RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/06242 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHMY3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mars 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil- RG n° 11-22-000495

APPELANTE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 552 046 484

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Nadine RAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0412

Ayant pour avocat plaidant, M^e Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL LE NAIR-BOUYER et Associés, avocat au barreau du VAL D’OISE

INTIMÉS

Monsieur [H] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 9]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d’appel de PARIS, en date du 27 juin 2023, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile

Monsieur [E] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 9]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d’appel de PARIS, en date du 27 juin 2023, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile

Monsieur [M] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 8]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d’appel de PARIS, en date du 27 juin 2023, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile

Monsieur [V] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 9]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d’appel de PARIS, en date du 27 juin 2023, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 12 février 1985, la SCI Paul Doumer aux droits de laquelle sont venues successivement la SCIC Habitat d’Ile de France, la société OSICA et désormais la SA CDC Habitat Social a donné à bail à M. [F] [X] un appartement de 4 pièces, soumis à convention avec l’Etat en application des articles L. 351-1 et suivant du code de la construction et de l’habitation, situé [Adresse 3], à Montreuil (93100).

M. [F] [X] est décédé le [Date décès 1] 2016 ; son épouse, Mme [D] [R] épouse [X], est décédée le [Date décès 6] 2018.

Par acte d’huissier de justice du 4 mars 2022, la bailleresse a fait délivrer une sommation de quitter les lieux à M. [H] [X], M. [E] [X], M. [M] [X] et M. [V] [X], au visa des articles 14 et 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Par acte d’huissier de justice du 12 octobre 2022, elle les a assignés aux fins de constater qu’ils occupent sans droit ni titre le logement litigieux et d’ordonner leur expulsion ; à titre subsidiaire, si le transfert de bail était reconnu, prononcer la résiliation du bail; fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges normalement exigibles à compter du 21 juillet 2021 jusqu’à libération des lieux, condamner les défendeurs à payer la somme de 4.909,25 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 27 septembre 2022 et la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs n’ont pas comparu à l’audience du 12 janvier 2023, à laquelle la société CDC Habitat Social s’est désistée de sa demande d’expulsion, les défendeurs ayant quitté les lieux, et a actualisé la dette à la somme de 5.993,96 euros au 31 décembre 2022.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 10 mars 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil a ainsi statué :

Donne acte à la société CDC Habitat Social de son désistement de la demande d’expulsion,

Déboute la société CDC Habitat Social de sa demande en paiement de la somme de 5.993,96 euros ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

Condamne in solidum M. [H] [X], M. [E] [X], M. [M] [X] et M. [V] [X] aux dépens,

Condamne in solidum M. [H] [X], M. [E] [X], M. [M] [X] et M. [V] [X] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société CDC Habitat Social du surplus de ses demandes.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 31 mars 2023 par la SA CDC Habitat Social;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 27 juin 2023 par lesquelles la SA CDC Habitat Social demande à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Débouté la Société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande en paiement de la somme de 5.993,96 euros,

— Débouté la société CDC HABITAT SOCIAL du surplus de ses demandes notamment de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation et de sa demande de dommages et intérêts

Et, statuant à nouveau,

Constater que Monsieur [V] [X], Monsieur [M] [X], Monsieur [E] [X] et Madame [H] [X] étaient occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4]

Condamner in solidum Monsieur [V] [X], Monsieur [M] [X], Monsieur [E] [X] et Madame [H] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges normalement exigibles, à compter du 21 juillet 2021 et jusqu’au 24 novembre 2022 date de la libération totale des lieux,

A titre subsidiaire, si le transfert de bail était reconnu,

Condamner in solidum Monsieur [V] [X], Monsieur [M] [X], Monsieur [E] [X] et Madame [H] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5.993,96 euros au titre des loyers et charges arriérés suivant compte arrêté au 31 décembre 2022 terme de novembre inclus,

En tout état de cause,

Condamner in solidum Monsieur [V] [X], Monsieur [M] [X], Monsieur [E] [X] et Madame [H] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les consorts [X] aux dépens et au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance

Condamner in solidum Monsieur [V] [X], Monsieur [M] [X], Monsieur [E] [X] et Madame [H] [X] à payer à la Société CDC HABITAT SOCIAL la somme 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile en appel,

Les condamner in solidum aux dépens d’appel

M. [H] [X], M. [E] [X], M. [M] [X] et M. [V] [X] n’ont pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante leur ont été signifiées respectivement le 27 juin 2023 par procès-verbal de recherches infructueuses, en application de l’article 659 du code de procédure civile.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle les intimés étaient tenus de constituer avocat faute de quoi un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur la résiliation du bail et la fixation de l’indemnité d’occupation

La société CDC Habitat Social demande l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande de paiement de sommes au titre de l’occupation des lieux, le premier juge s’étant borné à énoncer que, les défendeurs 'ayant quitté les lieux, la demande formée au titre des loyers et charges dans l’hypothèse d’un transfert de bail doivent être rejetées', sans octroyer à la demanderesse les indemnités d’occupation sollicitées.

