Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 3, 18 septembre 2025, n° 23/06326

TI Ivry-sur-Seine 8 février 2023

CA Paris
Infirmation 18 septembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Montant des loyers et charges impayés
La cour a constaté que le décompte actualisé produit par la bailleresse justifie le montant réclamé, et que la locataire n'a pas contesté les éléments de preuve fournis.
Accepté
Fixation de l'indemnité d'occupation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation doit être calculée en fonction des loyers et charges dus, conformément à la nature indemnitaire de cette indemnité.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 3, 18 sept. 2025, n° 23/06326
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/06326
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine, 8 février 2023, N° 11-22-001527
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Judith CHAPULUT
Cabinet(s) :	KACEM-CHAPULUT
Parties :	S.A. D' HLM IMMOBILIERE 3F

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/06326 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHM6W

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Février 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’IVRY-SUR-SEINE- RG n° 11-22-001527

APPELANTE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro B 552 141 533

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIMÉE

Madame [H] [P]

[Adresse 2]

[Localité 5]

DEFAILLANTE

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 13 juin 2023, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 juillet 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 mars 2017, la SA d’HLM Immobilière 3F a donné à bail à Mme [H] [P] un appartement situé [Adresse 3].

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par la bailleresse le 19 juillet 2021.

Par acte d’huissier de justice du 29 juin 2022, la SA d’HLM Immobilière 3F a fait assigner Mme [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine aux fins de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers et des charges, expulsion et condamnation à lui payer la somme de 7.714,24 euros à titre de loyers et charges impayés arrêtés au 10 juin 2022, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens.

Mme [H] [P], assignée par dépôt de l’acte en l’étude d’huissier, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 8 février 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine a ainsi statué :

Constate la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter du 19 septembre 2021 ;

Autorise la SA d’HLM Immobilière 3F, à défaut de libération volontaire, à procéder, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, à l’expulsion de Mme [H] [P] des lieux qu’elle occupe, tant de sa personne que de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique si besoin est ;

Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [H] [P] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F, en derniers ou quittances valables :

— une somme de 7.683,76 euros à titre de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés au 10 juin 2022 (indemnité de mai 2022 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

— une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant de 450 euros (sans indexation possible et charges comprises) à compter du 19 septembre 2021 et jusqu’à parfaite libération des locaux ;

Rejette les prétentions plus amples ou contraires;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

Condamne Mme [H] [P] aux dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer délivré le 19 juillet 2021 s’élevant à 137,90 euros, de la saisine de la CAF le 17 mars 2022 (dont le coût sera limité à celui d’une lettre recommandée avec accusé de réception) de l’assignation délivrée le 29 juin 2022 s’élevant à 54,51 euros et de sa dénonciation au préfet le 30 juin 2022 (dont le coût sera limité à 1 euros).

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 31 mars 2023 par la SA d’HLM Immobilière 3F ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 juin 2023 par lesquelles la SA d’HLM Immobilière 3Fdemande à la cour de :

— RECEVOIR la Société IMMOBILIÈRE 3F en son appel et l’y dire bien fondée ;

— REFORMER le jugement rendu le 8 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’IVRY SUR SEINE en ce qu’il a condamné Madame [H] [P] au paiement de la somme de 7683,76 euros, montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 juin 2022, indemnité de mai 2022 incluse, avec intérêts de droit à compter de la décision,

— REFORMER le jugement rendu le 8 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’IVRY SUR SEINE en ce qu’il a condamné Madame [H] [P] à payer à la société IMMOBILIERE 3F en cas de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant de 450 euros (sans indexation possible et charges comprises), à compter du 19 septembre 2021 et jusqu’à parfaite libération des locaux.

— CONFIRMER le jugement rendu le 8 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’IVRY SUR SEINE pour le surplus.

Statuant à nouveau :

— CONDAMNER Madame [H] [P] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 12.983,17 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 juin 2023, terme de mai 2023 inclus ;

— CONDAMNER Madame [H] [P] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— DÉBOUTER Madame [H] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires;

— CONDAMNER Madame [H] [P] au paiement d’une indemnité de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— LA CONDAMNER aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Mme [H] [P] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées respectivement le 13 juin 2023 à étude.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé est tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Pour mémoire, seuls les chefs de dispositif condamnant Mme [H] [P] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F une somme de 7.683,76 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 juin 2022, indemnité d’occupation de mai 2022 incluse et une indemnité d’occupation des lieux d’un montant de 450 euros (sans indexation possible et charges comprises) sont visés par la déclaration d’appel et font l’objet de demandes ; les autres chefs de dispositif sont donc irrévocables.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

La société immobilière 3F demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le montant mensuel de l’ indemnité d’occupation à la somme de '450 euros (sans indexation possible et charges comprises)' et demande à la cour d’appel de fixer cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

La société fait valoir qu’en statuant ainsi, le premier juge a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à une somme forfaitaire invariable alors même que les charges, notamment les consommations d’eau des occupants, impliquent une régularisation et des fluctuations qui doivent être prises en compte.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux ; ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, au vu de ces éléments, la critique de l’appelante est pertinente ; il convient d’ailleurs de rappeler que les charges peuvent aussi être régularisées au profit de l’occupant; il est ainsi conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Sur la dette locative

La société immobilière 3F demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné l’intimée à lui payer la somme de 7.683,76 euros à titre de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés au 10 juin 2022, échéance de mai 2022 incluse et demande à la cour de porter cette condamnation à la somme de 12.983,17 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation réactualisée au 8 juin 2023, terme de mai 2023 inclus.

Il est de principe, en application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que la preuve d’un paiement ou d’un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

L’appelante produit un décompte actualisé d’où il résulte que Mme [H] [P] reste lui de voir la somme de 12.983,17 euros arrêtée au 31 mai 2023 (pièce 12).

Ce décompte indique bien le montant des sommes mensuelles dues, des régularisations de charges, des paiement effectués ; l’intimée, étant non comparante, n’établit pas avoir effectué d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

Par ailleurs, pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a considéré qu’il convenait de retirer de la somme de 7.714,24 euros indiquée au décompte au terme de l’échéance de mai 2022, la somme de 30,48 euros quittancée à titre de 'pénalités de retard d’enquête sociale', en ce qu’elle n’est pas justifiée par les pièces produites; le premier juge a donc fixé la dette à 7.683,76 euros (7.714,24 euros – 30,48 euros).

Or, l’appelante ne formule aucune critique des motifs du jugement sur ce point.

Cependant, son nouveau décompte réactualisé produit devant la cour maintient ces sommes en débit, sous forme de quatre fois la somme de 7,62 euros sur les lignes des 4 mois de février à mai 2022 et sous l’intitulé 'autres produits'.

En l’absence d’explication, de justification, et même de critique du jugement sur ce point, la somme de 30,48 euros, non justifiée, sera retirée de la dette locative sollicitée.

Par conséquent le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [H] [P] à payer la somme de 7.683,76 euros à titre de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés au 10 juin 2022, échéance de mai 2022 incluse ailleurs.

La dette locative sera seulement réactualisée à la somme de 12.952,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 juin 2023, terme de mai 2023 inclus (soit 12.983,17 euros selon le décompte – 30,48 euros).

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [H] [P] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant de 450 euros (sans indexation possible et charges comprises) ;

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [H] [P] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 19 septembre 2021 et jusqu’à parfaite libération des locaux;

Condamne Mme [H] [P] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F la somme de 12.952,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés tels que réactualisés au 8 juin 2023, terme de mai 2023 inclus;

Condamne Mme [H] [P] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,