Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 4 décembre 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11900 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH5LZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mai 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] – RG n° 22/08604

APPELANTE

S.A.S. MODERATO CANTABILE

Représentée par son Président, domicilié audit siège en cette qualité

RCS 811 284 926

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

Assistée par M^e Jean-François CREMIEUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D308

INTIMES

Monsieur [A] [F]

né le 3 juin 1950 à [Localité 9] (Portugal)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Madame [E], [Z] [Y] épouse [F]

née le 12 avril 1957 à [Localité 5] (Espagne)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Monsieur [J] [F]

né le 26 août 1989 à [Localité 5] (Espagne)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Tous trois représentés par M^e André HOZE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1008

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

M^me Laura TARDY, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 21 juin 1995, [V] [B] a donné à bail à M. [A] [F] et Mme [E] [Z] [Y] épouse [F] un appartement de 7 pièces situé au 3ème étage du [Adresse 3].

Le contrat de bail précise qu’il est soumis à la loi du 6 juillet 1989, son usage d’habitation principale exclusive ou mixte est débattu dans le cadre du présent litige.

La SAS Moderato Cantabile a acquis l’appartement litigieux le 29 juin 2015.

Les époux [F] ont contesté la vente, intervenue selon eux en violation de leur droit de préemption ; celle-ci a été irrévocablement validée suite au rejet de leur pourvoi par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation par un arrêt du 12 mai 2021.

Par acte d’huissier du 27 octobre 2022, la SAS Moderato Cantabile a fait citer les époux [F] et leur fils, M. [J] [F], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir en substance :

— prononcer la résiliation du contrat de location du 21 juin 1995 du fait des locataires pour non-respect du bail ;

— juger que M. et Mme [F] sont déchus de tout titre d’occupation sur l’appartement et ses annexes,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de M. et Mme [F] et M. [J] [F] et de tous occupants de leur chef,

— condamner solidairement M. et Mme [F] et M. [J] [F] à payer à la société Moderato Cantabile une indemnité d’occupation mensuelle indexée automatiquement chaque année égale au double du loyer dû jusqu’à présent, augmenté des charges et taxes jusqu’à leur expulsion définitive, la libération totale des lieux et la remise des clés,

— condamner solidairement M. et Mme [F] et M. [J] [F] à payer à la société Moderato Cantabile la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner solidairement M. et Mme [A] [F] et M. [J] [F] à payer à la société Moderato Cantabile la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

A l’audience du 3 mars 2023, la bailleresse a sollicité de :

— à titre principal, valider le congé pour motif légitime et sérieux signifié par la société Moderato Cantabile à M. et Mme [A] [F] le 10 décembre 2021, pour le 20 juin 2022,

— juger que le contrat de location du 21 juin 1995, qui s’était renouvelé depuis lors, ne s’est pas renouvelé le 20 juin 2022 pour motifs légitimes et sérieux du fait des agissements des locataires,

— juger que depuis le 21 juin 2022 M. et Mme [F] sont déchus de tout titre d’occupation sur l’appartement et ses annexes, ordonner l’expulsion de M. Mme [F] et M. [J] [F] et de tous occupants de leur chef sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de location avec les mêmes demandes subséquentes,

— condamner solidairement M. et Mme [F] et M. [J] [F] à payer à la société Moderato Cantabile une indemnité d’occupation mensuelle indexée automatiquement chaque année égale au double du loyer dû jusqu’à présent, augmenté des charges et taxes jusqu’à leur expulsion définitive, la libération totale des lieux et la remise des clés,

— condamner solidairement M. et Mme [F] et M. [J] [F] à payer à la société Moderato Cantabile la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner solidairement M. et Mme [F] et M. [J] [F] à payer à la société Moderato Cantabile la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

M. [A] [F], Mme [E] [Z] [F] née [Y] et M. [J] [F] ont demandé de :

— juger que le congé délivré le 10 décembre 2021 est nul et de nul effet, débouter la société Moderato Cantabile de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— la condamner au paiement d’une somme de 30.000 euros en raison des nombreux préjudices causés à M. et Mme [F] et à Maître Juan Branco, Avocat au barreau de Paris,

— la condamner également au paiement d’une somme de 10.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais de la sommation du 15 mars 2022.

