RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04026 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHGNX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2023-TJ de MEAUX- RG n° 21/00898

APPELANTE

S.A.S. VERNIER exerçant sous l’enseigne ADB VERNIER

[Adresse 2]

[Localité 6]

N° SIRET : 399 33 6 4 37

Représentée par M^e François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

INTIMÉS

Monsieur [C] [H]

Né le [Date naissance 3] 1975 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [W] [L] épouse [H]

Née le [Date naissance 4] 1980 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentés par M^e Bertrand DURIEUX, substituant M^e François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX, toque 17

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Septembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Xavier BLANC, Président de chambre

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente

Madame Solène LORANS, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Solène LORANS dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Sonia JHALLI

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Xavier BLANC, Présidente de chambre et par Madame Sonia JHALLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [C] [H] et Mme [W] [L] épouse [H] sont propriétaires d’un appartement de trois pièces situé au [Adresse 5] à [Localité 8] (77) acquis en 2014 sous le régime de défiscalisation dit « Duflot ». Pour bénéficier de ce régime, l’immeuble devait être loué ou sous-loué nu durant 9 ans à un loyer plafonné à des personnes physiques percevant des ressources inférieures à un plafond prévu par la loi.

Après le départ de leur premier locataire, ils ont mandaté au mois d’octobre 2017 l’agence Orpi de [Localité 10], exploitée par la société ADB Vernier, afin de trouver un nouveau locataire.

Sur proposition de 1'agence, un contrat de location a été signé le 22 novembre 2017 avec l’association La Rose Des Vents afin que le bien soit occupé par les salariés de cette dernière.

M. et Mme [H] ont reçu le 29 mars 2019 une proposition de rectification par laquelle l’administration fiscale a remis en cause les réductions d’impôts pratiquées par M. et Mme [H] au titre du bien.

Par acte d’huissier du 18 février 2021, M. et Mme [H] ont fait assigner la société ADB Vernier devant le tribunal judiciaire de Meaux.

Par jugement du 9 janvier 2023, ce tribunal a statué comme suit :

« – DIT que la SAS ADB VERNIER a manqué à son obligation d’information et de conseil, plus spécifiquement à son obligation de s’enquérir du régime fiscal appliqué à l’immeuble dont la location lui était confiée, et a ainsi engagé sa responsabilité à l’égard de M. [C] [H] et Mme [W] [L] épouse [H] ;

— CONDAMNE la SAS ADB VERNIER enseigne ORPI à payer 25 000 € à M. [C] [H] et Mme [W] [L] épouse [H] ;

— REJETTE la demande de M. [C] [H] et Mme [W] [L] épouse [H] d’indemnisation au titre d’une résistance abusive ;

— REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;

— CONDAMNE la SAS ADB VERNIER enseigne ORPI à payer 5 000 € à M [C] [H] et Mme [W] [L] épouse [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SAS ADB VERNIER enseigne ORPI aux dépens de l’instance ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. »

Par déclaration du 20 février 2023, la société ADB Vernier a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions remises au greffe le 19 octobre 2023, la société ADB Vernier demande à la cour de :

« » Vu les articles 287 et suivants et 299 du Code de procédure civile

Vu l’article 1104 du code civil

Vu les pièces produites au débat

CONFIRMER le jugement rendu le 19 janvier 2023 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX, uniquement en ce qu’il rejeté la « demande de M. [C] [H] et Mme [W] [L] épouse [H] d’indemnisation au titre d’une résistance abusive ».

REFORMER le jugement rendu le 19 janvier 2023 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX, pour le surplus

ET STATUANT A NOUVEAU

PROCEDER à l’examen et à la vérification de la pièce n°15 produite, en première instance, par les époux [H] et désormais communiquée en pièce n°2 au soutien des présentes écritures

ECARTER DES DEBATS la pièce n°15 produite, en première instance, par les époux [H] et désormais communiquée en pièce n°2 au soutien des présentes écritures

A défaut

PRONONCER la nullité du feuillet litigieux produit, en première instance, en pièce n°15 par les époux [H] et désormais communiquée en pièce n°2 au soutien des présentes écritures

En toute hypothèse

DEBOUTER les époux [H] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNER les époux [H] à payer à la société ADB VERNIER la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction directe au profit de Maître François BLANGY en application de l’article 699 du code de procédure civile. »

Cette société fait notamment valoir que :

— aucune faute contractuelle ne peut lui être imputée, puisque le contrat de mandat comprenait explicitement une option s’agissant de régimes fiscaux particuliers qui n’a pas été cochée par les intimés ;

— M. et Mme [H] ne l’ont jamais avertie de leur souhait d’opter pour le dispositif « Duflot » et ont admis qu’il n’existait pas d’obligation relative à ce dispositif dans le mandat de location qu’ils ont signé en connaissance de cause ;

— le dispositif Duflot n’a jamais fait partie d’aucun « modèle type » de mandat de location ;

— au surplus, la pièce n°15 des appelants présentée comme un avenant au contrat de mandat résulte de man’uvres des intimés, raison pour laquelle cette pièce devra être vérifiée par la cour et subsidiairement, annulée pour défaut de consentement et dol ;

— il n’y a ni faute ni lien de causalité entre le refus de l’administration fiscale de faire bénéficier M. et Mme [H] de la réduction d’impôt Duflot et son intervention ;

— le bail du 22 novembre 2017 n’autorisait pas l’association à sous-louer l’appartement, prévoyait qu’il s’agissait d’une « location vide », que le locataire devait s’interdire d’utiliser les locaux loués autrement qu’à usage exclusif d’habitation et si tant est que, par la suite, l’association ait pris la décision de le meubler, elle n’en est pas responsable ;

— le paiement de l’impôt mis à la charge du contribuable à la suite d’un redressement fiscal ne constitue pas un préjudice indemnisable et il n’est pas démontré que M. et Mme [H] auraient pu louer le bien dans des conditions conformes au dispositif Duflot.

Par dernières conclusions remises au greffe le 19 juillet 2023, M. et Mme [H] demandent à la cour de :

« Vu l’article 1231-1 du Code Civil,

Confirmer le jugement déféré toutes ses dispositions, et

Déclarer la société ADB VERNIER responsable du préjudice subi par les époux [H] du fait de la remise en cause par l’Administration Fiscale, des avantages fiscaux dont ils avaient bénéficié dans le cadre du dispositif dit Duflot, au titre de la mise en location de leur appartement sis [Adresse 5] à [Localité 8].

Condamner la société ADB VERNIER à payer à Monsieur [C] [H] et Madame [W] [H] née [L], pris collectivement, la somme de 25 000 € en réparation de leur préjudice.

Condamner la société ADB VERNIER à payer à Monsieur [C] [H] et Madame [W] [H] née [L], pris collectivement, la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Débouter la société ADB VERNIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner la société ADB VERNIER à payer à Monsieur [C] [H] et Madame [W] [H] née [L], pris collectivement, la somme de 3 000 € au titre de leurs frais irrépétibles d’appel, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la société ADB VERNIER aux dépens de l’instance et ceux qui en seront la suite. »

Ces derniers font notamment valoir que :

— l’agence ADB Vernier avait connaissance de leur situation fiscale, et plus particulièrement du fait qu’ils avaient opté pour le dispositif Duflot ;

— l’obligation d’information et de conseil de l’agence l’obligeait à leur présenter un locataire répondant aux critères d’application du dispositif Duflot ;

— l’agence ayant ainsi commis une faute ayant entrainé un préjudice pour eux, elle est tenue de le réparer ;

— la responsabilité de l’agence ADB Vernier doit être engagée quand bien même il serait retenu qu’elle n’avait pas connaissance de leur situation fiscale dès lors qu’en vertu de son obligation d’information et de conseil, elle ne pouvait ignorer une telle information ;

— l’ignorance dont l’agence fait état n’est pas autre chose que l’aveu de sa culpabilité ;

— la pièce n°15 ne doit pas être écartée des débats puisque sa véracité ne fait pas défaut ;

— ayant reçu une proposition de rectification, ils ont demandé à la salariée de l’agence chargée de leur dossier de réimprimer les premières pages du contrat de mandat pour faire apparaître leur souhait de bénéficier du régime Duflot ce qu’elle a fait et son témoignage n’est pas indépendant ;

— leur préjudice est justifié ainsi que le lien de causalité avec la faute de l’agence.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 juin 2025.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l’exposé du surplus de leurs prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de l’agence

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En outre, l’article 1992, premier alinéa, de ce code dispose : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. »

L’agent immobilier est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant.

