Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/19285 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGWJK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Octobre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] – RG n° 22/03855

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 10] PAVILLONS [Adresse 11] représenté par son syndic, la société 1001 VIES HABITAT, SA immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 572 015 451

C/O Société 1001 VIES HABITAT

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représenté par M^e Agnès MARTIN DELION, avocat au barreau de PARIS, toque : B1162

INTIME

Monsieur [N] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 5]

DEFAILLANT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

M. [Y] est propriétaire des lots 254 (appartement) et 258 (cave) de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 9], pour les avoir acquis le 6 août 2018.

Faisant valoir que M. [Y] ne procède pas régulièrement au paiement de ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], après vaine mise en demeure du 30 juillet 2020 d’avoir à régler ses charges de copropriété, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny par acte du 29 mars 2022 aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 12 515,03 euros, se décomposant comme suit :

—  12 329,75 euros au titre des appels de fonds charges et travaux dus depuis le mois de septembre 2018 et arrêtés au 18 mars 2022 (1 er trimestre 2022 inclus) ;

—  185,28 euros au titre des frais de recouvrement (commandement de payer) avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2020 ;

outre 1 500 euros à titre de dommages et intérêts et 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement du 27 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 novembre 2022.

Le syndicat des copropriétaires a fait signifier sa déclaration d’appel à M. [Y] le 27 janvier 2023 selon procès-verbal remise à Etude après vérification de l’adresse de l’intéressé.

M. [Y] n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la cour a été clôturée le 19 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 4 janvier 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour à titre principal à réformer le jugement entrepris, et statuant à nouveau au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 10, 10-1 et 18, et du décret du 17 mars 1967 et notamment ses articles 35, 35-2, 36 et 64 :

Recevoir le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la SA 1001Vies Habitat en les présentes écritures, le disant recevable et bien fondé.

Infirmer le jugement déféré en qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Condamner M. [Y] au paiement de la somme de 12 329,75 euros au titre des charges et travaux dus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2020 ;

Condamner M. [Y] au paiement de la somme de 185,28 euros au titre des frais de recouvrement ;

Condamner M. [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dommages et intérêts ;

Condamner M. [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance.

En cause d’appel,

Condamner M. [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

SUR CE

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

MOTIFS

Sur la demande du syndicat en paiement des charges :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En première instance, le syndicat des copropriétaires sollicitait la somme de 12 329,75 euros au titre des appels de fonds charges et travaux dus depuis le mois de septembre 2018 et arrêtés au 18 mars 2022 (1er trimestre 2022 inclus) et la somme de185,28 euros au titre des frais de recouvrement (commandement de payer), le tout avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2020.

En l’espèce, pour justifier de sa créance de charges à hauteur de 12 329,75 euros, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— le relevé de propriété

— le contrat de syndic

— les procès-verbaux d’assemblée générale du 30 septembre 2021, 23 mai 2018, 20 juin 2019, 28 septembre 2020, 23 juin 2022

— les attestations de non recours

— le relevé de compte de M. [Y] arrêté au 18 mars 2022 à la somme débitrice de 12 515,03 euros, frais compris

— la mise en demeure du 30 juillet 2020

— le commandement de payer du 10 septembre 2020

— le relevés des dépenses de 2018 à 2020, et de 2021

En cause d’appel :

— en pièce 16 les appels de fonds, charges et travaux, dus depuis le mois de septembre 2018 et arrêtés à la date du 18 mars 2022 (1er trimestre 2022 inclus) ;

— en pièce 17 le réglement de copropriété contenant l’état descriptif de division de division

Il résulte de l’ensemble des pièces communiquées, s’agissant des appels de fonds non produits en première instance, que le syndicat des copropriétaires les communique dûment en cause d’appel en pièce16.

De surcroît, il sera rappelé que l’envoi des appels de fonds n’est pas une condition d’exigibilité des charges de copropriété, lequel n’est que le rappel de la date d’exigibilité telle que fixée par la loi ou l’assemblée.

En conséquence, il échet d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au motif erroné que les appels de fonds justifiant des sommes réclamées n’étaient pas versés aux débats.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance de charges arrêtée à la somme de 12 329,75 euros et il y a lieu de condamner M. [Y] à lui payer la somme de 12 329,75 euros au titre des appels de fonds, charges et travaux, dus depuis le mois de septembre 2018 et arrêtés au 18 mars 2022 (1er trimestre 2022 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2020.

Sur les frais de recouvrement :

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont imputables au seul copropriétaire concerné que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le

recouvrement d’une créance justifiée à lencontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Par application de l’alinéa a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, peuvent ainsi être mis à la charge du débiteur.

Tel est bien le cas des frais de commandement de payer exposés le 10 septembre 2020 par le syndicat des copropriétaires, et tel que justifié en pièce 11 pour un coût de 185,28 euros.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement formée à l’encontre de M. [Y] au titre de ces frais de recouvrement et de condamner M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 185,28 euros à ce titre.

Sur la demande en dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Entre 2018 et 2022, soit pendant près de quatre années, M. [Y] s’est abstenu de tout paiement des appels de charges et travaux sans justifier d’aucun motif pouvant expliquer sa carence en paiement ; ainsi, sa mauvaise foi est caractérisée par cette longue période d’absence de paiement, équivalent à un refus, malgré les mises demeure et relances qui lui a été adressées.

Les manquements systématiques et répétés de M. [Y] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier d’une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont donc constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts et M. [Y] sera condamné à payer au syndicat la somme de 800 euros de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [Y], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance comme d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile de première instance comme d’appel.

Il convient de rejeter toute autre demande.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement en l’intégralité de ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]) les sommes suivantes :

12 329,75 euros au titre des appels de fonds, charges et travaux, dus depuis le mois de septembre 2018 et arrêtés au 18 mars 2022 (1er trimestre 2022 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2020.

185,28 euros au titre des frais de recouvrement ;

800 euros à titre des dommages et intérêts ;

1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Y] aux dépens de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE