Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 10 décembre 2025, n° 21/12255

Autour de la décision
- Arguments
  Nouveau
- Commentaires
  0

Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PARIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRÉTENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Motifs de la décision
- Sur la demande d'autorisation de travaux
- Motifs de la décision
- Sur la demande de remise en état
- Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires
- Sur la demande indemnitaire de M. et Mme [Z]
- Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

Décisions similaires
- Citées dans les mêmes commentaires
- Citant les mêmes articles de loi
- De référence sur les mêmes thèmes
- Sur les mêmes thèmes

CA Paris
Infirmation partielle 10 décembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Absence d'autorisation préalable pour les travaux
La cour a estimé que les travaux nécessitaient l'autorisation de l'assemblée générale, et que le tribunal ne pouvait pas autoriser des travaux affectant les parties communes sans cette approbation.
Accepté
Travaux effectués sans autorisation
La cour a jugé que M. et Mme [Z] devaient remettre en état les éléments affectés aux parties communes, car les travaux n'avaient pas été autorisés.
Rejeté
Dommages causés par les travaux
La cour a rejeté cette demande, considérant que les preuves fournies ne démontraient pas de préjudice.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 10 déc. 2025, n° 21/12255
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/12255
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent MASCARASSandra OHANAElisabeth RUIMY CAHENSébastien MOUY
Parties :	Société NATION GESTION, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [ Adresse 2 ], son syndic la société NATION GESTION CONSEIL SAS inscrite au RCS de [ Localité 9 ] sous le 814

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 DECEMBRE 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/12255 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD63I

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mai 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] – RG n° 20/00901

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic la société NATION GESTION CONSEIL SAS inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n° 814 875 449

C/O Société NATION GESTION

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sébastien MOUY, avocat au barreau de PARIS, toque : G0418

INTIMES

Monsieur [S], [I], [M] [Z]

né le 31 août 1979 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant : M^e Laurent MASCARAS, avocat au barreau de TOULOUSE, toque : 504

Madame [O], [D] [C] épouse [Z]

née le 17 mars 1984 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant : M^e Laurent MASCARAS, avocat au barreau de TOULOUSE, toque : 504

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. et Mme [Z] ont acquis le 12 juillet 2017 plusieurs lots dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] : trois caves au sous-sol du bâtiment A n° 3, 4 et 5, un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment A (n° 8), un garage au rez-de-chaussée du bâtiment A (n° 9) et une remise au rez-de-chaussée du bâtiment B et cour en jouissance exclusive (n° 51).

Ils ont souhaité réaliser des travaux consistant à réunir les lots acquis, et ont obtenu le 19 août 2019 un permis de construire portant création d’une surface de 45,20 m² par changement de destination à partir d’un projet établi par un architecte.

Ils ont demandé l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juillet 2019, d’une demande d’autorisation portant sur :

— la création du lot n° 52 consistant en un lot transitoire de droit à bâtir (résolution n° 4),

— la création du lot n° 14, consistant en la réunion des lots n° 3, 4, 5, 8 et 9 (résolution n° 5),

— la création du lot n° 53 consistant en une chambre et la jouissance exclusive de la cour (résolution n° 6),

— autorisation d’effectuer les travaux affectant les parties communes : surélévation du lot n° 51 qui devient le lot n° 52 (résolution n° 7).

L’assemblée générale a rejeté toutes ces résolutions.

Par acte d’huissier du 10 janvier 2020, M. et Mme [Z] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] représenté par son syndic la société Nation Gestion Conseil devant le tribunal.

Par jugement du 28 mai 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— autorisé M. et Mme [Z] à faire effectuer à leurs frais, les travaux conformément au permis de construire délivré le 19 août 2019 et au projet présenté à l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juillet 2019 portant sur :

la création du lot n° 52 consistant en un lot transitoire de droit à bâtir (résolution n° 4),

la création du lot n° 14, consistant en la réunion des lots n° 3, 4, 5, 8 et 9 (résolution n° 5),

la création du lot n° 53 consistant en une chambre et la jouissance exclusive de la cour (résolution n° 6),

autorisation d’effectuer les travaux affectant les parties communes : surélévation du lot n° 51 qui devient le lot n° 52 (résolution n° 7),

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] représenté par son syndic la société Nation Gestion Conseil à payer à M. et Mme [Z] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] représenté par son syndic la société Nation Gestion Conseil aux dépens,

— dispensé M. et Mme [Z] de participation à la dépense commune des frais de la procédure,

— accordé à Maître Ruimy-Cahen, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 30 juin 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 26 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 6 avril 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], appelant, invite la cour, au visa des articles 24, 25, 26 et 35 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

autorisé M. et Mme [Z] à faire effectuer à leurs frais, les travaux conformément au permis de construire délivré le 19 août 2019 et au projet présenté à l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juillet 2019 portant sur :

— la création du lot n° 52 consistant en un lot transitoire de droit à bâtir (résolution n° 4),

— la création du lot n° 14, consistant en la réunion des lots n° 3, 4, 5, 8 et 9 (résolution n° 5),

— la création du lot n° 53 consistant en une chambre et la jouissance exclusive de la cour (résolution n° 6),

— autorisation d’effectuer les travaux affectant les parties communes : surélévation du lot n° 51 qui devient le lot n° 52 (résolution n° 7),

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] représenté par son syndic la société Nation Gestion Conseil à payer à M. et Mme [Z] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] représenté par son syndic la société Nation Gestion Conseil aux dépens,

dispensé M. et Mme [Z] de participation à la dépense commune des frais de la procédure,

accordé à Maître Elisabeth Ruimy-Cahen, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

rejeté toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties.

— déclarer M. et Mme [Z] mal fondés dans leur demande d’autorisation judiciaire de travaux et les en débouter,

— débouter M. et Mme [Z] de leur demande d’autorisation de travaux,

— ordonner la remise en état de l’immeuble, avant les travaux entrepris par les consorts [Z], dans les 3 mois suivant la signification de la décision sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner M. et Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la gêne occasionnée,

— confirmer le débouté des demandes de M. et Mme [Z] au titre du prétendu préjudice,

— débouter M. et Mme [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner M. et Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 10 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 5 avril 2024 par lesquelles M. et Mme [Z], intimés, invitent la cour, au visa des articles 8, 10-1, 25, 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris en date du 28 mai 2021, assorti de plein droit de l’exécution provisoire, en ce qu’il a :

la création du lot n° 52 consistant en un lot transitoire de droit à bâtir (résolution n° 4),

la création du lot n° 14, consistant en la réunion des lots n° 3, 4, 5, 8 et 9 (résolution n° 5),

la création du lot n° 53 consistant en une chambre et la jouissance exclusive de la cour (résolution n° 6),

l’autorisation d’effectuer les travaux affectant les parties communes : surélévation du lot n° 51 qui devient le lot n° 52 (résolution n° 7),

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] représenté par son syndic la société Nation Gestion Conseil aux dépens,

dispensé M. et Mme [Z] de participation à la dépense commune des frais de la procédure,

accordé à Maître Ruimy-Cahen, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

sur ce,

— infirmer le jugement pour le surplus,

y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à payer aux époux [Z] :

la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et d’anxiété subis du fait du refus non motivé opposé et de la nécessité d’agir judiciairement,

la somme de 12 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— le tout au bénéfice pour les demandeurs des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dispensant M. et Mme [Z] de participer à ces condamnations ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande d’autorisation de travaux

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soutient que c’est à tort que le tribunal a autorisé les travaux alors que les intimés les avaient déjà entrepris avant de saisir le tribunal du refus d’autorisation et que les travaux refusés ne relèvent pas de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et ne pouvaient donc être autorisés par le jeu de l’article 30 de la même loi. Il fait valoir que le projet prévoit une augmentation notable de la surface des lots existant, ce qui a justifié le dépôt d’une demande de permis de construire et que le droit de surélévation est caduc depuis 2006.

M. et Mme [Z] font valoir que :

les travaux envisagés sont conformes à la destination de l’immeuble et au règlement de copropriété, qui stipule que les lots n° 3, 4, 5 et 8 peuvent être réunis et que le bâtiment B faisant partie du lot n° 51 appartient en totalité à ses propriétaires et sa toiture peut être surélevée ;

ils relèvent des dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 2025 et peuvent donc être autorisés en application de l’article 30 de la même loi ; ils constituent une amélioration ;

il n’existe dans le règlement de copropriété aucune stipulation interdisant la surélévation de la toiture ni même la réunion des lots contigus ou le changement d’affectation de locaux annexes au regard de la destination de l’immeuble ;

les travaux n’ont pas commencé avant l’assemblée générale du 29 juillet 2019 ni avant l’assignation devant le tribunal, seuls des sondages ont été réalisés afin de constituer le dossier technique en vue de l’assemblée générale.

Motifs de la décision

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : «Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : [']

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci».

L’article 30 de la même loi dispose : «L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux. [']

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.»

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division stipulent notamment que :

les parties communes comprennent notamment la totalité du sol de l’immeuble, en ce compris les parties bâties et non bâties (cours, courettes ou jardins) même si certaines de ces surfaces font l’objet de droits de jouissance privative ;

les parties communes spéciales au bâtiment A comprennent notamment les fondations, les gros murs de façade et refend, les murs-pignons, le gros-'uvre des planchers ;

le bâtiment B ne possède pas de parties communes spéciales ; il appartient en totalité, gros-'uvre, toiture et aménagements intérieurs au propriétaire du lot n° 51 ;

le lot n° 51 est ainsi décrit : au rez-de-chaussée une pièce à aménager ; cour en jouissance exclusive, soit environ 15,5 m2 ; le propriétaire de ce lot aura la possibilité de surélever la toiture, ce, sous réserve de l’obtention d’un permis de construire (cette opération permettant de gagner du volume, ne devra pas changer la surface du lot) ;

les travaux affectant le gros 'uvre, l’aspect extérieur de l’immeuble et de façon générale les parties communes devront être autorisés préalablement par l’assemblée générale ;

le propriétaire des lots contigus n° 3, 4, 5 du sous-sol et n° 8 du rez-de-chaussée a la possibilité de créer un duplex sous-sol/rez-de-chaussée ; cette modification entraîne une revalorisation des tantièmes généraux des lots n° 3, 4 et 5 qui passent de 4 à 16/1 000.

Lors de l’assemblée générale du 29 juillet 2019, les résolutions suivantes, mises à l’ordre du jour par M. et Mme [Z], ont été rejetées :

« Résolution n° 4 : création du lot n° 52

A la demande de M. [Z] ' Projet de modificatif à l’état descriptif de division établi en annexe ' Lot n° 52. L’assemblée générale valide la création du lot n° 52, ce lot consiste en : – un lot transitoire de droit à bâtir. ' Et les sept/mille sept tantièmes des parties communes générales. »

« Résolution n° 5 : réunion des lots n° 3, 4, 5, 8 et 9 pour former le lot n° 14

A la demande de M. [Z] ' Projet de modificatif à l’état descriptif de division établi en annexe ' Lot n° 14. L’assemblée générale valide la création du lot n° 14, ce lot consiste : – un appartement de 4 pièces au rez-de-chaussée du bâtiment A. ' Et les deux cent soixante dix huit/mille cinquante et un tantièmes des parties communes. »

« Résolution n° 6 : création du lot n° 53

A la demande de M. [Z] ' Projet de modificatif à l’état descriptif de division établi en annexe ' Lot n° 53. L’assemblée générale valide la création du lot n° 53, ce lot consiste en : – une chambre et la jouissance exclusive de la cour, accès par le lot n° 14, bâtiment B. ' Et les quarante et un/mille cinquante et un tantièmes des parties communes générales. »

« Résolution n° 7 : autorisation à donner M. [Z], propriétaire des lots n° 3,4,5 et 8 d’effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble par les copropriétaires et à ses frais exclusifs

L’assemblée générale en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée tels que définis aux descriptifs et plans joints à la présente convocation, autorise M. [Z] à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux de surélévation du lot n° 51 (qui devient lot n° 52), affectant les parties communes de l’immeuble et/ou l’aspect extérieur de l’immeuble et qui devront être conformes à la destination de l’immeuble [']. »

M. et Mme [Z] ont annexé à leur demande de mise de résolutions à l’ordre du jour le projet élaboré par leur architecte ayant fait l’objet d’un permis de construire et qui comporte notamment les points suivants :

le changement d’affectation des lots n° 3, 4, 5 (caves), 9 (garage) et 51(remise),

l’ouverture du mur porteur entre le lot 8 (appartement) et le lot 51,

l’ouverture d’une trémie entre le sous-sol et le rez-de-chaussée,

l’ouverture des cloisons entre les caves,

l’ouverture de cloison entre le lot n° 9 et le lot n° 8,

la surélévation de la courette par l’installation d’un plancher en bois,

la surélévation de la remise se situant sur le lot n° 51 par des remblais,

l’ouverture d’une fenêtre donnant sur la cour en porte-fenêtre,

la modification de la porte du garage donnant sur la rue et la création d’une fenêtre à hauteur de cave.

Il est incontestable que ce projet comporte à la fois des travaux portant sur les parties privatives et des travaux portant sur les parties communes, lesquelles nécessitent l’accord préalable de la copropriété, en ce qu’ils sont susceptibles d’avoir un effet sur la structure de l’immeuble et son aspect extérieur.

Néanmoins, force est de constater que les résolutions n° 4, 5 et 6 visent non pas à obtenir l’autorisation de réaliser des travaux prévue par l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 mais à faire valider des modificatifs du règlement de copropriété rendus nécessaires par les travaux projetés. Seule la résolution n° 5 est une demande d’autorisation de travaux affectant les parties communes, visant exclusivement le lot n° 51. Les décisions de l’assemblée générale étant d’interprétation stricte, il ne peut être déduit du projet annexé à la convocation que les résolutions visaient à être autorisés à réaliser des travaux affectant les parties communes, mais non décrits, d’autant que la résolution n° 7 est quant à elle parfaitement univoque sur ce point.

Or, si le règlement de copropriété autorise expressément la réunion de certains de ces lots et, partant, l’ouverture d’une trémie pour créer un souplex, il n’en reste pas moins que l’autorisation de l’assemblée générale est obligatoire pour les travaux affectant les parties communes, l’assemblée ayant un droit de regard sur la façon dont doivent être réalisés ces derniers et/ou sur leur aspect esthétique.

Par conséquent, par application des articles 25 b) et 30 de la loi du 10 juillet 1965, la demande d’autorisation de travaux fondée sur le rejet des résolutions n° 4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 29 juillet 2019 doit être rejetée. Le jugement doit être infirmé sur ces points.

La surélévation du lot n° 51 ayant été refusée par l’assemblée générale (résolution n° 7), il convient d’examiner le bien-fondé de la demande d’autorisation de travaux portant sur ce point au regard des critères de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi qu’il a été vu, le lot n° 51 est constitué d’une part d’une « pièce à aménager », avec faculté de surélever la toiture, et d’autre part de la jouissance exclusive d’une cour. Cependant, et contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, ce droit de surélever la toiture ne peut être assimilé à la faculté de surélévation prévue par les articles 3, 35, 37 et 37-1, qui d’une part concerne les parties communes et d’autre part consiste en la création d’étages. Il ne peut donc être caduc.

Le droit de surélévation de la toiture de la remise inclue dans le lot n° 51 prévue par le règlement de copropriété permet uniquement d’augmenter le volume de la pièce, mais non de créer un étage supérieur.

En l’espèce, le projet soumis par M. et Mme [Z] et objet de la résolution n° 7, évoquant le lot n° 51 dans sa globalité, comporte d’une part la surélévation de la remise elle-même, et non de sa seule toiture, par l’ajout de remblais jusqu’au niveau du rez-de-chaussée du bâtiment A, la surélévation de la toiture dans la même proportion, et l’installation au même niveau d’une terrasse posée sur une structure en bois, composée d’un plancher en bois ajouré laissant passer l’eau.

Il ressort du règlement de copropriété que le sol de la remise ainsi que la cour sont des parties communes.

Il résulte de ces constatations que les travaux rejetés par la résolution n° 7 relevaient bien des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Comme le soutiennent M. et Mme [Z], ces travaux constituent une amélioration au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu’ils rendent habitables la remise et améliorent le confort de la courette. Ils sont conformes à la destination de l’immeuble puisqu’ils visent à l’agrandissement d’un appartement dans un immeuble à usage d’habitation. En outre, il ne ressort d’aucune pièce produite par le syndicat des copropriétaires que les travaux concernant le lot n° 51 ont commencé avant la tenue de l’assemblée générale du 29 juillet 1965, l’abattage d’un arbre dans la cour dont ils ont la jouissance exclusive ne pouvant s’analyser en un commencement de travaux.

C’est à tort que le syndicat des copropriétaires prétend que le projet prévoit une augmentation de la surface des lots en contravention avec le règlement de copropriété permettant la seule augmentation du volume de la remise ; la surface supplémentaire de 20,70 m2 indiquée dans la note de l’architecte correspond en réalité à la surface du garage (12,30 m2) et à celle de la remise (8,40 m2), et non pas à la création de surfaces supplémentaires.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne faisant valoir aucune nuisance particulière résultant des travaux concernant la réserve et la faisabilité de ces derniers étant justifiée par les documents annexés à la demande de permis de construire, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a autorisé M. et Mme [L] à réaliser des travaux de surélévation de la réserve.

En revanche, les documents produits ne permettent pas de répondre aux interrogations légitimes du syndicat concernant l’aération des caves, alors que celles-ci se trouvent désormais sous un plancher en bois et donnent sur un espace dont les conditions d’aérations ne sont pas renseignées. Par conséquent, M. et Mme [Z] ne peuvent être autorisés à surélever la courette par la pose d’un plancher. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur la demande de remise en état

L’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : [']

Il n’est pas contesté que M. et Mme [Z] ont entrepris les travaux autorisés en première instance.

Les intimés n’étant autorisés par le présent arrêt qu’à réaliser les travaux de surélévation de la remise, ils doivent par conséquent être condamnés à remettre les lieux dans leur état antérieur aux travaux, mais uniquement en ce qu’ils ont porté atteinte aux parties communes et à l’aspect extérieur de l’immeuble et devaient ainsi être autorisés par l’assemblée générale.

En effet, ils pouvaient sans autorisation de l’assemblée générale modifier la configuration de leurs lots et notamment abattre ou ouvrir des cloisons non porteuses, en particulier celles des caves et celle séparant l’appartement du garage.

En outre, la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à la loi du 16 juin 2025, ne soumettait pas la modification de la destination d’une partie privative à l’approbation de l’assemblée générale, de sorte que M. et Mme [Z] étaient libres de modifier la destination des lots n° 9 et 51 en locaux d’habitation, cette modification étant conforme à la destination de l’immeuble.

Les photographies produites par le syndicat des copropriétaires ne permettent pas d’établir que les travaux en cave ont eu pour effet de déplacer ou supprimer les compteurs d’eau.

M. et Mme [Z] doivent par conséquent être condamnés à remettre en état les éléments suivants :

l’ouverture du mur porteur entre le lot 8 (appartement) et le lot 51,

l’ouverture d’une trémie entre le sous-sol et le rez-de-chaussée,

la surélévation de la courette par l’installation d’un plancher en bois,

l’ouverture d’une fenêtre donnant sur la cour en porte-fenêtre,

la modification de la porte du garage donnant sur la rue et la création d’une fenêtre à hauteur de cave.

Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Selon l’article L131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

Le syndicat des copropriétaires, qui sollicite le prononcé d’une astreinte, ne développe aucun moyen au soutien de sa demande.

Il doit être rappelé que la réunion des lots n° 8, 3, 4 et 5 est autorisée par le règlement de copropriété et les parties devront nécessairement trouver un compromis ou des solutions permettant la réalisation de ce projet.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires allègue que M. et Mme [Z] ont entreposé des matériaux de construction dans les parties communes et ont coupé l’eau sans autorisation ni information préalable.

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, les photos versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, non datées et non circonstanciées, ne démontrent pas la faute de M. et Mme [Z]. Par ailleurs, il ne fait valoir aucun préjudice.

Sa demande doit par conséquent être rejetée.

Sur la demande indemnitaire de M. et Mme [Z]

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter leur demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile et sur la dispense de participation aux frais de procédure.

M. et Mme [Z], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. et Mme [Z].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a autorisé M. et Mme [Z] à faire effectuer à leurs frais, les travaux conformément au permis de construire délivré le 19 août 2019 et au projet présenté à l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juillet 2019 portant sur la surélévation de la remise incluse dans le lot n° 51 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne la remise en état des éléments suivants :

l’ouverture du mur porteur entre le lot 8 et le lot 51,

l’ouverture d’une trémie entre le sous-sol et le rez-de-chaussée,

la surélévation de la courette par l’installation d’un plancher en bois,

l’ouverture d’une fenêtre donnant sur la cour en porte-fenêtre,

la modification de la porte du garage donnant sur la rue et la création d’une fenêtre à hauteur de cave ;

Rejette la demande d’astreinte et les demandes indemnitaires ;

Condamne in solidum M. et Mme [Z] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE