Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 20 FÉVRIER 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/10743 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJSV3

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Avril 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 11] – RG n° 23/08973

APPELANTE

Mme [S] [P] divorcée[X]

[Adresse 2]

[Adresse 10] [Adresse 9]

[Localité 8]

Représentée par M^e Flora LABROUSSE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1106

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-015008 du 11/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

INTIMÉS

M. [Z] [X]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée le 04.07.24 à sa personne

S.A. LA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 11] (RIVP), RCS de [Localité 11] sous le n°552 032 708, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG de l’AARPI Dominique OLIVIER – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant M^e Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1971

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Janvier 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 6 mai 2009, la société Régie immobilière de la ville de [Localité 11] (la société RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [X] et son épouse, Mme [P], sur des locaux situés [Adresse 5]) à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 579,05 euros et d’une provision sur charges de 205 euros.

Par acte du 4 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer la somme principale de 7.353,42 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par actes du 6 novembre 2023, la société RIVP a fait assigner en référé M. [X] et Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, procéder à l’expulsion des défendeurs et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation à titre de provision d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

10.275,82 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2023,

400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [X] a seul comparu, faisant valoir des problèmes de santé et des difficultés financières.

Par ordonnance réputée contradictoire du 22 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

Constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

Constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 6 mai 2009 entre la société Régie immobilière de la ville de [Localité 11] d’une part, et M. et Mme [X], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5]) à [Localité 12] est résilié depuis le 5 juillet 2023,

Condamné solidairement M. [X] et Mme [X] à payer à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 11] la somme de 10.275,82 euros (dix mille deux cent soixante-quinze euros et quatre-vingt-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2023,

Autorisé M. et Mme [X] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. et Mme [X],

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’en revanche, pour les cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 juillet 2023,

Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. et Mme [X] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. et Mme [X] seront solidairement condamnés à verser à la société société Régie immobilière de la ville de [Localité 11] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Débouté la société Régie immobilière de la ville de [Localité 11] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné solidairement M. et Mme [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 mai 2023 et celui des assignations du 6 novembre 2023.

Par déclaration du 10 juin 2024, Mme [P] épouse [X] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 13 janvier 2025, elle demande à la cour, au visa de l’article 8-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, de :

Infirmer l’ordonnance de référé rendue le 22 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Paris (RG n° 23/08973) en ce qu’elle a :

Constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

Constaté en conséquence que le contrat conclu le 6 mai 2009 entre la société Régie immobilière de la ville de [Localité 11] d’une part et M. et Mme [X], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4]) est résilié depuis le 5 juillet 2023,

Condamné solidairement M. et Mme [X] à payer à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 11] la somme de 10.275,82 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2023,

Autorisé M. et Mme [X] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois en plus du loyer courant une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principale, intérêts et frais,

Dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

Dit qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : – le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 juillet 2023, – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, – M. et Mme [X] seront solidairement condamnés à verser à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 11] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Condamné solidairement M. et Mme [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 mai 2023 et celui des assignations du 6 novembre 2023,

Et statuant à nouveau :

À titre principal :

Ordonner la nullité de l’assignation du 6 novembre 2023 et, par voie de conséquence, la nullité de l’ordonnance de référé rendue le 22 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Paris (RG n°23/08973) ;

À titre subsidiaire :

Constater que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

Constater en conséquence que le contrat conclu le 6 mai 2009 entre la société Régie immobilière de la ville de [Localité 11] d’une part M. et Mme [X], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4]) est résilié depuis le 5 juillet 2023 ;

Ordonner la désolidarisation de Mme [X] ;

Condamner M. [X] seul à payer à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 11] la somme de 10.275,82 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2023,

Condamner M. [X] seul au paiement de la somme complémentaire de 1.974,91 euros au titre des indemnités d’occupation et charges dues, échéance d’octobre 2023 à novembre 2024 incluses, selon décompte arrêté au 10 décembre 2024,

Condamner M. [X] seul aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 mai 2023 et celui des assignations du 6 novembre 2023,

Dire que les frais irrépétibles seront recouvrés conformément aux règles relatives à l’aide juridictionnelle,

Dire que les dépens seront partagés par moitié entre M. [X] et la société Régie immobilière de la ville de [Localité 11] ;

Débouter M. [X] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

Débouter la société régie immobilière de la ville de [Localité 11] de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, la société RIVP demande à la cour, au visa des articles 7, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

Déclarer la société Régie immobilière de la ville de [Localité 11] recevable et bien fondée en ses présentes écritures,

Débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Confirmer l’ordonnance entreprise, en date du 22 avril 2024, en ce qu’elle a :

Constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

Constaté en conséquence que le contrat conclu le 6 mai 2009 entre la société Régie immobilière de la ville de [Localité 11] d’une part M. et Mme [X], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] (1er étage porte G) est résilié depuis le 5 juillet 2023,

Condamné solidairement M. et Mme [X] à payer à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 11] la somme de 10.275,82 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2023,

Autorisé M. et Mme [X] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. et Mme [X],

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 juillet 2023,

Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M et Mme [X] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. et Mme [X] seront solidairement condamnés à verser à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 11] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Condamné solidairement M. et Mme [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 mai 2023 et celui des assignations du 6 novembre 2023 ;

Infirmer l’ordonnance entreprise, en date du 22 avril 2024, en ce qu’elle a :

Débouté la société Régie immobilière de la ville de [Localité 11] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant de nouveau,

Condamner solidairement M et Mme [X] au paiement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ajouter à l’ordonnance entreprise en date du 22 avril 2024 :

Condamner solidairement M. et Mme [X] à payer à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 11], la somme complémentaire de 1.974,91 euros au titre des arriérés d’indemnités d’occupation et charges, échéances d’octobre 2023 à novembre 2024 incluse, selon décompte arrêté au 10 décembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 4 mai 2023,

Condamner in solidum M. et Mme [X] au paiement de la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers d’appel, en ce compris le timbre parafiscal de 225 euros.

M. [X] n’a pas constitué avocat. Mme [X] lui a fait signifier ses conclusions d’appelante le 6 janvier 2025, par acte remis à l’étude du commissaire de justice instrumentaire.

La société RIVP lui a fait signifier ses conclusions par acte du 17 décembre 2024 remis à personne.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 janvier 2025, avant l’ouverture des débats de l’audience de plaidoirie et sans opposition des parties.

A l’audience, la cour a autorisé l’appelante à produire une note en délibéré pour justifier que sa pièce n°6, correspondant à une lettre par laquelle Mme [P] est censée avoir informé le bailleur de son changement d’adresse, mais sur laquelle n’apparaît qu’une date de réception, le nom du destinataire étant tronqué s’agissant d’une simple photographie, a bien été remise entre les mains du bailleur.

Par note datée du 17 janvier 2025, le conseil de l’appelante confirme que la société RIVP a bien réceptionné cette lettre et produit deux pièces complémentaires (6 bis et 6 ter) correspondant, d’une part à une lettre du 8 août 2023 adressée par Mme [P] à la société RIVP, portant mention du tampon de cette dernière, l’informant avoir quitté les lieux donnés à bail et lui indiquant sa nouvelle adresse, d’autre part à une lettre de la RIVP en date du 18 août 2023, ayant pour objet « Résiliation de votre contrat de location », par laquelle la RIVP accuse réception à Mme [P] de son courrier d’août 2023 aux termes duquel elle donne congé du logement.

Par note en réponse adressée le 29 janvier 2025, la société RIVP déclare qu’au vu des pièces complémentaires produites et bien que Mme [P] ait été informée de la date d’audience, elle ne peut que s’en rapporter sur la demande d’annulation de l’assignation et de l’ordonnance dont appel, rappelant toutefois que la solidarité entre les époux [X] demeure tant que leur jugement de divorce n’a pas fait l’objet d’une mesure de publicité.

SUR CE, LA COUR

Sur l’appel principal de Mme [P]

L’appelante sollicite à titre principal l’annulation de l’assignation introductive d’instance et, par voie de conséquence, l’annulation de l’ordonnance entreprise, arguant de l’irrégularité de cet acte qui n’a pas été délivré à sa nouvelle adresse dont la société RIVP avait pourtant été informée à tout le moins à la date du 30 septembre 2022.

Il est constant, au vu des pièces 6, 6 bis et 6 ter produites par l’appelante et ci-dessus résumées dans l’exposé du litige, que Mme [P] avait bien informé la société RIVP dès le mois d’août 2022 qu’elle ne vivait plus dans les lieux donnés à bail, lui communiquant sa nouvelle adresse, ce dont il lui a été accusé réception.

Il en résulte que c’est irrégulièrement que la société RIVP a fait délivrer l’assignation introductive d’instance à Mme [P] à l’adresse des lieux donnés à bail, alors qu’elle avait connaissance de sa nouvelle adresse et pouvait ainsi lui faire délivrer l’acte à personne conformément aux dispositions de l’article 654 du code de procédure civile.

Il en est résulté un grief pour Mme [P], qui n’a pas été mise en mesure de recevoir l’assignation et de pouvoir défendre aux demandes de la société RIVP en résiliation du bail et en paiement d’une indemnité provisionnelle au titre de la dette locative solidairement avec son conjoint, et cela quand bien même elle aurait été avisée verbalement par la société RIVP de la date d’audience.

Il y a donc lieu pour la cour, dans les limites de sa saisine et en application de l’article 114 du code de procédure civile, d’annuler l’assignation délivrée à Mme [P] et, par voie de conséquence, d’annuler l’ordonnance entreprise en ses dispositions concernant Mme [P], étant rappelé que la nullité affectant la saisine même du premier juge, la cour ne peut évoquer le litige au fond.

Sur l’appel incident de la société RIVP

La société RIVP justifie par la production d’un décompte actualisé de la dette locative que celle-ci, qui se chiffrait à 10.275,8 euros au 30 septembre 2023 (montant de la provision allouée en première instance), se chiffre à 12.250, 73 euros au 30 novembre 2024.

M. [X] sera donc condamné au paiement d’une provision complémentaire de 1.974,91 euros au titre des loyers et charges échus d’octobre 2023 à novembre 2024 inclus.

C’est à bon droit qu’au vu de la situation économique des parties le premier juge n’a pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société RIVP.

Sur les mesures accessoires

Le sens du présent arrêt commande de laisser à la charge de la société RIVP les dépens de la présente instance et de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Constate l’irrégularité de l’assignation délivrée à Mme [P],

Annule en conséquence cette assignation ainsi que l’ordonnance entreprise en ses dispositions relatives à Mme [P],

Renvoie la société RIVP à mieux se pourvoir à l’égard de Mme [P],

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions relatives à M. [X],

Y ajoutant,

Condamne M. [X] à payer à la société RIVP la somme provisionnelle complémentaire de 1.974,91 euros au titre des loyers et charges échus d’octobre 2023 à novembre 2024 inclus,

Met à la charge de la société RIVP les dépens de la présente instance,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE