RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 AVRIL 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00487 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG4NA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Octobre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 22/01551

APPELANTS

Monsieur [Z] [X] (décédé)

Madame [T] [P] veuve [X]

née le 03 mars 1939 à [Localité 5]

Chez son fils monsieur [F] [X]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Francis MARTIN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0466

INTIMÉ

Monsieur [H] [E]

né le 09 juillet 1949 à [Localité 10] (15)

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par M^e Romain GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0096

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Tiffany CASCIOLI

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signatures privées du 1er septembre 2014, Mme [R] [Y] a donné à bail à M. [H] [E] un studio sis [Adresse 2] à [Localité 5] d’une surface de 30 m2 et une cave n°5 dans le même immeuble, moyennant un loyer de 419,08 euros par mois.

Il est constant que la cave occupée par M. [H] [E] est en fait, la cave n°6.

Par acte extra-judiciaire du 13 décembre 2019, [Z] [X] et Mme [T] [X], venant aux droits de Mme [R] [Y], ont donné congé du studio à M. [H] [E] pour le 31 août 2020.

Cette date a été prorogée au 8 novembre 2021, par lettre datée du 17 juillet 2020 non réceptionnée par M. [H] [E], puis par acte extra-judiciaire du 20 novembre 2020, signifiant au locataire le courrier du 17 juillet 2020.

Le motif du congé est pour les bénéficiaires, M. et Mme [X], de 'reprendre ce bien afin de se rapprocher du domicile de leur fils, M. [F] [X], compte-tenu de leur âge et de leur état de santé nécessitant un suivi médical régulier qui sera plus aisé en habitant sur [Localité 5] qu’en province.'

Par acte d’huissier du 21 janvier 2022, [Z] [X] et Mme [T] [X] née [P], ont fait assigner, devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris, M. [H] [E], aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater la déchéance du droit d’occupation du bail le 8 novembre 2021,

— en conséquence, ordonner l’expulsion de M. [H] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier du logement sis [Adresse 6], porte gauche, entrée située au [Adresse 1], ainsi que de la cave n°6,

— fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er décembre 2021 à la somme de 419,08 euros et condamner M. [H] [E] à payer, en deniers et quittances valables aux requérants, ladite somme jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner M. [H] [E] à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 30 août 2022, M. [Z] [X] et Mme [T] [X], ont réitéré les termes de leur assignation, ajoutant toutefois une demande de dommages-intérêts à hauteur de 10.000 euros pour résistance abusive et portant à 2.500 euros leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [H] [E] a demandé au juge de :

— déclarer le congé du 13 décembre 2019 nul et non avenu ;

— juger M. [Z] [X] et Mme [T] [X] irrecevables et mal fondés en leurs demandes ;

— en conséquence, les débouter de l’ensemble de leurs demandes ;

— le juger recevable et bien fondé en ses demandes reconventionnelles ;

— condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [Z] [X] et Mme [T] [X] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [Z] [X] et Mme [T] [X] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 26 octobre 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Déclare le congé du '9" décembre 2019 nul et non avenu ;

Rejette les demandes formées par M. [Z] [X] et Mme [T] [X] en validation du congé pour reprise délivré le 13 décembre 2019, en constat de la résiliation du contrat de bail, d’expulsion de M. [H] [E], de condamnation de M. [H] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation, de condamnation de M. [H] [E] au paiement de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Z] [X] et Mme [T] [X] à payer à M. [H] [E] la somme de 2.500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

Condamne M. [Z] [X] et Mme [T] [X] à payer à M. [H] [E] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Z] [X] et Mme [T] [X] aux dépens de l’instance ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 19 décembre 2022 par M. [Z] [X] et Mme [T] [X],

Vu l’acte de décès de [Z] [X] établi le 31 janvier 2024,

Vu les dernières écritures remises au greffe le 30 décembre 2024 par lesquelles Mme [T] [X] demande à la cour de :

DEBOUTER Monsieur [E] de toutes ses demandes.

INFIRMER le jugement en ce qu’il a décidé de :

« Déclarer le congé du 9 décembre 2019 nul et non avenu;

Rejetter les demandes formées par Monsieur [Z] [X] et Madame [T] [X] en validation du congé pour reprise délivré le 13 décembre 2019, en constat de la résiliation du contrat de bail, d’expulsion de Monsieur [H] [E], de condamnation de Monsieur[H] [E] au paiement d’une indemnitéd’occupation, de condamnation de Monsieur [H] [E] au paiement de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamner Monsieur [Z] [X] et Madame [T] [X] à payer à Monsieur [H] [E] la somme de 2500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice;

Condamner Monsieur [Z] [X] et Madame [T] [X] à payer à Monsieur [H] [E] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamner Monsieur [Z] [X] et Madame [T] [X] aux dépens de

l’instance"

Statuant à nouveau,

DEBOUTER Monsieur [E] de toutes ses demandes

VALIDER le congé à effet au 8 novembre 2021,

CONSTATER la déchéance du droit d’occupation du bail au 08 novembre 2021,

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [H] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement sis [Adresse 6] ainsi que de la cave,

FIXER le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er décembre 2021 au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait été maintenu et condamner Monsieur [H] [E] à payer, en deniers ou quittances, à Madame [T] [X] ladite somme jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

CONDAMNER Monsieur [H] [E] à payer à Madame [T] [X] la somme de 10.000 Euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER Monsieur [H] [E] à payer à Madame [T] [X] la somme de 5.500 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Monsieur [H] [E] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Vu les dernières écritures remises au greffe le 17 janvier 2025 aux termes desquelles M. [H] [E] demande à la cour de :

— Dire et juger Monsieur [Z] [X] et Madame [T] [X] mal fondés en leur appel ;

— Débouter en conséquence Monsieur [Z] [X] et Madame [T] [X] de l’ensemble de leurs demandes, comme mal fondées ;

— Confirmer le Jugement du 26 octobre 2022 en ce qu’il a déclaré le congé du 9 décembre 2019 nul et non avenu, rejeté les demandes formées par Monsieur [Z] [X] et Madame [T] [X] et condamné Monsieur [Z] [X] et Madame [T] [X] à payer à Monsieur [H] [E] les sommes de 2.500 ' de dommages et intérêts et de 2.000 ' en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens ;

Ajoutant au Jugement dont appel :

— Dire et juger Monsieur [H] [E] bien fondé en sa demande additionnelle ;

Y faisant droit ;

— Condamner Monsieur [Z] [X] et Madame [T] [X] à payer Monsieur [H] [E] la somme de 15.000 ' à titre de dommages et intérêts pour appel abusif ;

— Condamner Monsieur [Z] [X] et Madame [T] [X] à payer Monsieur [H] [E] la somme de 8.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Monsieur [Z] [X] et Madame [T] [X] aux dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rejet des débats des pièces 8-2 et 8-3 de M. [H] [E]

En pages 7 à 9 de ses conclusions d’appel, Mme [T] [X] demande à la cour de 'rejeter des débats en raison de leur irrégularité les pièces 8-2 et 8-3 de M. [E] qui a usurpé l’identité de M. et Mme [X] en violation de l’article 226-4-1 du code pénal'.

Toutefois, il convient de constater que la cour n’est pas saisie, dans le dispositif des conclusions d’appel, qui seul la saisit en application de l’article 954 du code de procédure civile, d’une telle demande.

Sur la validité du congé

Le premier juge a rejeté la demande de validation du congé considérant non établis la réalité et le caractère sérieux de la reprise motivant le congé retenant que d’une part M. et Mme [X] ne justifiaient pas d’une résidence principale à [Localité 9] et d’autre part de leur projet de s’installer à [Localité 5] alors qu’ils pouvaient s’installer dans le même immeuble que leur fils à [Localité 7], dont ils sont propriétaires en SCI avec lui et qui comprend plusieurs appartements.

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré le congé du 9 décembre 2019 nul et non avenu, Mme [T] [X] réitère sa demande de validation du congé et fait valoir que le jugement rendu est une violation de la présomption de bonne foi et du droit constitutionnel d’un propriétaire de s’installer dans le logement de son choix lorsqu’il a plusieurs propriétés.

M. [H] [E] sollicite la confirmation du jugement.

Il fait valoir que le congé est nul aux motifs qu’il a été délivré par les usufruitiers sans le concours du nu-propriétaire, pour une date qui ne correspond pas à la date d’expiration du bail, qu’il mentionne une domiciliation fictive des bénéficiaires à [Localité 9] outre un descriptif des locaux insuffisant.

Quant au motif du congé il maintient que M. et Mme [X] habitaient d’ores et déjà avec leur fils lors de la délivrance du congé, et qu’au demeurant, il est inconcevable que le couple âgé de 87 et 83 ans, ait pour projet de s’installer à [Localité 5] dans un studio en étage, inaccessible et dont la salle d’eau n’est pas équipée pour les personnes à mobilité réduite alors qu’il dispose d’un F4 avec terrasse, jardin et emplacement de stationnement à [Localité 7].

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable en l’espèce,

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes."

Par ailleurs cet article prévoit également que :

« Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre » et qu'"À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.'

Il résulte de ces dispositions que :

— le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise lorsqu’il donne congé; il doit donc motiver précisément le congé, c’est à dire indiquer les raisons de la reprise;

— en cas de contestation, il appartient au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise et ce dès la délivrance du congé, la loi dite Alur du 24 mars 2014 ayant consacré la possibilité d’un contrôle a priori (et non pas seulement a posteriori). Ce contrôle n’implique cependant pas un contrôle de l’opportunité même de la décision de reprise ;

— pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention.

Ainsi, il résulte de ces dispositions que le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise lorsqu’il donne congé; il doit donc motiver précisément le congé, indiquer les raisons de la reprise; en cas de contestation, il appartient au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise et ce dès la délivrance du congé, ladite loi ayant consacré la possibilité d’un contrôle a priori (et non pas seulement a posteriori).

Ce contrôle n’implique cependant pas un contrôle de l’opportunité même de la décision de reprise.

Le juge doit rechercher, lorsqu’une fraude est invoquée par le preneur, si celle-ci existe, étant précisé qu’il appartient au preneur de rapporter la preuve de cette fraude et que l’appréciation des juges du fond est souveraine en la matière (Civ.3ème 24 janvier 1996; Civ.3ème 11 juin 1997 pourvoi no 95-20.020; Civ.3ème 18 février 2003 pourvoi no 01-16.664).

Sur la délivrance du congé par les usufruitiers

M. [E] maintient que le congé est nul pour avoir été délivré par les époux [X] en leur qualité d’usufruitiers du bien loué sans concours du nu-propriétaire.

Or, seul l’usufruitier, ayant qualité de bailleur en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée, peut délivrer un congé et agir en validité du congé pour reprise (Civ. 3ème, 26 janvier 2022, 20-20.223, Publié au bulletin).

Le congé pour reprise a été valablement délivré par M. et Mme [X] en leur qualité d’usufruitiers du bien loué.

Il n’y a donc pas lieu de retenir la nullité de l’acte à cet égard.

Sur la date d’effet du congé

M. [E] maintient que l’acte est nul pour avoir été délivré pour le 31 août 2020, alors qu’en application de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de congé pour reprise après acquisition du bien, le terme du contrat de location ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux années à compter de la date d’acquisition, de sorte que le congé ne pouvait être délivré que pour le 8 novembre 2021.

Il considère que la lettre rectificative pour différer la date d’effet du congé du conseil des époux [X] du 26 août 2020 ne lui a pas été régulièrement notifiée.

En l’espèce, il convient de rappeler qu’un congé délivré pour une date prématurée n’est pas nul mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné. (Voir notamment, Civ. 3ème, du 13 juin 2006, n° 05-13.252).

S’agissant de la rectification apportée par M. et Mme [X], il convient de constater que d’une part le courrier de leur conseil a été adressé par lettre recommandée avec accusé de réception retourné avec la mention 'plis avisé et non réclamé', cachet de la poste du 26 août 2020, puis a été signifié par acte d’huissier du 20 novembre 2020.

La rectification apportée à la date d’effet du congé est bien régulière.

Il n’y a donc pas lieu de retenir la nullité de l’acte s’agissant de la date d’effet du congé prorogée au 8 novembre 2021 et sa notification.

Sur le descriptif des locaux

Le congé litigieux mentionne :

'Le présent congé est relatif au bien immobilier tel que décrit à votre bail, et dans son ensemble. Il concerne donc le local principal et ses éventuels accessoires contractuellement visés au bail (par exemple cave, parking, autre dépendance s’il en existe et qu’elles ont été expressément louées aux termes du bail visé au présent acte)'.

M. [E] fait valoir en appel que ce descriptif du congé est insuffisant.

En l’espèce, il convient de relever que le congé délivré n’est pas un congé pour vendre mais un congé pour reprise et que M. [E] en sa qualité de locataire a une connaissance effective des locaux qui lui sont loués.

Le congé délivré qui renvoie au bail, lequel comporte une description précise, est valable.

Il n’y a donc pas lieu de retenir la nullité de l’acte à cet égard.

Sur la domiciliation fictive des bénéficiaires à [Localité 9]

Selon M. [E], M. et Mme [X] se sont domiciliés artificiellement à [Localité 9] pour puiser un motif mensonger de reprise du studio dans une intention spéculative.

Or, Mme [X] verse aux débats de nombreuses pièces, contrat de bail, documents administratifs, fiscaux, factures EDF, qui établissent que l’adresse du couple était jusqu’au congé du 18 mars 2024 qu’elle a délivré suite au décès de son époux le 31 janvier 2024, au [Adresse 3] à [Localité 9].

Aucun élément ne permet de considérer que cette adresse était une adresse fictive dès lors que sont produits :

— le contrat de bail signé le 28 août 2013,

— les quittances de loyer (juin, juillet août 2016, août et septembre 2020),

— les taxes d’habitation 2019 à 2021,

— les courriers du département du Calvados d’octobre 2021 relatifs à l’allocation personnalisée d’autonomie de M. [X] et les bulletins de salaire de l’employée familiale,

— les factures et calendrier de paiement des années 2013 à 2018, ainsi que le calendrier de paiement EDF édité le 27 avril 2022,

— les courriers de la CPAM du Calvados relatifs aux soins de M. [X] du 21 octobre 2021 au 20 janvier 2022,

— la lettre de relance du trésor public adressée à Mme [X] pour des soins hospitaliers au CHRU de [Localité 8] le 9 janvier 2017,

— la signification à M. et Mme [X], à personne, du jugement déféré le 28 novembre 2022, à l’adresse de [Localité 9]

— l’acte authentique du 8 novembre 2019 de donation de la part de propriété de Mme [X] sur le bien loué portant mention qu’elle demeure à [Localité 9]

— l’acte de donation de l’usufruit portant sur le bien loué mentionnant que M. et Mme [X] demeurent à [Localité 9]

— les attestations de voisins et de commerçants de [Localité 9] qui établissent que M. et Mme [X] vivent à l’année dans leur maison de [Localité 9]

— le certificat du docteur [D], médecin généraliste à [Localité 9], qui certifie le 24 avril 2023, être le médecin traitant de M. et Mme [X] depuis le 14 mars 2014

— le congé manuscrit adressé à son bailleur par Mme [X], le 18 mars 2024.

Dans ces conditions, même s’il apparaît que M. et Mme [X] sont restés inscrits sur les listes électorales d'[Localité 7], malgré leur emménagement à [Localité 9] et que l’extrait kbis de la SCI Aquiles Immo du 28 mai 2020, mentionne l’adresse de M. et Mme [X] au [Adresse 4] à [Localité 7], ces éléments ne sauraient remettre en cause leur domiciliation établie à [Localité 9].

S’agissant en particulier de la SCI Aquiles Immo, il convient de relever que ses statuts datent

de 2012, soit à une date à laquelle M. et Mme [X] n’avaient pas encore emménagé à [Localité 9], le bail étant du 28 août 2013.

La cour d’appel relève que lorsque M. [E] a écrit à deux reprises en avril et mai 2017 à Mme [X] pour se porter acquéreur de l’appartement, il a adressé ses courriers à [Localité 9].

Il est établi que lorsque le congé a été délivré le 13 décembre 2019, M. et Mme [X], bénéficiaires de cette reprise, demeuraient au [Adresse 3] à [Localité 9].

Aucune fraude n’est démontrée sur ce point par M. [E].

Il n’y a donc pas lieu de retenir la nullité de l’acte à cet égard.

Sur la réalité du motif et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise

Le bailleur, propriétaire de plusieurs appartements, a le libre choix du logement sur lequel il entend exercer le droit de reprise. (Civ. 3ème, 15 mai 1996, n° 94-14.879).

Le motif du congé litigieux est pour les bénéficiaires, M. et Mme [X], de : 'reprendre ce bien afin de se rapprocher du domicile de leur fils, M. [F] [X], compte-tenu de leur âge et de leur état de santé nécessitant un suivi médical régulier qui sera plus aisé en habitant sur [Localité 5] qu’en province.'

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. et Mme [X], bénéficiaires de la reprise étaient également associés avec leur fils, M. [F] [X], de la SCI Aquiles Immobilier propriétaire à [Adresse 4], d’un pavillon, composé, depuis des travaux d’extension, de 6 appartements (un studio, un F1, un F2, deux F3 et un F4) et dont l’un est occupé par M. [F] [X].

Il est établi par les contrats de bail produits aux débats que ces appartements ont notamment été donnés en location les 4 février 2020 (F1), 27 décembre 2021 (F4 en duplex), 31 octobre 2020 (F3), 1er juillet 2021 (F1 en duplex), soit à des dates permettant à M. et Mme [X] de s’installer dans le même immeuble que leur fils.

Il n’est pas démontré ni même allégué qu’à la date du congé, aucun logement n’était disponible dans l’immeuble.

Néanmoins, le choix de M. et Mme [X] de s’installer dans le logement de [Localité 5], qui apparaît conforme à leurs besoins, même s’il s’agit d’un petit appartement de 30 m² au 1er étage de l’immeuble, ne saurait être remis en cause dans le cadre de la présente procédure.

Mme [X] produit d’ailleurs un devis établi le 17 avril 2023 pour des travaux de réfection complète de l’appartement d’un montant de 35.000 euros.

S’agissant du montage financier réalisé lors de l’acquisition du bien loué (à savoir la donation par Mme [X] de sa part en pleine propriété de l’appartement (1/20ème) à son fils M. [F] [X], l’achat par licitation des droits des autres héritiers sur l’appartement par M. [F] [X], puis la donation de l’usufruit de l’appartement à ses parents), ce montage a été réalisé conformément au souhait de Mme [X] de récupérer le bien pour l’habiter, ainsi qu’il ressort de la consultation demandée au CRIDON par le notaire de Mme [X] : 'L’objectif de Madame [G] est de reprendre le logement à l’issue du bail pour l’habiter'.

Aucune fraude n’est établie.

Le motif décrit dans le congé litigieux est réel et sérieux dès lors que Mme [X] justifie à la date du congé de sa résidence avec son époux, en province dans le Calvados et qu’ils ont indiqué souhaiter se rapprocher de leurs fils demeurant à [Localité 7], ajoutant en outre que leur suivi médical sera plus aisé à [Localité 5], ce qui apparaît réaliste.

Le motif réel, légitime et sérieux du congé et de la décision de reprise n’est donc pas utilement contesté.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient d’infirmer le jugement et de déclarer le congé pour reprise valable.

Sur la renonciation au congé

M. [E] fait valoir la renonciation des bailleurs à se prévaloir du bénéfice du congé.

Il indique que le cabinet Wurtz Locations qui gère le bien, lui a adressé, depuis le 8 novembre 2021, de multiples correspondances pour souligner que le 'loyer’ est exigible le 1er de chaque mois, qu’il émet chaque mois des avis d’échéances dans lesquels il lui facture un 'loyer principal', qu’il lui a été réclamé son attestation d’assurance, conformément à son 'bail', que ces correspondances et avis d’échéance constituent des actes incompatibles avec le maintien du congé et emportent renonciation à s’en prévaloir.

Il ajoute que la délivrance d’un second congé emporte renonciation au premier congé.

La renonciation à un droit ou à une action ne peut se présumer et pour être utilement opposée par celui qui s’en prévaut, elle doit être certaine, expresse et non équivoque (Civ. 3ème, 18 janvier 2012 / n° 11-10.389).

En l’espèce, M. [E] verse aux débats les courriers du cabinet Wurtz Locations des 11 septembre et 8 décembre 2023 et 11 janvier 2024, lui rappelant que le 'loyer’ est exigible le 1er de chaque mois, les avis d’échéance portant mention d’un 'loyer principal’ sur la période d’août 2023 à avril 2024, ainsi qu’un courrier de réclamation de l’attestation d’assurance 'conformément au bail’ du 15 décembre 2023.

Or, toutes ces pièces sont postérieures au jugement déféré ayant déclaré, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le congé du '9" décembre 2019, nul et non avenu.

Dès lors, ces pièces ne sauraient caractériser la volonté certaine, expresse et non équivoque des bailleurs de renoncer au congé et de poursuivre le bail.

S’agissant du second congé qui a été délivré le 17 février 2023, il s’intitule 'congé suite à l’exécution provisoire du jugement du 26 octobre 2022".

La délivrance de ce congé postérieure au jugement déféré, n’emporte pas davantage renonciation au premier congé et il n’apparaît pas contradictoire de solliciter l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a annulé le premier congé, tout en délivrant un autre congé fondé sur un autre motif à savoir le défaut allégué d’habitation des lieux par le locataire.

Le moyen soulevé n’est pas fondé.

Il n’est pas justifié d’une renonciation au congé par les bailleurs.

Par l’effet du congé, M. [E] est occupant sans droit ni titre à compter du 9 novembre 2021.

Sur les mesures subséquentes relatives à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation

Il résulte de ce qu’il précède que le jugement doit être également infirmé en ce qu’il a rejeté les demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

L’expulsion sera ordonnée dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision, sans que les circonstances de la présente instance justifient le prononcé d’une astreinte.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle est due par l’occupant sans droit ni titre d’un local et trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, il est conforme au principe indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de la fixer à une somme correspondant au montant du loyer mensuel et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Conformément à la demande, cette indemnité d’occupation sera fixée à compter du 1er décembre 2021.

Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [X] pour résistance abusive

Il convient de rejeter la demande de Mme [X] tendant à condamner l’intimé à payer la somme de 10.000 euros, aucune résistance abusive de sa part ne résultant des circonstances de l’espèce étant rappelé qu’il a été accueilli dans ses prétentions en défense devant le premier juge.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes de dommages-intérêts de M. [E]

M. [E] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il lui a alloué la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts et ajoute en appel une demande de dommages-intérêts pour appel abusif à hauteur de 15.000 euros.

Le sens de la présente décision conduit à rejeter ces demandes.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a condamné M. [Z] [X] et Mme [T] [X] à payer à M. [H] [E] la somme de 2.500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice et il sera ajouté au jugement que la demande de dommages-intérêts pour appel abusif est rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision justifient d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

Il convient de condamner l’intimé aux dépens de première instance et d’appel et d’allouer à Mme [X] une indemnité de procédure de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté M. et Mme [X] de leur demande de dommages-intérêts,

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare valable le congé pour reprise du logement sis [Adresse 6] ainsi que de la cave donnés à bail à M. [H] [E], délivré le 13 décembre 2019 et dont la date d’effet a été prorogée au 8 novembre 2021,

Dit en conséquence que M. [H] [E] est occupant sans droit ni titre des lieux loués, depuis le 9 novembre 2021,

Condamne M. [H] [E] à payer à Mme [T] [X] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2021 et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Mme [T] [X] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [H] [E] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, deux mois après commandement de quitter les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette les demandes de M. [H] [E] en paiement de dommages et intérêts,

Condamne M. [H] [E] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne M. [H] [E] à payer à Mme [T] [X] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,