RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/03379 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHESX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Novembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 22/00490

APPELANTE

Madame [K] [B]

née le 13 septembre 1989 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Claire PERNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0036

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/036827 du 13/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉS

Madame [A] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS en date du 25 mai 2023, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT OPH (anciennement OPAC DE [Localité 4])

immatriculé au RCS de PARIS sous le numéro 344 810 8255

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Elisabeth MENARD de la SCP MENARD – WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2006, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 4] (OPAC de [Localité 4]), aux droits duquel vient [Localité 4] Habitat OPH, a donné à bail à Mme [A] [B], un logement de deux pièces principales, entrée, cuisine, salle de bain, WC et une cave, situés [Adresse 2], moyennant un loyer initial de 256,69 euros outre les charges.

Aux termes d’une sommation interpellative d’huissier de justice du 16 juillet 2018, a été constatée la présence dans les lieux de Mme [N] [P] [B], qui a indiqué vivre dans le logement avec son mari et sa fille.

Par courrier du 23 août 2018, [Localité 4] Habitat OPH a mis en demeure Mme [A] [B] de délivrer congé au motif qu’elle n’occupait pas personnellement les lieux.

Par exploit d’huissier, Paris Habitat OPH a fait assigner Mme [A] [B] et Mme [N] [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que Mme [A] [B] n’occupe plus personnellement le logement sis [Adresse 2] ;

— constater que Mme [N] [P] [B] est occupante sans droit ni titre ;

— prononcer la résiliation du bail et ce aux torts exclusifs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Mme [A] [B] et celle de tous occupants de son chef dont Mme [N] [P] [B] avec le concours de la force publique si besoin est ;

— autoriser la séquestration des biens ;

— condamner in solidum Mme [A] [B] et Mme [N] [P] [B] à payer la somme de 7.277,15 euros au titre des loyers et charges impayés août 2021 inclus ;

— condamner in solidum les défendeurs à payer une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel jusqu’à la restitution des clefs ;

— condamner in solidum les défendeurs à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

A l’audience du 20 septembre 2022, [Localité 4] Habitat OPH a maintenu ses demandes, tout en actualisant sa demande en paiement à la somme de 9.478,87 euros au titre des loyers et charges impayés, janvier 2022 inclus.

Mme [N] [P] [B] a demandé au juge de :

— constater l’abandon du domicile et la disparition de Mme [A] [B] en date du mois de novembre 2019 ;

— déclarer Mme [A] [B] incapable majeur ;

En conséquence :

— ordonner l’établissement d’un nouveau bail de location au nom de Mme [N] [P] [B] à la date du 3 février 2020, date de demande de transfert de bail et de réalisations de ses conditions ;

— à défaut, établir un échéancier de paiement en rapport avec la situation de Mme [N] [P] [B] ;

— condamner [Localité 4] Habitat-OPH à régler le montant des dommages causés à Mme [N] [B] lors de l’intervention durant l’été 2020 pour un montant de 1.998,09 euros, ou à défaut mettre la société ERI dans la cause, ou à défaut déduire ladite somme de la dette locative ;

— condamner [Localité 4] Habitat-OPH à déduire des sommes à devoir pour préjudice de jouissance de 2.000 euros soit 500 euros par année d’occupation ; à défaut nommer un expert judiciaire afin de constater l’état du logement en l’absence pérenne de réparation de la toiture ;

— condamner [Localité 4] Habitat à 1.500 euros pour résistance abusive ;

— condamner [Localité 4] Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 100 euros ;

— le condamner aux dépens ;

— dire qu’en cas de résiliation du bail, aucune expulsion ne sera possible sans complet règlement des différents dommages subis et sans proposition de relogement par l’Etat de Mme [N] [B] et de sa fille ;

— débouter [Localité 4] Habitat du surplus de ses demandes ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Mme [A] [B] citée régulièrement devant la juridiction n’a pas comparu à l’audience, ni n’a été représentée.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 21 novembre 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Constate l’inoccupation effective du locataire en titre Mme [B] [A] ;

Prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [B] [A] ;

Dit que Mme [B] [N] [P] est une occupante sans droit ni titre ;

Dit que les défendeurs devront libérer les lieux de tous biens ou occupants de son chef à compter de la présente décision ;

Dit qu’à défaut d’un départ volontaire il pourra être procédé à l’expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais prévus par la loi prévoyant l’appréhension du mobilier ;

Condamne Mme [B] [A] seule à payer la somme de 11.048,94 euros au titre des loyers et charges impayés, mai 2022 inclus ;

Fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel et condamne solidairement les défendeurs à payer la somme égale au loyer actuel à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois de juin 2022 jusqu’à départ définitif des lieux consistant à la remise des clefs ;

Rejette l’ensemble des demandes reconventionnelles présentées par Mme [B] [N] [P] ;

Condamne solidairement les défendeurs aux entiers dépens ;

Dit que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 11 février 2023 par Mme [N] [P] [B],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 10 mai 2023 par lesquelles Mme [N] [P] [B] demande à la cour de :

Recevoir Madame [K] [B] en ses fins, dires et conclusions ;

L’y déclarer bien fondée ;

En conséquence :

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a constaté l’inoccupation effective du locataire en

titre Madame [A] [B] ;

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts

exclusifs de Madame [A] [B] ;

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a dit que Madame [N] [P] [B] est une occupante sans droit ni titre ;

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a dit que les défendeurs devront libérer les lieux de tous biens ou occupants de son chef à compter de la présente décision ;

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a dit qu’à défaut d’un départ volontaire il pourra être procédé à l’expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais prévus par la loi prévoyant l’appréhension du mobilier ;

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer

actuel et condamné solidairement les défendeurs à payer la somme égale au loyer actuel à titre

d’indemnité d’occupation à compter du mois de juin 2022 jusqu’à départ des lieux consistant à la remise des clefs ;

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes reconventionnelles présentées par Madame [N] [P] [B] ;

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande de Madame [N] [B] de voir ordonner l’établissement d’un nouveau bail de location à son nom à la date du 3 février 2020 ;

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande de Madame [N] [B] d’établir à défaut un échéancier de payement en rapport avec la situation de Madame [N] [B] ;

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande de Madame [N] [B] de condamner [Localité 4] Habitat OPH à régler le montant des dommages causés à Madame [N] [B] lors de l’intervention à l’été 2020, ou à défaut mettre la société ERI dans la cause, ou à défaut déduire ladite somme de la dette locative ;

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande de Madame [N] [B] de condamner [Localité 4] Habitat OPH à déduire des sommes à devoir pour préjudice de jouissance de 2 000 ' soit 500 ' par année d’occupation ; à défaut nommer un expert judiciaire afin de constater l’état du logement en l’absence pérenne de réparation de la toiture ;

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande de Madame [N] [B] de condamner [Localité 4] Habitat OPH à 1 500 ' pour résistance abusive ;

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande de Madame [N] [B] de condamner [Localité 4] Habitat OPH au titre de l’article 700 à la somme de 100 ' ;

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande de Madame [N] [B] de condamner [Localité 4] Habitat OPH aux dépens ;

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande de Madame [N] [B] de dire qu’en cas de résiliation du bail, aucune expulsion ne sera possible sans complet règlement des différents dommages subis et sans proposition de relogement par l’état de Madame [N] [B] et de sa fille ;

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné solidairement les défendeurs aux entiers dépens.

Statuant à nouveau :

— Débouter [Localité 4] Habitat OPH de l’ensemble de ses demandes ;

— Constater l’abandon du domicile et la disparition de Madame [A] [B] en date du mois de novembre 2019 ;

— Déclarer Madame [A] [B] incapable majeur ;

En conséquence :

— Ordonner le transfert du bail des lieux litigieux au bénéfice de Madame [N] [P] [B] ;

— Ordonner l’établissement d’un nouveau bail de location au nom de Madame [N] [P] [B] à la date du 3 février 2020, date de demande de transfert de bail et de réalisations de ses conditions ;

— A défaut, établir un échéancier de paiement en rapport avec la situation de Madame [N] [P] [B] ;

— Condamner [Localité 4] Habitat OPH à régler le montant des dommages causés à Madame [N] [P] [B] lors de l’intervention durant l’été 2020 pour un montant de 1 998,09 ', ou à défaut mettre la société ERI dans la cause, ou à défaut déduire ladite somme de la dette locative ;

— Condamner [Localité 4] Habitat OPH à déduire des sommes à devoir pour préjudice de jouissance de 2 000 ' soit 500 ' par année d’occupation ; à défaut nommer un expert judiciaire afin de constater l’état du logement en l’absence pérenne de réparation de la toiture ;

— Condamner [Localité 4] Habitat à 1 500 ' pour résistance abusive ;

A titre subsidiaire :

— Dire qu’en cas de résiliation du bail, aucune expulsion ne sera possible sans complet règlement des différents dommages subis et sans proposition de relogement par l’état de Madame [N] [P] et de sa fille ;

En tout état de cause :

— Condamner [Localité 4] Habitat OPH aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 1er août 2023 aux termes desquelles [Localité 4] Habitat-OPH demande à la cour de :

DEBOUTER Madame [N] [P] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’inoccupation effective du locataire en titre, Madame [A] [B] ;

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [A] [B] ;

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a dit que Madame [N] [P] [B] est une occupante sans droit ni titre ;

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a dit que Madame [A] [B] et Madame [N] [P] [B] devront libérer les lieux de tous biens ou occupants de son chef à compter de la présente décision ;

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a dit qu’à défaut d’un départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais prévus par la loi prévoyant l’appréhension du mobilier ;

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame [A] [B] seule à payer la somme de 11.048,94 ' au titre des loyers et charges impayés, mai 2022 inclus ;

STATUANT A NOUVEAU :

CONDAMNER in solidum Madame [A] [B] et Madame [N] [P] [B] à payer à [Localité 4] HABITAT la somme de 15.054,81 ' correspondant aux loyers, indemnité d’occupation et charges impayés au mois de juin 2023 inclus ;

Subsidiairement, CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame [A] [B] seule à payer la somme de 11.048,94 ' au titre des loyers et charges impayés, mai 2022 inclus ;

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel et condamné solidairement Madame [A] [B] et Madame [N] [P] [B] à payer la somme égale au loyer actuel à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois de juin 2022 jusqu’au départ définitif des lieux consistant à la remise des clefs ;

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes reconventionnelles présentées par Madame [N] [P] [B] ;

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Madame [A] [B] et Madame [N] [P] [B] et de toute personne se trouvant de leur fait ou non dans les lieux et ce avec l’assistance du Commissaire de police et du concours de la force publique ;

CONDAMNER solidairement Madame [A] [B] et Madame [N] [P] [B] aux entiers dépens, y ajoutant les dépens d’appel ;

CONDAMNER solidairement Madame [A] [B] et Madame [N] [P] [B] à régler à [Localité 4] HABITAT la somme de 1.000 ' en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Mme [A] [B] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées le 25 mai 2023, à étude. Conformément à l’article 656 du code de procédure civile, un avis de passage conforme aux prescriptions de l’article 655 a été laissé à l’adresse du signifié.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimée était tenue de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

En cours de délibéré, la cour a invité le conseil de [Localité 4] Habitat OPH à justifier de la signification de ses conclusions d’intimé à Mme [A] [B] co-intimée, non constituée.

Par note en délibéré du 9 avril 2025, le conseil de [Localité 4] Habitat OPH a fait valoir les observations suivantes :

'Les conclusions n 'ont pas été signifiées à Madame [A] [B], partie défaillante.

Le jugement est définitif à son encontre, nous n’avons pas sollicité à son encontre de demandes nouvelles juste la confirmation du jugement. La réactualisation des indemnités d’occupation n 'est pas une demande nouvelle'.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité des prétentions dirigées contre Mme [A] [B]

L’intimé est tenu, comme l’appelant, de notifier ses conclusions aux avocats des parties dans le délai de leur remise au greffe de la cour d’appel, et de signifier ses conclusions à un co-intimé qui n’a pas constitué avocat et à l’encontre duquel il émet des prétentions. (Cass. 1re civ., 23 sept. 2020, n° 19-13.652).

En l’espèce, les demandes formées en appel par [Localité 4] Habitat OPH contre Mme [A] [B], à laquelle n’ont pas été signifiées les conclusions d’intimé, sont irrecevables.

Il en est ainsi :

— de la demande d’actualisation de la dette locative

— des demandes formées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la continuation du bail

Mme [N] [P] [B] revendique le droit à la continuation du bail à raison de l’abandon du domicile par sa mère, à la mi-novembre 2019, et du fait qu’elle vivait avec elle depuis plus d’un an à l’époque.

Elle ajoute qu’elle habite les lieux avec sa fille et que la taille du logement est adaptée.

[Localité 4] Habitat OPH lui oppose qu’elle ne rapporte en rien la preuve qu’elle vivait avec sa mère depuis au moins un an avant la date du prétendu abandon du logement par sa locataire en titre.

Selon l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : "En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile. (…)

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier."

L’article 40 de la loi précise : "I. – (…). L’article 14 leur [les logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L.831-1 du code de la construction et de l’habitation] est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L.114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire."

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats par [Localité 4] Habitat OPH que Mme [N] [P] [B] était locataire avec son conjoint d’un appartement à [Localité 3], qu’elle a donné congé de cet appartement par courrier du 15 janvier 2018 et qu’elle s’est installée ensuite au domicile de sa mère au [Adresse 2].

Selon les termes de la sommation interpellative du 16 juillet 2018 établie à la demande de [Localité 4] Habitat OPH, l’huissier a rencontré dans le logement litigieux l’appelante, qui lui a affirmé : 'Je suis Mme [B] [N] [P], fille de Mme [B]/[C]. J’y habite depuis le 1er février 2018 avec mon mari M. [T] [X] et ma fille [R] [B]'.

Egalement, il résulte de la 'fiche diagnostic pour l’audience du 3 novembre 2021" rédigée par la DRIHL de [Localité 4], que Mme [N] [P] [B] a déclaré avoir réintégré le domicile de sa mère en 2018, avec sa fille et après une séparation.

Selon Mme [N] [P] [B], la locataire du logement vivait alors encore dans les lieux et ne les a abandonnés qu’à la mi-novembre 2019.

Or, il résulte des pièces versées aux débats que Mme [N] [P] [B] a elle-même déclaré que le départ de sa mère avait eu lieu avant qu’elle ne s’établisse avec sa famille dans le logement, soit avant le 1er février 2018.

Ainsi lorsqu’elle a déclaré la disparation inquiétante de sa mère, suivant procès-verbal du commissariat de [Localité 6], du 22 février 2020, Mme [N] [P] [B] a indiqué que sa mère était partie en Jordanie avant la fin de sa curatelle, soit avant le 20 novembre 2017, puisque la mesure a pris fin à cette date.

Egalement, lors de l’établissement de la 'fiche diagnostic pour l’audience du 3 novembre 2021" , Mme [N] [P] [B] a déclaré que lorsqu’elle a réintégré le domicile de sa mère, celle-ci avait déjà quitté le logement.

Dans son mail du 2 février 2020, Mme [N] [P] [B] a sollicité l’établissement d’un nouveau bail dont elle serait titulaire et a indiqué : 'Je suis Mme [B] [N]-[P], fille de Mme [B] [A], habitant dans le logement situé [Adresse 2], depuis l’entrée de ma mère en 2006. Or depuis 2017, ma mère a disparu et abandonné le logement. (…)'.

Aucun élément ne vient démontrer que contrairement à ce que l’appelante a elle même affirmé à plusieurs reprises, Mme [A] [B] aurait quitté son logement non pas en 2017 mais en novembre 2019.

L’établissement de constats amiables de dégât des eaux les 13 avril 2018, 27 octobre 2019, 7 septembre 2020 et 1er novembre 2021, au nom de Mme [A] [B] ne sauraient attester de sa présence dans les lieux.

Enfin, il est versé aux débats par [Localité 4] Habitat OPH deux attestations d’hébergement adressées par Mme [N] [P] [B] au soutien de sa demande de transfert de bail, datées du 28 février 2020 et 25 décembre 2021 et établies au nom de Mme [A] [B], ainsi qu’un extrait du compte facebook de Mme [A] [B] en date du 13 juillet 2020 qui permettent de remettre en cause la disparition de celle-ci évoquée par Mme [N] [P] [B].

S’il est avéré que Mme [A] [B] a quitté son domicile, il apparaît que ce départ correspond à un départ organisé et concerté.

Or, les dispositions de l’article 14 précitées, applicables en cas de départ brusque et imprévisible, ou éventuellement au cas particulier où une personne se voit contrainte de quitter, sans espoir de retour, son domicile, ne sont pas applicables à un départ organisé pour convenance personnelle, comme c’est le cas en l’espèce.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que d’une part l’abandon des lieux par la locataire en titre n’est pas établi et que d’autre part la preuve d’une cohabitation de Mme [N] [P] [B] avec sa mère, dans l’année précédant le prétendu abandon du domicile, n’est pas davantage rapportée.

Privée de la reconnaissance de son droit au transfert du bail, Mme [N] [P] [B] se trouve donc être occupante sans droit ni titre du logement, comme l’a justement énoncé le premier juge dans ses motifs.

La demande de transfert du bail de Mme [N] [P] [B] sera par conséquent rejetée et le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande d’établissement d’un nouveau bail et ordonné son expulsion.

Par ailleurs, la demande de voir déclarer Mme [A] [B] incapable majeur, irrecevable seul le juge des tutelles étant compétent à cet égard, et les conditions d’ouverture d’une mesure de protection n’étant au demeurant pas réunies, sera rejetée, confirmant le jugement sur ce point.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Mme [A] [B] n’a pas formé appel du jugement. Celui-ci est irrévocable en ce qu’il a constaté son inoccupation effective du logement loué, prononcé la résiliation du bail à ses torts exclusifs et ordonné son expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, [Localité 4] Habitat OPH sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel et condamné solidairement Mme [A] [B] et de Mme [N] [P] [B] à payer la somme égale au loyer actuel à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois de juin 2022 jusqu’à départ définitif des lieux consistant à la remise des clefs.

Mme [N] [P] [B] poursuit quant à elle l’infirmation du jugement de ce chef mais ne critique ni le montant de cette indemnité d’occupation, ni le caractère solidaire de la condamnation, ni la date retenue par le premier juge au titre du point de départ de cette indemnité d’occupation.

Il est conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer actuel, et de condamner Mme [N] [P] [B], solidairement avec Mme [A] [B] en son paiement à compter du mois de juin 2022 et jusqu’au départ définitif des lieux consistant à la remise des clefs, confirmant le jugement déféré sur ce point.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [N] [P] [B]

* L’échéancier de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si Mme [N] [P] [B] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale dans le cadre de la procédure d’appel, qui lui a été accordée par décision du 13 janvier 2023, elle ne produit aucune pièce justifiant de sa situation financière actuelle, les seuls documents produits étant le justificatif des allocations de la CAF perçues en avril et mai 2022, soit le revenu de solidarité active ainsi que l’allocation de soutien familial pour sa fille, née en décembre 2015.

De surcroît, Mme [N] [P] [B] se maintient dans les lieux sans régler régulièrement les indemnités d’occupation mises à sa charge et la dette ne cesse d’augmenter.

Sa demande de délais de paiement sera rejetée, confirmant le jugement sur ce point.

* L’indemnisation de ses dommages causés lors de l’intervention durant l’été 2020, à défaut la mise en cause de la société ERI ou à défaut la déduction de la somme de 1.998,09 euros de la dette locative

En l’espèce, Mme [N] [P] [B] réitère devant la cour, sa demande au titre de l’indemnisation d’un sinistre survenu en 2020, pour lequel elle explique qu’il 's’agit d’une dégradation de la société ERI qui intervenait pour réparer des dégradations consécutives au dernier dégât des eaux', et que cette société a reconnu sa responsabilité en établissant un constat.

Pour en justifier, elle produit un constat amiable de dégât des eaux du 7 septembre 2020 établi entre Mme [A] [B] et la société ERI, sur lequel il est mentionné que cet entrepreneur 'a effectué une coupure de courant alors qu’il m’avait spécifié qu’il ne le ferait pas’ et au titre des observations de Mme [A] [B] 'L’entrepreneur a coupé l’électricité, mes plaques électriques de cuisson ne fonctionne plus, le contenu de mon frigo s’est altéré, proliférations d’insectes', ainsi qu’un 'récapitulatif des dommages', non signé qui fait état d’un préjudice de 1.998,09 euros au titre de 'factures’ qui ne sont pas annexées.

Or, ces pièces sont totalement insuffisantes pour justifier d’un quelconque préjudice imputable à la société ERI.

Au demeurant, Mme [N] [P] [B] ne précise pas sur quel fondement serait engagée la responsabilité de [Localité 4] Habitat OPH au titre de ce sinistre.

Il convient de rejeter l’ensemble des demandes, confirmant le jugement sur ce point.

* L’indemnisation de son préjudice de jouissance et à défaut la nomination d’un expert judiciaire

En l’espèce, Mme [N] [P] [B] réitère devant la cour, sa demande au titre de l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, faisant état d’infiltrations en provenance de la toiture de l’immeuble.

Sa qualité d’occupante sans droit ni titre exclut toute indemnisation au titre du préjudice de jouissance et a fortiori la nomination d’un expert.

Les demandes doivent être rejetées, confirmant le jugement sur ce point.

* Les dommages-intérêts pour résistance abusive

Aucune résistance abusive n’est caractérisée par Mme [N] [P] [B], qui au demeurant ne développe aucune argumentation au soutien de cette demande.

La demande doit être rejetée, confirmant le jugement sur ce point.

* L’absence d’expulsion possible sans règlement complet des différents dommages subis et sans proposition de relogement

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter cette demande, confirmant le jugement sur ce point.

Sur la dette locative

Mme [A] [B] a été condamnée seule à payer à [Localité 4] Habitat OPH la somme de 11.048,94 euros au titre des loyers et charges impayées au mois de mai 2022 inclus.

[Localité 4] Habitat OPH a formé appel incident sur ce point, sollicitant une condamnation in solidum de l’appelante et de Mme [A] [B] au paiement de l’arriéré locatif, qu’il actualise à la somme de 15.054,81 euros.

En l’espèce, l’actualisation de la dette locative à l’égard de Mme [A] [B] est irrecevable.

Par ailleurs, les loyers et charges échus à mai 2022, antérieurs à la résiliation du bail, ne sont dus que par la locataire, Mme [N] [P] [B] étant alors occupante de son chef.

Mme [N] [P] [B] n’est donc pas redevable des loyers et charges échus à mai 2022 inclus.

En revanche, il convient de faire droit à la demande en paiement de la dette locative dirigée contre elle, sur la période de juin 2022 à juin 2023.

Mme [N] [P] [B] ne formule aucune critique quant au décompte actualisé mais fait valoir que plusieurs sommes sont à déduire de la somme due.

Toutefois, comme il a été indiqué, il n’y a pas lieu de déduire de la dette locative, la somme de 1.998,09 euros au titre de l’intervention de l’entreprise ERI et la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Egalement, Mme [N] [P] [B] sollicite la déduction du dépôt de garantie, alors que celui-ci ne peut être déduit que lors de la restitution du logement et que sa restitution ou déduction n’est exigible que par la locataire, la déduction des allocations logement dont elle dit qu’elles seront rétablies en cas de transfert du bail, alors que cette demande est rejetée, la déduction de l’astreinte mensuelle versée par le Préfet d’Ile de France, alors que cette somme n’est pas destinée à Paris Habitat OPH mais au fonds national d’accompagnement vers et dans le logement, ainsi qu’il ressort du jugement du 27 décembre 2021 du tribunal administratif de Paris.

Les demandes formées par Mme [N] [P] [B] sont partant mal fondées

Il résulte du décompte produit que la somme due par Mme [N] [P] [B] au titre des indemnités d’occupation dues sur la période de juin 2022 à juin 2023 s’élève à la somme de 4.005,87 euros (15.054,81 euros-11.048,94 euros).

Il convient donc confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [B] [A] seule à payer la somme de 11.048,94 euros au titre des loyers et charges impayés, mai 2022 inclus et ajoutant au jugement de condamner Mme [N] [P] [B] à payer à [Localité 4] Habitat OPH la somme de 4.005,87 euros au titre des indemnités d’occupation dues sur la période de juin 2022 à juin 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens.

Mme [N] [P] [B], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Déclare irrecevables les demandes formées en appel par [Localité 4] Habitat OPH contre Mme [A] [B], soit la demande d’actualisation de la dette locative et les demandes formées au titre des dépens d’appel et de l’article 700 du code de procédure civile,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne Mme [N] [P] [B] à payer à [Localité 4] Habitat OPH la somme de 4.005,87 euros au titre des indemnités d’occupation dues sur la période de juin 2022 à juin 2023,

Rejette la demande de Mme [N] [P] [B] de transfert du bail,

Condamne Mme [N] [P] [B] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,