Il résulte de l’article 1751 du code civil que le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ; qu’en cas de décès d’un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément.

Selon l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

'Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré:

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

(…)

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier."

Le III de l’article 40 de la même loi, dont se prévaut l’appelant précise que l''article 14 est à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage, ces conditions n’étant pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap et les personnes de plus de 65 ans.

Il résulte de ces dispositions que la liste des personnes bénéficiaires du transfert de plein droit du bail est limitative : ainsi toute autre personne que celles visées par le texte ne peut prétendre se maintenir dans les lieux en qualité de locataire.

Il appartient à celui qui se prévaut du transfert du bail de rapporter la preuve de ce que les conditions en sont réunies.

Les conditions de transfert du bail s’apprécient à la date du décès et au regard de l’année précédente (3e Civ., 19 juillet 1995, pourvoi n 92-11.512, Bulletin 1995 III N 193, 3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n 17- 20.409).

Par ailleurs, un occupant sans droit ni titre d’un local est redevable d’une indemnité d’occupation laquelle trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par l’occupant.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, les consorts [X], non comparant en première instance comme en appel, ne se sont pas prévalus du transfert du bail, pas plus qu’à l’occasion d’éventuels échanges avec le bailleur (ou même à l’occasion de la sommation de quitter les lieux) ; leur lien avec les locataires n’est d’ailleurs pas établi; en outre, ils ont quitté les lieux le 24 novembre 2022 et l’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement à cette date, en présence de M. [V] [X], de sorte que la poursuite du bail n’est pas dans les débats.

Le bail est donc résilié depuis le décès de Mme [D] [R] épouse [X], soit depuis le [Date décès 6] 2018 et les intimés étaient alors occupants sans droit ni titre.

Par conséquent ils sont redevables d’une indemnité d’occupation jusqu’au 24 novembre 2022.

La société appelante ne formule de demande à ce titre qu’à compter du mois de juillet 2021; sa demande sera donc accueillie, infirmant le jugement sur ce point.

Il est conforme à la nature compensatoire et indemnitaire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail s’était poursuivi.

Sur la dette d’indemnité d’occupation

Il est de principe, en application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que la preuve d’un paiement ou d’un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

La société CDC Habitat Social produit un décompte correspondant à la période de juillet 2021à novembre 2022 inclus, faisant figurer le montant du loyer et, distinctement le montant des charges, et d’où sont retranchés, par note manuscrite, des frais de contentieux qui ne relèvent pas de la dette d’indemnités d’occupation, et d’où il résulte que les occupants restent lui devoir la somme de 5.993,96 euros.

Il convient donc de condamner les intimés in solidum au paiement de cette somme, le jugement étant infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts

Le premier juge n’a pas motivé son rejet de la demande de dommages-intérêts formée par la société CDC Habitat Social, laquelle réitère cette demande devant la cour d’appel.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le préjudice, pour être réparable, doit être personnel, direct et certain ; la réparation du dommage doit être intégrale, sans excéder le préjudice subi, «sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit» (2ème Civ 29 mars 2006, no04-15776; 23 janvier 2003, Bull no20).

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile 'Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'.

En l’espèce, l’appelante ne démontre pas avoir subi un préjudice direct et certain du fait de l’occupation sans titre des lieux, distinct de celui qui est par ailleurs suffisamment réparé par la condamnation au paiement de la dette locative, assortie de droit de l’intérêt au taux légal en application de l’article 1231-7 du code civil , et par les frais de procédure.

La demande sera donc rejetée, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance, dont l’infirmation n’est d’ailleurs pas sollicitée.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable d’allouer à l’appelante une indemnité de procédure de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— donné acte à la société CDC Habitat Social de son désistement de la demande d’expulsion,

— rappelé que le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

— statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile de première instance,

— rejeté la demande de dommages-intérêts de la société CDC Habitat Social

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

Condamne in solidum M.[V] [X], M. [M] [X], M. [E] [X] et Mme [H] [X] à payer à la société CDC Habitat Social une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 21 juillet 2021 et jusqu’au 24 novembre 2022 date de la libération totale des lieux,

Condamne in solidum M.[V] [X], M. [M] [X], M. [E] [X] et Mme [H] [X] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 5.993,96 euros au titre de la dette d’indemnités d’occupation arrêtée au mois de novembre 2022 inclus,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne in solidum M.[V] [X], M. [M] [X], M. [E] [X] et Mme [H] [X] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M.[V] [X], M. [M] [X], M. [E] [X] et Mme [H] [X] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,