RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08039 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHRUL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mars 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL-SOUS-BOIS- RG n° 11-22-000261

APPELANT

Monsieur [E] [L]

né le 22 Mai 1968 à [Localité 7] (Turquie)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Filiz TINAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2118

INTIMÉ

Monsieur [V] [Z]

né le 25 Août 1973 à [Localité 7] (Turquie)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Eric GOURDIN SERVENIERE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1850

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/018409 du 05/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Monsieur Edouard LAMBRY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 février 2013, M. [E] [L] a donné à bail à M. [V] [Z] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 800 euros et 160 euros de provision sur charges.

Le 29 décembre 2021, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 14 510 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte d’huissier en date du 11 mai 2022, M. [E] [L] a assigné M. [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner M. [V] [Z] au paiement des sommes suivantes :

—  15 630 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, échéance de novembre 2021 incluse,

— une indemnité d’occupation d’un montant de 960 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

—  1 563 euros au titre de la clause pénale ;

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l’audience du 12 janvier 2023, M. [L], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 12 janvier 2023, l’arriéré s’élevait désormais à la somme de 20 363 euros, échéance de janvier 2023 incluse.

M. [Z], qui a comparu, a reconnu devoir la somme de 10 050 euros au titre des loyers, échéance de janvier 2023 incluse. Il a soutenu que suite à un accord verbal il avait été dispensé du paiement des charges à compter de 2017 et a sollicité de délais de paiement à hauteur de 241 euros par mois en plus du loyer courant.

Par jugement contradictoire entrepris du 10 mars 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois a statué en ces termes :

Déclare recevable la demande de M. [E] [L] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 février 2013 entre M. [E] [L], d’une part, et M. [V] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 2 mars 2022,

Condamne M. [V] [Z] à payer à M. [E] [L] la somme de 8 683 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2023, échéance du mois de janvier 2023 incluse,

Autorise M. [V] [Z] à s’acquitter de la dette en plusieurs fois, en procédant à 35 versements de 241 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

Suspend les effets de la clause résolutoire,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

Ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [V] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [V] [Z] à payer à M. [E] [L] une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 960 euros, à compter de l’échéance de février 2023, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Rejette la demande au titre de la clause pénale, laquelle est réputée non écrite,

Condamne M. [V] [Z] à payer à M. [E] [L] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [V] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 29 décembre 2021 et de notification à la préfecture,

Rappelle que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration en date du 27 avril 2023, M. [L] a interjeté appel du jugement, intimant M. [Z] devant la cour d’appel de Paris.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, M. [E] [L] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 17 janvier 2023 par tribunal de commerce de Bobigny en ce qu’il a :

— déclaré recevable la demande de M. [E] [L] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 février 2013 entre M. [E] [L] d’une part et M. [V] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 2 mars 2022,

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [V] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [Z] à verser à M. [L] une indemnité d’occupation de 960 euros à compter du 11 juillet 2023 date de reprise d’effet de la clause résolutoire,

— condamné M. [V] [Z] à payer à M. [E] [L] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [V] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 29 décembre 2021 et de notification à la préfecture,

— rappelé que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

— débouté M. [V] [Z] du surplus de ses demandes,

— infirmer le jugement pour le surplus et statuant de nouveau,

— débouter M. [V] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— juger que le passif locatif arrêté au 13 janvier 2023, échéance de janvier 2023 incluse et charges incluses s’élevait à la somme de 25 539 euros,

— condamner à titre principal M. [Z] à verser à M. [L] la somme de 24 324,02 euros et à titre subsidiaire, à la somme de 7 468,02 euros, au titre du reliquat restant dû à ce jour,

— condamner M. [Z] à verser à M. [L] une somme de 3 056,40 euros au titre de la clause pénale,

— condamner M. [Z] à verser à M. [L] une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Z] aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, M. [V] [Z] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 10 mars 2023 en ce qu’il a :

— fixé la dette locative de M. [V] [Z], arrêtée au 12 janvier 2023, échéance du mois de janvier 2023 incluse, à la somme de 8 683 Euros,

— jugé que la clause figurant à l’article 13 du contrat de bail, contraire aux dispositions d’ordre public, était réputée non écrite,

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 10 mars 2023 en ce qu’il a fixé à la somme de 960 Euros l’indemnité d’occupation due par M. [V] [Z] au cas où la clause résolutoire du bail reprendrait ses effets pour le non-respect des délais de paiement accordés,

En conséquence,

— fixer à la somme de 800 Euros l’indemnité d’occupation due par M. [V] [Z] à compter de l’échéance de février 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux intervenue le 1er avril 2024, les indemnités d’occupation s’élevant ainsi à la somme de 11 200 Euros,

— fixer la dette définitive de M. [V] [Z] à l’égard de M. [E] [L] à la somme de 930,77 Euros, hors frais de commissaire de justice,

— condamner M. [E] [L] à verser à M. [V] [Z] la somme de 2 000 Euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner M. [E] [L] aux entiers dépens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 12 juin 2025.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour constate que les parties ne contestent pas les chefs du jugement relatifs à la recevabilité de la procédure, au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion de M. [Z] et tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire.

Sur les sommes dues

M. [L] soutient que la procédure était recevable et bien fondée, et précise que M. [Z] a quitté les lieux le 29 mars 2024, de sorte que l’expulsion n’est plus nécessaire. Il indique que le loyer était de 800 euros par mois outre 160 euros de provision sur charges et conteste avoir renoncé à demander le paiement des charges à son locataire. Il fait valoir qu’au 12 janvier 2023 l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 25 539 euros, et qu’au départ de M. [Z] il était de 24 324,02 euros, ou subsidiairement de 7 468,02 euros. Il conclut à la confirmation du montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 960 euros, précisant que les effets de la résiliation du bail avaient été suspendus par l’effet de l’échéancier accordé par le juge à M. [Z], que ce dernier ne l’a pas respecté et que les indemnités d’occupation sont dues jusqu’à son départ. Enfin, il sollicite l’application de la clause pénale contractuelle dont il soutient qu’elle n’a pas la nature d’une pénalité ou d’une amende, qu’elle ne peut donc être récuptée non-écrite, mais éventuellement modérée par le juge. Il sollicite la somme de 3 056,40 euros à ce titre.

M. [Z] conclut à la confirmation du jugement qui a exclu les charges du décompte des sommes dues, ayant estimé que M. [L] avait dispensé son locataire de les régler depuis 2017, et qui a donc fixé l’arriéré locatif à la somme de 8 683 euros au 12 janvier 2023. En revanche, il sollicite l’infirmation du jugement qui a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 960 euros représentant le montant du loyer majoré de la provision pour charges, alors que le bailleur avait, ainsi que le tribunal l’a reconnu, dispensé le locataire de régler cette provision depuis 2017. Il soutient que la clause pénale doit être réputée non-écrite confirmément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989. Il estime devoir la somme de 930,77 euros au 10 juin 2025, hors frais de procédure : arriéré locatif de 8 683 euros auquel s’ajoute la somme de 11 200 euros d’indemnités d’occupation, sous déduction de ses versements entre les mains de l’huissier à hauteur de la somme de 18 952,23 euros.

1) Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

M. [Z] verse aux débats une attestation établie par M. [S] [W], salarié du même établissement que M. [Z], indiquant avoir été témoin courant 2017 d’une discussion entre MM. [L] et [Z], selon laquelle M. [L] a proposé à M. [Z] de ne payer que le loyer, sans provision pour charges, 'faveur qui a été accordée à M. [Z] parce qu’il était un bon salarié (sic M. [L] [E]).'

Aucun élément du dossier ne justifie d’écarter cette attestation qui caractérise une démarche positive de la part du bailleur de renoncer à percevoir sa créance de charges locatives. Cette renonciation non équivoque est confirmée par l’absence de réclamation, de la part du bailleur, de 2017 à 2021, tant de la provision mensuelle pour charges fixée au contrat que de la régularisation annuelle, et l’absence de paiement corrélatif des provisions et régularisations de charges par le locataire durant cette même période. Ainsi que pertinemment relevé par le juge des contentieux de la protection, cela établir une volonté claire et non équivoque de M. [L] de renoncer à sa créance de charges locatives à partir de l’année 2017, de sorte que l’arriéré locatif dû par M. [L] ne se compose que du montant du loyer impayé, par ailleurs non actualisé.

Eu égard aux décomptes produits, il convient de confirmer le chef du jugement du juge des contentieux de la protection condamnant M. [Z] à verser à M. [L] la somme de 8 683 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de janvier 2023 incluse.

2) Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’auteur d’un dommage est tenu à la réparation intégrale du dommage, ce qui commande de réparer l’entier préjudice de la victime, sans qu’il n’en résulte pour elle, ni perte ni profit (Cass., 2e Civ., 16 décembre 2021, n° 19-11.294).

Il est constant que l’indemnité d’occupation a une nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constituant la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité pour le bailleur (Cass., 3e Civ., 15 avril 2021, n° 19-26.045).

M. [Z] ne conteste pas le principe de l’indemnité d’occupation mais son montant tel que déterminé par le juge des contentieux de la protection, qui l’a fixé à 960 euros par mois, équivalent au montant de loyer majoré de la provision pour charges.

La circonstance que M. [L] a pu renoncer à solliciter de M. [Z] le paiement de la provision pour charges locatives et des régularisations annuelles est sans incidence sur la détermination de l’indemnité d’occupation qui est à la fois l’indemnisation d’un préjudice et la compensation d’une perte de jouissance.

Dès lors, c’est à bon droit que le juge des contentieux de la protection a fixé l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 960 euros, et ce chef du jugement sera confirmé.

3) Sur la clause pénale

En l’espèce, il résulte de l’article 13 du contrat de bail qu''en cas de non paiement du loyer ou de ses accessoires et dès le premier acte d’huissier, le locataire devra payer en sus des frais de recouvrement et sans préjudice de l’application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, une indemnité égale à dix pour cent de la totalité des sommes dues au bailleur.'

L’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause : (…) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Si l’article 14 de la loi du 24 mars 2014 dispose que les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables et si aucune exception prévue au même article ne concerne l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 82 de la loi du 6 août 2015 prévoit, quant à lui, qu’à compter de la date d’effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats d’habitation soumis à la loi de 1989 sont régis par l’ensemble des dispositions de cette même loi en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction (à l’exception de ses articles 3, 17 et 17-2, qui ne s’appliquent qu’aux nouveaux baux et aux baux faisant l’objet d’un renouvellement).

Il s’ensuit que les dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, sont applicables à compter de la première date d’effet du renouvellement ou de la reconduction tacite intervenant après le 7 août 2015, date d’entrée en vigueur de la loi du 6 août 2015.

Or, le contrat a été conclu le 27 février 2013 et reconduit tacitement tous les trois ans. Postérieurement au 7 août 2015, le contrat a été reconduit le 27 février 2019.

Il s’ensuit que depuis le 27 février 2019, la clause pénale insérée dans le contrat de location est réputée non écrite. Il n’y a pas lieu de l’appliquer, et les demandes du bailleur de ce chef seront rejetées.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

4) Sur le compte entre les parties

Il résulte du décompte du commissaire de justice produit par M. [Z] qu’il n’a pas respecté les termes de l’échéancier fixé par le juge des contentieux de la protection. Dès lors, ainsi que jugé et non contesté, cet échéancier est devenu caduc, les sommes dues sont redevenues exigibles et le contrat de bail a été résilié le 28 février 2022, deux mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 29 décembre 2021.

Les parties reconnaissent que M. [Z] a quitté les lieux en mars 2024 et que les indemnités d’occupation sont dues jusqu’à cette date. A la créance de 8 683 euros arrêtée par le juge au mois de janvier 2023 inclus, s’ajoutent les indemnités d’occupation de février 2023 à mars 2024 inclus (960 x 14) soit 13 440 euros, et se déduisent les versements faits par M. [Z] entre les mains du commissaire de justice à hauteur de la somme totale de 18 952,23 euros.

M. [Z] reste donc devoir à M. [L] la somme de 3 170,77 euros (8 683 + 13 440 – 18 952,23), somme au paiement de laquelle il sera condamné au profit de l’appelant.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, M. [Z], partie succombante, sera condamné aux dépens et à payer la somme de 1 500 euros à M. [L]. Sa demande de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement rendu le 10 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [V] [Z] à verser à M. [E] [L] la somme de 3 170,77 euros au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation échus au mois de mars 2024 inclus,

CONDAMNE M. [V] [Z] aux dépens d’appel,

CONDAMNE M. [V] [Z] à verser à M. [E] [L] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et REJETTE la demande de M. [V] [Z] de ce chef.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,