RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 19 JUIN 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/05203 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJ6D

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Novembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 22/00976

APPELANTS

Madame [T] [K] épouse [E]

née le 30 Octobre 1985 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

et

Monsieur [D] [E]

né le 06 Août 1968 à [Localité 8] (25)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0031

INTIMÉS

Madame [W] [B] épouse [I]

née le 28 septembre 1983 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 6]

et

Monsieur [N] [I]

né le 08 juin 1973 à [Localité 10] (Mali)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Bintou TRAORE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0661

S.A. RÉGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 12] (RIVP)

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 552 032 708

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0096

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Apinajaa THEVARANJAN, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 juin 2019, la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 12] (RIPV) a donné à bail à M. [D] [E] et Mme [T] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

M. [N] [I] et Mme [W] [B], épouse [I], sont locataires de l’appartement situé en dessous de celui de M. [D] [E] et Mme [T] [E].

Par acte d’huissier en date du 18 octobre 2021, la RIPV a fait assigner M. [D] [E] et Mme [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir principalement le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à leurs torts au motif qu’ils ne respectent leur obligation de jouissance paisible des locaux étant à l’origine de nuisances sonores excessives et quotidiennes troublant la tranquillité de la famille [I], leur expulsion et le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation majorée de 30 %.

M. [N] [I] et Mme [W] [B], épouse [I], qui occupent un appartement voisin dans le même immeuble, sont intervenus volontairement à l’instance.

Lors de l’audience du 13 juin 2022, la RIPV a maintenu ses demandes.

M. [N] [I] et Mme [W] [B] épouse [I] ont demandé la condamnation de M. [D] [E] et Mme [T] [E] à leur payer 3500 euros en réparation de leur trouble de jouissance et 5000 euros au titre de leur préjudice moral, ainsi que 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [D] [E] et Mme [T] [E] ont sollicité le rejet des demandes et la condamnation in solidum de la RIPV et de M. [N] [I] et Mme [W] [B] épouse [I] aux dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 25 novembre 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 16 juin 2019 entre la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 12] (RIPV) et M. [D] [E] et Mme [T] [E] portant sur l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] aux torts de M. [D] [E] et Mme [T] [E], avec effet au jour du jugement,

Ordonne leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ce à défaut de libération volontaire des lieux,

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne solidairement M. [D] [E] et Mme [T] [E] à verser à la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 12] (RIPV) une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, ce à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective des lieux et ordonne la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

Condamne conjointement M. [D] [E] et Mme [T] [E] à payer à M. [N] [I] et Mme [W] [B] épouse [I] la somme de 300 euros en réparation de leur préjudice moral et 1160 euros en réparation de leur trouble de jouissance,

Rejette toutes les autres demandes,

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [D] [E] et Mme [T] [E] aux dépens de l’instance,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 16 mars 2023 par M. [D] [E] et Mme [T] [E],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 28 mars 2025 par lesquelles M.[D] [E] et Mme [T] [E] demandent à la cour de :

— CONFIRMER le Jugement en ce qu’il a rejeté les demandes formées par la RIVP et Madame et Monsieur [I] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONFIRMER le Jugement en ce qu’il a refusé de prononcer une astreinte ;

— INFIRMER le Jugement pour le surplus en ce qu’il a ;

o Prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 16 juin 2019 entre la RIVP et Madame et Monsieur [E] aux torts des locataires, avec effet au jour du jugement ;

o Ordonné leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, ce à défaut de libération volontaire des lieux ;

o Condamné solidairement Madame et Monsieur [E] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, ce à compter du jugement et jusqu’à la date de la libération effective des lieux et ordonné la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

o Condamné solidairement Madame et Monsieur [E] à verser à Monsieur et Madame [I] la somme de 300 euros en réparation de leur préjudice moral et 1160 euros en réparation de leur trouble de jouissance ;

o Condamné Madame et Monsieur [E] aux dépens.

Statuant à nouveau,

— REJETER la demande de résiliation judiciaire formée par la RIVP et Monsieur et Madame [I] et la demande d’expulsion subséquente ;

— REJETER les demandes d’indemnisation formées par Monsieur [N] [I] et Madame [W] [B] épouse [I] ;

A titre subsidiaire, si l’expulsion était ordonnée,

— FIXER l’indemnité d’occupation à la somme de 629,02 euros ;

En tout état de cause,

— DIRE que l’équité commande que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles et dépens ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 27 mars 2025 aux termes desquelles la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 12] (RIPV) demande à la cour de :

— Dire et juger Monsieur [D] [E] et Madame [T] [E], son épouse, mal fondés en leur appel dirigé à l’encontre de la RIVP ;

— Les débouter de toutes leurs demandes principales, accessoires et subsidiaires en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la RIVP ;

— Confirmer le jugement dont appel du 25 novembre 2022 en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre la RIVP et les époux [E], ordonné l’expulsion de ces derniers des lieux ainsi que celle de tous occupants de leur chef, rappelé que le sort du mobilier est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’exécution et condamné les époux [E] aux dépens ;

— Condamner solidairement ou, à défaut, in solidum Monsieur [D] [E] et Madame [T] [E] à verser à la RIVP une indemnité de 1.800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile du chef des frais irrépétibles exposés par elle en cause d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 9 avril 2025 par lesquelles M.[N] [I] et Mme [W] [B] épouse [I] forment appel incident et demandent à la cour de :

— JUGER que les agissements et les nuisances des époux [E] constituent un trouble anormal du voisinage ;

En conséquence,

— CONFIRMER le jugement rendu le 25 novembre 2022 en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 16 juin 2019 avec effet au jour du jugement du 25 novembre 2022 et ordonné l’expulsion de tous ;

— INFIRMER ledit jugement en ce qu’il a condamné les époux [E] à payer 1 160 euros au titre du préjudice de jouissance des époux [I] et 300 euros pour la réparation de leur préjudice moral

Et statuer de nouveau :

— CONDAMNER in solidum les époux [E] à verser la somme de 1 840 Euros sauf à parfaire pour la réparation du trouble de jouissance de Madame et Monsieur [I];

— CONDAMNER in solidum les époux [E] à verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral de Madame et Monsieur [I];

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER in solidum les époux [E] à payer aux époux [I] la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens ainsi qu’aux dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. et Mme [E] ont été relogés par la RIVP suivant contrat de location du 19 février 2024 à effet du même jour.

Sur la résiliation du bail

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail à leurs torts et ordonné leur expulsion, M. et Mme [E] font valoir que les troubles de jouissance invoqués par la RIVP et M. et Mme [I] ne sont pas suffisamment graves et répétés pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

La RIVP et M. et Mme [I] sollicitent la confirmation du jugement.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’obligation d’usage paisible du lieu par le locataire est prévue par les articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ; le locataire ne doit pas commettre de trouble de jouissance en causant notamment des troubles ou nuisances aux autres locataires de l’immeuble ou au voisinage immédiat, et il ne doit pas altérer, par des dégradations ou des pertes, le bien loué.

Il s’ensuit que le juge peut prononcer la résiliation d’un bail dès lors qu’il est établi qu’un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles; sa bonne foi dans l’exécution du contrat peut être prise en compte.

La cour d’appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision; les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient, le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision.

Aux termes du contrat de bail signé par les appelants, en son article 10 des conditions générales, le locataire s’engage à user paisiblement des locaux loués, en s’abstenant en toute circonstance de ce qui pourrait troubler la tranquillité ou le repos des voisins.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu, après avoir exactement rappelé les dispositions légales applicables, que M. et Mme [E] ne respectent pas leur obligation d’usage paisible des lieux en ce qu’ils occasionnent des nuisances sonores de jour comme de nuit (bruits de déplacement de meubles, d’objets qui tombent, de pas, de jeux de ballons, d’enfants qui courent) ainsi qu’il résulte non seulement des plaintes pénales déposées par M. et Mme [I] mais également des témoignages de leurs proches et de leurs voisins de palier, lesquels sont corroborés par deux procès-verbaux de constat d’huissier réalisés l’un le 3 août 2021 entre 14h30 et 15h15, et le second le 14 décembre 2021 entre 22h et 22h44, qui établissent que lorsque l’huissier s’est déplacé au domicile de M. et Mme [I], il a constaté venant de l’appartement du dessus, le 3 août : des bruits de pas, d’enfants, d’objets tombant au sol et de déplacements de meubles à plusieurs reprises résonnant largement dans les chambres, et le 14 décembre : le bruit d’objet lourds tombant au sol, le bruit répété de déplacements de meubles, des bruits de pas, le claquement d’une porte et les pas d’enfants qui courent.

La cour ajoute que les nuisances sonores n’ont pas cessé malgré le jugement de première instance ainsi qu’il ressort des nouvelles plaintes de M. et Mme [I] auprès de la RIVP (courriels des 11 avril 2023 et 9 février 2024), du témoignage de l’un des voisins du 12 août 2023, confirmant des bruits de perceuse répétés à partir de 20h le premier week-end du mois d’avril et qu’aucun élément ne permet de remettre en cause, et du courrier de mise en demeure de respecter le règlement intérieur et l’usage paisible des lieux adressés à M. et Mme [E] le 18 juillet 2023 par la RIVP.

Si M. [E] a lui même déposé plainte à l’encontre de M. et Mme [I] pour des menaces le 20 avril 2020, nuisances sonores (frappes dans les tuyaux) et insultes, le 18 décembre 2020, dégradation de la sonnette de l’appartement le 23 juin 2021, nuisances sonores (bruits de tuyaux et au plafond) le 5 janvier 2023, et enfin menaces de mort et injures le 7 juin 2023 (pour des faits commis le 21 juin 2021), il apparaît que ces plaintes ne sont pas corroborées par des éléments probants.

Au surplus, il n’est pas justifié des suites données à ces plaintes et M. et Mme [I] justifient que la plainte du 18 décembre 2020 a été classée sans suite (preuves insuffisantes pour que l’infraction soit constituée).

M. et Mme [E] produisent également des attestations de voisins, occupant l’immeuble, qui témoignent de leur bon comportement et d’un immeuble mal insonorisé.

Ces attestations ne sauraient toutefois, remettre en cause les constatations effectuées au domicile de M. et Mme [I].

Par ailleurs, il convient de relever que le voisin de palier de M. et Mme [I] a attesté en première instance avoir été victime de menaces de mort de la part de M. [E], une plainte pour ces faits ayant été déposée à son encontre le 27 juin 2021.

Il est produit en cause d’appel, une nouvelle plainte pour menaces déposée par l’une des voisines de M. et Mme [I], le 3 décembre 2023, laquelle a relaté que M. [E] s’est présenté chez elle, très agressif, tenant à la main le témoignage qu’elle avait fait en faveur de Mme [I], lui demandant des explications et disant qu’ils iraient devant le tribunal.

Tous ces éléments sont suffisants pour caractériser les graves manquements de M. et Mme [E] à leur obligation d’occupation paisible des lieux, telle que prévue à l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et stipulée à l’article 10 des conditions générales du bail et justifiant la résiliation judiciaire du bail prononcée, ce que la cour confirme, ainsi que les mesures subséquentes, étant rappelé que M. et Mme [E] ont quitté les lieux, le décompte de résiliation ayant été établi le 22 avril 2024.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. et Mme [E] et en ses chefs de dispositif subséquents, sauf à constater que les mesures relatives à l’expulsion sont désormais sans objet.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, M. et Mme [E] sollicitent une indemnité d’occupation fixée à 80 % du loyer au motif que l’immeuble est mal insonorisé et qu’ils subissent un préjudice de jouissance.

Outre qu’ils ne justifient d’aucun préjudice de jouissance en lien avec la mauvaise insonorisation qu’ils allèguent, il ne saurait être fait droit à cette demande puisque le bail est résilié, et qu’à compter de la résiliation du bail, les locataires étant alors occupants sans droit ni titre, le bailleur n’est plus tenu d’une obligation contractuelle de garantie d’une jouissance paisible des locaux.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, confirmant ainsi le jugement déféré de ce chef.

Sur les demandes d’indemnisation de M. et Mme [I]

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il les a condamnés à payer à M. et Mme [I] la somme de 1160 euros au titre de leur trouble de jouissance et 300 euros au titre de leur préjudice moral, M. et Mme [E] font valoir que les troubles de jouissance dont les intimés se plaignent sont imputables à la mauvaise insonorisation du bâtiment et à leur intolérance.

Ils font valoir qu’ils subissent eux mêmes un trouble de jouissance en raison du comportement de Mme [I] qui tambourine fréquemment contre leur porte, les insulte et les menace.

Subsidiairement, ils sollicitent une réduction des sommes allouées au motif qu’il convient de tenir compte des périodes de scolarisation des enfants.

M. et Mme [I] sollicitent l’infirmation du jugement quant au quantum qui leur a été alloué, actualisant en appel leur demande à hauteur de 1840 euros au titre du préjudice de jouissance, sur une période de 46 mois (40 euros par mois x 46 mois) et réclamant une somme de 5000 euros en réparation de leur préjudice moral.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu, après avoir exactement rappelé les dispositions légales applicables, que les bruits occasionnés par M. et Mme [E] excèdent par leur nature, leur fréquence et leur intensité les inconvénients normaux du voisinage de sorte qu’ils doivent être déclarés responsables du préjudice subi de ce fait par M. et Mme [I].

La mauvaise insonorisation des locaux et l’intolérance alléguée de M. et Mme [I] ne sont pas en cause dès lors que des bruits anormaux sont établis (jeux de ballon dans un appartement, cris ou bagarres, bruits d’enfants tard en soirée) comme l’a exactement énoncé le premier juge, et que la famille [I] ne s’est jamais plainte de ses voisins, ni avant l’arrivée de M. et Mme [E], ni après leur départ.

Les nuisances se sont répétées de façon quasi-continue, avec uniquement de très courtes périodes d’accalmie après les plaintes ou les mises en demeure adressées par le bailleur de sorte que la somme allouée en première instance à M. et Mme [I], à hauteur de 40 euros par mois en réparation de leur préjudice de jouissance apparaît justifiée, et ce d’autant que M. et Mme [E] ne justifient pas subir eux mêmes, un préjudice de jouissance dont Mme [I] serait à l’origine.

La scolarisation des enfants n’a aucune incidence dès lors que les bruits surviennent de jour mais aussi jusque tard en soirée.

Il est établi que les nuisances sonores excédant les inconvénients normaux du voisinage ont perduré postérieurement au jugement de première instance.

Il convient ainsi de faire droit à la demande d’actualisation formée en appel.

S’agissant du préjudice moral, les démarches rendues nécessaires pour faire cesser les nuisances sonores, le stress engendré par le conflit de voisinage qui est en résulté, attesté par les éléments médicaux produits, ainsi que la persistance des troubles anormaux de voisinage, justifient d’allouer à M. et Mme [I] une somme actualisée de 500 euros en réparation de leur préjudice moral.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a condamné conjointement M. et Mme [E] à payer à M. et Mme [I] les sommes de 300 euros en réparation de leur préjudice moral et 1160 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

M. et Mme [E] seront condamnés in solidum en appel à leur payer les sommes de 500 euros en réparation de leur préjudice moral et 1840 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil, édicte : Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de la RIVP.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens.

M. et Mme [E], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné conjointement M. [D] [E] et Mme [T] [E] à payer à M. [N] [I] et Mme [W] [B] épouse [I] la somme de 300 euros en réparation de leur préjudice moral et 1160 euros en réparation de leur trouble de jouissance, et sauf à constater que les mesures relatives à l’expulsion sont devenues sans objet,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés :

Condamne in solidum M. [D] [E] et Mme [T] [E] à payer à M. [N] [I] et Mme [W] [B] épouse [I] la somme de 500 euros en réparation de leur préjudice moral et 1840 euros en réparation de leur trouble de jouissance,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [D] [E] et Mme [T] [E] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,