Par jugement contradictoire entrepris du 12 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

CONSTATE que le congé délivré par la Société Moderato Cantabile le 10 décembre 2021 à M. [A] [F], Mme [E] [Z] [F] née [Y] ne repose sur aucun motif légitime et sérieux, au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

EN CONSÉQUENCE DÉCLARE NUL et de nul effet ledit congé ;

DÉBOUTE la société Moderato Cantabile de sa demande de résiliation du contrat de location du 21 juin 1995 et de l’intégralité de ses demandes liées ;

CONDAMNE la société Moderato Cantabile à verser à M. [A] [F], Mme [E] [Z] [F] née [Y] et M. [J] [F], la somme de 4000 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la société Moderato Cantabile à verser à M. [A] [F], Mme [E] [Z] [F] née [Y] et M. [J] [F], la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE du surplus des demandes ;

CONDAMNE la société Moderato Cantabile aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est d’exécution provisoire de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 05 juillet 2023 par la SAS Moderato Cantabile,

Vu les dernières écritures remises au greffe le 14 fevrier 2025 par lesquelles la SAS Moderato Cantabile, demande à la cour de :

Réformer entièrement le Jugement du 12 mai 2023 du Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’il :

a constaté que le congé délivré par la Société Moderato Cantabile, le 10 décembre 2021, à M. [A] [F] et à Mme [E] [Z] [F] née [Y] ne repose sur aucun motif légitime et sérieux, au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989

en conséquence, a déclaré nul et de nul effet ledit congé,

a débouté la Société Moderato Cantabile de sa demande de résiliation du contrat de location du 21 juin 1995 et de l’intégralité de ses demandes liées,

a condamné la Société Moderato CANTABIE à verser à M. [A] [F], Mme [E] [Z] [F] née [Y] et M. [J] [F] les sommes de 4.000 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC et les dépens.

Et statuant à nouveau,

Débouter M. et Mme [A] [F] et M. [J] [F] de l’intégralité de leurs demandes,

A titre principal :

Valider le congé pour motif légitime et sérieux signifié par la Société Moderato Cantabile à M. et Mme [A] [F], le 10 décembre 2021, pour le 20 juin 2022 ;

Juger que le contrat de location du 21 juin 1995, qui s’était renouvelé depuis lors, ne s’est pas renouvelé le 20 juin 2022 pour motifs légitimes et sérieux, du fait des agissements des locataires ;

Juger que depuis le 21 juin 2022, M. et Mme [A] [F] sont déchus de tout titre d’occupation sur l’appartement et ses annexes qu’ils louent à la Société Moderato Cantabile dans l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] ;

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de M. et Mme [A] [F], de M. [J] [F] et de tous occupants de leur chef des locaux dont s’agit, en la forme accoutumée, avec l’assistance d’un Commissaire de Police et d’un serrurier si besoin, et ce conformément notamment aux dispositions des articles L 411-1 à L 451-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, et sous astreinte définitive de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé du Jugement à intervenir ;

Supprimer, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le délai de deux mois prévu par ce texte pour procéder à l’expulsion, entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion ;

Juger que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 221.1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’exécution ;

Condamner solidairement M. et Mme [A] [F] et M. [J] [F] à payer à la Société Moderato Cantabile, à compter du 21 juin 2022, une indemnité d’occupation mensuelle indexée automatiquement chaque année, égale au double du loyer dû jusqu’à présent, augmentée des charges et taxes jusqu’à leur expulsion définitive, la libération totale des lieux et la remise des clés ;

Condamner solidairement M. et Mme [A] [F] et M. [J] [F] à payer à la Société Moderato Cantabile la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner solidairement M. et Mme [A] [F] et M. [J] [F] à payer à la Société Moderato Cantabile la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ;

Condamner solidairement M. et Mme [A] [F] et M. [J] [F] aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Baechlin Moisan, représentée par Maître Benjamin MOISAN, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation du contrat de location du 21 juin 1995, qui s’était renouvelé depuis lors entre la Société Moderato Cantabile et M. et Mme [A] [F], aux torts des locataires, pour non-respect du bail ;

Juger que M. et Mme [A] [F] sont déchus de tout titre d’occupation sur l’appartement et ses annexes qu’ils louent à la Société Moderato Cantabile dans l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] ;

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de M. et Mme [A] [F] et de M. [J] [F] et de tous occupants de leur chef des locaux dont s’agit, en la forme accoutumée, avec l’assistance d’un Commissaire de Police et d’un serrurier si besoin, et ce conformément notamment aux dispositions des articles L 411-1 à L 451-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, et sous astreinte définitive de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé du Jugement à intervenir ;

Supprimer, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le délai de deux mois prévu par ce texte pour procéder à l’expulsion, entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion ;

Juger que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 221.1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’exécution ;

Condamner solidairement M. et Mme [A] [F] et M. [J] [F] à payer à la Société Moderato Cantabile une indemnité d’occupation mensuelle indexée automatiquement chaque année, égale au double du loyer dû jusqu’à présent, augmentée des charges et taxes jusqu’à leur expulsion définitive, la libération totale des lieux et la remise des clés ;

Condamner solidairement M. et Mme [A] [F] et M. [J] [F] à payer à la Société Moderato Cantabile la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner solidairement M. et Mme [A] [F] et M. [J] [F] à payer à la Société Moderato Cantabile la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ;

Condamner solidairement M. et Mme [A] [F] et M. [J] [F] aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL Baechlin Moisan, représentée par Maître Benjamin Moisan, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 9 juillet 2025 par lesquelles M. [A] [F], Mme [E] [Z] [F] née [Y] et M. [J] [F] demandent à la cour de :

CONFIRMER le Jugement attaqué en toutes ses dispositions

EN CONSEQUENCE

Juger que le congé délivré le 10 décembre 2021 est nul et de nul effet,

Et dès lors

Débouter la société Moderato Cantabile de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné la société Moderato Cantabile au paiement d’une somme de 4.000 euros en raison des nombreux préjudices causés à M. et Mme [F] et à M^e Juan Branco, avocat au barreau de Paris et également au paiement d’une somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile

Y RAJOUTANT

CONDAMNER la société Moderato Cantabile au paiement d’une somme, pour procédure abusive de 5000 euros et à celle de 4000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile

La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris au remboursement des frais de la sommation du 15 mars 2022.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales de la SAS Moderato Cantabile

* La demande de validation du congé formée à titre principal

La SAS Moderato Cantabile fait grief au jugement entrepris d’avoir constaté que le congé délivré le 10 décembre 2021 aux époux [F] ne repose sur aucun motif légitime et sérieux au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et d’avoir en conséquence déclaré nul et de nul effet ledit congé.

Elle sollicite de la cour qu’elle valide le congé, en faisant valoir qu’il visait comme motif l’inexécution par les locataires de leur obligation de ne pas sous-louer l’appartement, ce qu’ils font pourtant au profit de leur fils, M. [J] [F], exerçant la profession d’avocat, cette sous-location entraînant des troubles de voisinage caractérisés par des dégradations dans les lieux (tags, boîte aux lettres dégradée). Elle indique qu’au surplus, le siège social de la société dont la fille des locataires est gérante est établi dans les lieux en violation des clauses du bail. Elle souligne que l’appartement loué à usage exclusif d’habitation par les époux [F] (aucune case n’étant cochée dans l’exemplaire du bail annexé à l’acte de vente) est en grande partie utilisé à usage professionnel et commercial par leurs enfants, lesquels n’habitent plus dans les lieux.

Elle invoque l’article L. 631-7-3 du code de la construction et de l’habitation selon lequel l’exercice d’une activité professionnelle n’est autorisée dans une partie d’un local à usage d’habitation que si elle est exercée par les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et à condition qu’ils n’y reçoivent aucune clientèle, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, M. [J] [F] ayant sa résidence sur l’Ile [Localité 8] et recevant sa clientèle dans les lieux loués. Elle ajoute que deux autres avocats exercent à l’adresse des lieux loués, avec le même numéro de téléphone que celui de M. [J] [F] et sa mère, ce qui démontre une sous-location.

Les consorts [F] concluent à la confirmation du jugement entrepris.

Ils font valoir que leur exemplaire du bail comporte la case cochée de locaux mixtes, soulignent que la preuve d’une sous-location moyennant le paiement d’un prix n’est nullement rapportée par la bailleresse, en dépit d’une sommation interpellative qu’ils lui ont délivrée le 15 mars 2022, et affirment que M. [J] [F], fils des locataires résidant toujours dans les lieux, y exerce la profession d’avocat sans contrevenir aux dispositions légales ou aux stipulations contractuelles. Ils indiquent que Mme [E] [Z] [F] y exerce l’activité de psychanalyste depuis de nombreuses années, ce que le bailleur sait parfaitement sans y trouver à redire. Ils affirment que la société de la fille des époux [F] a certes son siège dans les lieux loués, mais qu’il s’agit d’une coquille vide sans activité ni chiffre d’affaires. Ils ajoutent que l’adresse de l’Ile [Localité 8] n’est pas la résidence principale de M. [J] [F], mais uniquement une garçonnière louée par la société de productions de films de M. [A] [F], lequel la met ponctuellement à disposition de son fils. Ils soutiennent que reprocher à un avocat d’être la victime de tags au sujet de sa clientèle est choquant.

Selon l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…)'.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (…)'.

En l’espèce, le congé 'pour motif légitime et sérieux’ signifié le 10 décembre 2021 par la SAS Moderato Cantabile aux époux [F], à effet au 20 juin 2022, vise les motifs suivants:

'l’inexécution par les locataires de leur obligation, aux termes du bail, de ne pas sous-louer l’appartement. En effet, la requérante a connaissance de la sous-location du bien pour partie à M. [J] [F], fils des locataires, qui y exerce son activité d’avocat. Au surplus, cette sous-location entraîne des troubles de voisinage. De plus, le siège social de la société Acedia, dont leur fille Mme [H] [F] [Y] est gérante et associée majoritaire, est établi au [Adresse 4], dans l’appartement de ses parents'.

Il en résulte que le congé précité vise comme motifs légitimes et sérieux :

—  1/ la sous-location du bien à M. [J] [F], fils des locataires, et les troubles de voisinage en résultant ;

—  2/ le fait que la fille des locataires a établi le siège social de la société dont elle est la gérante dans l’appartement litigieux.

L’exercice d’une activité professionnelle dans les lieux en violation des stipulations du bail, alléguée par l’appelante, n’est pas visée dans les motifs du congé, et ne peut donc permettre de valider ledit congé ; elle sera examinée le cas échéant ci-après dans le cadre de la demande subsidiaire de prononcé de résiliation du bail.

1/ S’agissant de la sous-location, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par la SAS Moderato Cantabile, laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté qu’aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir la sous-location alléguée des locaux, en dépit de la sommation interpellative adressée par les époux [F] à cet effet le 15 mars 2022.

La cour ajoute qu’il n’est nullement démontré que M. [J] [F], fils des locataires domicilié dans les lieux, ainsi qu’il résulte de multiples documents administratifs produits, et qui ne conteste nullement y exercer la profession d’avocat, serait le sous-locataire de ses parents, ce qui implique le paiement de loyers qui n’est justifié par aucune pièce; il n’est pas davantage démontré que les deux avocats collaborateurs de M. [J] [F] s’acquitteraient du paiement d’un loyer. Le fait que M. [F] résiderait à une autre adresse dans [Localité 6], insuffisamment démontré par les pièces produites, est au demeurant sans incidence sur la sous-location de l’appartement litigieux, alléguée, mais non démontrée.

S’agissant des troubles de voisinage allégués, c’est encore par des motifs exacts et pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a considéré que les actes de vandalisme perpétrés dans l’immeuble par des tiers en contestation de l’exercice de l’activité professionnelle de M. [J] [F] (dont la cour précise qu’ils consistent en des tags dans les parties communes de l’immeuble lui reprochant de défendre certains clients, et la dégradation de la boîte aux lettres) ne sauraient être ni reprochés, ni imputés à M. [F] qui n’en est pas l’auteur, mais la victime ; la cour rappelle avoir retenu que le congé litigieux n’a pas été donné expressément au motif de l’exercice de l’activité professionnelle d’avocat dans les lieux.

2/ S’agissant de l’établissement dans les lieux loués du siège social de la SARL Acedia, ayant pour activité principale l’édition littéraire, dont la fille des locataires est la gérante, il résulte en effet de l’extrait Kbis produit et de la constatation du nom de ladite société sur la boîte aux lettres. Le premier juge a toutefois exactement considéré que la domiciliation de ladite société dans les lieux loués, dont il n’est aucunement démontré une quelconque activité effective, ne pouvait constituer un motif de résiliation du bail. La cour ajoute que la bailleresse soutient que cette domiciliation contreviendrait aux clauses du bail, sans citer ladite clause ; or, une telle clause ne figure pas dans l’exemplaire produit.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que le congé litigieux ne reposait sur aucun motif légitime et sérieux et a déclaré nul et de nul effet ledit congé.

* La demande relative au prononcé de la résiliation du bail formée à titre subsidiaire

La SAS Moderato Cantabile fait grief au jugement entrepris de l’avoir déboutée de sa demande subsidiaire relative au prononcé de la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer augmenté des charges et taxes , qu’elle réitère devant la cour, en faisant valoir que les locataires ont manqué aux 'clauses et conditions du bail’ et à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prohibant la sous-location, ainsi qu’à l’article 7 b) faisant obligation au locataire d’user paisiblement des lieux loués. Elle souligne que l’exemplaire du bail qu’elle produit, annexé par le notaire à son acte d’achat, ne comporte aucune croix dans les case 'habitation principale’ et 'professionnel et habitation principale', et que la croix portée dans la seconde case sur l’exemplaire produit par les intimés a manifestement été ajoutée par ces derniers. Elle affirme que, compte tenu des termes 'logement’ et 'appartement’ figurant au bail, celui-ci a été conclu à usage exclusif d’habitation. Elle prétend que, n’étant devenue définitivement propriétaire du bien que par l’arrêt de la Cour de cassation du 12 mai 2021 ayant rejeté le pourvoi des locataires, elle n’avait pas connaissance antérieurement de l’activité professionnelle de psychanalyste de Mme [F] dans les lieux.

Les consorts [F] concluent à la confirmation du jugement entrepris, en se référant aux moyens développés au soutien du rejet de la demande principale de l’appelante.

L’article 1224 du code civil dispose que 'la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice'.

En vertu de l’article 1227, 'la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice'.

Selon l’article 1228, 'le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts'.

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location'.

Selon l’article 8, 'le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer (…)'.

En l’espèce, ainsi qu’il a été jugé plus haut, la sous-location alléguée n’est pas démontrée.

S’agissant du manquement à l’usage paisible des locaux suivant la destination donnée par le contrat de location, chacune des parties produit un exemplaire du contrat de location.

Sur l’exemplaire produit par la bailleresse, annexé à son acte de vente, aucune case n’est cochée au titre de : 'habitation principale’ et 'professionnel et habitation principale'.

Sur l’exemplaire produit par les consorts [F], la case 'professionnel et habitation principale’ est cochée.

Il en résulte que la destination des lieux à usage exclusif d’habitation principale n’est pas établie, la case correspondante n’étant cochée sur aucun exemplaire du bail. Les qualificatifs d''appartement’ ou de 'logement’ sont insuffisants, dans ce contexte, pour déterminer qu’il s’agirait d’un local à usage exclusif d’habitation.

Les consorts [F] justifient par les attestations produites que Mme [E] [Z] [F] exerce depuis 1997 dans les lieux l’activité de psychanalyste, et produisent un courrier adressé par cette dernière à la SAS Moderato Cantabile le 22 février 2018 au sujet de problèmes d’ascenseur, dans laquelle elle mentionne explicitement que cela 'pénalise sa clientèle', sans susciter de réaction de la bailleresse à cet égard, laquelle, quand bien même elle n’est devenue irrévocablement propriétaire des lieux que par suite du rejet du pourvoi par la Cour de cassation le 12 mai 2021, aurait néanmoins pu rappeler la locataire à ses obligations si elle estimait que celles-ci avaient été violées.

La SAS Moderato Cantabile invoque en outre (au soutien de sa demande principale de validation de congé) l’article L. 631-7-3 du code de la construction et de l’habitation, lequel dispose que, 'dès lors qu’aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose , l’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d’un local à usage d’habitation, dès lors que l’activité considérée n’est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises'.

Toutefois, cet article, relevant d’une section du code relative aux changements d’usage des locaux, est applicable aux cas de modification d’usage ou de destination de locaux stipulés à usage exclusif d’habitation, ce qui n’est pas établi en l’espèce et ne résulte pas des pièces produites.

En conséquence, il ne saurait être fait grief aux locataires, ou à leur fils résidant dans les lieux, d’utiliser en partie les locaux loués à des fins professionnelles.

S’agissant de l’usage paisible, ainsi qu’il a été jugé plus haut, les nuisances engendrées par les actes de vandalisme perpétrés dans l’immeuble par des tiers en contestation de l’exercice de l’activité professionnelle de M. [J] [F] ne sauraient être ni reprochés, ni imputés à M. [F] qui n’en est pas l’auteur, mais la victime.

Il en résulte que la violation des articles 7 b) et 8 de la loi du 6 juillet 1989, pas plus que la violation d’une stipulation contractuelle, n’est établie.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SAS Moderato Cantabile de sa demande tendant à prononcer la résiliation du bail, et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

* Les dommages et intérêts

La SAS Moderato Cantabile fait grief au jugement entrepris de l’avoir déboutée de sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 20.000 euros, qu’elle réitère devant la cour, sans articuler de moyens au soutien de sa demande.

Les consorts [F] sollicitent la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

En l’espèce, la SAS Moderato Cantabile, qui n’a pas vu prospérer ses demandes principale de validation du congé et subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation du bail, ne saurait obtenir le paiement de dommages et intérêts dont elle ne précise pas le fondement juridique (contractuel ou délictuel), dès lors qu’elle ne démontre pas l’existence d’un manquement ou d’une faute des consorts [F], pas plus que son préjudice.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SAS Moderato Cantabile de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles des consorts [F]

* Les dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral

La SAS Moderato Cantabile fait grief au jugement entrepris de l’avoir condamnée à verser aux consorts [F] la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, et sollicite qu’ils en soient déboutés, sans articuler de moyen au soutien de sa prétention au rejet.

Les consorts [F] sollicitent la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que l’attitude de la SAS Moderato Cantabile, notamment en ce qu’elle a consisté à 'reprocher à un avocat le choix de sa clientèle et de sa défense', peut à elle seule justifier l’allocation des dommages et intérêts prononcés en première instance.

Selon l’article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par la SAS Moderato Cantabile, laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que l’action en résiliation de bail pour des motifs infondés avait été de nature à déstabiliser pendant plusieurs mois les habitudes et les conditions de vie des consorts [F] et s’était révélée stigmatisante pour M. [J] [F] en particulier, ce qui constituait un fait fautif leur ayant nécessairement causé un préjudice moral et justifiant l’octroi de la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé de ce chef.

* Les dommages et intérêts pour procédure abusive

Devant la cour, les consorts [F] forment une demande reconventionnelle de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

La SAS Moderato Cantabile sollicite qu’ils en soient déboutés.

L’exercice d’une voie de recours constitue un droit sont l’abus n’est pas caractérisé en l’espèce ; il en résulte que l’octroi de dommages et intérêts sur ce fondement n’est pas justifié, et il convient, ajoutant au jugement entrepris, de débouter les consorts [F] de leur demande reconventionnelle à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens (y compris en ce qu’il n’y a pas inclus le coût de la sommation interpellative du 15 mars 2022, laquelle ne relève pas des dépens mais des frais irrépétibles) et de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Moderato Cantabile, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande de la condamner au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Déboute M. [A] [F], Mme [E] [Z] [F] née [Y] et M. [J] [F] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne la SAS Moderato Cantabile à payer à M. [A] [F], Mme [E] [Z] [F] née [Y] et M. [J] [F] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Moderato Cantabile aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE