Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 17 JANVIER 2025

(n° , 20 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01782 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHADF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2022 -Tribunal Judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – 2ème Chambre – RG n° 20/04053

APPELANTS

Monsieur [G] [J] né le 02 Septembre 1984 à [Localité 7],

[Adresse 1]

[Localité 11]

Madame [U] [M] épouse [J] née le 28 Septembre 1981 à Province de Hubei, Municipalité de [Localité 13],

[Adresse 1]

[Localité 11]

Tous deux représentés par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 assistés de M^e Pascal ORMEN de la SELARL ORMEN PASSEMARD & AUTRES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0555

INTIMÉS

Monsieur [L] [K] né le 03 Février 1972 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [X] [Z] née le 21 Novembre 1971 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Jean-yves ROCHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0643

S.A.S. Agence Immobilière VANEAU immatricuéle au RCS de Paris sous le numéro 450 623 103, agissant poursuites et diligences pris en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentée par M^e Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, toque : C0380

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 février 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Agnès SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE , Conseillère,, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 24 mai 2024. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 17 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Agnès SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date du 15 février 2018 conclu par l’entremise de la SAS Vaneau, agent immobilier, détentrice d’un mandat de vente sans exclusivité en date du 22 janvier 2018, [L] [K] et [X] [Z] (ci-après les consorts [K]-[Z]) ont unilatéralement promis de vendre à [G] [J] et [U] [M] épouse [J] (ci-après les époux [J]) un appartement dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété, situé [Adresse 2] à [Localité 11] moyennant le prix de 1.030.000 €.

La vente a été réalisée par acte authentique du 30 mai 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mars 2020, les époux [J] ont mis en demeure les consorts [K]-[Z] de leur verser la somme de 50.000 € aux fins d’indemniser leur préjudice résultant de la dissimulation d’informations essentielles et déterminantes de leur consentement concernant l’existence et la gravité des désordres affectant l’immeuble et l’existence de nombreux contentieux à l’encontre de la copropriété, nécessitant de lourdes dépenses de travaux qu’ils n’avaient pas été mis en mesure de prévoir.

Par acte d’huissier du 25 mai 2020, les époux [J] ont assigné les consorts [K]-[Z] ainsi que la S.A.S Vaneau devant le tribunal judiciaire de Paris sur le fondement principal du dol et subsidiaire de la garantie des vices caches.

Par jugement du 9 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

Déboute les époux [J] de leurs demandes tendant à :

Condamner solidairement [L] [K] et [X] [Z] et la S.A.S Vaneau à leur verser une indemnité de 85.000 euros pour leur préjudice matériel, une indemnité de 10.000 euros pour trouble de jouissance et une indemnité de 5.000 euros pour leur préjudice moral, outre les intérêts légaux avec anatocisme à compter du 31 mars 2020,

Les condamner solidairement à leur verser une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les époux [J] à verser les indemnités suivantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

2.000 euros à [L] [K] et [X] [Z],

2.000 euros à la S.A.S Vaneau ;

Les condamne aux dépens et accorde à Maître Ariane LAMI SOURZAC le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

Les époux [J] ont interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 16 janvier 2023.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2024, les époux [J], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1116, 1382, 1641 et 1645 du Code civil, de:

— INFIRMER le jugement du 9 novembre 2022 du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il

— « DEBOUTE les époux [J] de leurs demandes tendant à :

Condamner solidairement [L] [K] et [X] [Z] et la S.A.S. Vaneau à leur verser une indemnité de 85 000 euros pour leur préjudice matériel, une indemnité de 10 000 euros pour trouble de jouissance et une indemnité de 5 000 euros pour leur préjudice moral, outre les intérêts légaux avec anatocisme à compter du 31 mars 2020,

Les condamner solidairement à leur verser une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNE in solidum les époux [J] à verser les indemnités suivantes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile :

2 000 euros à [L] [K] et [X] [Z],

2 000 euros à la S.A.S. Vaneau.

— LES CONDAMNE aux dépens et accordé à Maître Ariane Lami Sourzac le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile. » ;

A TITRE PRINCINPAL

— JUGER que Madame [Z] et Monsieur [L] [K] sont à l’origine d’une réticence dolosive d’informations essentielles lors de la vente du 30 mai 2018 de l’appartement situé au [Adresse 1] ;

EN CONSEQUENCE :

— CONDAMNER solidairement Madame [X] [Z], Monsieur [L] [K] et l’agence Vaneau à verser à Monsieur et Madame [J] la somme de 87.000 euros à parfaire à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mars 2020 et anatocisme ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— JUGER que l’immeuble était affecté de vices cachés que Madame [Z] et Monsieur [L] [K] ne pouvaient ignorer lors de la vente du 30 mai 2018 de l’appartement situé au [Adresse 1] ;

EN CONSEQUENCE :

— CONDAMNER solidairement Madame [X] [Z], Monsieur [L] [K] et l’agence Vaneau à verser à Monsieur et Madame [J] la somme de 87.000 euros à parfaire à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mars 2020 et anatocisme ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER solidairement Madame [X] [Z], Monsieur [L] [K] et l’agence Vaneau à verser à Monsieur et Madame [J] la somme de 10.000 euros à parfaire à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mars 2020 et anatocisme

— CONDAMNER solidairement Madame [X] [Z], Monsieur [L] [K] et l’agence Vaneau à verser à Monsieur et Madame [J] la somme de 5.000 euros à parfaire à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mars 2020 et anatocisme

— CONDAMNER solidairement Madame [X] [Z], Monsieur [L] [K] et l’agence Vaneau à verser à Monsieur et Madame [J] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU en application de l’article 699 du CPC.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2024, M. [K] et Mme [Z] demandent à la cour, au visa notamment des articles 1116 et 1641 du code civil, de :

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; en conséquence :

Débouter Monsieur et Madame [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions

Condamner solidairement Monsieur et Madame [J] à payer la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens tant de première instance que d’appel et dire que ceux d’appel pourront être recouvrés directement par Maître Jean-Yves ROCHMANN, avocat constitué conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2024, l’Agence Immobilière Vaneau, conclut, au visa de l’article 1240 du Code Civil, 5 et 59 du Décret du 17 mars 1967, à la confirmation du jugement, au rejet de demandes des époux [J] à son encontre, et à titre additionnel, demande de les condamner à lui payer la somme de 3.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Ariane Lami Sourzac, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 février 2024.

MOTIVATION

A titre liminaire, il importe de préciser la configuration de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], telle qu’elle ressort de l’étude géotechnique réalisée le 14 avril 2014 par la société Géolia (pièce n°23 [J]) et des motifs d’un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 13 juillet 2018 produit par les époux [J] (pièce n°21), les parties n’ayant pas produit le règlement de copropriété ni l’état descriptif de division.

