Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 DECEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/10975 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD3FZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Avril 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] – RG n° 18/09447

APPELANTE

S.A.S. CAPSEL

[Adresse 13]

[Localité 4]

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

Ayant pour avocat plaidant : M^e Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0055

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6], [Adresse 1] gissant en la personne de son syndic, la société LE TERROIR

ayant son siège social

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Marie-Hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153

Ayant pour avocat plaidant : M^e Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1159

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], représenté par son syndic, la société Le Terroir, a confié l’entretien du jardin de la résidence à la société par actions simplifiée Capsel pour les années 2017 et 2018 contre une rémunération de 126 000 euros l’an.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 juin 2017, la société Le Terroir a, au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], résilié ce contrat avec effet au 31 décembre 2017 en raison de la mauvaise exécution par la société Capsel des travaux d’entretien qui lui avaient été confiés.

En outre, par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 octobre 2017, elle a, pour le même motif, indiqué à la société Capsel que plus aucun paiement ne serait effectué à son profit.

Par exploit d’huissier du 21 novembre 2018, la société Capsel a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir prononcer la résolution du contrat aux torts exclusifs du syndicat des copropriétaires de condamnation de ce dernier à lui payer notamment le montant des rémunérations prévues pour la durée du contrat.

Par jugement du 15 avril 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— débouté la société Capsel de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société Capsel à payer au [Adresse 14] [Adresse 10] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Capsel aux dépens.

La société Capsel a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 11 juin 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 26 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 28 février 2022 par lesquelles la société Capsel, appelante, invite la cour, au visa des articles 1212, 1219, 1224, 1226, 1228 et 1353 du code civil, à :

— débouter le syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

' débouté la société Capsel de l’ensemble de ses demandes,

' condamné la société Capsel à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné la société Capsel aux dépens,

statuant à nouveau,

— prononcer la résolution du contrat aux torts exclusifs du syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à effet du 31 décembre 2017,

— condamner le syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à lui payer la somme de 6 300 euros TTC au titre des factures impayées au titre de l’année 2017,

— condamner le syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à lui payer la somme de 105 000 euros HT en réparation du préjudice subi au titre de la seconde année du contrat,

— condamner le syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et d’appel, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 2 décembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à [Localité 8], intimé, invite la cour, au visa des articles 1226 et suivants et 1303 et suivants du code civil, à :

à titre principal,

— le déclarer recevable et bien fondé en son argumentation,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter la société Capsel de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

statuant à nouveau,

— condamner la société Capsel au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des dépens d’instance,

à titre subsidiaire, en cas d’infirmation du jugement,

— juger que la société Capsel ne démontre par la réalité de son préjudice et n’en justifie pas le quantum,

— juger que les sommes qui pourraient être dues par le syndicat des copropriétaires doivent correspondre à la réalité du préjudice démontré ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande de résolution judiciaire du contrat

La société Capsel fait valoir que le contrat a été conclu pour une durée initiale de deux ans, ce qu’a relevé le tribunal sans en tirer de conséquence, et que le contrat ne pouvait être résilié avant son terme sauf pour des manquements graves, ce qui en l’espèce n’est pas démontré par le syndicat des copropriétaires, qui ne dispose d’autres preuves que celles qu’il s’est constituées à lui-même. Elle soutient avoir toujours exécuté les missions prévues au contrat et avoir fait preuve de bonne foi tout au long de ses relations contractuelles avec le syndicat. Elle soutient en outre que le syndicat ne lui a adressé aucune mise en demeure préalable à la résiliation du contrat.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la mauvaise exécution des prestations a été constatée dès le début du contrat et que la société Capsel était parfaitement au courant des reproches qui lui étaient faits. Il estime qu’elle ne justifie pas du préjudice qu’elle allègue. Il soutient que le tribunal a parfaitement caractérisé la possibilité de principe de mettre fin au contrat de manière unilatérale.

Sur ce,

Selon l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1212 du même code dispose : «Lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, chaque partie doit l’exécuter jusqu’à son terme. Nul ne peut exiger le renouvellement du contrat.»

L’article 1224 du même code dispose : «La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.»

L’article 1226 du même code précise :

«Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.»

Les articles 1227 et 1228 du même code prévoient que «La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice » ; «Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.»

En l’espèce, le devis présenté par la société Capsel et signé par les parties indique : «Le présent contrat est conclu pour une durée initiale de 2 ans à compter de la date d’acceptation. Il est reconduit tacitement par année sauf résiliation par l’une ou l’autre des parties avec préavis de 6 mois avant l’échéance, de part et d’autre, par lettre recommandée avec accusé de réception. Les prestations d’entretien restent dues jusqu’au terme du contrat initial ou reconduit».

Dès lors, c’est à tort que le tribunal a déduit de cette clause que le syndicat des copropriétaires pouvait résilier le contrat sans justification à l’issue de la première année d’exécution par lettre recommandée envoyée six mois avant le premier anniversaire du contrat, l’échéance étant non pas le 31 décembre 2017 mais le 31 décembre 2018.

La résiliation anticipée du contrat devait donc respecter les conditions prévues à l’article 1226 précité.

Il est constant que le syndic a, par lettre recommandée du 23 juin 2017, informé la société Capsel qu’il procédait à la résiliation du contrat au 31 décembre 2017. Il ne ressort d’aucune pièce versée aux débats que le syndic aurait, préalablement à cette notification, mis en demeure la société Capsel de satisfaire à son engagement, dans les conditions prévues aux dispositions précitées, ce que le syndicat des copropriétaires ne prétend d’ailleurs pas. Il n’invoque par ailleurs aucune urgence l’ayant dispensé de cette obligation.

En outre, et alors que la charge de la preuve des manquements reprochés à la société Capsel lui incombe, le syndicat des copropriétaires ne produit que des documents émanant de lui-même, notamment divers échanges de courriels adressés par le conseil syndical ou le syndic et la copie de pages d’un cahier de doléances remplis par les copropriétaires.

Les manquements ne sont constatés ni par un huissier, ni par aucun expert ou sachant.

Les dysfonctionnements énumérés par le syndic dans son courrier de résiliation du contrat sont contestés par la société Capsel et, comme celle-ci le soutient, il ressort de la comparaison de cette liste avec le cahier des charges et le devis signé que certains reproches concernent des prestations non incluses dans le contrat. Par ailleurs, les échanges de courriels entre les parties démontrent la volonté de la société Capsel de proposer des améliorations face aux reproches ponctuels qui lui étaient adressés, sur lesquels elle s’est par ailleurs justifiée.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la gravité des manquements imputés à la société Capsel et qui justifieraient la résiliation du contrat avant son terme.

Par conséquent, la résiliation notifiée par lettre recommandée du 29 juin 2017 est irrégulière et dès lors privée d’effet. Le syndicat des copropriétaires, en décidant unilatéralement de suspendre les paiements à partir du 31 octobre 2017 et en privant la société Capsel de la possibilité d’exécuter les prestations et d’en recevoir la contrepartie financière, a commis une faute grave justifiant qu’il soit fait droit à la demande de résolution judiciaire du contrat formée par la société Capsel à effet au31 décembre 2017.

Sur le préjudice de la société Capsel

La société Capsel indique avoir inutilement embauché deux salariés et acheté du matériel pour le chantier de la résidence du [5], qu’elle n’a pu amortir en raison de la résiliation prématurée du contrat. Elle soutient que la résiliation du contrat a considérablement déséquilibré son activité et allègue que son préjudice correspond au montant des rémunérations non perçues jusqu’à l’échéance du contrat.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les dommages et intérêts sollicités correspondent au paiement de prestations non réalisées, ce qui reviendrait à un enrichissement sans cause. Il allègue que la société Capsel ne justifie d’aucune perte de chiffre d’affaires, ni aucune acquisition de matériel spécifiquement pour ce chantier, ni aucune immobilisation de salariés.

Sur ce,

L’article 1231-2 du code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé [']».

En l’espèce, pour justifier de son préjudice la société Capsel produit les contrats de travail à durée indéterminée de deux salariés prévoyant leur affectation sur le chantier de la résidence [Adresse 10], un tableau des charges salariales de l’entreprise pour l’année 2017, trois factures de location de matériel et outillage datées de 2017 et un tableau d’amortissement sur lequel elle n’apporte aucune précision. Ainsi, si elle justifie avoir engagé des frais pour l’année 2017, elle ne justifie d’aucune charge engagée pour l’année 2018, étant précisé que les contrats de travail stipulaient que les salariés feraient l’objet d’un licenciement à l’issue du chantier. Elle ne justifie donc pas d’un préjudice égal à la rémunération hors taxe qu’elle aurait dû percevoir durant l’année 2018.

Néanmoins, la rupture irrégulière du contrat, à laquelle la société Capsel n’a manifestement pas cru, ainsi que cela résulte des échanges de courriels produits par le syndicat, a nécessairement créé une désorganisation résultant de la nécessité de licencier ou redéployer les salariés, de restituer ou réemployer le matériel. Ce préjudice sera justement indemnisé à hauteur de 15 000 euros.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que la société Capsel a travaillé sur le site jusqu’à la fin du mois de décembre 2017 mais qu’elle n’a pas été payée en totalité, et le syndicat ne formule aucune observation sur la somme de 6 300 euros restant due suivant le récapitulatif des paiements versé au débats. Il doit donc être condamné au règlement de cette somme au titre des factures impayées.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à la société Capsel la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la résolution du contrat aux torts exclusif du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 6] à effet du 31 décembre 2017 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] à payer à la société Capsel la somme de 6 300 euros TTC au titre des factures impayées pour l’année 2017 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] à payer à la société Capsel la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société Capsel la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE