Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 20 JUIN 2025

(n° 168 , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/16996 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKFFD

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Septembre 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 16] – RG n° 24/01899

APPELANT

Intimé dans le dossier RG 24/17894

M. [S] [I]

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représenté par M^e Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0031

INTIMÉE

Appelante dans le dossier RG 24/17894

Mme [B] [N]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentée par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1102

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Localité 13] 2024 024375 du 07/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 16])

INTIMÉS

Intimés dans le dossier RG 24/17894

Mme [W] [G] épouse [O]

[Adresse 8]

[Localité 14]

M. [F] [G]

[Adresse 15]

ISRAEL

Représentés par M^e Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : W02

M. [Y] [I]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représenté par M^e Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0031

M. [Z] [N]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Défaillante – déclaration d’appel signifiée le 15 novembre 2024 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 mai 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— RENDU PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

****

Par acte du 8 juillet 2015, [M] [G] a consenti un bail à usage d’habitation à M. [S] [I] et Mme [B] [N], sis [Adresse 6] à [Localité 18], pour un loyer mensuel de 860 euros hors charges.

Par actes séparés des 9 et 10 juillet 2015, MM. [Z] [N] et [Y] [I] se sont portés cautions conjointes et solidaires, sans bénéfice de division et de discussion, du paiement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, indemnités d’occupation et toutes autres indemnités et tous intérêts dus par Mme [N] pour le premier et par M. [S] [I] pour le second.

[M] [G] est décédée le 31 décembre 2022, laissant pour recueillir sa succession, ses deux enfants, Mme [W] [G] et M. [F] [G] (ci-après désignés les consorts [G]).

Par courrier du 15 septembre 2023, M. [S] [I] a adressé aux bailleurs son congé. Seule Mme [N] a continué à résider au [Adresse 6] à [Localité 16].

Mme [B] [N] ayant cessé de régler les loyers, les consorts [G] lui ont fait délivrer ainsi qu’à MM. [I] et M. [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploits des 13, 9 et 21 novembre 2023, portant sur une somme de 4.296 euros.

Par acte du 19 janvier 2024, les consorts [G] ont fait assigner Mme [N] et M. [S] [I], locataires et M. [Y] [I] et M. [Z] [N], en qualité de cautions, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de constatation d’acquisition de la clause résolutoire, fixation de l’indemnité d’occupation et condamnation conjointe et solidaire au paiement d’une somme provisionnelle de 6.444 euros au titre de loyers et charges dus au mois de janvier 2024 inclus.

Par ordonnance réputée contradictoire du 2 septembre 2024, le premier juge a :

condamné solidairement Mme [B] [N] et MM. [S] [I], [Y] [I] et [Z] [N] à payer aux consorts [G] la somme de 7.518 euros, à titre de provision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023, date du commandement de payer sur la somme de 4.296 euros et de la présente décision pour le surplus,

fixé l’indemnité d’occupation due au montant du loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées,

condamné solidairement Mme [B] [N] et MM. [S] [I], [Y] [I] et [Z] [N] à payer aux consorts [G], à titre de provision, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée, à compter du 13 janvier 2024,

constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 13 janvier 2024 et dit que Mme [N] et en tant que de besoin, M. [S] [I] devront libérer les lieux de tous biens ou occupants de leur chef et rendre les clés dans les deux mois à compter du commandement qui sera adressé à cette fin ou de la signification du présent jugement,

dit qu’à défaut d’un départ volontaire il pourra être procédé à l’expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais légaux,

condamné Mme [B] [N] et MM. [S] [I], [Y] [I] et [Z] [N] in solidum à payer aux consorts [G] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

condamné Mme [B] [N] et MM. [S] [I], [Y] [I] et [Z] [N] in solidum aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré les 9 et 13 novembre 2023.

Par déclaration du 4 octobre 2024, M. [S] [I] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble des chefs de dispositif (RG n°24/16996).

Mme [B] [N] a également interjeté appel en critiquant l’ensemble des chefs de dispositif le 18 octobre 2024 (RG n°24/17894).

Par ordonnance du 20 mars 2025, la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 24/16996 et RG 24/17894 a été prononcée, la procédure se poursuivant désormais sous le numéro RG 24/16996.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 29 avril 2024, M. [S] [I], appelant, et M. [Y] [I], appelant incident, demandent à la cour de :

ordonner la jonction de cette instance avec l’affaire enrôlée sous le numéro RG 24.17894 opposant Mme [N] aux mêmes parties ;

infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

déclarer irrecevables en leurs demandes les consorts [G] ;

dire qu’il existe une contestation sérieuse sur la validité du commandement et sommation de payer délivré les 9, 13 et 21 novembre 2023, et n’y avoir lieu à référé sur les demandes des consorts [G] ;

rejeter la demande en paiement formée à leur encontre ;

dire qu’il existe une contestation sérieuse quant à la créance des consorts [G] à leur encontre ;

dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes des consorts [G] et notamment la demande en paiement de l’arriéré locatif à leur encontre ainsi que la demande en paiement d’une indemnité d’occupation ;

rejeter l’ensemble des demandes des consorts [G] ;

à titre subsidiaire,

déclarer irrecevable la nouvelle demande de constat de résiliation du bail d’habitation le 19 juillet 2024 à la suite du congé ;

limiter la période pendant laquelle ils peuvent être tenus au paiement de l’arriéré locatif à la période du 1er août 2023 au 23 avril 2024 ;

' exclure toute condamnation solidaire avec M. et Mme [N] ;

en tout état de cause,

' dire que Mme [N] supportera seule à titre provisionnelle l’intégralité de la dette et des condamnations prononcées par le juge des contentieux et de la protection et l’arrêt à intervenir ;

condamner Mme [N] à les garantir à titre provisionnel de l’intégralité des sommes qu’ils seraient amenés à verser en exécution du jugement critiqué ou de la décision à intervenir ;

les exclure de la condamnation au paiement des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

condamner les consorts [G] au paiement de la somme de 1.500 euros à M. [Y] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

condamner les consorts [G] au paiement de la somme de 1.500 euros à M. [S] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

exclure des dépens le commandement et la sommation de payer des 9, 13 et 21 novembre 2022.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 avril 2025, Mme [N] demande à la cour de :

' débouter M. [S] [I] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre elle;

' débouter les consorts [G] de l’ensemble de leurs demandes ;

' déclarer irrecevables les consorts [G] en leur demande de résiliation judiciaire du bail en vertu du congé pour vendre délivré le 17 janvier 2024 à effet au 19 juillet 2024,

' la recevoir en ses écritures et son appel incident ;

' la déclarer bien fondée ;

en conséquence,

' infirmer l’ordonnance de référé ;

' renvoyer les consorts [G] à mieux se pourvoir, compte tenu des contestations sérieuses opposées à leurs demandes ;

' juger n’y avoir lieu à référé ;

' juger n’y avoir lieu au paiement d’une provision ;

à titre subsidiaire,

' fixer à la somme de 6.187 euros le montant de son solde locatif débiteur au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus ;

' suspendre le paiement de l’arriéré locatif pendant une durée d’un an à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

' l’autoriser à l’issue du délai d’un an de suspension de paiement de l’arriéré locatif à s’acquitter du règlement de sa dette par 23 acomptes successifs et mensuels de 10 euros le solde, accessoires et frais devant être réglés à la 24ème mensualité;

' suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés ;

' condamner les consorts [G] in solidum à lui verser la somme provisionnelle de 4000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ;

en tout état de cause,

' débouter les consorts [G] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en cause d’appel ;

' laisser les dépens de première instance et d’appel à la charge de M. et Mme [G] dont le coût du commandement de payer délivré le 13 novembre 2023, sauf à juger que les dépens de première instance et d’appel seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 5 mai 2025, les consorts [G] demandent à la cour de :

' déclarer irrecevable la demande de condamnation provisionnelle à des dommages et intérêts formée par Mme [N] ;

' confirmer l’ordonnance entreprise et ce, en toutes ses dispositions ;

à titre subsidiaire,

sur l’expulsion de Mme [B] [N] :

' constater la résiliation du bail d’habitation le 19 juillet 2024 à la suite du congé pour vendre signifié respectivement le 12 janvier 2024 à Mme [N] et le 17 janvier 2024 à M. [S] [I] ;

' constater que Mme [N] est occupante sans droit ni titre de l’appartement leur appartenant et ce, depuis le 19 juillet 2024 sis [Adresse 5] à [Localité 18] ;

' ordonner l’expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et avec l’assistance d’un serrurier, de Mme [N] et de tout occupant et de tout meuble dudit appartement dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

' les autoriser à faire procéder au séquestre des meubles dans tout garde meuble de leurs choix aux frais, risques et périls de Mme [N] ;

sur la condamnation du paiement de l’arriéré d’indemnités d’occupation

condamner, à titre provisionnel, Mme [N] in solidum avec M. [S] [I] à l’arriéré locatif dû au 19 juillet 2024 inclus ;

fixer le point de départ de l’indemnité d’occupation due à M. et Mme [G] au 19 juillet 2024 ;

condamner Mme [N] in solidum avec M. [S] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges à savoir la somme de 1.074 euros par mois et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés entre leurs mains ;

condamner, à titre provisionnel, Mme [N] in solidum avec M. [S] [I], au paiement d’une somme de 8.869,15 euros à parfaire correspondant aux indemnités d’occupation dues à compter du 19 juillet 2024 jusqu’au 20 mars 2025 ;

y ajoutant,

débouter Mme [N] et M. [S] [I] de l’intégralité de leurs demandes;

condamner Mme [N] et M. [S] [I] à leur payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les condamner en tous les dépens avec faculté de recouvrement direct conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M. [Z] [N], à qui la déclaration d’appel ainsi que les conclusions de M. [S] [I] ont été signifiées le 15 novembre 2024 et le 25 mars 2025 par actes de commissaire de justice remis à l’étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 mai 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

A titre liminaire, la cour rappelle, qu’en application de l’article 954 alinéas 3 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par MM. [I]

L’article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

MM. [I] soutiennent que les consorts [G] sont irrecevables à agir dès lors qu’ils ne démontrent pas que le bien donné en location à M. [S] [I] et Mme [B] [N], [Adresse 5], par [M] [G] leur a été transmis au décès de cette dernière.

Mais, les consorts [G] produisent d’une part, l’attestation notariée d’acquisition par [M] [G] de l’appartement situé [Adresse 4] le 17 avril 1992 ainsi que l’attestation immobilère établie après son décès à la requête des consorts [G]. Aux termes de celle-ci, Mme [W] [G] et M. [F] [G] sont héritiers de leur mère, ont accepté la succession laquelle comprend notamment la propriété du bien donné en location à M. [S] [I] et Mme [B] [N]. Si l’adresse qui est mentionnée pour ce bien est le [Adresse 2] à [Localité 17] et non le [Adresse 5], les mentions descriptives du bien figurant dans les deux attestations précitées sont identiques et permettent de retenir que les consorts [G] sont propriétaires du bien donné à bail.

En tout état de cause, dès lors qu’il n’est pas contesté que [M] [G] était propriétaire de l’appartement donné à bail à M. [S] [I] et Mme [B] [N] et qu’il est établi que les consorts [G] sont les seuls héritiers de leur mère, ils s’en déduit qu’ils sont propriétaires de l’appartement situé [Adresse 5] et recevable à agir.

La fin de non-recevoir soulevée par MM. [I] est rejetée.

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement et qu’il n’est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d’y faire obstacle.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer, prévoit que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

La nullité prévue par ce texte est une nullité de forme qui ne peut donc être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause cette irrégularité.

Au cas présent, les consorts [G] ont fait délivrer à MM. [I], Mme [B] [N], et M. [Z] [N] les 9, 13 et 21 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire, prévue au bail, pour la somme en principal de 4.296 euros représentant l’arriéré locatif, terme de novembre 2023 inclus.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, MM. [I] et Mme [B] [N] contestent la validité du commandement de payer au motif que celui-ci se réfère à une ancienne version de l’article 24 de la loi de 1989 et ne contient donc pas la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Comme le relèvent MM. [I] et Mme [B] [N], le commandement de payer ne reproduit pas l’article 24 dans sa version applicable au jour de l’acte, mais mentionne les termes de l’article 24 « de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2015-990 du 6 août 2015, complété par l’article 27 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et par l’article 114 de la loi du 29 juillet 1998 » ainsi que les trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n°90-449.

Pour autant, il se déduit de la mention «  vous déclarant que mon requérant se réserve de se prévaloir si bon lui semble, de la clause résolutoire insérée dans le bail sus énoncé deux mois après le présent commandement demeuré infructueux et demander l’expulsion conformément à l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ci-après reproduit » et de la clause résolutoire du bail reproduite que les locataires ont été informés qu’ils disposaient d’un délai de deux mois pour payer leur dette et qu’à défaut ils pourraient être expulsés.

La possibilité pour le locataire de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement de son département, aux fins de solliciter une aide financière est expressément mentionnée dans le commandement de payer et Mme [B] [N] qui prétend que l’adresse mentionnée du Fonds de Solidarité pour le Logement serait imprécise ou incomplète n’établit pas que celle-ci est erronée.

En revanche, il ne ressort ni du corps du commandement de payer ni des termes de l’article 24 reproduit, que les locataires ont reçu clairement l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, ils s’exposaient à une procédure judiciaire de résiliation de leur bail et d’expulsion et qu’ils avaient la possibilité de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En effet, l’article 24 V tel que reproduit, s’il prévoit la possibilité pour le juge d’accorder de délais, ne précise pas comme dans la dernière version, que la demande de délai peut être faite par le locataire.

Mais, il appartient aux locataires de justifier que l’absence de ces mentions leur a causé un grief.

Or, comme le relèvent justement les consorts [G], M. [S] [I] ne justifie d’aucun grief dès lors qu’il a quitté les lieux et qu’il n’a ainsi aucun intérêt à voir écartée l’acquisition de la clause résolutoire.

S’agissant de Mme [B] [N], il ressort de l’ordonnance entreprise qu’elle a pu présenter devant le premier juge une demande de délai de paiement de sorte qu’elle ne justifie d’aucun grief.

Ainsi, les contestations soulevées par MM. [I] et Mme [B] [N] quant à la validité du commandement de payer n’apparaissent pas suffisamment sérieuses pour faire obstacle aux demandes des consorts [G].

Il en est de même des contestations soulevées par Mme [N] relatives aux éventuels manquements des bailleurs pour lui fournir l’attestation de loyer nécessaire à la caisse d’allocations familiales afin qu’elle perçoive les allocations de logement. En effet, alors que M. [I] a adressé son congé aux bailleurs par lettre reçue le 21 septembre 2023, Mme [N] ne rapporte pas la preuve de la faute commise par les consorts [G] avant la délivrance du commandement de payer.

Il n’est pas contesté que dans les deux mois du commandement de payer, aucun règlement n’est intervenu, les premiers règlements effectués par Mme [B] [N] étant intervenus le 9 février 2024.

Dans ces conditions, il ne peut être que constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail étaient réunies à la date du 13 janvier 2024.

Sur le montant de la provision sollicitée

A titre principal, MM. [I] et Mme [B] [N] soutiennent qu’il existe une contestation sérieuse justifiant de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par les consorts [G] aux motifs que n’ayant pas produit de décompte de régularisation des charges pour les trois années passées, celles-ci ne sont pas dues. Mme [B] [N] ajoute que la caisse d’allocations familiales (CAF) a, dans un premier temps, bloqué le versement de ses allocations de logement puis a indiqué qu’elles seraient versées directement à Mme [G]. Elle fait valoir qu’elle a, à plusieurs reprises, sollicité Mme [G] afin que son dossier administratif soit complété et que la carence de cette dernière l’a empêchée de percevoir les allocations de logement et a entraîné la dette locative.

A titre subsidiaire, Mme [B] [N] sollicite la fixation du montant de la provision au titre de l’arriéré locatif à la somme de 6187 euros.

Les consorts [G] ne produisent aucun décompte de la dette d’arriéré de loyers mais mentionnent dans le corps de leurs conclusions, que celle-ci s’élevait, après déduction des règlements de 8.804 euros effectués par Mme [B] [N], à la somme de 5.844 euros arrêtée au 5 mars 2025, terme du mois de mars inclus.

Mme [B] [N] indique dans ses conclusions que la dette de loyers charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 avril 2025 s’élève à 6.187 euros, terme d’avril inclus.

Aux termes du bail, le montant du loyer indexé, non contesté par les parties s’élève à 886 euros outre une provision pour charge de 188 euros. Au regard du décompte effectué par Mme [B] [N] des loyers impayés et de ses règlements, l’arriéré locatif s’élève à 6.187 euros, terme d’avril 2025 inclus.

Mme [N] évalue le trop-perçu par les consorts [G] entre le 7 janvier 2022 et 7 janvier 2025 au titre des charges à la somme de 6.768 euros (188 euros x 36 mois).

En premier lieu, contrairement à ce que soutiennent les consorts [G], MM. [I] et Mme [N], en soutenant que les charges ne sont pas dues, ne forment pas une nouvelle prétention mais opposent une contestation sérieuse à la demande de provision formée.

Aux termes de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Et selon l’article 7 de cette même loi, les locataires sont tenus au paiement des seules charges récupérables.

L’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges, de sorte que le remboursement des provisions versées par le locataire doit être ordonné (3e Civ., 5 novembre 2014, pourvoi n° 13-24.451, Bull. 2014, III, n° 138).

Les consorts [G] produisent un décompte de charges pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 laissant apparaître un total de charges pour l’appartement loué de 2272 euros TTC dont 494,77 euros non récupérables soit 1777,23 euros à la charge des locataires. Or, pour cette période, les consorts [G] ont appelé, au titre des charges, la somme de 2256 euros (188 x 12 mois). Il en résulte un trop perçu de 478,77 euros.

Les consorts [G] ne produisent aucun autre décompte permettant de connaître le montant des charges récupérables à compter du 1er juillet 2023. Or, ils ne justifient pas de difficultés rencontrées par le syndic pour procéder à la régularisation des charges pour cette période. En revanche, alors que l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 n’est pas encore clos et n’a pu être approuvé par l’assemblée générale, il ne peut être reproché aux bailleurs de ne pas produire les justificatifs de régularisation de charges.

Ainsi, MM. [I] et Mme [N] justifient d’une contestation sérieuse quant au montant des charges appelées à hauteur de 2.731,77 euros (478,77 + 2256 euros).

Par ailleurs, s’agissant du versement des allocations de logement, Mme [N] produit, d’une part, une attestation de paiement de la CAF du 10 décembre 2024 laissant apparaître qu’elle a perçu en janvier 2024 un rattrapage d’allocations de logement pour la période du 1er mai 2023 au 31 janvier 2024, et en février 2024 la somme de 332 euros au titre de l’allocation de logement et d’autre part, une lettre de la CAF lui indiquant qu’à compter du 26 mars 2024, l’allocation de logement sera versée à Mme [G], ce qui n’est pas contesté par les bailleurs. Ces derniers indiquent en effet que Mme [G] « a fait le nécessaire auprès de la CAF qui doit lui adresser des fonds. » Or, les consorts [G] ne s’expliquent pas sur le versement à leur profit par la CAF de l’allocation de logement de Mme [N] et n’en tiennent aucun compte dans le calcul de la provision réclamée alors les allocations de logement qui ont été perçues ou devraient être perçues par les consorts [G] s’élèvent à 4.648 euros (332 euros x 14 mois) jusqu’au 30 avril 2025.

Ainsi, MM. [I] et Mme [N] établissent qu’il existe une contestation sérieuse sur la provision réclamée par les bailleurs d’environ 7.379,77 euros ( 2.731,77 + 4.648 euros). Il n’y a donc pas lieu à référé. L’ordonnance est infirmée.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Saisie de l’entier litige par l’effet dévolutif de l’appel, la cour doit examiner la situation au jour où elle statue et peut accorder des délais de paiement rétroactifs et constater, le cas échéant, leur respect par le locataire.

Il n’est pas contesté que Mme [N] réside désormais seule dans l’appartement, M. [S] [I] ayant adressé un congé aux consorts [G] qui admettent qu’il n’occupe plus les lieux.

Il est établi que Mme [N] a réglé les causes du commandement de payer, correspondant à 4 mois de loyer et charges (1074 euros x 4), soit la somme de 4.296 euros, les 9 février, 11 mars, 5 avril et 3 mai 2024. Dans ces conditions et dès lors qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant de la provision sollicitée par les consorts [G] au titre de l’arriéré locatif, il convient de lui accorder un délai de paiement rétroactif jusqu’au 4 mai 2024 et de constater que celui-ci ayant été respecté, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

L’ordonnance est infirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de Mme [N] et le cas échéant de M. [S] [I].

Sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme [N]

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Mme [N] allègue avoir subi « des tracasseries diverses » découlant de la mauvaise foi de Mme [G] et de sa carence dans la délivrance des quittances/reçus de loyer et sollicite ainsi des dommages-intérêts.

Mais, comme le soulèvent les consorts [G], cette demande est nouvelle en appel.

Dès lors qu’elle n’est pas fondée sur un fait survenu ou révélé postérieurement à l’audience de première instance, elle est irrecevable.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l’issue du litige en appel, l’ordonnance est infirmée en ce qu’elle a condamné MM. [I] et Mme [N] aux dépens et à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Chacune des parties supportera les dépens et l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Rjette la fin de non-recevoir soulevée par M. [S] [I] et M. [Y] [I],

Infirme l’ordonnance,

Statuant à nouveau,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 janvier 2024 ;

Accorde à Mme [N] un délai expirant le 4 mai 2024 pour s’acquitter des causes du commandement de payer et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Constate que Mme [N] s’est intégralement acquittée de sa dette dans ce délai ;

Dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué et rejette la demande d’expulsion formée par M. [F] [G] et Mme [W] [G];

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision,

Déclare irrecevable la demande de dommages-intérêts formée par Mme [B] [N],

Dit que chacune des parties supportera les dépens qu’elle a exposés et rejette la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT