non de 4600 euros.

Cependant, Madame [H] se fonde sur une donnée issue de la base DVF/ETALAB (pièce n° 12) sans fiabilité, alors que la surface de 100 m² figure à la page 6 de l’acte de vente versé aux débats (pièce n° 4) : « pavillon bon état de 100 m² avec garage extérieur et extension pour accès au local professionnel. Bâti sur sous-sol, 2 niveaux avec combles aménageables » ; si aucune ventilation n’apparaît dans l’acte de vente, le prix de 750'000 euros comprend la maison d’habitation et le local professionnel de 254 m² en très bon état, ainsi que des parkings.

En conséquence la valeur de 4600 euros/m² correspond uniquement à la maison d’habitation et le terrain attenant sur la parcelle G181 et non à l’ensemble.

Ce terme comparable en localisation, en consistance et en surface sera retenu pour une valeur de 4600 euros/m².

T2

Madame [H] demande d’écarter cette référence que le premier juge n’a pas retenu, les caractéristiques en termes de surface du terrain n’étant pas comparables, étant uniquement de 282 m².

Le bien à évaluer disposant d’un terrain d’une superficie de 827 m², ce terme avec terrain de 282 m² n’est pas comparable et sera donc écarté.

T3

Ce terme n’est pas comparable en ce qui concerne la surface du terrain puisque celle-ci est de 301 m², tandis que le terrain préempté a une superficie de 827 m².

Il sera donc écarté.

T4

Ce terme commun aux parties et au commissaire du Gouvernement a été retenu par le premier juge.

Ce terme est proposé par les parties et le commissaire du Gouvernement, celui-ci demandant de le privilégier étant le plus récent.

Cependant, Madame [H] retient une surface de 33 m², soit une valeur de 10'606 euros/m² ; cependant cette donnée est issue de la base DVF/ETALAB (pièce n° 5) qui est dépourvue de fiabilité, alors que l’offre d’achat du bien produite par l’EPFIF mentionne une surface de 77 m².

En conséquence, ce terme sera retenu pour une superficie de 77 m², soit une valeur de 4545 euros/m².

T5 et T6

Madame [H] indique que la surface habitable est de 183 m² pour un prix de vente 1'390'000 euros soit un prix de 7595 euros/m² (pièce n° 6).

Cette indication ressort de la base DVF/ETALAB.

L’EPFIF retient d’une part en T6 une surface de 234,42 m² pour un pavillon en bon état et 132,34 m² pour un pavillon en bon état.

L’acte de vente produit par l’EPFIF (pièces n° 9 et n°17:identiques) correspond à une acquisition par l’EPFIF de deux pavillons pour un prix de 1'300'000 euros, surface totale de 366,76 m², soit 3790 euros/m².

En conséquence, ce terme non comparable en consistance s’agissant de deux pavillons sera écarté.

T7

Ce terme commun aux parties a été retenu par le premier juge , celui-ci indiquant que Madame [H] justifie la surface de 80 m² tandis que l’EPFIF ne produit aucune pièce justifiant la surface alléguée de 111 m², que le prix de 705'000 euros comprend toutefois le pavillon, le garage et le jardin devant et derrière (773 m²) pour 265'000 euros, et il a en conséquence retenu la surface de 80 m² et une valeur unitaire de 5500 euros/m².

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement en versant aux débats la DIA et deux fiches issues du diagnostic de performance énergétique (pièce n° 15), pour voir retenir une surface habitable de 96 m² soit une valeur unitaire de 4583 euros/m².

Madame [H] rétorque que la surface habitable invoquée par l’EPFIF ressort uniquement de la DIA et du diagnostic de performance énergétique qui ne prend aucune mesure, que la structure du bien correspond en partie sous les combles, de sorte que la surface habitable mentionnée n’est pas celle de la loi Carrez qui doit être retenue, mais celle indiquée sur la base BIEN de 80 m² (pièce n° 9) et qu’en outre aucune distinction n’est faite entre le bien immobilier et une éventuelle valorisation du terrain à bâtir ; elle demande donc de retenir une surface de 96 m², soit une valeur qui ne peut être inférieure à 7345,75 euros/m².

Madame [H] a demandé en première instance de retenir une surface de 80 m² en première instance et revendique donc en appel une surface de 96 m².

L’acte de vente mentionne qu’il s’agit : « un pavillon élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, divisé en 5 pièces principales et cuisine et garage, garage, jardin devant et derrière.

Total surface : 00H ha 07a 73ca ».

Il n’y a donc pas la surface concernant uniquement le pavillon.

La mention dans la DIA s’agissant de la surface utile ou habitable en m² et celle mentionnée dans le diagnostic de performance énergétique ne sont qu’indicatives.

En conséquence, en l’absence de mesurage par un géomètre expert et de l’incertitude sur la surface du pavillon, ce terme sera écarté.

T8

L’EPFIF retient une surface de 50 m² pour le pavillon en état vétuste, soit une valeur unitaire de 4900 euros/m² tandis que Madame [H] retient une surface habitable de 34 m², soit une valeur unitaire de 7205 euros/m².

En conséquence, ces surfaces quelles qu’elles soient ne sont pas comparables avec celle du pavillon préempté de 83 m².

Ce terme sera donc écarté.

T9

Ce terme n’est pas référencé et l’acte de vente n’est pas produit aux débats.

En outre, ce terme d’une surface de 180 m² n’est pas comparable avec celle du bien préempté de 83 m² et sera donc écarté.

T10

L’EPFIF indique que ce nouveau terme correspond à :

un pavillon sur vide sanitaire comprenant : entrée, séjour avec mezzanine, trois chambres et un bureau (dressing), salle de bains avec WC, salle d’eau avec WC : terrasse. Chauffage au gaz ;

' ensemble rafraîchi il y a peu, présentant un bon aspect intérieur, avec quelques points à revoir tels que l’humidité, le respect des normes des évacuations extérieures, une zone de mur abîmée ;

' surface totale : 124,65 m² ' SHAB mesuré : 106,05 m²

' prix : 420'000 euros, soit 3690,40 euros/m² SHAB ;

' très proche de la station [41] (450 m).

Madame [H] demande d’écarter ce terme en indiquant qu’il n’est pas comparable, s’agissant d’une parcelle de 238 m², comme relevé par la DNID : « il dispose d’une très petite parcelle » et la situation n’étant pas comparable, ce bien étant situé sur un axe particulièrement passant, ce qui a été relevé également par la DNID « parcelle située sur un Boulevard aux nuisances sonores importantes » ; elle ajoute que son bien est situé au contraire dans une rue calme, en sens unique à une seule voie dans laquelle ne passe aucun

bus ; elle ajoute qu’il ressort de l’acte de vente du bien que celui-ci n’est pas en aussi bon état que le sien, puisque la DNID souligne en effet : « points à revoir tels que l’humidité, le respect des normes des évacuations extérieures, une zone de mur abîmée ».

Ce terme n’est pas comparable, à la fois en ce qui concerne la surface de terrain qui est uniquement de 238 m², alors que celle du bien préempté est de 827 m² et en consistance, puisque celui-ci est dans un moins bon état que le bien préempté, au vu des mentions de la DNID.

Ce terme sera donc écarté.

L’EPFIF invoque enfin une vente du 21 décembre 2021 entre Monsieur [O] et l’EPFIF (pièce n° 17) au [Adresse 4] à [Localité 35] parcelle G [Cadastre 23] et G [Cadastre 24].

Cependant ce terme a déjà été examiné et correspond au terme T5 et T6, les pièces n°9 n°17 étant identiques .

2° Les références de Mme [H]

Madame [H] demande l’infirmation du jugement pour retenir une valeur unitaire de 9677 euros/m².

Elle invoque les termes suivants sans mention des dates de vente et sans les références de publication :

N° du terme

Adresse

Surface terrain/m²

Surface habitable/m²

Prix en euros

Prix /m²

Observations

I1

[Adresse 18]

485

33

350'000

10'606

pièce n° 5

I2

[Adresse 8]

1362

(85 98) = 183

1'390'000

7595

pièce n° 6

I3

[Adresse 21]

1068

37

620'000

16'756

pièce n° 7

I4

[Adresse 13]

709

53

559'502

10'556

pièce n° 8

I5

[Adresse 9]

773

80

705'000

8812

pièce n° 9

I6

[Adresse 22]

151

87

548 300

6210

pièces n° 10 et 14

I7

[Adresse 17]

291

34

245'000

7205

pièce n° 11

prix moyen

9677

I1

Ce terme a déjà été retenu pour une valeur de 4545 euros/m²

I2

Ce terme a déjà été écarté.

I3

Ce terme a été écarté par le premier juge.

Ce terme correspond à la base ETALAB et est donc dépourvu de fiabilité ; en l’absence des références de publication, permettant d’accéder à l’acte de vente et d’en connaître les caractéristiques de la vente, ce terme sera écarté.

I4

Ce terme est issu de la base BIEN; en l’absence des références de publication permettant d’accéder à l’acte de vente et d’en connaître les caractéristiques.

Ce terme sera écarté.

I5

Ce terme a déjà été écarté

I6

Ce terme a été retenu par le premier juge qui indique que dès lors que l’EPFIF ne produit aucune pièce permettant d’établir l’inexactitude alléguée des données fournies par Madame [H], la surface de 87 m² et la valeur unitaire de 6210 euros/m² sera retenue.

L’EPFIF demande d’écarter ce terme en indiquant qu’il porte sur une maison construite en 2002 composée d’un garage de 18 m², une terrasse de 4 m² et d’une cave de 4 m², éléments pris en compte dans le prix, et qu’il s’agit d’un bien mitoyen d’un autre pavillon avec un grand jardin et des combles aménagés, que n’est pas le cas du bien préempté et que la valeur haute d’un montant de 6210 euros/m² est isolée par rapport aux autres références retenues et qu’enfin ce bien dispose d’un garage, alors que pour le bien préempté le tribunal a fixé une somme forfaitaire de 40'000 euros pour la dépendance à usage de garage.

Ce terme est comparable en localisation, en surface habitable étant de 87 m², et les parties se sont mises d’accord pour fixer une valeur forfaitaire pour la dépendance à usage de garage du bien préempté.

En conséquence, ce terme comparable sera retenu.

I7

Ce terme est issu de la base ETALAB et est donc dépourvu de fiabilité ; en l’absence des références de publication, permettant d’accéder à l’acte de vente et d’en connaître les caractéristiques ; ce terme sera écarté.

3° Les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement demande l’infirmation du jugement pour retenir une valeur unitaire de 5000 euros/m².

Il propose des termes de comparaison de mutations de pavillons à proximité du bien préempté dans la même rue que le bien à évaluer, libres d’occupation, avec les références cadastrales et de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

CG1

6 février 2019

[Adresse 10]

85

355'700

4185

acquisition EPFIF

CG2

5 juin 2018

[Adresse 15]

70

409'113

5844

mutation marché libre

CG3

25 avril 2019

[Adresse 14]

120

380 2000

3183

acquisition EPFIF

CG4

22 février 2022

[Adresse 18]

77

350'000

4545

acquisition EPFIF

CG5

4439

Le commissaire du Gouvernement indique que le prix moyen en valeur libre est de 4439 euros/m², avec une fourchette entre 3183 euros/m² et 5844 euros/m² et il propose donc de privilégier la transaction la plus récente, celle ayant eu lieu le 22 février 2022 en indiquant que le bien à évaluer disposant d’un terrain d’une superficie de 827 m², soit 342 m² de plus que le terme de comparaison privilégiée, il propose de retenir une valeur unitaire moyenne de 5000 euros/m².

CG1

Ce terme a déjà été écarté.

CG2

Ce terme de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté.

CG3

Ce terme a déjà été écarté.

CG4

Ce terme a déjà été retenu.

Les termes retenus par la cour correspondent donc à une moyenne de :

4600+4545+ 6210= 15355/3=5118 euros arrondis au m² en valeur libre.

En conséquence, le premier juge a exactement retenu une valeur unitaire de 5100 euros/m².

B pour la dépendance

Le premier juge a retenu une valeur forfaitaire de 40'000 euros.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement et de retenir une valeur forfaitaire de 35'000 euros.

Madame [H] demande également l’infirmation du jugement en demandant de retenir une valeur forfaitaire de 45'000 euros.

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement.

Ni l’EPFIF, ni Madame [H] n’avancent de motifs à l’appui de leur demande d’infirmation du jugement.

Le jugement sera donc confirmé sur la valeur de 40000 euros pour la dépendance.

En conséquence, le prix du bien préempté est fixé à :

(83 m² X 5100 euros/m²) +40 000 euros= 463 300 euros en valeur libre.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

— Sur les dépens

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance.

L’EPFIF perdant le procès sera condamné aux dépens.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l’EPFIF à payer la somme de 3000 euros à Madame [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter l’EPFIF de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de le condamner à verser à Madame [P] [H] la somme de 3000 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels,

Déclare recevables les conclusions et documents des parties et les conclusions du commissaire du Gouvernement ;

Confirme le jugement entrepris sur le prix d’acquisition du bien appartenant à Madame [H], situé [Adresse 25] à [Localité 34] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 40] et sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France aux dépens d’appel ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à payer à Madame [P] [H] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT