Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 DECEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14260 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIEZJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Janvier 2023 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY-COURCOURONNES – RG n° 22/01479

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice, la Société COOPEXIA, Société coopérative d’intérêt collectif immatriculée au RCS d'[Localité 8] sous le numéro B 882 761 190

C/O Société COOPEXIA

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Virginie MAROT de la SELARL CABINET D’AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIME

Monsieur [L] [N] [T]

[Adresse 1]

[Localité 6]

DEFAILLANT (signification à étude)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

M. [N] [T] est propriétaire des lots 0290211, 0290271, 0290273 et 0290427 dans la résidence [Adresse 10] située [Adresse 3] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier de justice délivré le 31 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de le voir condamner notamment au paiement des charges et des frais de recouvrement, outre diverses sommes.

Par jugement du 26 janvier 2023, le tribunal judiciaire d’Evry a :

— condamné M. [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les [Localité 12] 29 située [Adresse 5] la somme de 3 049,98 euros au titre des charges impayées arrêtées au 20 janvier 2022 sur la période du 1er juillet 2019 (provision DAAT STE DEP) au 1er janvier 2022 (provision REMPL PLATINE BAT 8) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2020 sur la somme de 895,56 euros et à compter du 31 janvier 2022 pour le surplus et ce, jusqu’à parfait paiement,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence les [Localité 12] 29 située [Adresse 4] [Localité 9] de sa demande à titre de dommages et intérêts,

— condamné M. [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les [Localité 12] 29 située [Adresse 4] [Localité 9] la somme de 97,20 euros au titre des frais de recouvrement,

— condamné M. [N] [T] à payer la somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence les [Localité 12] 29 située [Adresse 4] [Localité 9] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [N] [T] aux dépens,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 12] 29 situé [Adresse 4] [Localité 9] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 9 août 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 16 septembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 24 octobre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 12] 29 située [Adresse 4] [Localité 9], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 55 du décret du 17 mars 1967 relatif au statut de la copropriété des immeubles bâtis, 1240 du code civil, de la loi ENL du 13 juillet 2006 et de la loi SRU du 13 décembre 2000, à :

— le juger recevable et bien fondé,

en conséquence,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

l’a débouté de sa demande de condamnation de M. [N] [T] au titre des charges de copropriétés du 3ème trimestre 2014 au 2ème trimestre 2019 inclus,

l’a débouté de sa demande de condamnation de M. [N] [T] au paiement de la somme de 457,20 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts,

en conséquence et statuant à nouveau,

— condamner M. [N] [T] à lui payer les sommes suivantes :

3 274,75 euros au titre des charges de copropriété du 3ème trimestre 2014 au 2ème trimestre 2019 inclus,

457,20 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

4 000 euros à titre de dommages et intérêts par application de l’article 1231-6 du code civil,

— condamner M. [N] [T] à lui verser la somme de 1 445 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Vu la signification de la déclaration d’appel et des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] située [Adresse 3] à [Localité 9], délivrée à M. [N] [T], le 8 novembre 2023, par acte remis à étude ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Par ailleurs, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Il doit, en particulier en appel, vérifier la recevabilité de celui-ci, la régularité de sa saisine et s’assurer que la condamnation prononcée en première instance est régulière et bien fondée.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires conteste le débouté de sa demande de condamnation des intimés au paiement de la somme de 3 274,75 euros au titre des charges de copropriété, pour la période du 3ème trimestre 2014 au 2ème trimestre 2019 inclus, et produit devant la cour, pour justifier sa demande, les appels de fonds pour cette période, non versés devant le premier juge.

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

L’article 12 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile prévoit que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de M. [N] [T],

— un décompte des sommes dues pour la période du 30 juin 2019 au 1er janvier 2022 inclus, avec reprise de solde au débit pour la période antérieure au 30 juin 2019 d’un montant total de 3 274,75 euros,

— le grand livre de compte pour la période du 1er janvier 2014 au 19 juillet 2019,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 juin 2015, 27 septembre 2016, 21 juin 2017, 16 octobre 2018 et 15 décembre 2020 approuvant les exercices 2014 à 2019,

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires pour la période du 1er juillet 2013 au 30 juin 2019,

— les régularisations de charges des exercices 2014 à 2019.

Le décompte produit par le syndicat des copropriétaires fait apparaître plusieurs reprises de solde au 31 décembre 2018, détaillées dans le grand livre de compte.

Sur les appels de charges de copropriété

Il ressort du grand livre de compte que la reprise de solde de 2 309,05 euros est composée d’une reprise de solde non détaillée de LME Gestion au 1er septembre 2014 d’un montant de 2 574,67 euros. M. [N] [T] a effectué des paiements d’un montant total de 8 457,08 euros apurant la reprise de solde et laissant un crédit de 5 882,41 euros.

En outre, les charges de copropriété indiquées dans le grand livre de compte incluent des frais de recouvrement d’un montant de 338 euros qui seront déduits des appels de charges et étudiés infra.

Ainsi, les montants dus au titre des charges de copropriété s’élèvent à :

—  794,88 euros au débit pour la période du 1er juillet 2014 au 31 décembre 2014 (397,44 x 2),

—  1 523,15 euros au débit pour l’exercice 2015 ([402,73 x 3] + 402,81 – 87,85),

—  1 371,77 euros au débit pour l’exercice 2016 (374,83 + 374,86 + [374,80 x 2] + 88 – 215,52),

—  1 400,11 euros au débit pour l’exercice 2017 (372,98 + [20,06 x 4] + 373 – 172,02 + 372,94 + 372,97),

—  1 241,58 euros au débit pour l’exercice 2018 (364,33 + 19,54 + 364,36 + 364,31 + 364,42 – 235,38),

—  1 847,33 euros au débit pour la période du 1er janvier au 30 juin 2019, 2ème trimestre 2019 inclus ([764,86 x 2] + 317,61).

M. [N] [T] est donc débiteur de la somme de 2 296,41 euros (794,88 + 1 523,15 + 1 371,77 + 1 400,11 + 1 241,58 + 1 847,33 – 5 882,41) au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2014 au 30 juin 2019, 2ème trimestre 2019 inclus.

Sur les appels de travaux

Il ressort du grand livre de compte que l’intimé est redevable de la somme de 581,71 euros au titre des appels de travaux sur la période du 1er juillet 2014 au 30 juin 2019, 2ème trimestre 2019 inclus, l’ensemble des paiements effectués ayant été pris en compte au titre des charges.

M. [N] [T] est donc débiteur de la somme de 581,71 euros au titre des appels de travaux pour la période du 1er juillet 2014 au 30 juin 2019, 2ème trimestre 2019 inclus.

Sur les appels d’avance de travaux

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’exigibilité de la somme de 58,63 euros, cette dernière n’apparaissant pas, notamment, dans le grand livre de compte produit. Cette somme sera donc écartée.

M. [N] [T] est donc débiteur de la somme de 2 819,49 euros au titre des charges, travaux et avance de copropriété pour la période du 1er juillet 2014 au 30 juin 2019, 2ème trimestre 2019 inclus (2 296,41 + 581,71 – 58,63).

En conséquence, c’est à tort que le tribunal a cantonné la condamnation de M. [N] [T] à la somme de 3 049,98 euros au titre des charges dues pour la période du 1er juillet 2019 au 20 janvier 2022. L’intimé doit être condamné au paiement de la somme supplémentaire de 2 819,49 euros au titre des charges et travaux pour la période du 1er juillet 2014 au 30 juin 2019, 2ème trimestre 2019 inclus.

Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires allègue que les frais de recouvrement à hauteur de 457,20 euros représentant des frais nécessaires au recouvrement des charges impayées doivent donc être supportés par les débiteurs en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— les mises en demeure en recommandé avec accusé de réception des 25 mars et 28 mai 2020 (accusés de réception produits),

— la requête en injonction de payer du 2 novembre 2020,

— les contrats de syndic.

Après examen du grand livre de compte pour la période du 1er juillet 2014 au 30 juin 2019 inclus, 2ème trimestre 2019 inclus, et du décompte pour la période du 31 décembre 2018 au 20 janvier 2022 inclus, doivent être exclus au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil :

— la somme de 30 euros facturée le 6 mars 2015, relative à une relance non produite,

— l’injonction de payer facturée le 2 novembre 2020 d’un montant de 174 euros, s’agissant d’une procédure judiciaire distincte,

— la somme de 186 euros, facturée le 27 juillet 2021, relative à la remise du dossier à l’avocat, cette dernière relevant des frais de gestion courante de tous syndics.

Doivent également être exclus les frais suivants non justifiés par le syndicat des copropriétaires :

— la mise en demeure de 218 euros facturée le 2 juin 2016,

— les sommes relatives aux 'frais de mise au contentieux', facturées les 24 août et 16 novembre 2016 et le 12 septembre 2017, d’un montant de 30 euros chacune, soit un total de 90 euros.

En revanche, sont justifiés les frais de recouvrement relatifs aux mises en demeure des 25 mars et 28 mai 2020 d’un montant respectif de 37,20 euros et 60 euros, le syndicat des copropriétaires ayant produit les courriers et leurs accusés de réception.

C’est donc à juste titre que le tribunal a condamné les intimés au paiement de la somme de 97,20 euros au titre des frais de recouvrement nécessaire et le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’attitude de M. [N] [T], qui ne paie pas ses charges depuis plusieurs années, sans proposition de règlements échelonnés de sa dette, le met en péril et contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des charges impayées.

L’article 1231-6 alinéa 3 code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés de M. [N] [T] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de sa situation et sans proposition de règlement échelonné de ses charges, caractérise sa mauvaise foi et sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, le jugement sera infirmé et M. [N] [T] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le défaut de paiement des charges de copropriété.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

M. [N] [T], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 1 445 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel sauf en ce qu’il a :

— rejeté la demande de paiement de l’arriéré de charges portant sur la période du 1er juillet 2014 au 30 juin 2019, 2ème trimestre 2019 inclus,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 12] 29 située [Adresse 3] à [Localité 9] de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 12] 29 située [Adresse 5] la somme supplémentaire de 2 819,49 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2014 au 30 juin 2019, 2ème trimestre 2019 inclus ;

Condamne M. [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 12] 29 située [Adresse 5] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [N] [T] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] située [Adresse 5] la somme supplémentaire de 1 445 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.