RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 10 JUIN 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04142 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHG3O

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2022- Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/08553

APPELANTE

Madame [I] [W]

née le 28 Décembre 1959 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Cyrille JOHANET, avocat au barreau de PARIS, toque : C1419

INTIMÉS

Monsieur [P] [T]

né le 10 Janvier 1938 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

et

Madame [M] [T]

née le 14 Août 1942 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Ayant pour avocat plaidant, M^e Laurent GHESQUIERES, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1062

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— contradictoire

— - par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévu au 27 mai 2025 puis prorogé au 10 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Monsieur Alexandre DARJ, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [T] et Mme [M] [T] ont donné en location non meublée à Mme [I] [W] un logement sis [Adresse 2], par contrat du 15 juillet 2014 pour un loyer mensuel de 1 400 euros et 100 euros de provisions sur charges.

Le 12 novembre 2020, Mme et M. [T] ont fait délivrer un commandement de payer à Mme [I] [W] à hauteur de 23 500 euros.

Par requête datée du 19 janvier 2021, Mme et M. [T] ont sollicité la condamnation de Mme [I] [W] à régler la somme de 24 292,37 euros dans le cadre d’une injonction de payer.

Par ordonnance du 12 mars 2021, leur requête a été rejetée au motif qu’un débat contradictoire paraissait nécessaire au vu du quantum réclamé.

Mme [I] [W] déclare avoir finalement quitté les lieux le 20 novembre 2020, tandis que Mme et M. [T] retiennent la date du 21 décembre 2020.

Saisi par M. [P] [T] et Mme [M] [T] par acte de commissaire de justice délivré le 9 avril 2021, par jugement contradictoire rendu le 16 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— condamne Mme [I] [W] à verser à M. [P] [T] et Mme [M] [T] la somme de 25 580,65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— déboute mes parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamne Mme [I] [W] à verser à M. [P] [T] et Mme [M] [T] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Mme [I] [W] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 24 février 2023, Mme [I] [W] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 10 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [I] [W] demande à la cour de :

— la recevoir en son appel, la disant bien fondée ;

— infirmer le jugement entrepris sur les comptes entre les parties, dire qu’il est établi qu’elle a réglé 122 500 euros à M. [P] [T] et Mme [M] [T] au titre du bail litigieux ;

— en conséquence ; dire que les comptes entre les parties font apparaître un indu qu’elle a versé d’une valeur de 8 500 euros ;

— condamner M. [P] [T] et Mme [M] [T] à lui restituer la somme de 8 500 euros ;

— débouter M. [P] [T] et Mme [M] [T] de leurs demandes fins et conclusions ;

— subsidiairement,

— dire que le terme du bail est le 12 janvier 2021, en conséquence dire que les

comptes entre les parties font apparaître un indu qu’elle a versé d’une valeur de 5 983,88 euros ;

— condamner M. [P] [T] et Mme [M] [T] à lui restituer la somme de 5 983,88 euros ;

— infirmer le jugement entrepris sur l’application de l’article 700 ;

— condamner M. [P] [T] et Mme [M] [T] à lui régler chacun la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 11 août 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [P] [T] et Mme [M] [T] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 16 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris rejetant leur demande de condamnation de Mme [I] [W] à leur rembourser :

— les travaux de remise en état de l’appartement intervenus après son départ, d’un montant cumulé de 9 578,87 euros ;

— les honoraires et frais de procédure mises en 'uvre (saisies-conservatoires, requête en injonction de payer) pour assurer le recouvrement de leur créance locative ;

— en conséquence et statuant à nouveau de condamner Mme [I] [W] à leur payer :

— le montant des travaux nécessaires à la remise en état de l’appartement représentant un montant cumulé de 1 291,97 euros TTC ;

— la somme cumulée de 1 087,78 euros TTC correspondant aux frais liés à la procédure de première instance, aux actes et procédures d’exécution, qu’il leur a été nécessaire d’exposer pour obtenir la condamnation de Mme [W] à leur régler son arriéré locatif ;

— un montant de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de confirmer les dispositions du jugement rendu le 16 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris ayant :

— constaté qu’en l’absence d’élément lui permettant de justifier que les retraits effectués par Mme [W] par le biais d’une carte bancaire (500 euros le 1er février 2019, 500 euros le 12 mars 2019 et 500 euros le 18 avril 2019) leur revenaient, celle-ci n’a réglé que la somme cumulée de 11 000 euros pour l’année 2019 alors qu’elle était redevable d’une somme cumulée de 18 000 euros (1 500 euros x 12 mois) et reste donc leur devoir la somme de 7 000 euros au titre de l’année 2019 ;

— pris acte de l’absence de contestation par les parties de la dette locative dont Mme [I] [W] leur est redevable au titre de son arriéré de loyers et charges pour l’année 2019, représentant un montant cumulé de 18 000 euros (1 500 euros x 12 mois) ;

— retenu le 12 janvier 2021 comme date de résiliation de plein droit du contrat de bail dès lors qu’ils ont délivré à Mme [I] [W] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail le 12 novembre 2020 et qu’en l’absence de régularisation de sa dette locative, la résiliation du bail a pris effet 2 mois suivant la date de délivrance dudit commandement de payer, soit au 12 janvier 2021 ;

— constaté en conséquence que Mme [I] [W] leur est redevable d’un montant cumulé de 580,65 euros au titre de l’année 2021 ;

— condamné en conséquence Mme [I] [W] à leur payer un arriéré de loyers et charges d’un montant cumulé de 25 580,65 euros arrêté au 12 janvier 2021 au titre des années 2019, 2020 et 2021, à assortir des intérêts au taux légal à compter de la date de prononcé de sa décision, soit à compter du 16 décembre 2022 ;

— rejeté purement et simplement la demande reconventionnelle en restitution formée par Mme [I] [W] en l’absence totale de démonstration et de fondement à ses prétentions ;

— de déclarer irrecevables à tout le moins mal fondées les demandes, prétentions et conclusions de Mme [W], l’en débouter.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur l’arriéré locatif,

Mme [W] appelante, sollicite l’infirmation du jugement et soutient que le loyer mensuel fixé était bien à hauteur de 1500 euros, mais qu’elle réglait 500 euros supplémentaires à titre de garantie pour permettre aux bailleurs de se prémunir d’éventuels impayés.

Elle fait valoir que ces sommes versées doivent venir s’imputer sur les loyers impayés, qu’elle a ainsi réglé un total de 122 500 euros alors même que la somme globale due au titre de son occupation du bien d’août 2014 à novembre 2020 est à hauteur de 114 000 euros. Elle réclame sur le fondement de l’article 1302 du code civil, le remboursement de la somme de 8 500 euros au titre de la répétition d’un indu.

Subsidiairement, elle demande à la cour de dire que le terme du bail est le 12 janvier 2021, et que les comptes entre les parties font apparaître un indu qu’elle a versé d’une valeur de 5 983,88 euros.

Mme et M. [T], intimés, exposent que le contrat de bail prévoit un loyer mensuel de 1 400 euros et 100 euros de provisions sur charges.

Ils demandent à la cour de confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris le 16 décembre 2022 en ce qu’il a :

— constaté qu’en l’absence d’élément lui permettant de justifier que les retraits effectués par Mme [W] par le biais d’une carte bancaire (500 euros le 1er février 2019, 500 euros le 12 mars 2019 et 500 euros le 18 avril 2019) revenaient aux bailleurs, celle-ci n’a réglé que la somme cumulée de 11 000 euros pour l’année 2019 alors qu’elle était redevable d’un montant cumulé de 180 00 euros (1 500 euros x 12 mois) et reste donc leur devoir un solde de 7 000 euros au titre de l’année 2019,

— pris acte de l’absence de contestation par les parties de la dette locative dont Mme [W] est redevable envers les bailleurs au titre de son arriéré de loyers et charges pour l’année 2019, représentant un montant cumulé de 18 000 euros (1 500 euros x 12 mois),

— retenu le 12 janvier 2021 comme date de résiliation de plein droit du contrat de bail dès lors que les bailleurs ont délivré à Mme [W] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail le 12 novembre 2020 et qu’en l’absence de régularisation de sa dette locative, la résiliation du bail a pris effet 2 mois suivant la date de délivrance dudit commandement de payer, soit au 12 janvier 2021,

— constaté en conséquence de Mme [W] est redevable aux bailleurs d’un montant cumulé de 580,65 euros au titre de l’année 2021,

— condamné Mme [W] à payer aux bailleurs un arriéré de loyers et charges d’un montant cumulé de 25 580,65 euros arrêté au 12 janvier 2021 pour les années 2019, 2020 et 2021, assorti des intérêts au taux légal à compter de la date de prononcé de sa décision, soit à compter du 16 décembre 2022.

Sur ce,

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s 'oblige de lui payer ».

L’article 1728 du code civil dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales.' 1°) d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée par les circonstances à défaut de convention, 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus. »

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré d’une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La cour rappelle qu’elle est tenue par les termes du contrat conclu par les parties, lequel prévoit la somme de 1 500 euros à titre de loyer mensuel charges comprises.

Si des paiements supplémentaires ont été effectués, il appartient aux parties d’en établir la preuve matérielle pour permettre à la cour d’effectuer son contrôle et ce en l’absence de décompte clair accepté par tous, bailleurs et locataire.

Il ne ressort pas des pièces produites devant la cour l’existence de relevés bancaires sur la période de l’arriéré locatif permettant de retracer et de vérifier la réalité de versements supplémentaires de 500 euros qui sont allegués, seuls des virements et chèques réalisés à compter de 2019 étant justifiés.

Ainsi, les retraits de Mme [W] par carte bancaire de 500 euros le 1er février 2019, 500 euros le 12 mars 2019 et 500 euros le 18 avril 2019, ne sont pas causés et ne permettent aucunement d’affirmer qu’ils ont été versés aux bailleurs en sus des loyers et de la provision sur charges tels que prévus au bail.

Il ressort des seuls éléments versés aux débats que les bailleurs ont déclaré à l’administration fiscale la somme de 16 800 euros au titre des loyers perçus, ce qui correspondant au terme du contrat de bail à 1 400 euros par mois hors charges.

Le commandement de payer délivré le 12 novembre 2020 par les bailleurs fait aussi état d’un loyer, charges comprises, de 1 500 euros par mois pour la période d’août 2019 à novembre 2020, ce qui correspond encore aux termes du contrat de bail.

Mme [W] qui se borne ainsi à affirmer qu’elle aurait versé aux bailleurs la somme de 500 euros supplémentaires par mois échoue à en rapporter la preuve.

Devant l’impossibilité de quantifier les éventuelles sommes réellement versées en surplus du loyer, il convient de s’en tenir aux termes du bail.

S’agissant de la date de la remise des clefs du logement, Mme [W] soutient avoir quitté les lieux le 20 novembre 2020 par une remise de clefs, les bailleurs retiennent un départ subi et sans préavis de leur locataire le 21 décembre 2020.

En l’absence d’état des lieux de sortie il est impossible de retenir une date certaine de remise des clefs du logement et il doit dès lors être fait application des dispositions de l’article 24-1 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 qui prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »

Un commandement de payer a été délivré le 12 novembre 2020, le bail a été resilié de plein droit le 12 janvier 2021. A cette date, les parties s’accordent à reconnaitre que la locataire avait quitté les lieux.

La date du 12 janvier 2021 sera dès lors retenue comme celle de la fin des engagements contractuels de Mme [W].

En l’absence de justificatifs de paiement de loyers supplémentaires à ceux figurant sur le contrat de bail, Mme [W] est déboutée de sa demande de versement d’un indu de 5 983,88 euros.

Il résulte de ce qui précède que c’est par une exacte appréciation et des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a ainsi retenu qu’au total, l’arriéré locatif du par Mme [I] [W] s’élevait à la somme de 25 580, 65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2021.

Il convient dès lors de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [I] [W] à verser à M. [P] [T] et Mme [M] [T] la somme de 25 580, 65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de remboursement de travaux par les bailleurs,

M. [P] [T] et Mme [M] [T] sollicitent au titre de travaux de remise en état de l’appartement intervenus après le départ de la locataire, un montant cumulé de 9 578,87 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été fait lors de la prise à bail en juillet 2014, que le contrat de bail contient seulement une description sommaire des lieux loués de sorte que les lieux litigieux doivent être considérés comme en bon état lors de la conclusion du bail.

Aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé et une vétusté s’applique nécessairement après 6 ans et demi d’occupation.

La facture produite par les bailleurs, datée de février 2021 fait ressortir une rénovation totale de l’appartement notamment par le ponçage et la vitrification des parquets, la pose de prises et d’un radiateur ainsi que le nettoyage haute pression de la terrasse et des travaux de peinture.

En l’absence d’états des lieux d’entrée et de sortie et compte tenu de la vétusté encourue, les frais engagés par les bailleurs ne peuvent être imputés à Mme [I] [W].

Il convient de confirmer le jugement de ce chef.

— Sur les frais et débours inclus dans les dépens,

M. et Mme [T] incluent dans leur décompte de frais et débours la somme de 979, 37 euros au titre du remboursement de frais de procédure qu’ils ont été contraints d’exposer afin de mettre en 'uvre certaines voies d’exécution.

Compte tenu de l’importance de la créance due par la locataire, il apparait prudent et justifié que les bailleurs aient eu recours à des voies d’exécution forcée à l’encontre de Mme [W] par une première saisie conservatoire sur son compte LCL le 17 novembre 2020 à hauteur de 78,58 euros et une seconde saisie conservatoire le 22 décembre 2020 à hauteur de 3 683, 99 euros.

Les frais de ces deux saisies conservatoires compris dans les dépens seront mis à la charge de Mme [W] qui succombe au principal

Les frais de requête en injonction de payer le 19 janvier 2021 qui résultent du seul choix procédural des bailleurs, ne seront en revanche pas inclus dans les dépens mis à la charge de Mme [W].

Le jugement est infirmé de ces chefs.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [W] doit être condamnée aux dépens de première instance comprenant les frais et débours des saisies conservatoires du17 novembre 2020 et 22 décembre 2020 et à ceux d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 16 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sauf en ce qu’il a débouté M. [P] [T] et Mme [M] [T] de leurs demandes de remboursement de frais et débours au titre des dépens de première instance,

Statuant à nouveau de ce chef du jugement infirmé,

Dit que les frais et débours des saisies conservatoires du17 novembre 2020 et 22 décembre 2020 sont inclus dans les dépens de première instance mis à la charge de Mme [I] [W],

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne Mme [I] [W] aux dépens de première instance comprenant les frais et débours des saisies conservatoires du17 novembre 2020 et 22 décembre 2020 et d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,