RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 JANVIER 2025

(n° 5/2025, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 23/05958 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHMEG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 janvier 2023- Tribunal judiciaire de Bobigny (chambre 5/section 3)- RG n° 22/00668

APPELANTE

S.A.R.L. HAVIM PARTICIPATION

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le n° 428 299 465

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : K0148, substituée par M^e Antoine KORKMAZ

INTIMÉE

S.A.R.L. TENUE COMPLETE

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le n° 502.220.759

Prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 2]

[Localité 6]

N° SIRET : 502 220 759

Représentée par M^e Emilie VERNHET LAMOLY de la SCP SVA, avocat au barreau de Paris, toque : C0055

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 octobre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Marie Girousse, conseillère, en remplacement de M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre empêchée, et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 19 septembre 2016, la société HAVIM PARTICIPATION a conclu avec la société CHIC AND GEEK, ayant désormais pour dénomination TENUE COMPLETE, un « bail dérogatoire » de vingt-quatre mois, visant les dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce, commençant le 19 septembre 2016 et expirant le 20 septembre 2018, portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9].

Les parties ont conclu le 18 juillet 2018 un « bail commercial de courte durée/dérogatoire » d’une durée d’un an à compter du 21 septembre 2018 pour se terminer le 20 septembre 2019, portant sur les mêmes locaux.

La société TENUE COMPLETE est restée dans les lieux après cette date.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 octobre 2019, la société HAVIM PARTICIPATION rappelant à la société TENUE COMPLETE que son bail était venu à expiration au 20 septembre 2019 lui a demandé de libérer les locaux.

A la suite d’une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 mai 2021, et d’une sommation de quitter les lieux en date du 1er juin 2021, restées sans effet, la société HAVIM PARTICIPATION a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny afin notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, écarter l’application du statut des baux commerciaux et ordonner l’expulsion de la société TENUE COMPLETE.

Par ordonnance du 17 novembre 2021, le juge des référés après avoir constaté l’existence d’une contestation sérieuse a dit n’y avoir lieu à référé.

Par exploit du 24 décembre 2021, la société HAVIM PARTICIPATION a fait assigner la société TENUE COMPLETE devant le tribunal judiciaire de Bobigny, afin notamment de voir ordonner l’expulsion de la société TENUE COMPLETE.

Par jugement en date du 25 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— constaté que la SARL TENUE COMPLETE dispose d’un bail commercial sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9] depuis le 21 septembre 2019 ;

— rejeté les demandes de la société HAVIM PARTICIPATION ;

— condamné la société HAVIM PARTICIPATION à payer à la société TENUE COMPLETE la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société HAVIM PARTICIPATION aux dépens ;

— rappelé l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration en date du 28 mars 2023, la SARL HAVIM PARTICIPATION a interjeté appel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 septembre 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Par conclusions déposées le 26 juin 2023 par la SARL HAVIM PARTICIPATION, appelante, demande à la Cour de :

— déclarer la société HAVIM PARTICIPATION recevable en son appel ;

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny déféré en ce qu’il a constaté que TENUE COMPLETE dispose d’un bail commercial sur les locaux loués litigieux depuis le 21 septembre 2019, et rejeté les demandes de HAVIM PARTICIPATION en la condamnant à payer à TENUE COMPLETE la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Et statuant à nouveau :

— déclarer la société HAVIM PARTICIPATION recevable et bien fondée en sa demande ;

— dire n’y avoir lieu à application du statut des baux commerciaux sur les locaux loués litigieux, lesquels relèvent du régime des baux dérogatoires ayant expiré le 20 septembre 2019 ;

En conséquence :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 septembre 2019 ;

— prononcer la résolution du bail litigieux à la date du 21 septembre 2019 ;

— ordonner l’expulsion de la société TENUE COMPLETE et de tout occupant de son chef des lieux litigieux situés [Adresse 3] avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut de restitution volontaire des lieux par la remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire, le tout, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du jour suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la société TENUE COMPLETE au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel et aux charges prévus dans le contrat de bail dérogatoire, jusqu’à la restitution complète des locaux litigieux à HAVIM PARTICIPATION libres de toute occupation ;