L’immeuble en copropriété situé [Adresse 2], régi par un règlement de copropriété établi suivant acte authentique du 23 juillet 1982, est constitué d’un ensemble de trois bâtiments formant un ensemble rectangulaire autour d’une cour intérieure pavée, de type R+3 à R+5 avec 1 niveau de sous-sol, localement 2 niveaux à usage de parking, soit :

— le bâtiment A : en façade de 31,90 mètres environ sur la [Adresse 12], avec retours sur cours, côtés limites droite et gauche de propriété : en avant et attenant au bâtiment B (')

— le bâtiment B en fond de parcelle et sur toute la largeur de celle-ci avec une petite avancée sur cour : en arrière et attenant au bâtiment A.

— le bâtiment C sous le bâtiment A et partiellement sous le bâtiment B : deux niveaux de sous-sols.

Les époux [J] sont propriétaires aux termes de l’acte authentique du 30 mai 2018 des lots suivants :

— dans le bâtiment A : le lot n° 221 : au deuxième étage sur les cours A1, A2 et A3, et la courette B1, avec accès principal porte à gauche sur le palier de l’escalier principal A1 et accès secondaires porte droite et à gauche sur le palier de l’escalier secondaire A4, un appartement comprenant : entrée, salle de bains, salle à manger, cuisine, salon, chambre et dégagement ; lot indissociable du lot numéro 409 (bâtiment B) ; et les cent quatre-vingt-huit /dix mille soixante-dix-neuvièmes (188 /10079èmes) des parties communes générales et les deux cent cinquante-neuf /dix millièmes (259 /10000èmes) des parties communes spéciales au bâtiment A.

— dans le bâtiment B : le lot n°409 : au deuxième étage sur les cours A1, A2 et A3, avec seul accès par le lot n°221 (bâtiment A) : une chambre avec placard ; lot indissociable du lot numéro 221 (bâtiment A) ; et les dix-sept /dix mille soixante-dix-neuvièmes (17 /10079 èmes) des parties communes générales et les soixante-dix-huit /dix millièmes (78 /10000 èmes) des parties communes spéciales au bâtiment B.

— le lot n° 614 au deuxième étage : 4,76m2 emprise de la trémie d’escalier identifié sur le plan A4 au 2ème étage ; et les deux /dix mille soixante-dix-neuvièmes (2 /10079èmes) des parties communes générales.

Il est précisé à l’acte de vente que le vendeur déclare que les lots numéro 221, 409 et 614 ont été réunis en vertu d’une délibération de l’assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires en date du 11juin2009, et que le bien comprend actuellement une entrée, un vaste séjour avec une cuisine ouverte et équipée, 2 chambres, un bureau, une salle de bains avec toilettes et des toilettes séparées.

I- SUR LES DEMANDES A L’EGARD DES VENDEURS

A- Sur le fondement de la réticence dolosive

Les époux [J] invoquent la dissimulation intentionnelle par les vendeurs d’informations essentielles concernant d’une part des désordres affectant les parties communes de l’immeuble, soit les fondations, les réseaux d’évacuation et d’alimentation des eaux, les façades et couvertures des bâtiments, et d’autre part l’existence de procédures judiciaires entre divers copropriétaires et le syndicat des copropriétaires, le tout de nature à engendrer des dépenses de travaux supplémentaires considérables.

Les époux [J] indiquent avoir découvert, postérieurement à la vente, d’une part que l’immeuble était affecté d’importants désordres notamment structurels nécessitant des travaux sans commune mesure avec les quelques travaux futurs portés à leur connaissance par les vendeurs, et d’autre part que la copropriété était partie à de nombreux contentieux l’opposant à des copropriétaires, et que ces éléments, préexistant à la vente, n’ont délibérément pas été portés à leur connaissance alors même qu’ils avaient spécifiquement interrogé les vendeurs sur ces points.

Ils ajoutent que contrairement à ce qu’a estimé le tribunal, la transmission des procès-verbaux des assemblées générales de 2015, 2016 et 2017 préalablement à la conclusion de la vente est insuffisante pour exclure l’existence d’un vice du consentement, et ce d’autant que ceux-ci ne leur permettaient pas d’avoir connaissance de l’état réel de l’immeuble, hors éléments de contexte en possession uniquement des vendeurs, et que malgré les renseignements qu’ils ont sollicités des vendeurs sur ces points précis évoqués dans les procès-verbaux d’assemblée générale, ces derniers ont volontairement dissimulé les désordres, voire ont menti sur les travaux à prévoir.

Ils estiment n’avoir pas pu procéder à l’acquisition de l’appartement en connaissance de toutes les informations essentielles à leur consentement, dès lors qu’ils n’auraient pas contracté dans ces conditions s’ils avaient eu connaissance de l’ampleur des désordres affectant l’immeuble, et que les dissimulations par les vendeurs, constitutives d’un dol, leur ont causé un préjudice puisqu’ils se retrouvent contraints de débourser des sommes considérables pour réhabiliter l’ensemble immobilier, dont l’état ne cesse de se dégrader au point que l’architecte de la ville de [Localité 8] a sommé les propriétaires de procéder à des travaux urgents en 2019.

M. [K] et Mme [Z] font valoir que le tribunal a retenu à bon droit l’absence de preuve du dol allégué, et faisant leur la motivation du jugement querellé, ils soutiennent essentiellement qu’ils n’ont dissimulé aucune information dont ils auraient eu connaissance relativement à des procédures judiciaires ou des désordres affectant l’immeuble, et dont la révélation aurait pu déterminer les acquéreurs à ne pas contracter ou à ne le faire qu’à des conditions financières différentes, et soulignent qu’ils ont au contraire fourni toutes les informations dont ils disposaient dans les emails échangés avant la vente, qu’ils leur ont communiqué les nom et coordonnées d’un autre occupant de l’immeuble depuis vingt ans architecte de profession, M. [D] [I], ainsi que de la gestionnaire de l’immeuble au sein du cabinet Hannel, syndic de l’immeuble, Mme [A], afin qu’ils puissent se mettre en relation avec eux et obtenir ainsi toute réponse, et enfin qu’ils ne pouvaient connaître l’existence de désordres qui ne se sont révélés que postérieurement à la vente.

L’agence Vaneau estime qu’aucune information n’a été dissimulée aux époux [J] , toutes les informations dont disposaient M. [K] et Mme [Z] leur ayant été transmises, soit par les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, soit par les échanges d’emails, et qu’ils étaient en conséquence parfaitement informés de l’exécution des travaux importants réalisés dans l’immeuble avant leur acquisition, témoignant de son état, et surtout des travaux que les copropriétaires avaient décidé de reporter à une assemblée générale ultérieure et dont ils seraient, par voie de conséquence, susceptibles de supporter le coût.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1130 du code civil dispose que « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

Aux termes de l’article 1137 du code civil : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

Le dol dans la formation du contrat est défini comme une tromperie destinée à surprendre le consentement du cocontractant. Pour qu’il soit constitué, il faut la réunion d’un élément matériel et d’un élément intentionnel.

Il suppose en premier lieu des man’uvres pratiquées par l’une des parties, auxquelles ont été assimilées le mensonge et la réticence, soit le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait, qui s’il avait été connu de lui, l’aurait dissuadé de contracter ou l’aurait conduit à contracter dans des conditions différentes.

Il nécessite en second lieu l’intention et la conscience de commettre un dol, ou de garder le silence, l’existence d’une intention dolosive supposant nécessairement, à titre de condition préalable, que le contractant ait eu connaissance de la circonstance qu’on lui reproche d’avoir tue.

Le caractère intentionnel du comportement du cocontractant et le caractère déterminant de la réticence dolosive allégué doivent être établis par celui qui l’invoque.

Il y a lieu d’étudier successivement les désordres et procédures contentieuses invoqués par les époux [J], afin de déterminer leur matérialité préalablement à la vente, avant d’examiner la question de leur connaissance par les vendeurs et, le cas échéant, de leur dissimulation intentionnelle par ceux-ci.

1°) Sur les désordres structurels affectant les fondations de l’ensemble immobilier

* Sur leur existence et leur antériorité par rapport à la vente

Les époux [J] soutiennent que les fondations de l’ensemble immobilier sont affectées de désordres structurels anciens, provoquant des instabilités structurelles qui présentent un risque élevé pour la stabilité du bâtiment et la sécurité de ses habitants et conduisent à l’effondrement des caves et à la fragilisation du parking.

Mme [Z] et M. [K] ne contestent pas l’existence de ces désordres mais uniquement en avoir eu connaissance et les avoir dissimulés aux acquéreurs.

Il résulte effectivement des pièces produites aux débats que l’ensemble immobilier présente actuellement des désordres structurels importants nécessitant des travaux de reprise en sous-'uvre et de confortement des fondations, dont l’existence et l’origine sont antérieurs à la vente intervenue entre les époux [J] et les consorts [K]-[Z], et qui ont donné lieu à des décisions d’engagement des travaux de l’assemblée générale des copropriétaires en 2022 et 2023 (pièces n°42 et 41 [J]), ainsi qu’à des appels de fonds (pièces n°30, 30.1, 41-6 et 42-1 [J]).

Ainsi, lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires en date du 26 juin 2019 (pièce n°25 [J]), ont notamment été votées les résolutions n°16 et 16 a par lesquelles il a été décidé de missionner M. [P], architecte de la copropriété depuis 2017, pour réaliser une étude de travaux sur la consolidation des voutes du sous-sol du bâtiment 35, et de faire réaliser une étude géotechnique destinée à déterminer les caractéristiques du sol d’assise des bâtiments et à préconiser le principe des modes de confortement nécessaires moyennant un budget de 30.000 €.

La société Geolia, ainsi missionnée par M. [P], a procédé à une étude géotechnique de diagnostic sur tous les bâtiments de la copropriété, et de conception en phase d’avant-projet du confortement des sols et des fondations, et a pour ce faire effectué diverses investigations sur site ( sondages pressiométriques, essais pressiométriques, terrassements et relevés de fouilles de reconnaissance de fondations, essais au pénétromètre dynamique manuel) entre le 23 et le 29 février 2020 consignées en son rapport n° G200001 du 14 avril 2020 (pièce n°23 [J]), duquel il résulte que les structures des différents corps de bâtiments sont affectées par des fissures verticales, horizontales et inclinées, et des déformations importantes, en particulier dans les caves voutées, que ces désordres sont évolutifs et sont liés à des fuites de canalisation, en particulier d’eaux usées, dans les caves, qui ont affaibli les sols d’assises des fondations, diminuant leur portance et entrainant des tassements différentiels.

Il est notamment indiqué que les sondages ont permis de mettre en évidence la présence de remblais et d’alluvions modernes peu compacts qui constituent l’assise des fondations du bâtiment, et qui dans leur état actuel, autorisent des contraintes très faibles sous les fondations, que les réseaux d’eaux du bâtiment devaient être fuyards et probablement depuis très longtemps, que ces fuites de réseaux sont évidemment à l’origine des désordres affectant les soubassements du bâtiment par des effets conjugués d’affouillement avec entrainement des matériaux tendres et altérables dans les niveaux proches des fuites, et d’affaiblissement des terrains d’assises ( remblais et alluvions modernes sensibles à l’eau) par saturation, d’où un affaiblissement des caractéristiques mécaniques de ces sols, et qu’en conséquence de ces fuites il s’est développé des tassements des sols d’assises, remblais et alluvions modernes, les alluvions anciennes (sables et graviers) et les sables de [Localité 6] sous-jacents sont restés indemnes avec de bonnes caractéristiques mécaniques et une déformabilité très faible.

Enfin, comme le souligne l’architecte de la copropriété dans la synthèse qu’il a transmise au syndic le 23 avril 2020, s’agissant des « fondations des bâtiments, les porteurs se prolongent dans le terrain d’assise sur une profondeur moyenne d’environ 80 cm sans fondation spécifique et sans débords, ce qui est courant pour ce type de bâtiment à l’époque de sa construction, et les contraintes appliquées au sol sont supérieures à sa capacité portante théorique, et le sont d’autant plus lorsque la capacité portante mesurée est inférieure à la capacité théorique. »

Il s’ensuit que " les déformations et désordres visibles en surélévation sont inexorablement évolutifs. Ils vont s’amplifier au fil du temps si aucune action n’est entreprise. ll s’agit d’une part d’homogénéiser et de compacter les sols et, d’autre part, de répartir les contraintes en élargissant les fondations des murs porteurs. L’opération concernera aussi bien le n°35 que le n°37. Les solutions évoquées pour parvenir à stabiliser les bâtiments sont aujourd’hui de trois ordres : mise en 'uvre de micropieux ancrés dans les sables de [Localité 6] avec longrines en tête pour reprise en sous-'uvre des murs porteurs, réalisation de puits blindés reliés par des longrines, injection de résine expansive couplée avec la réalisation de semelles filantes en sous-'uvre des murs porteurs."

L’antériorité à la vente de ces désordres structurels et de leur origine résulte incontestablement des comptes rendus de réunions du conseil syndical dont M. [K] était membre et qui en a été destinataire :

— du 22 novembre 2013 où il est fait état dans le cadre de l’étude présentée par l’architecte, Mme [N], sur le réseau de tout-à-l’égout, de ce que la "totalité des réseaux d’évacuation des eaux qui est très gravement fuyard, et dans certaines parties tellement dégradé qu’il n’était même pas question d’envisager de tests, de sorte que les caves sont inondées et insalubres, comme il a été signalé depuis longtemps. L’ensemble du réseau devra être complétement refait'. Prévoir ensuite : Une fois les caves assainies’ seront envisagés les éventuels travaux de consolidation des voûtes en cave là où c’est nécessaire; (pièce n°18 [J])

— du 18 mars 2014 au cours de laquelle le conseil demande à inscrire à l’ordre du jour l’AG suivante « 4- les lignes d’alimentation en eau », et " 7- demande à l’architecte : une étude pour le changement de l’ensemble des colonnes d’évacuation des eaux de la copropriété, (fuites actuelles); (pièce n°19 [J])

— du 22 avril 2014 en présence de Mme [N], au cours de laquelle cette dernière a donné un compte rendu succinct des inspections des bâtiments qu’elle a pu réaliser, réservant à l’assemblée générale l’exposé du contenu de ses études et conclusions (cette AG n’est pas produite par les parties) ayant porté notamment sur « les caves, dont les travaux de réparation des canalisations commencent, »'a signalé « l’entretien à prévoir ou réfection ' du sous-sol dans le parking, humidité importante constatée sur le mur du fond, jouxtant le 33, vérifier la provenance et responsabilité »., et à l’issue de laquelle Mme [W], Présidente du conseil syndical, a demandé que "l’assemblée générale missionne l’architecte pour les études suivantes : – réseaux d’eau alimentation, '- réseaux d’eau évacuation intérieurs aux bâtiments, vétustes, et fuyards en certains endroits; – assainissement complet des caves ".

La preuve de cette antériorité découle également, et surtout, du devis D 170624 établi au cours de l’année 2017 par la société Géolia à la demande de M. [P], et transmis au syndic, le Cabinet Hannel, le 17 mai 2017 (pièce n°16 [J]), contenant "proposition technique et financière pour la réalisation d’une étude géotechnique pour l’analyse des désordres affectant les bâtiments et la définition des solutions de confortement de fondations de l’ensemble des bâtiments de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 11] ", joint à la convocation pour l’assemblée générale du 15 juin 2017 (pièce n°13 [J]), faisant alors déjà état des « désordres importants consistant en des fissures et déformations affectant les structures des différents corps de bâtiments, ainsi que la structure du parking avec 2 niveaux enterrés avec un linteau cassé et des murs déformés par une forte compression.., s’expliquant probablement par des fuites de canalisation, en particulier d’eaux usées, dans les caves qui ont affaibli les sols d’assises des fondations et ont entrainé leur tassement différentiel.. ainsi que par la présence de sols d’assises des fondations de natures hétérogènes en raison des différences de niveaux des parties avec différents sous-sols pouvant avoir eu une influence notable à (sic) l’origine et l’évolution des désordres ».

Enfin, attestent encore de l’existence préalablement à la vente des désordres structurels affectant les bâtiments la résolution votée lors de l’assemblée générale du 9 juin 2015 de réaliser les travaux de renforcement de la voute des caves N 109 et 110 côté 37, ainsi que la présence d’étais dans les caves quand les époux [J] ont visité l’immeuble au cours du mois de janvier 2018, sans plus de précision quant à leur localisation exacte et leur nombre, tout comme la notification au syndic le 8 juillet 2019 par les services de la Mairie de [Localité 8] de la mise en 'uvre de la procédure de péril prévue par les articles L.511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation alors applicables, suite à une visite le 14 janvier 2019 d’un architecte de sécurité ayant constaté la mise en place d’un confortement sommaire du mur en pierre à l’entrée du parc de stationnement, et préconisant outre la dépose des parties de pierres délitées constituant le mur droit situé à l’entrée menaçant de tomber sur l’accès du parc de stationnement, l’exécution de tous travaux définitifs de réparation de ces ouvrages de façon à neutraliser leur dégradation, de tels dispositifs dont le caractère ancien n’est pas discuté confirmant les atteintes à la structure de l’immeuble.

* Sur leur connaissance par les vendeurs et leur dissimulation

Il résulte de ce qui précède que les désordres affectant les fondations et leurs causes étaient antérieurs à la vente du 30 mai 2018, et ont été portés à la connaissance de tous les copropriétaires et plus spécialement des consorts [K]-[Z] antérieurement à la vente, essentiellement par la diffusion, non contestée par ces derniers, en annexe à la convocation pour l’assemblée générale du 15 juin 2017, du devis susmentionné du 17 mai 2017 de la société Géolia, consultée à cette fin par M. [P], architecte de la copropriété, lequel contenait une " proposition technique et financière pour la réalisation d’une étude géotechnique pour l’analyse des désordres affectant les bâtiments et la définition des solutions de confortement de fondations de l’ensemble des bâtiments de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 11] ".

Il sera rappelé que ce document de 12 pages ne se contentait pas de chiffrer le coût de l’éventuelle intervention de l’entreprise, mais comprenait un descriptif des désordres importants constatés, soit « des fissures et déformations affectant les structures des différents corps de bâtiments, ainsi que la structure du parking avec 2 niveaux enterrés avec un linteau cassé et des murs déformés par une forte compression.. » ainsi que de l’origine de ceux-ci, soit « des fuites de canalisation, en particulier d’eaux usées, dans les caves qui ont affaibli les sols d’assises des fondations et ont entrainé leur tassement différentiel.. ainsi que par la présence de sols d’assises des fondations de natures hétérogènes en raison des différences de niveaux des parties avec différents sous-sols pouvant avoir eu une influence notable à (sic) l’origine et l’évolution des désordres », et enfin des développements complets sur les objectifs de l’étude géotechnique, le programme des investigations, le calendrier de réalisation, et l’utilité de l’étude quant à la définition des solutions techniques de confortement des fondations.

De plus, il est établi que M. [K] avait, en sa qualité de membre du conseil syndical, une parfaite connaissance des fuites des réseaux d’évacuation des eaux usées et d’alimentation en eau anciennes et récurrentes, identifiées comme la cause prépondérante de l’instabilité des fondations, et de leurs conséquences quant à l’instabilité des sols, ce que confirme d’ailleurs les termes de son courriel du 7 février 2018 (pièce n° 4-2 [K]-[Z]).

En effet, M. [J] ayant indiqué par un courriel de la veille, qu’il demeurait en suspens notamment la question de « comprendre ce qui a justifié la pose d’étais dans le sous-sol (la plus grosse interrogation) »( pièce n°6 [J]), M. [K] répond « les étais dans la cave ont été posés lorsqu’ils ont refait les évacuations. Il a été décidé de les laisser pour mesurer l’état de l’évolution des caves afin de voir si l’arrêt des fuites d’eau avait bien permis de stabiliser le sol. »

Dès lors, les consorts [K]-[Z] ne pouvaient ignorer que des désordres structurels affectaient l’immeuble notamment en raison de l’instabilité des sols dans les sous-sols de l’ensemble immobilier, ce qui avait conduit l’architecte de la copropriété, M. [P], à proposer à l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2017 de faire réaliser une étude géotechnique, refusée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, et auraient dû fournir des explications adéquates et sincères aux acquéreurs, et ce d’autant que ces derniers les ont spécifiquement interrogés sur cette problématique préalablement à la promesse de vente.

En effet, aux termes d’un courriel en date du 29 janvier 2018 adressé à l’agence Vaneau à destination des époux [J], ayant pour objet « questions acquéreur », M. [K] affirme:

« Concernant la résolution N°28 du PV d’AG 2017: il fallait renforcer le plafond du 4ème étage ce qui a été fait. Pour ces travaux l’architecte habituel du syndic était indisponible. Le syndic a donc mandaté un nouvel architecte qui a bien suivi les travaux mais qui, par zèle et méconnaissance de l’historique de l’immeuble, a souhaité faire un diagnostic géotechnique. Ce diagnostic a été jugé inutile et donc rejeté car certains éléments avaient été vérifiés antérieurement par l’architecte du syndic surtout car les causes réelles du sinistre ne sont pas un désordre structurel mais une fuite lente et continue provenant d’une malfaçon dans le travaux du 5ème étage. »

Or, ces explications apparaissent totalement erronées, voire mensongères, compte tenu non seulement des éléments susmentionnés concernant l’objet de l’étude géotechnique soumise au vote de l’assemblée générale en 2017, confirmé par l’intitulé non équivoque de la résolution n° 28 « compte tenu des desordres structurels constates par l’architecte, decision de realiser un diagnostic geotechnique selon devis joint cabinet geolia d170624 pour un montant de 31560.00 euros » , laquelle est sans lien aucun avec les résolutions n°15 à 18 ayant trait à des travaux de consolidation partielle du plancher haut du 4ème étage du bâtiment 35, mais également de ce que révèlent les pièces du dossier quant au rôle réel de M. [P], devenu l’architecte habituel, et non ponctuel, de la copropriété à la suite des désaccords survenus lors de l’assemblée générale du 8 juin 2016 entre les copropriétaires et l’ancienne architecte Mme [N] (pièce n°12 [J]), et surtout quant à l’incontestable utilité, voire nécessité dès 2017, de procéder à cette étude géotechnique, dont l’objet et les modalités de réalisation étaient strictement identiques à ceux de l’étude dont le principe a été voté seulement deux ans après, et qui a mis à jour l’impérieuse nécessité de procéder à des travaux de confortement des fondations de l’ensemble des bâtiments.

Il importe en outre de souligner que la circonstance que les consorts [K]-[Z] n’étaient pas présents lors de cette assemblée générale est sans incidence sur la démonstration de leur connaissance de l’existence de problèmes structurels affectant l’ensemble des bâtiments, et non pas seulement le plancher haut du 4ème étage, dès lors qu’ils ne contestent pas avoir été en possession du document établi par Géolia en 2017, et surtout qu’ils ont été interpellés expressément par les époux [J].

De plus, et contrairement à ce qu’a relevé le tribunal, et ce que soutiennent les consorts [K]-[Z], l’ensemble de ces éléments ne permet pas de considérer qu’ils "pouvaient de bonne foi estimer que les travaux votés mettaient fin aux fuites et à l’instabilité du sous-sol et que les travaux de réfection de renforcement des voutes de cave suffisaient à mettre fin au défaut affectant les fondations constatés antérieurement par l’architecte de la copropriété sans qu’il soit nécessaire de procéder à une étude géotechnique dont le coût de plus de 30.000 € pour une petite copropriété présentait une certaine importance, le maintien d’étais après la réalisation des travaux de renforcement des voutes ne pouvant à lui seul les convaincre que les fondations étaient encore défectueuses", cependant qu’ils n’ignoraient pas le caractère gravement fuyard de l’ensemble des réseaux d’évacuation des eaux usées et d’alimentation eau froide depuis de nombreuses années, que les seuls travaux de réfection de voute effectivement votés concernaient uniquement deux caves côté n°37, et non l’intégralité des voutes en sous-sol de tous les bâtiments, et enfin, que l’existence de désordres structurels affectant l’ensemble des bâtiments ayant été portée à leur connaissance, il leur appartenait de porter cette information à la connaissance des acquéreurs.

Enfin, il ne saurait être tiré aucune conséquence quant à la preuve de la réticence dolosive des consorts [K]-[Z], contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, de ce que les époux [J] ont eu communication du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2017 ayant rejeté le projet de résolution relative à l’étude géotechnique, et ont pu constater lors de leur visite la présence d’étais dans le sous-sol, dès lors que les acquéreurs ont interrogé les vendeurs précisément sur ces deux questions, et que les réponses inexactes fournies par M. [K], qualifiant la préconisation de l’architecte « d’excès de zèle » (avec la suite que l’on connait) et attribuant la présence d’étais à la seule nécessité de réaliser les travaux d’évacuation, ne pouvaient en aucune façon éclairer de manière sincère et complète les acquéreurs quant à la nature, la cause et l’ampleur des désordres structures.

Ainsi, aucun manquement à la prudence ou à l’obligation de diligence moyenne ne peut être reproché aux appelants qui ont, tout au long de la période précontractuelle, interrogé leurs vendeurs sur l’état général de l''immeuble et les travaux à prévoir.

Enfin, si le dol peut être constitué par le silence d’une partie, ce dernier doit néanmoins provoquer une erreur déterminante du consentement des acheteurs provoquée par une intention dolosive.

Or, il y a bien lieu de considérer que commet une réticence dolosive le vendeur qui ne communique pas à l’acquéreur les informations qu’il détient sur des désordres graves affectant les parties communes de l’immeuble qui sont de nature à entraîner de lourds travaux à faire craindre des dépenses importantes, et ce d’autant que les vendeurs n’ont eu de cesse de solliciter des renseignements quant à ces questions.

Dès lors, en s’abstenant d’informer leurs acquéreurs de l’existence des désordres structurels affectant l’immeuble, et rendant inévitables à très court terme l’engagement de dépenses de travaux dont ils ne pouvaient ignorer l’importance, M. [K] et Mme [Z] ont sciemment dissimulé une circonstance de nature à vicier la décision des époux [J] en modifiant leur comportement et à enchérir le prix de leur bien dont les conditions d’achat auraient pu être réexaminées par les appellants.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef, la réticence dolosive de M. [K] et Mme [Z] quant aux désordres structurels graves affectant les fondations de l’ensemble immobilier engageant leur responsabilité délictuelle à l’égard des époux [J].

2°) Sur les réseaux d’eau et les infiltrations dans les caves

Les époux [J] soutiennent qu’il existait antérieurement à la vente des désordres affectant les réseaux d’eau et des infiltrations dans les caves, ce que les consorts [K]-[Z] ne contestent pas, tout en indiquant qu’il y avait été remédié et qu’ils n’ont pas été dissimulés aux acquéreurs.

Cette problématique est en réalité indissociable de celle de l’état des fondations ci-avant examinée, en ce que les fuites anciennes et récurrentes des réseaux d’eau, usées ou d’alimentation, sont la cause des désordres structurels.

Par ailleurs, comme développé ci-dessus, il est établi que les réseaux d’eaux usées et d’alimentation nécessitaient depuis au moins l’année 2013 une réfection complète en raison des fuites importantes et récurrentes, sources notamment d’infiltrations dans les caves de l’ensemble immobilier et de fragilisation de son sol d’assise, il est également avéré d’une part, que les travaux de réfection des réseaux de tout-à-l’égout coté n°37 et n°35 ont été votés lors des assemblées générales, respectivement des 22 mai 2013 et 9 juin 2015, tout comme l’ont été lors de cette dernière assemblée ceux de réfection complète du réseau d’alimentation eau froide comprenant ceinturage en caves et création de colonnes complémentaires, d’autre part qu’ils ont été réalisés, sans qu’il soit par ailleurs allégué et a fortiori démontré que des désordres distincts de ceux auxquels ces travaux avaient pour but de remédier se soient de nouveau manifestés avant la conclusion de la vente entre les époux [J] et les consorts [K]-[Z].

3°) Sur l’état des façades et des toitures de l’ensemble immobilier

Les époux [J] font valoir qu’ils sont contraints de procéder à la réfection des façades sans avoir pu anticiper ce poste de défense, sans pour autant démontrer que les travaux actuellement projetés et votés postérieurement à la vente procèdent de désordres qui auraient affecté les façades dont ils n’auraient pas été informés, par la communication préalablement à la signature de la promesse de vente des procès-verbaux d’assemblée générale des exercices 2015 à 2017.

En effet, l’assemblée générale du 9 juin 2015 a décidé de travaux de ravalement de la façade arrière du bâtiment sur cour situé au n° 35 et de la courette pour un budget de travaux de 30.000 € alors que les devis joints étaient compris entre 128.000 € et 134.000 € (résolution n°34) et a décidé de reporter à une prochaine assemblée la résolution n°36 portant sur les travaux de ravalement des façades et versants de couverture pour un montant total, côtés 35 et 37, de 376.000 €, outre 2.980 € de passage cocher du stationnement.

L’assemblée générale du 8 juin 2016 mentionne en accessoire à des travaux d’étanchéité de la toiture-terrasse de Mme [H], un lot échafaudage, maçonnerie, ravalement, mais aucune résolution relative aux façades dans leur globalité.

Enfin, l’assemblée générale du 15 juin 2017 n’a de la même façon pas dans son ordre du jour de résolution afférente au ravalement des façades.

ll s’ensuit que les époux [J] ne pouvaient ignorer que des travaux de ravalement des façades avaient été évoqués en assemblée générale en 2015 et n’avaient ensuite plus été mis dans leur plénitude à l’ordre du jour des assemblées générales antérieures à la promesse unilatérale de vente, de sorte qu’il ne peut être reproché à M. [K] et Mme [Z] une réticence dolosive.

Par ailleurs, les époux [J], qui réclament une indemnisation en lien avec des travaux de réfection des toitures de l’ensemble immobilier, de manière générale, ne démontrent aucunement que les toitures de l’ensemble immobilier étaient affectées antérieurement à la vente de désordres autres que ceux, très restreints, pour lesquels des travaux ont été votés lors de l’assemblée générale du 8 juin 2016 (pièce n°12 [J]) en lien avec les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse attenante à l’appartement de Mme [H] (résolution n°22).

4°) Sur les procédures judiciaires en cours lors de la vente

Les époux [J] font valoir que les multiples procédures dont ils font état et qui leur ont été dissimulées, démontrent les luttes intestines au sein de cette copropriété ancienne visant à ne pas assumer les coûts importants des travaux à réaliser, et qu’ils ont ainsi contracté dans l’ignorance de deux procédures dont l’issue engendrera à nouveau des dépenses onéreuses qu’ils n’avaient pas prévues.

Sur la procédure de Mme [H]

Il résulte du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 13 juillet 2018 (pièce n°27 époux [J]) dans le cadre d’une procédure ayant opposé Mme [H], propriétaire au [Adresse 1] d’un appartement situé au 3ème étage gauche de l’escalier du bâtiment en fond de cour donnant de plain-pied sur une toiture-terrasse, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], que celle-ci a fait assigner le syndicat par acte d’huissier en date du 28 juillet 2016 aux fins d’annulation de résolutions de l’assemblée générale ordinaire du 8 juin 2016 ayant voté des travaux d’étanchéité pour terrasse non accessible, et de condamnation d’avoir à réaliser les travaux rendant la terrasse accessible, et qu’aux termes de ce jugement, dont il n’est pas contesté qu’il est définitif, il a notamment été jugé que Mme [H] avait acquis par usucapion le droit de jouissance de la terrasse jouxtant son appartement, que les résolutions critiquées prises en vertu d’une la clé de répartition ne correspondant pas aux clés de répartition prévues dans le règlement de copropriété devaient être annulées, et qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires au cours d’une nouvelle assemblée générale de se prononcer, dans des conditions régulières, sur les travaux à réaliser et sur le choix de l’entreprise, compte devant être tenu du droit de jouissance reconnu par ce jugement à Mme [H], de sorte que la demande de travaux sous astreinte devait être rejetée.

Il est donc établi qu’une procédure judiciaire opposant Mme [H] au syndicat des copropriétaires existait au jour de la conclusion de la vente.

Sur la procédure [F] ' [B]

Il résulte du jugement rendu par le tribunal judiciaire de paris le 27 janvier 2023 produit par les époux [J] (pièce n°29) les éléments suivants :

— M. et Mme [S] [F], propriétaires d’un appartement situé au 2ème étage de l’immeuble du [Adresse 2], voisin de celui des consorts [K]-[Z], et situé en dessous de celui occupé par Mme [H] disposant de la toiture-terrasse susmentionnée, ont été victimes d’un dégât des eaux ayant entrainé un effondrement du plafond de leur salon, à la suite de quoi l’assemblée générale du 8 juin 2016 a voté les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse et confié les travaux à la société Etude Travaux Bâtiment Industriel;

— lors des travaux de ravalement débutés en 2017 le mur de la cuisine de l’appartement des époux [F] s’est effondré à plusieurs endroits et d’importantes fissures sont apparues dans une autre pièce du logement, conduisant à l’arrêt des travaux de ravalement;

— M. et Mme [F] ont donc sollicité la désignation d’un expert judiciaire afin de constater les dégâts consécutifs aux sinistres, de déterminer les risques pour la sécurité et la pérennité de l’immeuble et d’indiquer les travaux urgents à réaliser ainsi que les troubles de jouissance subis.

— par ordonnance de référé en date du 28 novembre 2017, il a été fait droit à leur demande et M. [O] [C] a été désigné en qualité d’expert;

— un nouveau dégât des eaux résultant de l’obturation de l’évacuation des eaux par l’entreprise ayant installé l’échafaudage mis en place pour les travaux, étant survenu en cours d’expertise, M. et Mme [F] ont obtenu l’extension de la mission de l’expert à ce nouveau sinistre, par ordonnance en date du 25 octobre 2018;

— en juillet 2018, l’installation de Velux a entraîné un nouveau sinistre dans le logement des époux [F] si bien que par ordonnance en date du 23 avril 2019, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la société ayant mis en place un bâchage lors des travaux de couverture du toit;

— le rapport d’expertise a été déposé le 05 juillet 2019.

— en l’absence de solution amiable au litige, M. et Mme [F] ont fait assigner, par actes délivrés les 06, 07, 08, 09, 20, 29 août et 05 septembre 2019, la SA Michelon Nitzel, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la société ETBI, la société Echafautop, son assureur la SA Axa France IARD, la SASU Madiechaffau et son assureur la SA BPCE IARD aux fins d’indemnisation;

— le tribunal judiciaire de Paris a, par ce jugement du 27 janvier 2023, condamné le syndicat des copropriétaires à régler à M. et Mme [F] la somme de 5.965,05 euros TTC, en réparation des infiltrations subies du fait de la couverture de l’immeuble (toiture-terrasse), et in solidum avec les sociétés ETBI, Madiechaffau, Michelon Nitzel et la SA BPCE IARD à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— M. [B], pour sa part propriétaire non occupant d’un appartement situé au rez-de-chaussée de ce même immeuble, a subi, le 29 avril 2017, un dégât des eaux par suite de l’engorgement de la descente des eaux pluviales de l’immeuble, passant dans le plafond de son appartement, cette dernière ayant été obstruée par l’échafaudage mis en place par la société étant intervenue, et est donc intervenu volontairement à l’instance engagée par les poux [F] par conclusions du 3 juillet 2021, mais s’est vu débouter de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires, le tribunal ayant retenu la seule responsabilité de la société Machieffadau, en raison de la pose défectueuse de l’échafaudage;

Il est donc démontré qu’au jour de la vente une procédure de référé-expertise avait été engagée par les époux [F] notamment à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Toutefois, il ne résulte pas des pièces produites aux débats que les consorts [K]-[Z] avaient effectivement connaissance de l’existence de ces procédures judiciaires avant la conclusion de la vente.

En effet, Monsieur [K] n’était alors plus membre du conseil syndical, et il n’est nullement fait mention de cette procédure dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2017 ayant suivi l’introduction de l’instance par Mme [H], pas plus que sur l’état daté établi par le cabinet MICHEL HANNEL, syndic de l’immeuble, le 15 mai 2018, lequel indique expressément en page 6 qu’il n’y aucune procédure en cours.

Le témoignage de Monsieur [T] [F] (pièce n°4 époux [J]), propriétaire de l’appartement voisin des époux [J] depuis 2014, situé au-dessous de celui de Mme [H], et ayant vu le plafond de son salon s’effondrer au cours de l’année 2016 en raison des infiltrations provenant de la toiture-terrasse, ne rapporte pas plus la preuve de cette connaissance formelle, la seule circonstance que M. [K] et Mme [Z] étaient voisins des époux [F] étant insuffisante à démontrer qu’ils avaient une parfaite connaissance de la procédure en expertise engagée par leurs voisins.

De plus, si les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse de Mme [H] ont été votés lors de l’assemblée générale du 8 juin 2016 suite à l’effondrement du plafond des époux [F], la procédure susmentionnée n’avait pas encore été engagée par Mme [H] lors de celle-ci, seul le procès-verbal d’assemblée générale du 26 juin 2019 en faisant état dans la résolution n°15, tout comme la procédure au fond engagée par les époux [F] après la vente n’a pas été mentionnée avant cette dernière assemblée générale.

Enfin, et contrairement à ce qu’ils prétendent, les époux [J] n’ont pas interrogé les vendeurs sur l’existence d’éventuelles procédures contentieuses lors des échanges de courriels intervenus au cours des mois de janvier et février 2018, de nature à engendrer des dépenses de travaux non prévues.

Dès lors, les consorts [K]-[Z] ne peuvent se voir reprocher une dissimulation d’une information dont il n’est pas démontré qu’ils avaient connaissance, pas plus qu’il n’est rapporté la preuve du caractère déterminant pour les époux [J] d’une telle information.

En définitive, la cour ne retiendra comme avérée que la réticence dolosive des consorts [K]-[Z] relativement aux désordres structurels affectant l’ensemble immobilier.

B- Sur les demandes au titre de la garantie des vices caches

Les époux [J] font valoir que les dissimulations par les vendeurs des problématiques afférentes aux fondations, infiltrations, vétusté et conflits de voisinage qui affectaient l’immeuble depuis longtemps sont constitutifs de vices cachés.

Les consorts [K]-[Z] soutiennent que les conditions d’application de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies, les acquéreurs ayant eu connaissance des « vices » qu’ils invoquent au travers de leurs échanges d’emails et de la lecture des procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, ces soi-disant vices concernant les parties communes de la copropriété et ne rendant pas la chose vendue impropre à son usage, une réduction de 10.000 € ayant été négociée par les acquéreurs pour tenir compte des travaux à réaliser dans les parties communes, et M. [K] n’ayant aucune compétence technique en matière immobilière et ayant quitté le conseil syndical en 2013.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code dispose toutefois que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En outre, en vertu de l’article 1643, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est constant que la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés suppose la réunion de quatre conditions dont la charge de la preuve pèse sur l’acquéreur, soit un vice inhérent à la chose, d’une certaine gravité en ce qu’il doit rendre la chose impropre à son usage, antérieur à la vente, et enfin doit être cache.

Il sera relevé que les « vices » dont se plaignent les époux [J], non retenus par la cour au titre de la réticence dolosive, ne peuvent être considérés comme inhérents à la chose vendue, et ne sont pas de nature à rendre la chose vendue impropre à sa destination ou à en diminuer tellement cet usage qu’ils ne l’auraient pas acquise s’ils en avaient connu l’existence.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes des époux [J] sur le fondement de la garantie des vices cachés.

II- SUR LES DEMANDES A L’EGARD DE L’AGENT IMMOBILIER

A l’appui de leur demande de condamnation solidaire de l’agence Vaneau, agent immobilier, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, les époux [J] font valoir que cette dernière, malgré sa qualité de professionnel de l’immobilier, a commis une faute en n’ayant pas attiré leur attention sur les désordres affectant l’immeuble et en ayant dissimulé sciemment la gravité de ceux-ci, et sur les procédures en cours auxquelles elle peut naturellement avoir accès dans le cadre de son activité professionnelle.

L’agence Vaneau réplique qu’il ne pèse sur l’agent immobilier qu’une obligation de moyens, qu’il ne peut lui être reproché un défaut d’information sur des désordres dont elle n’avait aucune connaissance et qui ont révélés par des professionnels, experts et architectes, très postérieurement à la vente et bien après la fin du mandat confié, pas plus que sur l’existence de procédures judiciaires dont la révélation incombe au syndic, qui s’en est abstenu, tant au cours des assemblées générales ayant précédé la vente que dans l’état adressé au notaire.

Réponse de la cour

Pour que soit retenue la responsabilité de l’agent immobilier mandaté par le vendeur du bien sur le fondement de l’article 1240 du code civil, il incombe à l’acquéreur de démontrer une faute commise par celui-ci en lien de causalité directe et certaine avec le préjudice invoqué.

Il est constant que l’agent immobilier, dans le cadre de son mandat d’entremise, n’engage sa responsabilité qu’en cas de faute prouvée. Il s’agit d’une obligation de moyens. La mission de l’agent immobilier suppose un certain degré de diligence dans la limite de son mandat.

S’il intervient en sa qualité de négociateur, il est tenu d’un devoir d’information et de conseil à l’égard des parties quant aux modalités de l’opération et aux difficultés éventuelles, et doit fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé. Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux (Civ 1re 2 décembre 1992 Bull no 298).

De plus, il existe une présomption de connaissance du vice pesant sur l’agent immobilier professionnel, sauf preuve du caractère indécelable du vice.

En l’espèce, il résulte des développements qui précédent que des étais de confortement étaient visibles lors des visites effectuées par les époux [J] et que l’agence immobilière était la destinataire principale des courriels échangés entre M. [K] et les époux [J] les 29 janvier 2018, 6 et 7 février 2018, ce qu’elle reconnaît d’ailleurs expressément aux termes de ses conclusions, courriels dans lesquels apparaissaient clairement les interrogations et préoccupations des futures acquéreurs quant à la présence de ces étais, aux motifs ayant présidé au refus des copropriétaires de réaliser l’étude géotechnique en 2017, aux travaux éventuels qu’il devraient assumer.

Or, en sa qualité de professionnel intervenant comme négociateur, l’agent immobilier doit préalablement vérifier non seulement les informations techniques nécessaire à la décision des parties contractantes mais encore recueillir les renseignements qui permettront d’aider le futur contractant à prendre sa décision, en s’assurant que la chose ou la prestation proposée est adaptée à ses besoins en l’informant des inconvénients de son choix, voire en le dissuadant de contracter.

Ainsi, l’agence Vaneau s’est contentée des seules affirmations de M. [K], alors qu’elle ne pouvait qu’être alertée par la présence des étais et la nécessité soulignée par l’architecte de la copropriété d’effectuer dès 2017 une étude géotechnique portant sur les fondations de l’ensemble des bâtiments de la copropriété, qu’elle disposait des procès-verbaux d’assemblée générale des exercices 2015, 2016 et 2017 qui auraient dû la conduire à recueillir de plus amples renseignements, notamment en interrogeant précisément son mandant et au besoin le syndic de copropriété, pour s’assurer de la sincérité et de la fiabilité des informations ainsi données aux époux [J] sur l’état des foundations.

Dès lors, la preuve est bien rapportée d’un manquement par l’agence Vaneau à son devoir d’information et de conseil constitutif d’une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard des époux [J], ce qui commande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté leurs demandes à son encontre.

— C- SUR L’INDEMNISATION DES PREJUDICES

Les époux [J] demandent réparation d’une part, d’un préjudice matériel constitué selon eux par leur quote-part du coût des travaux engagés et à engager par la copropriété pour remédier aux désordres qui leur ont été dissimulés, ou en lien avec les procédures également dissimulées, qu’ils évaluent à 87.000 €, d’autre part d’un préjudice de jouissance consécutif aux désagréments qu’ils vont subir lors de la réalisation des divers travaux évalué à 10.000 €, et enfin d’un préjudice moral.

Les consorts [K]-[Z] font valoir, à titre infiniment subsidiaire, que les demandes au titre des travaux de réfection des couvertures en zinc, de ravalement, de consolidation du plancher haut du 2ème étage, de repise des planchers de l’appartement du 1er étage droit au n°35 et de renforcement du plancher haut du 2ème étage du n°35, doivent être rejetées car sans lien avec les fautes qui leur sont reprochées.

L’agence Vaneau conclut à l’absence de preuve des préjudices invoqués.

Réponse de la cour

Il résulte des dispositions de l’article 1178 du code civil qu’indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra-contractuelle.

En effet, il est constant qu’en tant que délit civil, le dol ouvre à la victime une action en réparation de son préjudice en application de l’article 1240 du code civil, duquel il résulte que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, pareille indemnisation ne pouvant toutefois s’analyser qu’en la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses (Com. 10 juill. 2012, n° 11-21.954, Cass Com. 3 juill. 2019, no 17-26.484), étant précisé que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle avait été réalisée (1ère Civ., 14 nov. 2019, n° 18-23.915).

En conséquence, le préjudice matériel dont les époux [J] peuvent prétendre obtenir réparation en suite de la réticence dolosive telle que ci-avant retenue ne peut en aucun cas être constitué par l’intégralité des dépenses exposées et à exposer au titre de leur quote-part du coût des travaux de confortement des fondations de l’ensemble immobilier, mais uniquement en la perte de chance de ne pas contracter ou d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

En outre, il ressort de l’interprétation donnée par la Cour de cassation aux articles 4, alinéa 1er et 5, du code de procédure civile que le juge ne peut refuser d’indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l’existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée (Civ. 1ère, 20 janv. 2021, n° 19-18.585).

Dès lors, les parties n’ayant pas conclu sur le préjudice de perte de chance, et le juge devant en toutes circonstances respecter le principe de la contradiction, il convient d’ordonner, avant dire droit sur la réparation des préjudices, la réouverture des débats aux fins d’inviter les parties à fournir toutes observations utiles sur le préjudice de perte de chance.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Il sera sursis sur le surplus des demandes et sur les dépens dans l’attente de l’arrêt à intervenir après les observations à venir des parties.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 9 novembre 2022 en ce qu’il a rejeté les demandes de [G] [J] et [U] [M] épouse [J] à l’encontre de [L] [K], [X] [Z] et la SAS Vaneau;

Statuant de nouveau,

Dit que [L] [K] et [X] [Z] ont commis une réticence dolosive la réticence dolosive quant aux désordres structurels graves affectant les fondations de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] à [Localité 11], engageant leur responsabilité délictuelle à l’égard des époux [J];

Dit que la SAS Vaneau a manqué à son obligation d’information et de conseil à l’égard de [G] [J] et [U] [M] épouse [J] engageant sa responsabilité délictuelle à leur égard;

Avant dire droit sur l’indemnisation des préjudices subis par [G] [J] et [U] [M] épouse [J]:

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats ;

Invite les parties à présenter leurs observations, sous forme de conclusions remises selon le calendrier ci-après précisé, sur le préjudice des époux [J] constitué par la perte de chance de ne pas contracter ou d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses;

Dit que [G] [J] et [U] [M] épouse [J] déposeront leurs conclusions au plus tard pour l’audience de mise en état, sans présence obligatoire, du 20 mars 2025

(13 H 00) ;

Dit que [L] [K] et [X] [Z] déposeront leurs conclusions au plus tard pour l’audience de mise en état, sans présence obligatoire, du 22 mai 2025 (13H 00);

Dit que la SAS Vaneau notifiera ses conclusions au plus tard pour l’audience de mise en état du 26 juin 2025, sans présence obligatoire (13H00);

Dit que l’ordonnance de clôture interviendra le 2 octobre 2025 et que l’affaire sera fixée à l’audience collégiale du 16 octobre 2025 à 14H00, salle PORTALIS, escalier Z, 2ème étage, 2Z60, la présente notification valant convocation ;

Dit qu’il est sursis à statuer sur les demandes au titre des préjudices des époux [J], au titre des frais irrépétibles, ainsi que sur les dépens dans l’attente du nouvel examen de l’affaire selon le calendrier ci-dessus établi.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE