Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 13 FÉVRIER 2025

(n° , 21 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/16968 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGPM7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Août 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 22/00305

APPELANTE

Madame [K] [O]

née le 4 avril 1965 à [Localité 16] (Maroc)

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant : M^e Nadège MERCERON du Cabinet INSOLIDUM Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : E1907, présente à l’audience

INTIMES

Madame [G] [B] [M] [W] [X]

Née le 13 janvier1965 à [Localité 14]

Héritière et successeur venant aux droits de feu Madame [H] [J] et membre de l’indivision

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [E] [X]

Née le 11/09/1966 à [Localité 14]

Héritière et successeur venant aux droits de feu Madame [H] [J] et membre de l’indivision

[Adresse 3]

[Localité 11]

Monsieur [R] [F]

Né le 28 décembre 1979 à [Localité 15]

Membre de l’indivision de Mme [F] née [J] [C] et de l’indivision [J]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Monsieur [I] [F]

Né le 18 aout 1986 à [Localité 18]

Membre de l’indivision de Mme [F] née [J] [C] et de l’indivision [J]

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentés par M^e Stéphane AMRANE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC290

INTERVENANT FORCÉ

Maître [L] [D]

né le 29 septembre 1950 à [Localité 17] (92)

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 13]

pris en sa qualité de mandataire judiciaire dans le cadre du plan de sauvegarde de Mme [K] [O]

Représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 9 octobre 2006, 'l’indivision [V] [J]' (constituée de Mme [H] [J] divorcée [X] et Mme [C] [J] épouse [F]) a donné à bail à usage mixte, professionnel et d’habitation principale, à Mme [K] [O], avocate, pour une durée de 6 années, un appartement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 8.000 euros, hors charges, outre une provision sur charges de 500 euros, révisable annuellement.

Mme [C] [J] veuve [F] est décédée le 29 janvier 2018, laissant pour lui succéder ses fils MM. [R] et [I] [F].

Par acte d’huissier du 31 mai 2021, Mme [H] [J], M. [R] [F] et M. [I] [F], ont fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à Mme [K] [O].

Par acte d’huissier du 27 juillet 2021, Mme [K] [O] a fait délivrer une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de Paris à Mme [H] [J], MM. [R] et [I] [F].

A l’audience du 23 juin 2022, [K] [O] a sollicité du juge qu’il :

avant dire-droit,

— désigne un médiateur afin de rechercher une solution au conflit qui les oppose et les renvoie à une audience ultérieure,

A titre principal,

— annule le commandement de payer pour absence de justification du mandat de représentation,

— ordonne aux bailleurs de procéder aux réparations et mise aux normes nécessaires sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard sur l’ensemble des parties privatives plus particulièrement sur l’ensemble du système électrique et pour mettre aux normes les parties communes notamment pour le local poubelles et faire libérer les accès pour garantir la sécurité des personnes ;

— ordonne aux successeurs des bailleurs de lui garantir une jouissance paisible des lieux loués,

— l’autorise à retenir les loyers et charges jusqu’à ce que les désordres et nuisances cessent et qu’elle reçoive des bailleurs indemnisation des préjudices matériel et moral subis,

a titre subsidiaire,

— lui accorde une franchise de loyers pour la première période de confinement, entre le 17 mars et le 11 mai 2020,

— ordonne aux bailleurs d’émettre un avis correspondant auxdites échéances à son profit,

— ordonne aux bailleurs de justifier des loyers qui resteraient dus et des charges appelées en

considération notamment des nuisances et absence d’entretien et mise aux normes de l’appartement donné a bail,

— ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire telle qu’insérée au commandement de payer délivré le 31 mai 2021,

— lui accorde un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes qui resteraient effectivement dues,

— déclare qu’elle a droit à réparation pour les nuisances subies du fait des désordres, absence de mise aux normes et nuisances subies,

— condamne les bailleurs à l’indemniser des préjudices matériels, moral et de jouissance subis lesquels sont provisoirement évalués à la somme de 12.000 euros par année de présence dans l’appartement jamais entretenu, ni remis aux normes,

— ordonne la compensation de cette indemnisation avec les loyers et charges qui resteraient encore dus,

A titre infiniment subsidiaire, si l’expulsion était prononcée,

— limite le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel,

— lui accorde un délai de deux ans pour quitter les lieux qu’elle occupe a titre personnel et professionnel,

— refuse d’assortir la décision de l’exécution provisoire, sauf pour les travaux de remise en état et aux normes,

— déboute les bailleurs de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamne les bailleurs au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont la somme de 544,40 euros au titre des frais de constat dressé par Maitre [S] le 18 août 2021.

Mme [H] [J] est décédée le 24 janvier 2022, laissant pour lui succéder ses filles Mmes [G] et [E] [X].

Par jugement contradictoire entrepris du 31 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Déclare recevable l’intervention volontaire de [G] et [E] [X] ;

Rejette la demande de médiation avant dire-droit formulée par [K] [O] ;

Rejette la demande de nullité du commandement de payer du 31 mai 2021 délivré par [H] [J] à [K] [O] ;

Constate la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 31 juillet 2021,

Autorise [G] et [E] [X] et [I] et [R] [F] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [K] [O], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement situé au [Adresse 6] ;

Dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne [K] [O] à payer à [G] et [E] [X] et [I] et [R] [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant, provision pour charges comprises, loyer indexé selon les stipulations du bail, soit la somme de 10.257,51 euros en mars 2022, à compter du 1er août 2021, jusqu’à libération des lieux ;

Condamne [K] [O] à payer à [G] et [E] [X] et [I] et [R] [F] la somme de 189.339,79 euros correspondant au montant des loyers et charges dus au 9 mars 2022, échéance de mars 2022 incluse ;

Condamne [K] [O] à payer à [G] et [E] [X] et [I] et [R] [F] la somme de 1000 euros à titre de clause pénale, somme arrêtée à la présente décision ;

Condamne [G] et [E] [X] et [I] et [R] [F] à payer à [K] [O] la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice de jouissance lié à la présence de souris dans l’appartement en juin et juillet 2018 ;

Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties ;

Déboute [K] [O] de ses autres demandes, notamment de suspension de la clause résolutoire, de délais de paiement, de délais pour quitter les lieux, de travaux, de rétention des loyers et charges jusqu’à ce que les désordres et nuisances cessent, de condamnation à des dommages intérêts annuels à hauteur de 12.000 euros par année de présence dans l’appartement, d’indemnisation des préjudices matériels et moral subi, sous réserve de la condamnation liée a la présence de souris, et de franchise de loyer pour la période du 17 mars au 11 mai 2020 ;

Déboute [G] et [E] [X] et [I] et [R] [F] du surplus de leurs demandes, notamment de suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, de fixation de l’indemnité d’occupation au double du loyer courant, de condamnation de la demanderesse à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne [K] [O] aux dépens de l’instance ;

Condamne [K] [O] à payer à [G] et [E] [X] et [I] et [R] [F] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

Déboute [K] [O] de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 30 septembre 2022 par Mme [K] [O],

Vu les déclarations d’appel 'complémentaire’ et 'complétive’ des 3 et 4 octobre 2022,

Vu l’ordonnance de jonction rendue par le conseiller de la mise en état le 23 mars 2023,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 janvier 2025 par lesquelles Mme [K] [O] demande à la cour de :

DECLARER Madame [K] [O] recevable et bien fondée en son appel tel qu’il a été régularisé par actes du 30 septembre 2022, 3 et 4 octobre 2022,

SE DECLARER régulièrement saisie par Madame [K] [O] sur l’appel du jugement du 31 août 2022,

DEBOUTER Mesdames [G] et [E] [X] et Messieurs [I] et [R] [F] de l’ensemble de leurs demandes dont celle in limine litis sur la régularité des appels,

INFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

ORDONNER à Mesdames [G] et [E] [X] et Messieurs [I] et [R] [F] de justifier des loyers qui resteraient dus et des charges appelées en considération notamment des nuisances et absence d’entretien et mise aux normes de l’appartement donné à bail lesquels devront être déclarés au passif de la sauvegarde judiciaire de Madame [O],

FIXER la créance des consorts [X] et [F] au passif de la procédure de sauvegarde judiciaire de Madame [K] [O] charge pour les bailleurs de produire un état détaillé certifié conforme par le gestionnaire CGI et les bailleurs,

ORDONNER aux consorts [X] et [F] de procéder aux réparations et mise aux normes nécessaires sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard sur l’ensemble des parties privatives plus particulièrement sur l’ensemble du système électrique, sur la chaudière et pour mettre aux normes les parties communes notamment pour le local poubelles et faire libérer les accès pour garantir la sécurité des personnes ;

ORDONNER aux consorts [X] et [F] de garantir à Madame [O] une jouissance paisible des lieux loués,

ORDONNER aux consorts [X] et [F] de faire refermer les innombrables trous qui permettent l’accès aux rongeurs,

AUTORISER Madame [O] à consigner sur le compte de Madame ou Monsieur le Bâtonnier séquestre les loyers et charges jusqu’à tant que les désordres et nuisances cessent et qu’elle reçoive des consorts [X] et [F] indemnisation pour les préjudices matériels et moral subis,

DECLARER que Madame [O] a droit à réparation pour les nuisances subies du fait des désordres, absence de mise aux normes et nuisances subies,

CONDAMNER les consorts [X] et [F] à indemniser Madame [O] pour l’ensemble des préjudices matériels, moral et de jouissance subis lesquels sont provisoirement évalués à la somme de mille euros par mois de présence dans l’appartement jamais entretenu ni remis aux normes notamment au plan de l’électricité et de la chaudière,

CONDAMNER les consorts [X] et [F] à payer à Madame [O] la somme de 1.000 euros par mois à compter du 1er décembre 2007 jusqu’à exécution de l’ensemble des travaux de remise aux normes à COMPENSER avec les sommes qui restent à justifier qui seraient fixées au passif de Madame [O],

CONDAMNER les consorts [X] et [F] à rembourser à Madame [O] la somme de 6.823 euros TTC pour les travaux de remise en état suite aux multiples dégâts des eaux subis qu’elle a été contrainte d’avancer pour le compte du bailleur en décembre 2024,

DEBOUTER les consorts [X] et [F] de leurs demandes plus amples et contraires notamment au titre de leur appel incident,

A titre subsidiaire,

DECLARER que Madame [H], [P], [Y] [J] dont l’action a été reprise par Mesdames [G] et [E] [X], Monsieur [R] [F] et Monsieur [I] [F] ne justifiaient pas de leur mandat ni de représenter les deux tiers des droits indivis,

ANNULER, en conséquence, le commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 mai 2021 délivré à la demande de Madame [H], [P], [Y] [J], Monsieur [R] [F] et Monsieur [I] [F] ;

DEBOUTER les consorts [X] et [F] de leurs demandes plus amples et contraires,

CONDAMNER les consorts [X] et [F] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont la somme de 544,40 euros au titre des frais de constat dressé par Maître [S] le 18 août 2021 dont distraction dans les conditions posées par l’article 699 du Code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 4 septembre 2023 au terme desquelles Mme [G] [X], Mme [E] [X], M. [R] [F] et M. [I] [F] demandent à la cour de :

IN LIMINE LITIS

RECEVOIR Mesdames [G] [T] [W] [X] et [E] [M] [C] [X], toutes deux venant aux droits de FEU Mme [M] [A] [J], ainsi que Messieurs [R] [F] et [I] [F], en leur demande de PRONONCER l’absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel en date du 30 Septembre 2022, n°22/21313 portant numéro de rôle RG 22/16968, en vertu de laquelle Madame [O] [K] a interjeté appel de la décision de première instance par devant la Cour d’Appel de PARIS, sans qu’aucune motivation de l’appel ne soit mentionnée, non plus qu’aucune 'nalité n’y soit annexée, à défaut de mentionner les chefs de jugement critiqués dans les actes d’appel,

RECEVOIR Mesdames [G] [T] [W] [X] et [E] [M] [C] [X], toutes deux venant aux droits de FEU Mme [M] [A] [J], ainsi que Messieurs [R] [F] et [I] [F], en leur demande de PRONONCER l’absence d’effet dévolutif des déclarations d’appel des 3 Octobre 2022 (RG n°22/16992 – DA n° 22/21357) et 4 Octobre 2022 (RG n° 22/17066 – DA n°22/21500) en ce qu’elle ne peuvent avoir d’effet de régulariser le vice entachant la déclaration d’appel en date du 30 Septembre 2022, n° 22/21313 portant numéro de rôle RG 22/16968,

RECEVOIR Mesdames [G] [T] [W] [X] et [E] [M] [C] [X], toutes deux venant aux droits de FEU Mme [M] [A] [J], ainsi que Messieurs [R] [F] et [I] [F] en leur demande de voir PRONONCER en conséquence l’absence de saisine de la Cour d’Appel de PARIS concernant les trois déclarations d’Appel en date du 30 Septembre 2022, n° 22/21313 portant numéro de rôle RG 22/16968, des 3 Octobre 2022 (RG n°22/16992 – DA n° 22f2l357) et 4 Octobre 2022 (RG n° 22/17066 – DA n°22/21500), la Cour n’étant saisie d’aucune demande de Mme [O] [K], et dit n’y avoir lieu à statuer

A DEFAUT :

RECEVOIR Mesdames [G] [U] [W] [X] et [E] [M] [C] [X] en qualités d’Héritières et successeurs, venant aux droits de Feu Madame [H] [P] [Y] [J] décédée le 24 janvier 2022, en leurs demandes, 'ns et prétentions aux droits de leur légataire, les disant recevables et bien fondées en leur action,

RECEVOIR Monsieur [R] [F] et Monsieur [I] [F] en leurs demandes, 'ns et prétentions, les disant recevables et bien fondés en leur action,

RECEVOIR Mesdames [G] [T] [W] [X] et [E] [M] [C] [X], toutes deux venant aux droits de FEU Mme [M] [A] [J], ainsi que Messieurs [R] [F] et [I] [F], représentant ensemble l’indivision [J]-[F], en leurs arguments, moyens, fins, demandes et prétentions, les disant recevables et bien fondés en l’intégralité de leur action, ainsi qu’en la validité de leur commandement visant clause résolutoire en date du 31 Mai 2021, valable en la forme comme au fond,

RECEVOIR Mesdames [G] [U] [W] [X] et [E] [M] [C] [X], toutes deux venant aux droits de FEU Mme [M] [A] [J], en leur mandat et qualité pour représenter l’indivision.

RECEVOIR Mesdames [G] [U] [W] [X] et [E] [M] [C] [X], toutes deux venant aux droits de FEU Mme [M] [A] [J], en leur demande de validité de leur commandement visant clause résolutoire en date du 31 Mai 2021, valable en la forme comme au fond,

DEBOUTER Madame [O] [K] de son action, de l’intégralité de ses arguments, moyens, fins, demandes et prétentions,

CONFIRMER le Jugement rendu le 31 Août 2022 par Madame le Juge du Contentieux et de la Protection de PARIS, sauf en ce qu’il a condamné les concluants à payer à [K] [O] la somme de 1.000 euros (mille euros) en réparation du préjudice de jouissance lié à la présence de souris dans l’appartement en juin et juillet 2018,

Compte tenu de l’ouverture de la procédure Judiciaire de sauvegarde de Madame [O] [K] prononcée par Jugement du Tribunal Judiciaire de PARIS du 15 Septembre 2022 ;

RECEVOIR Mesdames [G] [B] -[M] [W] [X] et [E] [N] [X], ainsi que Messieurs [R] [F] et [I] [F] en leur demande d’intervention forcée de Maitre [D] [L], Mandataire Judiciaire désigné par Jugement du 15 Septembre 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS, dans le cadre de la procédure de Sauvegarde de Mme [O] [K], dans l’instance principale enrôlée près la Cour d’Appel de PARIS sous le numéro R.G. n° 22/16968 -RG n° 22/16992 – RG n° 22/17066,

DECLARER la procédure pendante devant la Cour d’Appel de PARIS, enrôlée sous les numéros RG n° 22/16968 – RG n° 22/16992 – RG n° 22/17066 – Pole 4 – Chambre 3, ainsi que l’arrêt à intervenir, communs et opposables à Me [D] [L], es qualité de Mandataire Judiciaire en charge de la procédure de sauvegarde de Mme [O] [K],

DEBOUTER Maitre [D] [L] es qualité de Mandataire Judiciaire désigné par Jugement du 15 Septembre 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS dans le cadre du Plan de Sauvegarde de Mme [O] [K], de toute conclusions et prétentions contraires,

FIXER ET INSCRIRE au passif de la procédure Judiciaire de sauvegarde de Madame [O] [K] le montant de la créance locative de Mesdames [G] [B] -[M] [W] [X] et [E] [N] [X], ainsi que Messieurs [R] [F] et [I] [F], s’élevant à la somme de 248 939,74 euros, correspondant au montant des loyers et charges échus et impayés du bail des lieux loués, somme arrêtée au 15 Septembre 2022,

CONFIRMER le jugement rendu par Madame le Juge du Contentieux et de la Protection de PARIS en ce qu’il a débouté Madame [O] [K] de sa demande de travaux, de sa demande de rétention des loyers et charges jusqu’à ce que les désordres et nuisances cessent, de condamnation à des dommages intérêts annuels à hauteur de 12.000 euros par année de présence dans l’appartement et qu’elle reçoive indemnisation des préjudices matériels et moral subi,

INFIRMER le jugement rendu par Madame le Juge du Contentieux et de la Protection de PARIS en ce qu’il a alloué à Madame [O] [K] la somme de 1.000 euros, correspondant à 500 euros de dommages intérêts pour troubles de jouissance liés à la présence de souris pendant 2 mois,

DEBOUTER Madame [O] [K] de sa demande d’ORDONNER à Madame [G] [T] [W] [X] et Madame [E] [M] [C] [X], toutes deux venant aux droits de FEU Mme [M] [A] [J], ainsi que Monsieur [R] [F] et Monsieur [I] [F] de procéder aux réparations et mise aux normes nécessaires sur l’ensemble des parties privatives, lesquelles ne sont ni prouvées, ni établies.

DEBOUTER Madame [O] [K] de sa demande d’ORDONNER à Madame [G] [T] [W] [X] et Madame [E] [M] [C] [X], toutes deux venant aux droits de FEU Mme [M] [A] [J], ainsi que Monsieur [R] [F] et Monsieur [I] [F] de garantir à Madame [O] une jouissance paisible des lieux loués, les troubles étant non prouvés, ni établis,

CONFIRMER le jugement rendu par Madame le Juge du Contentieux et de la Protection de PARIS en ce qu’il a débouté Madame [O] [K] de sa demande de travaux, de sa demande de rétention des loyers et charges jusqu’à ce que les désordres et nuisances cessent, de condamnation à des dommages intérêts annuels à hauteur de 12.000 euros par année de présence dans l’appartement et qu’elle reçoive indemnisation des préjudices matériels et moral subi,

DEBOUTER Madame [O] [K] de sa demande à retenir les loyers et charges en l’absence de désordres et nuisances prouvés ou/et établis,

DEBOUTER Madame [O] [K] de sa demande d’ANNULER le commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 mai 2021, le disant valable en la forme comme au fond, et bien fondé,

DEBOUTER Madame [O] [K] de sa demande de franchise de loyers pour la première période de confinement soit entre le 17 mars 2020 et le 11 mai 2020, laquelle est irrecevable et infondée,

DEBOUTER Madame [O] [K] de sa demande d’ORDONNER, à Madame [G] [T] [W] [X] et Madame [E] [M] [C] [X], toutes deux venant aux droits de FEU Mme [M] [A] [J], ainsi que Monsieur [R] [F] et Monsieur [I] [F], et plus généralement à l’indivision [J] d’émettre un avis correspondant auxdites échéances au profit de Madame [K] [O],

DEBOUTER Madame [O] [K] de sa demande d’ORDONNER à Madame [G] [T] [W] [X] et Madame [E] [M] [C] [X], toutes deux venant aux droits de FEU Mme [M] [A] [J], ainsi que Monsieur [R] [F] et Monsieur [I] [F] de justifier des loyers qui resteraient dus et des charges, en l’absence de nuisances et défaut d’entretien et mise aux normes de l’appartement donné à bail, lesquels ne sont ni prouvés, ni établis,

DEBOUTER Madame [O] [K] de sa demande d’octroi d’un droit à réparation à défaut de nuisances subies du fait des désordres, absence de mise aux normes et nuisances subies, prouvées et établies,

DEBOUTER Madame [O] [K] de sa demande de voir CONDAMNER Madame [G] [T] [W] [X] et Madame [E] [M] [C] [X], toutes deux venant aux droits de FEU Mme [M] [A] [J], ainsi que Monsieur [R] [F] et Monsieur [I] [F] à indemniser Madame [O], à défaut de préjudice matériel, moral et de jouissance, prouvés et établis et notamment :

DEBOUTER Madame [O] [K] de sa demande de voir CONDAMNER Madame [G] [T] [W] [X] et Madame [E] [M] [C] [X], toutes deux venant aux droits de FEU Mme [M] [A] [J], ainsi que Monsieur [R] [F] et Monsieur [I] [F] à indemniser Madame [O] pour l’ensemble des préjudices matériels, moral et de jouissance subis lesquels sont provisoirement évalues à la somme de mille euros par mois de présence dans l’appartement,

DEBOUTER Madame [O] [K] de sa demande de voir CONDAMNER Madame [G] [T] [W] [X] et Madame [E] [M] [C] [X], toutes deux venant aux droits de FEU Mme [M] [A] [J], ainsi que Monsieur [R] [F] et Monsieur [I] [F] à procéder aux réparations et mise aux normes nécessaires sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard sur l’ensemble des parties privatives plus particulièrement sur l’ensemble du système électrique, sur la chaudière et pour mettre aux normes les parties communes notamment pour le local poubelles et faire libérer les accès pour garantir la sécurité des personnes,

DEBOUTER Madame [O] [K] de sa demande de voir CONDAMNER Madame [G] [T] [W] [X] et Madame [E] [M] [C] [X], toutes deux venant aux droits de FEU Mme [M] [A] [J], ainsi que Monsieur [R] [F] et Monsieur [I] [F] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont la somme de 544,40 euros au titre des frais de constat dressé par Maitre [S] le 18 aout 2021 dont distraction dans les conditions posées par l’article 699 du Code de procédure civile.

ENFIN EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONFIRMER le jugement rendu le 31 Août 2022 par Madame le Juge du Contentieux et de la Protection de PARIS en ce qu’il a condamné Madame [O] à régler à Mesdames [G] et [E] [X] et Messieurs [I] et [R] [F] une somme de 2000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Madame [O] [K] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites, y compris les frais de dénonciation du commandement visant clause résolutoire, ainsi que tous les frais inhérents à la procédure d’expulsion des lieux loués.

M. [L] [D] ès qualités de mandataire judiciaire dans le cadre du plan de sauvegarde de Mme [K] [O], assigné en intervention forcée le 21 mars 2023 par les intimés, a constitué avocat le 16 juin 2023 mais n’a pas conclu.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur l’effet dévolutif et la saisine de la cour

Les intimés soutiennent que la déclaration d’appel du 30 septembre 2022 ne mentionne pas les chefs du jugement critiqués dans l’acte lui-même et ne comporte aucune annexe, et que les deux autres déclarations d’appel ne sauraient y pallier 'puisqu’aucune régularisation de celle du 30 septembre 2022 n’a été régularisée dans les délais', de sorte qu’elle n’emporte pas d’effet dévolutif et que la cour n’est pas saisie du litige.

Mme [O] réplique que, si 'l’acte d’appel initial en date du 30 septembre 2022 ne comportait pas l’énoncé des chefs de jugement auquel l’appel était limité, cette omission a été réparée dans l’acte d’appel complémentaire du 3 octobre 2022, complété lui-même par le second appel complémentaire du 4 octobre 2022, lesquels ont été faits avant l’expiration du délai pour conclure né de la déclaration d’appel primitive, de sorte que la cour est valablement saisie'.

Selon l’article 901 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au présent litige,

'La déclaration d’appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l’article 54 et par le cinquième alinéa de l’article 57, et à peine de nullité :

(…) 4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible (…)'.

La déclaration d’appel, nulle, erronée ou incomplète, peut néanmoins être régularisée par une nouvelle déclaration d’appel, dans le délai pour conclure (Civ. 2ème , 19 novembre 2020, n°19-13.642, publié).

En l’espèce, la déclaration d’appel remise au greffe le 30 septembre 2022 est ainsi libellée :

'OBJET DE L’APPEL :

L’appel tend à faire réformer ou annuler par la Cour d’Appel la décision entreprise, en ce qu’elle :

Déclare recevable l’intervention volontaire de [G] et [E] [X],

Rejette la demande de nullité du commandement de payer du 31 mai 2021 délivré par Madame [H] [J] à Madame [K] [O],

Constate la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 31 juillet 2021,

Autorise [G] et [E] [X] et [I] et [R] [F] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [K] [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement situé [Adresse 6] ,

Condamne [K] [O] à payer à [G] et [E] [X] et [I] et [R] [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant, provision et charges comprises, loyer indexé selon les stipulations du bail, soit la somme de 10.257, 51 euros en mars 2022, à compter du 1er Août 2021, jusqu’à libération des lieux,

Condamne [K] [O] à payer à [G] et [E] [X] et [I] et [R] [F] la somme de 189.339, 79 euros correspondant au montant des loyers et charges dus au 9 mars 2022, échéance de mars 2022 incluse,

Condamne [K] [O] à payer à [G] et [E] [X] et [I] et [R] [F] la somme de 1.000 euros à titre de clause pénale, somme arrêtée à la présente décision,

Déboute [K] [O] de ses autres demandes, notamment de suspension de la clause résolutoire, de délais de paiement, de délais pour quitter les lieux, de travaux, de rétention des loyers et charges jusqu’à ce que les désordres et nuisances cessent, de condamnation à des dommages et intérêts annuels à hauteur de 12.000 euros par année de présence dans l’appartement, d’indemnisation des préjudices matériels et moral subi, sous réserve de la condamnation liée à la présence de souris, et de franchise de loyer pour la période du 17 mars au 11 mai 2020,

Condamne [K] [O] aux dépens de l’instance,

Condamne [K] [O] à payer à [G] et [E] [X] et [I] et [R] [F] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute [K] [O] de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile'.

Il convient dès lors de constater qu’elle comporte les chefs de jugement critiqués ; en revanche, l’avis de déclaration d’appel adressé par le greffe aux parties le 17 octobre 2022 en application de l’article 902 du code de procédure civile est ainsi libellé :

'Le greffier de la cour d’appel vous avise de la déclaration d’appel dans l’affaire mentionnée ci-dessus dont l’objet est : L’appel tend à faire réformer ou annuler par la cour d’appel la décision entreprise'.

Si cet avis du greffe ne comporte pas les chefs de jugement critiqués, en revanche la déclaration d’appel du 30 septembre 2022 les mentionne, de sorte qu’aucune nullité n’est encourue.

A titre surabondant, il sera relevé que tant les déclarations d’appel des 3 et 4 octobre 2022, établies dans le délai pour conclure, que les avis du greffe s’y rapportant comportent les chefs du jugement critiqué.

En conséquence, aucune nullité n’est encourue et la cour est valablement saisie ; il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel soulevée par les intimés.

Sur l’intervention forcée de M. [L] [D] ès qualités de mandataire judiciaire en charge de la procédure de sauvegarde de Mme [O]

Selon l’article 331 du code de procédure civile, 'un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense'.

Il résulte du Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales des 3 et 4 octobre 2022 que, par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 septembre 2022, une procédure de sauvegarde a été ouverte à l’égard de Mme [K] [O], avocate, et que M. [L] [D] a été désigné comme mandataire judiciaire.

M. [L] [D] a été assigné en intervention forcée le 21 mars 2023 par les intimés, et a constitué avocat le 16 juin 2023 mais n’a pas conclu, de sorte qu’il est réputé s’approprier les motifs du jugement en application de l’article 954 précité.

Il convient dès lors de recevoir les intimés en leur demande d’intervention forcée de M. [D] ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de Mme [O] à la présente procédure et de déclarer le présent arrêt commun à ce dernier.

Sur l’intervention volontaire de Mmes [G] et [E] [X]

Mme [O] vise dans sa déclaration d’appel le chef de dispositif du jugement entrepris qui a déclaré recevable l’intervention volontaire de Mmes [G] et [E] [X], mais ne formule pas de prétention de rejet de leur intervention volontaire, ni a fortiori ne développe de moyens à cet égard dans ses conclusions.

Or, une demande d’infirmation ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées ; les moyens développés à l’appui des demandes d’infirmation ne tiennent pas lieu de prétentions ; les prétentions de rejet des demandes adverses doivent être explicites.

En conséquence, en application de l’article 954 précité et d’une jurisprudence constante (2ème Civ., 5 décembre 2013, n° 12-23.611, bull n°230, 2e civ., 23 février 2017, pourvoi n° 16-12.288, 1re Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 14-27.168, Bull. n° 64, 2ème civ 10 décembre 2020, n°1921187, 2ème Civ., 4 février 2021, n°19-23.615), en l’absence de prétention sur les demandes tranchées dans le jugement, pas même de rejet, la cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie de prétentions relatives à cette demande et ne peut que confirmer le jugement sur le chef de dispositif concerné.

Sur les demandes principales de Mme [O] fondées sur les manquements allégués des bailleurs à leur 'obligation d’entretien et de garantie d’une jouissance parfaite'

Mme [O] fait grief au jugement entrepris de l’avoir déboutée de ses demandes, à l’exception de la condamnation des intimés au paiement d’une somme de 1000 euros en réparation du préjudice de jouissance lié à la présence de souris dans l’appartement en juin et juillet 2018.

Elle réitère ses demandes de travaux et de dommages et intérêts pour troubles de jouissance et, y ajoutant, forme deux demandes nouvelles devant la cour, tendant à ordonner aux intimés de 'faire refermer les innombrables trous qui permettent l’accès aux rongeurs', et au remboursement de la somme de 6823 euros TTC pour les travaux de remise en état suite aux multiples dégâts des eaux subis qu’elle a été contrainte d’avancer pour le compte du bailleur en décembre 2024".

Elle ne maintient pas en revanche dans le dispositif de ses dernières conclusions, qui seul saisit la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile, sa demande au titre de la franchise de loyer pour la première période de confinement, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande à ce titre.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les bailleurs, malgré ses multiples demandes, n’ont jamais remis aux normes le système électrique, ni repris les fissures dans la cuisine, ni réparé les conséquences des dégâts des eaux subis, ni réparé les fenêtres de l’appartement qui ne ferment plus, ni remédié aux nuisances sonores et à l’amoncellement de cartons dans les parties communes engendrés par les commerces louant le rez-de-chaussée de l’immeuble et le premier étage de l’immeuble d’en face. Elle affirme qu’elle entretient pour sa part normalement le bien, dans les limites de sa responsabilité de locataire.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris, sauf en ce qu’il a alloué à Mme [O] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance liéss à la présence de souris, et , formant appel incident sur ce point, sollicitent qu’elle soit également déboutée de sa demande à ce titre.

Ils font valoir que Mme [O] ne les a jamais informés avant la présente procédure qu’elle subissait des troubles de jouissance, dont elle ne rapporte pas la preuve, notamment s’agissant de l’installation électrique. Ils affirment qu’elle a été indemnisée par son bailleur à hauteur de 2083,26 euros suite au dégât des eaux, à charge pour elle de faire les travaux après sinistre. Ils soulignent que le procès-verbal d’état des lieux d’entrée du 31 octobre 2006 mentionne que les lieux ont été rénovés ou sont en bon état d’usage, et que Mme [O] s’est non seulement abstenue de régler les loyers mais ne les a pas séquestrés sur un compte bancaire ce qui prouve selon eux sa mauvaise foi. Ils ajoutent que Mme [O] a manqué à son obligation d’entretien des lieux loués, ce que révèle le procès-verbal de constat contradictoire du 21 mars 2023.

S’agissant des rongeurs, ils font valoir que le contrat de bail met à la charge de la locataire le traitement de ces derniers sans recours contre le bailleur, ce qu’elle n’a pas fait, ajoutant qu’elle ne prouve pas la présence de rongeurs dans l’appartement.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…)'.

En l’espèce, Mme [O] justifie par les pièces produites qu’avant l’introduction de la présente procédure, elle s’est plainte à plusieurs reprises auprès du mandataire des bailleurs des désordres suivants : dysfonctionnements du système électrique et du chauffage, fuites des fenêtres, présence de souris s’introduisant dans le logement par des trous, nuisances sonores et amoncellement de cartons dans les parties communes engendrés par les commerces louant le rez-de-chaussée de l’immeuble.

Elle produit un procès-verbal de constat dressé par huissier le 10 août 2021 dont il résulte :

— s’agissant de l’électricité, que l’éclairage rétroéclairé et/ou les spots ne fonctionnent pas dans l’entrée, les deux grandes pièces principales sur rue, la grande pièce principale sur cour, la cuisine, la salle de douche et la salle de bains; que les raccordements électriques situés dans la trappe de visite au-dessus du faux-plafond du couloir sont 'très grossiers’ avec des câbles hors gaine enchevêtrés et des disjoncteurs suspendus à ces câbles ; que le tableau électrique situé dans la cuisine est 'très ancien’ ;

— s’agissant des dégâts des eaux, que le plafond de la troisième chambre sur cour présente une très importante trace d’infiltration d’eau, avec écaillement de la peinture, de même que le plafond de la salle de bains ; le faux-plafond du couloir est éventré en deux endroit entourés de très importantes traces d’infiltration d’eau ;

— s’agissant des fenêtres, que celles des deux grandes pièces principales sur rue ne sont pas étanches à l’air, avec traces d’infiltration d’eau ; dans l’office, la fenêtre présente d’importantes traces d’infiltration d’eau en partie inférieure et ne se verrouille pas complètement ; dans la cuisine, la fenêtre se verrouille très difficilement et n’est pas étanche à l’air ;

— s’agissant des fissures, que la cuisine présente une fissuration structurelle importante dans l’angle au fond à droite depuis l’accès ; que le mur dans l’angle au fond à droite de la deuxième grande pièce principale côté rue présente des fissurations structurelles verticales fines ;

— s’agissant des 'trous et souris', l’huissier précise : 'Mme [O] m’indique que des souris passent par plusieurs trous dans les lieux et qu’elle a dû faire intervenir une société de dératisation qui a appliqué du produit contre les souris en divers endroits des locaux ; je peux voir les traces de ces produits notamment dans l’entrée, dans la deuxième grande pièce principale sur rue, dans la troisième grande pièce principale sur cour, dans le couloir, dans la chambre sur cour, dans la salle de bains et la salle de douche’ ;

— s’agissant des 'désordres dans les parties communes', l’huissier constate par la fenêtre donnant sur la 'deuxième cour', que sont entreposés des containers à ordures, avec présence devant les containers de recyclage de nombreux objets hétéroclites sous bâche ainsi que deux sacs et un carton ; il mentionne que des 'odeurs de poubelle se répandent dans l’office, dans la cuisine et le bureau’ ; il précise que, dans un renfoncement à gauche du couloir de l’escalier de service sont entassés de nombreux cartons et des portants métalliques démontés.

Mme [O] produit en outre un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 21 octobre 2021 à la requête des époux [Z], propriétaires d’un appartement situé au 3ème étage de l’immeuble, dont il résulte la présence dans les cours intérieures et dans l’escalier de service de nombreux cartons pliés ou entiers, porteurs de la marque de la boutique occupant l’immeuble voisin.

Elle produit également, outre les factures d’entretien de la chaudière pour 2020 et 2021, un courrier de la société Frisquet du 17 janvier 2023, adressé en copie au mandataire des bailleurs le 16 mars 2023, dont il résulte que l’agent intervenu sur l’appareil le 16 janvier 2023 'n’a pas trouvé de groupe de sécurité taré à 7 bars sur l’alimentation en eau froide du ballon (…), imposé par la réglementation actuelle', et conseillant à Mme [O] de prendre contact avec son installateur pour qu’il indique 'où est installé cet élément si celui-ci a échappé à la vigilance de notre agent, ou qu’il effectue sa mise en place'.

Les intimés produisent un procès-verbal de constat d’huissier du 21 mars 2023 établi à leur requête, et en présence de Mme [O] et de l’huissier mandaté par elle, dont il résulte que des lames de parquet sont cassées ou poinçonnées dans la deuxième pièce principale, dans le couloir et les trois pièces situées sur la gauche du couloir, ainsi que la présence de traces d’infiltration sur le faux-plafond du couloir et dans l’encadrement de la fenêtre de la deuxième pièce sur la gauche du couloir.

Ils communiquent également un courrier de leur mandataire adressé à Mme [O] le 5 janvier 2018 et rédigé dans les termes suivants : 'nous faisons suite à (…)votre demande au sujet du sinistre du 31/10/2016. Nous vous informons avoir été destinataire de la lettre d’acceptation concernant les prises en charge estimées à l’expertise du 27/11/2017 pour un montant total de 2777,68 euros. Nous avons bien compris que vous allez faire réaliser ces travaux. Nous vous transmettons sous ce pli un chèque de 2083,26 euros correspondant à l’indemnité immédiate, la valeur à neuf nous sera transmise sur présentation de la facture acquittée'.

Il résulte de ces éléments :

— s’agissant de l’électricité, que dans le constat du 10 août 2021, l’huissier, qui n’est pas un homme de l’art, ne précise pas la cause du défaut de fonctionnement des spots ou du rétroéclairage; or, le 'remplacement des ampoules et tubes lumineux’ incombe au locataire en vertu du décret n°87-712 du 26 août 1987 ; aucun diagnostic électrique n’est produit ; la société Frisquet mentionne ne pas avoir trouvé de groupe de sécurité sur la chaudière, mais n’exclut pas que son agent aurait pu ne pas l’avoir trouvé ; ces éléments sont insuffisants pour établir que l’installation électrique serait défectueuse ou qu’elle ne serait pas aux normes ;

— s’agissant du/des dégât(s) des eaux, leur existence est avérée par les constatations des huissiers mandatés par les parties ; leur cause n’est pas déterminée ; il résulte du courrier du 5 janvier 2018 que le mandataire du bailleur a adressé un chèque d’indemnisation à Mme [O] suite au sinistre du 31 octobre 2016 ; la demande de prise en charge des travaux de décembre 2024 sera examinée ci-après ;

— s’agissant des fenêtres et fissures, s’il résulte du procès-verbal de constat d’huissier du 10 août 2021 que les fenêtres sont anciennes et pas toutes hermétiques, et que des fissures existent dans la cuisine et la deuxième grande pièce principale côté rue, aucun préjudice à ce titre n’est démontré par les pièces produites ;

— s’agissant des trous et des rongeurs, la présence de trous n’est pas avérée à la lecture du procès-verbal de constat d’huissier du 10 août 2021, lequel se contente de reprendre les dires de Mme [O], et ne constate personnellement que la trace des produits répulsifs ; il résulte des échanges de courriels produits qu’un dératiseur est intervenu en juillet 2018 ; les demandes à ce titre seront examinées ci-après ;

— s’agissant des désordres dans les parties communes, les nuisances sonores alléguées par Mme [O] ne sont pas établies par les pièces produites ; seule est avérée la présence de cartons dans certains endroits des parties communes, mais la preuve d’un préjudice en résultant, tel qu’un obstacle empêchant l’accès ou un danger pour la sécurité des personnes, n’est pas établie.

Il convient d’examiner les demandes formées par Mme [O] à l’aune de ces constatations.

* La demande de réparations et mises aux normes nécessaires sous astreinte

Mme [O] sollicite qu’il soit ordonné aux intimés de 'procéder aux réparations et mises aux normes nécessaires sous astreinte de 2000 euros par jour de retard sur l’ensemble des parties privatives, plus particulièrement sur l’ensemble du système électrique, sur la chaudière et pour mettre aux normes les parties communes notamment pour le local poubelles et faire libérer les accès pour garantir la sécurité des personnes'.

Toutefois, ainsi qu’il a été relevé plus haut, il n’est pas justifié par les pièces produites que le système électrique, pas plus que la chaudière, nécessite une mise aux normes ; au demeurant, Mme [O] produit en pièce 22 – annexe 3 une facture du 10 août 2023 portant notamment sur la 'remise en état chaudière', et ne justifie pas que d’autres travaux sur la chaudière seraient nécessaires ; les pièces produites ne justifient pas davantage une 'mise aux normes des parties communes', ni que les accès soient libérés pour garantir la sécurité des personnes, les constats relatifs à la présence de cartons dans les parties communes ne permettant pas d’établir que l’accès en serait difficile ni que la sécurité des personnes serait remise en cause.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [O] de sa demande à ce titre.

* La demande tendant à ordonner aux intimés de 'garantir à Mme [O] une jouissance paisible des lieux loués'

Cette demande, outre qu’elle se contente d’ordonner aux intimés le respect de leur obligation légale de garantie de jouissance paisible issue de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, n’est pas fondée en l’espèce, dès lors que la preuve d’un préjudice de jouissance actuel supporté par Mme [O] n’est pas rapportée par les pièces produites.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [O] de sa demande à ce titre.

* La demande tendant à ordonner aux intimés de 'faire refermer les innombrables trous qui permettent l’accès aux rongeurs'

Cette demande, nouvelle devant la cour, ne saurait prospérer, dès lors qu’il a été relevé plus haut que la preuve de l’existence de trous affectant le logement n’est pas rapportée par les pièces produites, le procès-verbal de constat d’huissier du 10 août 2021 se contentant de rapporter les dires de Mme [O] à ce titre, sans que l’huissier constate par lui-même la présence de trous dans le logement.

En conséquence, il convient de débouter Mme [O] de sa demande, ajoutant au jugement entrepris sur ce point.

* La demande tendant à l’autoriser à consigner les loyers et charges 'jusqu’à tant que les désordres et nuisances cessent et qu’elle reçoive indemnisation pour les préjudices matériel et moral subis'

Ainsi qu’il a été relevé plus haut, Mme [O] ne rapporte pas la preuve de la persistance de désordres ou de nuisances, et ne saurait percevoir une indemnisation à cet égard, à l’exception de la présence de rongeurs et des dégâts des eaux qui seront examinés ci-après.

Au demeurant, s’agissant de l’exception d’inexécution invoquée par la locataire, il convient de rappeler que, si les désordres constatés ne rendent pas le logement totalement inhabitable, la suspension du paiement des loyers n’est pas justifiée (Civ. 3ème , 9 septembre 2021, n°20-12.347).

Or, en l’espèce, il ne résulte pas des pièces produites que les dégâts des eaux et la présence de rongeurs perdureraient, ni a fortiori qu’ils rendent le logement inhabitable.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [O] de sa demande à ce titre.

* La demande d’indemnisation 'pour l’ensemble des préjudices matériels, moral et de jouissance subis lesquels sont provisoirement évalués à la somme de 1000 euros de présence dans l’appartement, soit 1000 euros par mois à compter du 1er décembre 2007 jusqu’à exécution de l’ensemble des travaux de remise aux normes'

Ainsi qu’il a été jugé plus haut, les désordres allégués par Mme [O] ne sont pas établis, à l’exception de la présence de rongeurs dans l’appartement caractérisée par des échanges de courriels avec le mandataire du bailleur en juin et juillet 2018 et l’intervention d’un dératiseur en juillet 2018.

Les intimés ne sauraient utilement se prévaloir de la clause figurant au paragraphe IV J des conditions générales du bail selon laquelle le preneur est obligé 'de prendre toutes mesures de destruction des rongeurs, insectes ou tous autres animaux nuisibles et de laisser exécuter les mesures collectives de destruction (…)'.

En effet, cette clause vise bien les 'mesures collectives de destruction', qui ont bien été exécutées en l’espèce ; il n’est pas établi que la présence de rongeurs soit dûe au défaut d’entretien de Mme [O], aucun défaut d’hygiène ne lui étant imputable au regard des pièces produites ; enfin, il convient de constater que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 a ajouté que le bailleur doit assurer la délivrance d’un logement décent 'exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites'.

S’agissant des dégâts des eaux, s’il résulte du courrier précité du mandataire de gestion du 5 janvier 2018 qu’un sinistre est survenu le 31 octobre 2016, pour lequel il lui adresse un chèque de 2083,86 euros à titre d’indemnisation, le remboursement des travaux de remise en état, faisant l’objet d’une demande distincte, sera examiné ci-après ; Mme [O] ne justifie par aucune pièce produite du préjudice de jouissance subi, et ne s’explique pas sur le fait qu’elle a attendu le mois de décembre 2024 pour entreprendre les travaux de remise en état, de sorte qu’il ne saurait lui être alloué d’autre somme à ce titre que celle relative au remboursement des travaux examinée ci-après.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a débouté Mme [O] de ses demandes, à l’exception de la somme de 1000 euros en réparation du préjudice de jouissance lié à la présence de souris dans l’appartement en juin et juillet 2018.

* La compensation

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties.

* Le remboursement des travaux de remise en état des dégâts des eaux

Mme [O] forme la demande, nouvelle devant la cour, de remboursement de 'la somme de 6823 euros TTC pour les travaux de remise en état suite aux multiples dégâts des eaux subis qu’elle a été contrainte d’avancer pour le compte du bailleur en décembre 2024".

Au soutien de sa demande, elle produit en pièce 24 une facture de l’entreprise Sadoun du 12 décembre 2024 relative à des 'travaux de peinture dans l’appartement suite à dégât des eaux’ pour un montant total de 9127 euros et un solde restant dû de 5627 euros après déduction d’un acompte de 3500 euros. Cette facture correspond à la reprise des désordres constatés dans la salle de bains, une chambre et le couloir par l’huissier dans son procès-verbal du 10 août 2021 précité.

Les intimés justifient pour leur part avoir adressé le 5 janvier 2018 à Mme [O] un chèque d’un montant de 2083,86 euros pour le sinistre du 31/10/2016.

Ils ne contestent pas utilement leur responsabilité dans la prise en charge de ces dégâts des eaux, compte tenu de leurs obligations édictées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précité, et n’alléguent ni a fortiori ne démontrent que ces dégâts des eaux seraient imputables à la locataire.

Toutefois, ainsi qu’il a été relevé plus haut, Mme [O] ne s’explique pas sur le fait qu’elle n’ait pas réalisé les travaux à l’aide du chèque remis en janvier 2018, et qu’elle ait attendu décembre 2024 pour y procéder.

Il convient dès lors de déduire du montant total de la facture du 12 décembre 2024 le montant du chèque remis en janvier 2018.

Le solde en résultant excédant la demande de Mme [O], d’un montant de 6823 euros, il convient de l’accueillir en son intégralité, ajoutant au jugement entrepris sur ce point.

Sur les demandes reconventionnelles des intimés et les autres demandes principales de Mme [O] s’y rapportant

* Les demandes de constat de la résiliation de plein droit du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, de condamnation au paiement de l’arriéré locatif et de la clause pénale formées par les intimés, et la demande 'subsidiaire’ d’annulation du commandement de payer du 31 mai 2021 formée par Mme [O]

Les intimés ne maintiennent pas leurs demandes relatives à la résiliation du bail et à l’expulsion, à la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et de la clause pénale, mais maintiennent leur demande tendant à ce que Mme [O] soit déboutée de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, confirmant le jugement entrepris sur ce point.

Ils exposent que le commandement de payer est valide, en ce que Mmes [H] [J] et MM. [R] et [I] [F] représentaient l’indivision [J] et avaient donc qualité pour faire signifier cet acte. Pour le surplus, ils indiquent qu’ils sont 'confrontés au principe de l’interruption de l’instance conformément à l’article L. 622-21 du code de commerce'.

Mme [O] demande à la cour de déclarer que le commandement de payer visant la clause résolutoire ne peut plus produire quelque effet que ce soit ni justifier une résiliation judiciaire pour non paiement des loyers et charges antérieurs au jugement du 15 septembre 2022, et de débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes.

Elle fait valoir que l’article L. 622-21 du code de commerce interrompt l’action des créanciers, et que la décision de résiliation du bail n’a pas acquis l’autorité de la chose jugée, de sorte que le bailleur ne poursuivre la résiliation pour non-paiement des sommes antérieures à l’ouverture de la procédure de sauvegarde judiciaire.

A titre subsidiaire, elle soutient que le commandement de payer est nul, en ce qu’il 'appartenait aux successeurs de Mme [H] [J] et à MM. [R] et [I] [F] de justifier de leur pouvoir pour faire signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire', ajoutant qu’ils ne justifiaient 'ni d’un mandat, ni de la qualité pour représenter les deux tiers des droits indivis en application des dispositions de l’article 815-3 du code civil'.

Selon l’article L. 622-21 du code de commerce, 'I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent (…)'.

L’action introduite par le bailleur, avant le placement sous sauvegarde de justice du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement (Civ. 3ème, 13 avril 2022, n°21-15.336).

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 31 mai 2021, et la demande reconventionnelle en acquisition de clause résolutoire a été formée par les intimés devant le premier juge à l’audience du 23 juin 2022 ; le jugement entrepris du 31 août 2022 a rejeté la demande de nullité du commandement de payer formée par Mme [O], constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 31 juillet 2021, ordonné son expulsion et condamné Mme [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant outre les charges jusqu’à libération des lieux.

Or, le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde de Mme [O] a été rendu le 15 septembre 2022.

Il convient dès lors, en application de l’article L. 622-21 du code de commerce précité, de constater que l’acquisition de la clause résolutoire et les mesures subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et de la clause pénale ne peuvent être prononcées après ce jugement, infirmant le jugement entrepris sur ces points.

En conséquence, la demande de nullité du commandement de payer du 31 mai 2021 est dépourvue d’objet.

A titre surabondant, il sera constaté que celui-ci a été valablement délivré par Mme [H] [J], membre de l’indivision [J], et par MM. [R] et [I] [F], venant aux droits de leur mère Mme [C] [J] veuve [F] décédée le 29 janvier 2018, ainsi qu’il résulte de l’acte de notoriété du 19 mars 2018 produit par les intimés, de sorte que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du commandement de payer formée par Mme [O].

* La fixation et l’inscription au passif de la procédure judiciaire de sauvegarde de Mme [O] du montant de la créance locative

Les intimés forment devant la cour la demande nouvelle tendant à 'fixer et inscrire au passif de la procédure judiciaire de sauvegarde de Mme [O] le montant de la créance locative s’élevant à la somme de 248.939,74 euros correspondant au montant des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 15 septembre 2022".

Mme [O] forme les demandes nouvelles suivantes :

— ordonner aux intimés de 'justifier des loyers qui resteraient dus et des charges appelées en considération notamment des nuisances et absence d’entretien et mise aux normes de l’appartement donné à bail lesquels devront être déclarés au passif de la sauvegarde judiciaire',

— fixer la créance des intimés au passif de la procédure de sauvegarde de Mme [O] 'charge pour les bailleurs de produire un état détaillé certifié conforme par le gestionnaire CGI et les bailleurs'.

Elle fait valoir que les intimés doivent justifier des loyers et charges qu’ils ont déclaré entre les mains de M. [D] ès qualités de mandataire judiciaire.

En l’espèce, les intimés justifient par les décomptes successifs produits (pièce 27 : décompte arrêté au 9 novembre 2021 et remontant à l’origine de la dette ; pièce 29 : décompte arrêté au 1er mars 2022 ; pièce 30 : décompte arrêté au 15 septembre 2022) que la dette locative s’élève à la somme de 245.712,14 euros arrêtée au 15 septembre 2022.

Ils justifient avoir déclaré leur créance auprès de M. [D], mandataire judiciaire, par lettre recommandée du 9 novembre 2022 (soit dans le délai de deux mois à compter de la publication du jugement de sauvegarde au BODACC), à hauteur de la somme totale de 248.725,65 euros, dont 245.712,14 euros au titre de la dette locative, outre 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile du jugement entrepris et 1013,51 euros de frais d’huissier.

Par courrier du 22 novembre 2022, M. [D] a répondu aux intimés que la créance déclarée faisait l’objet d’une contestation pour le montant de 1013,51 euros représentant les frais d’huissier.

Il résulte de ces éléments que la dette de loyers et charges échus et impayés au 15 septembre 2022 s’élève à la somme de 245.712,14 euros, terme de septembre 2022 inclus.

Mme [O], qui ne justifie par aucune pièce produite avoir effectué des règlements qui n’auraient pas été pris en compte, sera déboutée de ses demandes tendant à ordonner aux intimés de 'justifier des loyers qui resteraient dus et des charges appelées en considération notamment des nuisances et absence d’entretien et mise aux normes de l’appartement donné à bail lesquels devront être déclarés au passif de la sauvegarde judiciaire’ et à fixer la créance des intimés au passif de la procédure de sauvegarde de Mme [O] 'charge pour les bailleurs de produire un état détaillé certifié conforme par le gestionnaire CGI et les bailleurs'.

Il convient de fixer la créance à inscrire au passif de la procédure de sauvegarde de Mme [O] à hauteur de la somme de 245.712,14 euros correspondant aux loyers et charges échus et impayés arrêtés au 15 septembre 2022, terme de septembre 2022 inclus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [O], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel.

Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre de l’inclusion dans les dépens de la somme de 544,70 euros au titre des frais de constat de Me [S] du '18" août 2021.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel soulevée par Mmes [G] et [E] [X] et MM. [R] et [I] [F],

Reçoit Mmes [G] et [E] [X] et MM. [R] et [I] [F] en leur demande d’intervention forcée de M. [L] [D] ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de Mme [K] [O] à la présente procédure,

Déclare le présent arrêt commun à M. [L] [D] ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de Mme [K] [O],

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf les dispositions suivantes :

— Constate la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 31 juillet 2021,

— Autorise [G] et [E] [X] et [I] et [R] [F] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du cornmandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [K] [O], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement situé au [Adresse 6],

— Dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne [K] [O] à payer à [G] et [E] [X] et [I] et [R] [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant, provision pour charges comprises, loyer indexé selon les stipulations du bail, soit la somme de 10.257,51 euros en mars 2022, à compter du 1er août 2021, jusqu’à libération des lieux,

— Condamne [K] [O] à payer à [G] et [E] [X] et [I] et [R] [F] la somme de 189.339,79 euros correspondant au montant des loyers et charges dus au 9 mars 2022, échéance de mars 2022 incluse,

— Condamne [K] [O] à payer à [G] et [E] [X] et [I] et [R] [F] la somme de 1000 euros à titre de clause pénale, somme arrêtée à la présente décision,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

Constate que l’acquisition de la clause résolutoire et les mesures subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, les condamnations au paiement de l’arriéré locatif et de la clause pénale ne peuvent être prononcées après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde de Mme [K] [O] du 15 septembre 2022,

Et y ajoutant,

Condamne Mmes [G] et [E] [X] et MM. [R] et [I] [F] à payer à Mme [K] [O] la somme de 6823 euros au titre des travaux de remise en état suite aux dégâts des eaux réalisés en décembre 2024,

Fixe la créance à inscrire au passif de la procédure de sauvegarde de Mme [K] [O] à hauteur de la somme de 245.712,14 euros correspondant aux loyers et charges échus et impayés arrêtés au 15 septembre 2022, terme de septembre 2022 inclus,

Déboute Mme [K] [O] de ses demandes tendant à :

— ordonner aux intimés de 'faire refermer les innombrables trous qui permettent l’accès aux rongeurs',

— ordonner aux intimés de 'justifier des loyers qui resteraient dus et des charges appelées en considération notamment des nuisances et absence d’entretien et mise aux normes de l’appartement donné à bail lesquels devront être déclarés au passif de la sauvegarde judiciaire',

— fixer la créance des intimés au passif de la procédure de sauvegarde de Mme [O] 'charge pour les bailleurs de produire un état détaillé certifié conforme par le gestionnaire CGI et les bailleurs',

Condamne Mme [K] [O] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président