— condamner la société TENUE COMPLETE à payer à la société HAVIM PARTICIPATION la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel causé à la bailleresse, du fait de son maintien abusivement dans les locaux loués litigieux empêchant la réalisation par HAVIM PARTICIPATION de ses projets de restructuration de ses biens immobiliers dont s’agit ;

En tout état de cause :

— condamner la société TENUE COMPLETE à payer à la société HAVIM PARTICIPATION la somme de 6.000 € eu titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société TENUE COMPLETE a constitué avocat mais n’a pas conclu.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la procédure

En application de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la société TENUE COMPLETE qui n’a pas conclu, est réputée s’approprier les motifs du jugement déféré.

Sur la demande d’expulsion

L’article L. 145-5 du code de commerce dispose que :

« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

Les dispositions des articles 640 et suivants du code de procédure civile relatives à la computation des délais de procédure ne s’appliquent pas aux contrats conclus en application de l’article L. 145-5.

En l’espèce, les parties ont conclu un premier bail dérogatoire le 19 septembre 2016 visant les dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce déclarant expressément dans l’acte vouloir déroger aux dispositions des articles L. 145 et suivants du même code relatif au statut des baux commerciaux. L’article 3 de ce bail stipule notamment : « DUREE : Le présent bail entrera en vigueur à compter du 19 septembre 2016 pour une durée de 24 mois (VINGT-QUATRE MOIS). Il prendra donc fin de plein droit sans aucune formalité ou congé à l’expiration dudit délai, soit le 20 septembre 2018, les parties entendant explicitement exclure toute tacite reconduction nonobstant les délais qui pourraient éventuellement être accordés au locataire pour la restitution des lieux (') ».

Il existe une contradiction entre la durée et les dates mentionnées dans cette clause. En effet, un contrat de 24 mois à compter du 19 septembre 2016 doit expirer le 18 septembre 2018 et non le 20 septembre 2018. La date d’expiration du 20 septembre 2018, soit une durée de 24 mois et deux jours, n’est cependant pas incompatible avec la qualification de bail dérogatoire puisque la durée de ce bail est inférieure à 3 ans.

Un second bail dérogatoire portant sur les mêmes locaux, se référant expressément aux dispositions de l’article L. 145-5 précité, a été conclu entre les parties le 18 juillet 2018, stipulant en son article 5 : « Par dérogation au statut des baux commerciaux et conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce, le présent bail est consenti et accepté pour une durée ferme de UN AN à compter du VINGT ET UN SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX HUIT pour se terminer le VINGT SEPTEMBRE DEUX MILLE NEUF (') ».

Dès lors que ce second bail dérogatoire prévoit que son point de départ est la date du 21 septembre 2018, il confirme que la date d’expiration convenue pour le précédent bail est bien le 20 septembre 2018. La société HAVIM PARTICIPATION n’est donc pas fondée à soutenir que la mention de la date d’expiration du 20 septembre 2018 pour le premier bail résulterait d’une erreur matérielle. Cette date convenue expressément s’impose aux parties nonobstant la circonstance qu’elle ne correspond pas à l’expiration du délai de 24 mois stipulé.

Le second bail dérogatoire d’une durée d’un an à compter du 21 septembre 2018 prévoit son expiration le 20 septembre 2019. La bailleresse n’a pas remis en cause cette date d’expiration ni sollicité la libération des lieux pour le 18 septembre 2020. Par lettre recommandée du 2 octobre 2019, la société HAVIM PARTICIPATION a écrit à la locataire que le bail dérogatoire portant sur les locaux en cause « est arrivé à échéance le 20 septembre 2019 » et lui a rappelé son obligation de quitter les lieux, confirmant ainsi la date contractuellement convenue par les parties. Il apparaît donc que la durée totale prévue par les deux baux dérogatoires successifs est de trois ans et deux jours.

Or pour pouvoir déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux, le bail conclu le 18 juillet 2018, devait répondre aux exigences de l’article L. 145-5 du code de commerce et, par suite, ne pas avoir une durée cumulée avec celle du précédent bail dérogatoire consenti sur les mêmes locaux de plus de trois ans courant à compter de la date d’effet du premier bail dérogatoire. Dès lors, le second bail conclu le 18 juillet 2018 ayant pour effet une durée cumulée d’occupation de trois ans et deux jours depuis le premier bail dérogatoire du 19 septembre 2016, est soumis au statut d’ordre public des baux commerciaux et doit donc être requalifié en bail commercial. La circonstance que les parties ait indiqué de façon réitérée dans les contrats de bail en cause leur volonté de les soumettre aux dispositions des baux dérogatoires est inopérante dés lors qu’elles ont expressément fixé des dates ayant pour effet d’exclure l’application de ces dispositions.

Le jugement a requalifié à juste titre le contrat de bail liant les parties. Il convient cependant de l’infirmer en ce qu’il a fixé le point de départ du bail commercial à la date du 21 septembre 2019 et de dire que les parties sont liées par un bail relevant du statut des baux commerciaux depuis le 21 septembre 2018.

Dès lors qu’elle n’a pas respecté la procédure prévue à la clause résolutoire du bail et qu’elle n’a pas fait délivrer à sa locataire un commandement de payer ou d’exécuter visant cette clause, la bailleresse sera déboutée de sa demande aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

De même, faute pour elle de faire la démonstration d’un manquement contractuel justifiant la résiliation du bail aux torts de la locataire, la société HAVIM PARTICIPATION sera déboutée de sa demande aux fins de voir prononcer la résiliation du bail.

Le contrat de bail commercial en cause n’étant pas résilié, c’est à juste titre que le jugement déféré l’a déboutée de sa demande aux fins de voir ordonner l’expulsion de la locataire et des demandes subséquentes. Ces demandes seront rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts

Dès lors qu’elle disposait d’un contrat de bail relevant du statut des baux commerciaux, il ne peut être reproché à la société TENUE COMPLETE de s’être maintenue dans les locaux de mauvaise foi. Au surplus, s’agissant du préjudice allégué, il sera observé qu’après sa lettre du 2 octobre 2019 sollicitant la restitution des locaux, la bailleresse ne s’est plus prévalue de la qualification de bail dérogatoire pour demander cette restitution jusqu’à son second courrier recommandé adressé un an et demi plus tard le 12 mai 2021 et la sommation de quitter les lieux du 1er juin 2021 dans laquelle elle admet avoir consenti un délai pour quitter les lieux en raison de la pandémie de Covid 19.

En conséquence, il convient de débouter la société HAVIM PARTICIPATION de sa demande aux fins de voir condamner la société TENUE COMPLETE à lui payer la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il convient de confirmer les dispositions du jugement déféré relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

La société HAVIM PARTICIPATION qui succombe sera condamnée aux dépens de la procedure d’appel. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procedure civile.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 25 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny (RG 22/668) en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a constaté que la SARL TENUE COMPLETE dispose d’un bail commercial sur les locaux situés [Adresse 2] à Montreuil (93100) depuis le 21 septembre 2019, l’infirme sur ce dernier point ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit et juge que le bail dérogatoire conclu entre les parties le 18 juillet 2018 doit être requalifiée en bail commercial et que la société TENUE COMPLETE dispose depuis le 21 septembre 2018 d’un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux sur les locaux en cause situés [Adresse 4] [Localité 8],

Déboute la société HAVIM PARTICIPATION de l’ensemble de ses demandes notamment aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de la locataire et prononcer la condamnation de cette dernière au paiement de dommages et intérêts et frais irrépétibles,

Condamne la société HAVIM PARTICIPATION aux entiers dépens de la procédure d’appel.

La greffière, La conseillère,

pour la présidente empêchée,