Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 06 JUIN 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/12287 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH62V

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juin 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bobigny – RG n° 22/01380

APPELANTS

Monsieur [H] [T] né le 15 Juin 1987 à Algérie,

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Adeline MELI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0422

Monsieur [U] [T] né le 18 Avril 1989 à Algérie ,

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Adeline MELI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0422

INTIMEE

S.A.S. IMMOTOP immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 498 936 392, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre1 – en date du 11 octobre 2023 à personne habilitée pour personne morale conformément à l’article 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte du 15 mars 2012, M. [F] [E] a donné à bail commercial à M. [C] [S] et M. [K] [W], moyennant un loyer mensuel de 3.000 € hors taxes, outre les charges, des locaux situés [Adresse 2], comprenant un entrepôt et « un bâtiment sur 3 étages à usage exclusif de bureaux pour le rez-de-chaussée et éventuellement de logement de fonction exclusivement. Le tout comprenant 6 pièces, 2 salles d’eau avec WC et une cave intimement liée au bail commercial ».

M. [S] et M. [W] ont confié à la SAS Immotop un mandat de gestion du bien et ont signé des baux d’habitation pour 6 studios.

M. [S] et M. [W] ont cédé leur bail commercial à M. [H] [T] et M. [U] [T], selon acte sous seing privé du 20 novembre 2017, avec le concours de la SAS Immotop, des locaux visés par le bail du 15 mars 2012.

Suivant acte sous seing privé du 1er décembre 2017, MM. [T] ont confié à la SAS Immotop un mandat de gestion du bien, composé de 6 studios.

Ayant découvert que les lieux avaient été donnés à bail en contravention aux stipulations du bail commercial, soit sans l’accord du bailleur pour les sous-locations et sans respect de la destination commerciale, M. [E] a fait assigner MM. [S] et [W] et MM. [T], lesquels ont appelé la SAS Immotop à la cause.

La société Sequano Aménagement est devenue propriétaire du bien et est intervenue volontairement à la procédure par conclusions du 22 mai 2019.

Dans leurs dernières conclusions, MM. [T] ont demandé la condamnation solidaire de la SAS Immotop et MM. [S] et [W] au paiement de 20.000 € à titre du remboursement du prix de la cession du bail, 9.000 € du dépôt de garantie et 20.000 € au titre du préjudice financier et moral lié à la perte de jouissance des locaux loués et à l’éventuelle perte du bail.

Par jugement du 14 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a notamment prononcé la résolution judiciaire du bail commercial du 15 mars 2012, déclaré la cession de bail commercial du 20 novembre 2017 inopposable au propriétaire, expulsé MM. [T], condamné solidairement MM. [S], [W] et [T] à payer au propriétaire les loyers et charges exigibles dus en vertu du bail résilié, du 22 mai 2019 à la date du jugement, et une indemnité d’occupation, de la date du jugement jusqu’à la libération des lieux, retenu les fautes de la SAS Immotop et de MM. [S] et [W] à l’origine de l’expulsion de MM. [T] et condamné in solidum la SAS Immotop et MM. [S] et [W] à payer à MM. [T] la somme de 35.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.

Par lettre recommandé du 9 juin 2021, MM. [T] ont mis en demeure la SAS Immotop de leur régler les sommes détenues dans ses livres au 31 décembre 2021.

Par acte d’huissier du 19 janvier 2022, MM. [T] ont fait assigner la SAS Immotop devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de la condamner à leur restituer la somme de 113.297,04 € perçue au titre du mandat de gérance du 1er décembre 2017.

Par jugement contradictoire du 19 juin 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué ainsi :

— déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SAS Immotop,

— déboute MM. [T] de leurs demandes,

— met les dépens à la charge de MM. [T],

— condamne MM. [T] à payer à la SAS Immotop la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

M. [U] [T] et M. [H] [T] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 juillet 2023.

La SAS Immotop n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la cour a été clôturée le 20 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 1er octobre 2023, par lesquelles M. [U] [T] et M. [H] [T], appelants, invitent la cour à :

Vu les articles 1315, 1993 et 1996 du Code civil

Infirmer la décision rendue par le Tribunal Judiciaire de Bobigny entre les parties le 19 Juin 2023 en ce qu’il a débouté Messieurs [U] et [H] [T] de leurs demandes en reddition de comptes, mis les dépens en leur charge et les a condamnés à payer 1500 € au titre de l’article 700 du NCPC ;

ÉVOQUANT ET STATUANT A NOUVEAU

Dire que la SAS IMMOTOP était tenue à une reddition de comptes dans le cadre du mandat de gestion qui lui a été confiée par MM [T]

Dire que la SAS IMMOTOP a commis une faute contractuelle en ne respectant pas cette obligation et engagé ainsi sa responsabilité

Dire que cette faute cause un préjudice certain à MM [T]

CONDAMNER la SAS IMMOTOP à restituer l’intégralité des sommes qu’elle a perçues pour le compte des consorts [T] depuis la conclusion du mandat de gérance intervenue le 1er décembre 2017 soit la somme de 113.297,04 € ;

Condamner la SAS IMMOTOP à payer à Messieurs [U] et [H] [T] la somme de 113.297,04 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Subsidiairement

Ordonner la reddition des comptes entre les parties et condamner la SAS IMMOTOP à verser à MM [T] la somme de 19.500 € figurant au crédit du compte tenu dans leur agence au profit de MM. [T]

En tous états de cause,

CONDAMNER la SAS IMMOTOP à la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

La Condamner aux dépens ;

Les appelants ont fait signifier leurs conclusions à la SAS Immotop selon un acte d’huissier du 11 octobre 2023 remis à personne morale ;

SUR CE,

Par acte d’huissier du 11 octobre 2023 remis à personne morale, la déclaration d’appel a été signifiée à la SAS Immotop ; l’arrêt sera réputé contradictoire ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de constater que le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SAS Immotop ;

Sur l’action en responsabilité à l’encontre de la SAS Immotop

MM. [T] agissent à l’encontre de la SAS Immotop, sur le fondement de l’article 1993 du code civil, reprochant à la mandataire de ne pas avoir respecté l’obligation de reddition des comptes ; ils estiment qu’il est de jurisprudence constate, qu’à défaut d’avoir rendu compte mensuellement à MM. [T] de sa gestion, en remettant un état détaillé des dépenses effectuées au moyen des fonds reçus et de justifier de ces dépenses, elle doit restitution de l’intégralité des sommes reçues dans le cadre du mandat, somme qui peut être évaluée à 113.297,03 € en se fondant sur la durée du mandat et la moyenne des loyers figurant sur les baux ; au titre de leur préjudice, ils indiquent qu’ils se sont retrouvés avec une dette vis-à-vis de la société Sequano propriétaire des murs alors qu’il était convenu que les loyers encaissés serviraient à payer ledit propriétaire ; ils ajoutent qu’en application de l’article 1315 du code civil, la charge de la preuve du respect de l’obligation de reddition des comptes et de l’extinction de son obligation pèse sur la mandataire ;

Le premier juge a débouté MM. [T] de leur demande à l’encontre de la SAS Immotop en estimant « que le défaut de transmission des rapports de gestion par la mandataire est certes constitutif d’une faute contractuelle mais qu’elle n’est pas moins sans lien de causalité avec la faute invoquée (défaut de paiement des loyers) » et que MM. [T] n’ont pas démontré le principe ni l’étendue de leur préjudice notamment en ce qu’ils « n’apportent aucun commencement de preuve quant au défaut de paiement de la SAS Immotop » ;

Aux termes de l’article 1993 du code civil, « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant » ;

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable à compter du 1er octobre 2016, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » ;

Aux termes de l’article 66 du décret du 22 juillet 1972, dans sa version en vigueur depuis cette date, « Le mandat précise les conditions de la reddition de comptes qui doit intervenir au moins tous les ans.

Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées » ;

En l’espèce, le mandat de gérance du 1er décembre 2017, signé entre MM. [T] et la SAS Immotop, stipule que la mandataire encaissera les loyers et procèdera à tous les règlements dans le cadre de la même administration ;

L’article 6 prévoit la rémunération de la mandataire à la charge du mandant en pourcentage des loyers et charges ;

L’article 7 stipule :

« Reddition des comptes

Dans le respect des dispositions de l’article 66 du décret du 20 juillet 1972, le mandataire rendra compte en adressant par courrier électronique un rapport de gérance faisant état de tout de ce qu’il aura reçu et dépensé.

Ce rapport sera adressé au mandant tous les (8)(3) ' mois.

Modalités de règlement : virement bancaire (produire un RIB) » ;

Concernant la fréquence de transmission du rapport de reddition des comptes, nonobstant l’absence de production des notes de référence (8) et (3), il convient de considérer que la mention « tous les ' mois » s’interprète comme « tous les mois » et que la mandataire devait adresser un rapport de gérance tous les mois ;

L’article 11 du mandat de gérance stipule que les fonds détenus dans le cadre du mandat seront versés au compte courant bancaire ouvert au nom du mandataire ;

MM. [T] produisent un document de 16 pages établi par la société Immotop et intitulé « Situation comptable du 01/05/2019 au 31/12/2020 », dont ils ne contestent pas le contenu ;

Cette situation comptable mentionne les opérations détaillées, soit en crédit les opérations relatives aux versements des loyers et provisions de charges par les locataires dont les noms correspondent aux baux produits, aux honoraires de gestion en cas d’impayé de loyer, aux sommes versées en apurement de dettes de loyer, et en débit les opérations relatives aux honoraires de gestion, aux règlements au propriétaire, aux factures d’eau et d’électricité ;

Il ressort de cette situation comptable qu’au 2 mai 2019, le solde était de +390,25 €, que les derniers règlements au propriétaire M. [E] ont été effectués le 27 mai 2019 et que le solde était à cette date de +28,14 € ;

La date du 27 mai 2019 correspond à la date à laquelle M. [E] a vendu le bien à la société Sequano Aménagement et la date du 31 décembre 2020 correspond à la fin de mission de la société Immotop suite au jugement d’expulsion du 14 octobre 2020 ;

Il convient de considérer au vu de cette situation comptable, que la société Immotop justifie avoir respecté son obligation de reddition des comptes jusqu’au 31 décembre 2020 et avoir adressé les règlements au propriétaire jusqu’au 27 mai 2019 ;

Il y a donc lieu de débouter MM. [T] de leur demande de condamner la SAS Immotop à restituer l’intégralité des sommes qu’elle a perçues pour le compte des consorts [T] depuis la conclusion du mandat de gérance intervenue le 1er décembre 2017 soit la somme de 113.297,04 € ;

Le fait que la société Immotop ne justifie pas avoir remis à MM. [T] un rapport de gérance une fois par mois, tel que prévu à l’article 7 du mandat de gérance du 1er décembre 2017, constitue une faute contractuelle ; toutefois, MM. [T] ne démontrent pas l’existence d’un dommage consécutif à cette non transmission mensuelle du mandat de gérance ;

En revanche, la société Immotop ne justifie pas avoir adressé les règlements entre le 28 mai 2019 et le 31 décembre 2020, ni au propriétaire, ni à MM. [T] ;

Il ressort de la situation comptable que le solde des opérations en crédit, déduction faite des sommes en débit, selon le détail précisé ci-avant, entre le 28 mai 2019 et le 31 décembre 2020, s’élève à la somme de 19.948,03 € ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a débouté MM. [T] de leurs demandes ; et il y a lieu de de faire droit à la demande de MM. [T] à titre subsidiaire et de condamner la SAS Immotop à leur verser la somme de 19.500 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SAS Immotop, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à MM. [T] la somme unique de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SAS Immotop ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la SAS Immotop à payer à M. [H] [T] et M. [U] [T] la somme de 19.500 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;

Condamne la SAS Immotop aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M. [H] [T] et M. [U] [T] la somme unique de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,