Par ailleurs, l’article 1188, premier alinéa, du code civil prévoit : « Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. »

En vertu de l’article 1190 de ce code : « Dans le doute le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé. »

Sur la faute

En l’espèce, suivant mandat de location signé le 11 octobre 2017 constituant la pièce n°1 de chacune des parties dont l’authenticité n’est pas contestée, M. et Mme [H] ont donné mandat à l’agence immobilière Orpi exploitée par la société ADB Vernier de louer leur bien immobilier situé à [Localité 8] à usage d’habitation principale pour une durée de trois ans et pouvoir de rédiger et signer le bail ainsi que de réclamer toutes pièces utiles.

En vertu de ce mandat, l’agence Orpi a proposé comme locataire l’association « La Rose des vents » et signé le bail à usage d’habitation consenti à un locataire personne morale exclu de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, en date du 22 novembre 2017.

Le mandat conféré à l’agence Orpi constitue un contrat-type dactylographié rédigé par celle-ci et à son en-tête qui s’apparente à un contrat d’adhésion comportant un article 3.9 intitulé « Option du bailleur pour un régime particulier » de deux phrases, la première indiquant « Le mandant déclare avoir opté, pour les biens objets des présentes, pour un régime fiscal spécifique : notamment Scellier ' Robien ' Borloo ' Besson ' Périssol ' immeubles historiques ' Malraux ' Girardin. En conséquence, le mandant s’engage à fournir au mandataire tous les documents en sa possession relatifs à cette option fiscale (copie de son engagement fiscal de location) » étant précédée d’une case non cochée et, la seconde, précédée seulement d’un espace et non d’une case cochée, mentionnant « Le mandant déclare n’avoir opté, ou ne vouloir opter, pour les biens objet des présentes, pour aucun régime fiscal spécifique ».

Or, d’une part, l’agence immobilière rédactrice du bail ne conteste pas s’être fait communiquer à cette fin l’acte de vente en état futur d’achèvement par lequel M. et Mme [H] ont acquis le bien et mentionnant que l’acquéreur réalise l’acquisition dans le cadre d’un investissement immobilier locatif pour lequel il souhaite bénéficier du dispositif fiscal prévu à l’article 199 novovicies du code général des impôts (dispositif dit « Duflot ») et qu’il s’engage pour cela à faire toutes les déclarations fiscales et démarches administratives, et à respecter toutes les obligations liées à ce dispositif. Or, il appartenait à l’agent immobilier de s’assurer que le bail qu’il s’apprêtait à conclure au nom de M. et Mme [H] ne méconnaissait pas l’objectif mentionné dans cet acte. En outre, ce régime fiscal spécifique n’est pas mentionné sur le mandat de location du 11 octobre 2017 et n’a pas donné lieu à un ajout dactylographié ou manuscrit par l’agence alors que plusieurs autres cases ont été cochées dans ce mandat, telle que la case « Baux soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 » à l’article 4 relatif à la rémunération du mandataire. Enfin, les mentions, au demeurant contradictoires, figurant à l’article 3.9 de ce mandat ne permettent pas d’établir que l’agence Orpi a satisfait à son obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis des époux [H], en s’enquérant du régime fiscal sous lequel ils avaient acquis leur bien, alors que l’acte de vente qui lui avait été communiqué comportait cette précision, et en vérifiant les conditions de ce régime ni, a fortiori, que ces derniers ont renoncé au bénéfice de ce régime de faveur, étant relevé qu’aucun autre élément, en particulier les courriels échangés entre les parties, ne démontre une telle intention d’y renoncer.

D’autre part, par proposition de rectification adressée le 29 mars 2019 et confirmée par celle du 3 juillet 2019 annulant et remplaçant cette proposition, l’administration fiscale a estimé que les conditions du régime fiscal Duflot n’étaient pas remplies au motif que l’association à laquelle le bail avait été consenti ne donnait pas le logement en sous-location nue à usage d’habitation principale à des personnes physiques, de sorte qu’il en résultait un non-respect des conditions de mise en location au cours de la période d’engagement de location conduisant à majorer du montant total de la réduction pratiquée l’impôt sur le revenu de l’année de l’événement entraînant la déchéance de l’avantage fiscal.

Il s’ensuit que, en concluant le bail litigieux avec cette association, l’agence a commis un manquement à son obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu une faute de l’agence engageant sa responsabilité sans qu’il y ait lieu de procéder à la vérification d’écriture de la pièce n° 15 des intimés constituant une nouvelle édition de la première page du mandat de location qui est sollicitée, de l’écarter des débats ou d’en examiner la validité, dès lors que l’examen de cette pièce est sans incidence sur la solution du litige.

Sur le préjudice et le lien de causalité

M. et Mme [H] évaluent leur préjudice à la somme totale de 25 000 euros, soit 19 600 euros au titre des réductions d’impôts perdues pour les années 2014 à 2017, 4 900 euros au titre de la réduction d’impôts perdue de l’année 2019 et 500 euros d’intérêts et pénalités de retard.

Leurs avis d’imposition des années 2015 à 2018 sur les années 2014 à 2017, les propositions de rectification, notamment celle du 3 juillet 2019, la réponse aux observations du contribuable du 30 août 2019, le rejet de la réclamation du 31 décembre 2019, le courriel de l’inspecteur divisionnaire du 28 février 2020 transmettant la proposition et le contrat de transaction ainsi que cette proposition et le contrat de transaction après mise en recouvrement du 26 février 2020 versés aux débats confirment que la location consentie à l’association La Rose des Vents a entraîné la déchéance de la réduction d’impôts découlant du régime fiscal Duflot qui était de 4 900 euros par an à compter de l’année 2014, qu’une reprise d’impôts pour les années 2014 à 2017 concernant les déclarations des revenus au titre des années 2016 et 2017 a été effectuée pour un montant total de 24 700 euros et que, pour les années suivantes, dans le cadre de la transaction, l’administration fiscale a accepté de ne pas effectuer de rappel d’impôts pour l’année 2018 ainsi que de limiter le montant des pénalités et intérêts de retard à la somme de 500 euros, a demandé à M. et Mme [H] de ne pas déclarer la réduction d’impôt au titre de l’année 2019 et leur a accordé la possibilité de reporter les réductions d’impôts au titre des années 2020 à 2022 sous condition de louer désormais à un locataire personne physique, alors que la proposition de rectification du 29 mars 2019 mentionnait qu’ils ne pourraient plus bénéficier de cette réduction pour les années ultérieures.

Il s’ensuit que M. et Mme [H] justifient du montant de leur préjudice. En outre, celui-ci est directement imputable à la faute de l’agence dès lors qu’aucun élément ni pièce ne permet d’établir qu’il existait un aléa ou un risque que, correctement renseignés et conseillés, M. et Mme [H] renoncent au bénéfice de ce régime de faveur ou que l’agence Orpi ne trouve pas de locataire répondant aux conditions du régime Duflot en poursuivant ses recherches.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il condamne la société ADB Vernier à leur verser la somme de 25 000 euros de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, compte tenu du sens de la présente décision, le jugement sera confirmé en ce qu’il condamne la société ADB Vernier, partie perdante, aux dépens de la procédure de première instance et elle sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

En application de l’article 700 dudit code, le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les frais irrépétibles et la société ADB Vernier sera déboutée de sa demande et condamnée à payer aux époux [H] la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la procédure d’appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société ADB Vernier aux dépens de la procédure d’appel ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, déboute la société la société ADB Vernier de sa demande et la condamne à payer à M. [C] [H] et Mme [W] [L] épouse [H] la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la procédure d’appel non compris dans les dépens ;

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT