Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 11 FEVRIER 2026

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12781 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGD3J

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mai 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] – RG n° 11-21-0422

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 19/21 [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet [K] [D] [X] [D] ET CIE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°632 009 031

C/O Cabinet [K] [D] [X] [D] ET CIE

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : R0093

INTIME

Monsieur [G] [P]

né le 12 avril 1946 à [Localité 3] (Maroc)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Valérie COLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0959

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Dominique CARMENT, greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [G] [Y] est propriétaire des lots n°153 et 154 (deux chambres de service au 8ème étage du bâtiment B) de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 4] à [Localité 5].

Par acte du 22 décembre 2020 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 16ème a assigné M. [G] [Y] devant le tribunal aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  3.821,44 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 1er février 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2020,

—  1.500 € de dommages-intérêts,

—  2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [G] [Y] s’est opposé à ces demandes et a sollicité la condamnation du syndicat à lui payer les sommes de :

—  1.280,22 € en remboursement du trop payé des charges,

—  1.500 € de dommages-intérêts pour procédure abusive,

—  2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 6 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] à verser à M. [G] [Y] [Z] la somme de 1.035,18 € en restitution des sommes trop perçues au titre des charges de copropriété,

— condamné M. [G] [Y] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 700 € de dommages et intérêts,

— condamné M. [G] [Y] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 339,90 euros en remboursement des frais de commandement de payer,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 7 juillet 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 24 septembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 16 septembre 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1240 et 1342-10 du code civil, à :

— confirmer partiellement le jugement en ce qu’il a :

validé la somme de 300 € au titre de la consommation d’eau chaude au mois d’octobre 2014 et condamné M. [Y] [Z] au paiement de cette somme,

validé le coût des deux commandements de payer délivrés les 7 août 2015 et 16 mars 2020 au titre des frais article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et condamné M. [Y] [Z] au paiement de cette somme,

condamné M. [Y] [Z] au paiement de la somme de 700 € à titre de dommages et intérêts,

— réformer pour le surplus et statuant à nouveau,

y ajoutant,

— condamner M. [Y] [Z] à lui payer les sommes suivantes :

5.973,44 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 26 août 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mars 2020,

5.000 € à titre de dommages et intérêts en sus des 700 € allouée par le tribunal,

5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

en tout état de cause,

— débouter M. [G] [Y] [Z] de son appel incident et ses demandes accessoires,

— condamner M. [G] [Y] [Z] aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 22 septembre 2025 par lesquelles M. [G] [Y], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1253 et 1353 du code civil, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 54 du code de procédure civile, à :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] à lui verser les sommes trop perçues au titre des charges de copropriété,

— infirmer le jugement en ce qu’il :

l’a condamné à verser au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] :

la somme de 700 € à titre de dommages et intérêts,

la somme de 339,90 € en remboursement des frais de commandement de payer,

et en ce qu’il l’a débouté du surplus de ses demandes,

statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] à lui verser la somme de 7.159,59 € en restitution du trop-perçu,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] à lui verser la somme de 3.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouterle syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire qu’il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

En première instance le syndicat sollicitait la somme de 3.821,44 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er avril 2013 au 1er février 2022. Sa demande actualisée en cause d’appel couvre la période du 1er avril 2013 au 26 août 2025. Il sera statué globalement sur les deux périodes.

La demande en paiement de la somme de 5.973,44 € représentant l’arriéré des charges du 1er avril 2013 au 26 août 2025 comprend celle de 594,86 € qui correspond aux frais de recouvrement et aux dépens. Il sera statué plus loin sur les frais de recouvrement et les dépens.

La demande du syndicat au titre des charges proprement dites s’établit à 5.973,44 € – 594,86 € = 5.378,58 €.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5'.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a versé aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [G] [Y],

— les procès verbaux des assemblées générales des :

31 mars 2014 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2013,

28 mai 2015 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2014,

28 juin 2016 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015,

21 juin 2017 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016,

3 avril 2018 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017 et le compte travaux de ravalement partiel et souches,

6 juin 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,

28 septembre 2020 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019 et le compte travaux tapis brosses,

18 juin 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020 et le compte travaux de réfection des ascenseurs,

21 juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021 et le compte travaux de réfection de la couverture de la courette,

27 mars 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022,

12 novembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023, votant le budget prévisionnel 2024 et ratifiant les travaux de réfection de l’étanchéité des balcons et des rives des balcons,

5 juin 2025 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024 et actualisant le budget prévisionnel 2025,

— les attestations de non recours des assemblées de 2014 à 2024,

— les appels de fonds depuis le 1er avril 2013 au 11 juillet 2025,

— les régularisations de charges 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022,

— le règlement de copropriété er son modificatif du 21 novembre 2012,

— le calcul des charges d’eau froide et charges spécifiques au bâtiment B avec la clé de répartition prévue au règlement de copropriété et comparaison avec celle appliquée (en faveur de M. [G] [Y]) (pièce n° 9),

— les relevés Ista de 2013 à 2023

— les décomptes des sommes dues, dont le dernier au 26 août 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 5.973,44 € dont 5.378,58 € hors frais et dépens,

— les justificatifs des frais, le contrat de syndic.

En premier lieu, M. [G] [Y] fait valoir que les décomptes établis par le syndicat dans ses conclusions d’appel et en première instance et les décomptes communiqués ne cessant de varier, il est impossible de déterminer ce qu’il pourrait devoir au syndicat. Il sollicite le remboursement de la somme de 1.944,59 € :

2.124,68 € indiquée en solde débiteur sur le décompte produit en appel au 1er juillet 2014 – 180,09 € indiquée en solde débiteur sur le décompte produit en première instance à la même date = 1.944,59 €

ou

2.995,03 € indiquée en solde débiteur sur le décompte produit en appel au 26 février 2015 – 1.050,44 € indiquée en solde débiteur sur le décompte produit en première instance à la même date = 1.944,59 €.

Il ajoute que le syndicat a omis de prendre en compte un versement de 800 € qu’il a effectué le 18 février 2015.

Il y a lieu d’indiquer que M. [G] [Y] a hérité des lots n° 153 et 154 au décès de sa soeur, Mme [E] [Y], fin 2011.

Par acte du 7 octobre 2008 le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [E] [Y] en paiement de la somme de 4.122,97 € représentant l’arriéré des charges arrêté au 2ème trimestre 2008. Par jugement du 16 juin 2009 le tribunal d’instance de Paris 16ème a condamné Mme [E] [Y] à payer au syndicat la somme de 2.362,39 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 2ème trimestre 2008. Le 21 mars 2013 le syndicat a inscrit au crédit du compte de M. [G] [Y], devenu propriétaire des lots 153 et 154, la somme de 4.122,97 – 2362,39 = 1.760,58 €. A la date du 21 mars 2013 le solde de M. [G] [Y] était débiteur de 1.067,90 € (pièce [Y] n° 11).

Le syndicat a imputé les versements de M. [Y] de 500 € le 9 décembre 2013 et 800 € le 18 février 2015 sur la dette antérieure au 1er avril 2013, ce qui a abouti à rendre son compte créditeur de 500 + 800 – 1.067,9 = 232,10 € à la date du 1er avril 2013. C’est le point de départ de la réclamation du syndicat en appel (pièce syndicat n°3 et 16).

L’article 1342-10 du code civil dispose :

'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'.

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose en son alinéa 2 que 'conformément à l’article 1342-10 du code civil , les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne'.

C’est donc à juste titre que le syndicat a imputé les versements de M. [G] [Y], à savoir 500 € le 9 décembre 2013 et 800 € le 18 février 2015 sur les dettes les plus anciennes en l’absence d’indication contraire de la part de M. [G] [Y].

Par ailleurs, il n’y a aucune variation ou incohérence dans les comptes du syndicat :

— dans le compte chronologique de M. [G] [Y] issu du site extranet du syndicat arrêté au 16 juillet 2025 qui couvre la période du 1er janvier 1998 au 16 juillet 2025 (pièce [Y] n° 32), le compte apparaît débiteur de la somme de 2.986,29 € à la date du 3 mars 2015 après le versement de 800 € du 27 février 2015 et de celle de 6.423,46 € à la date du 11 juillet 2025,

— dans le décompte arrêté au 26 août 2025 après imputation sur la dette la plus ancienne des règlements non imputés spécifiquement par M. [G] [Y] (pièce syndicat n°16) le compte apparaît débiteur de la somme de 2.986,29 € à la date du 3 mars 2015, donc sans mention du versement de 800 € le 27 février 2015, qui a été imputé sur la dette la plus ancienne, et de celle de 6.423,46 € à la date du 11 juillet 2025.

Il en résulte qu’il n’y a pas de trop perçu des sommes de 800 € et 1.984,59 € ou 1.944,59 €.

En deuxième lieu M. [G] [Y] soutient que les charges ne sont pas calculées conformément au règlement de copropriété.

Il expose que :

— le lot n°153 est affecté d’une quote-part de 7/10.001èmes des charges générales, de 14/10.002èmes des charges particulières du bâtiment B, et 13/10.002èmes des charges de

chauffage,

— et le lot n°154 est affecté d’une quote-part de 8/10.001èmes des charges générales et de

16/10.002èmes des charges particulières du bâtiment B et des charges de chauffage,

soit pour les 2 lots :

—  15/10.001èmes des charges générales,

—  30/10.002èmes des charges particulières,

— et 20/10.002èmes des charges de chauffage.

Il fait valoir qu’il apparaît sur les appels versés par le syndic que les charges sont appelées sur la base de :

—  30/10.337 tantièmes pour les charges générales, soit près de 15.000èmes de trop,

—  29/10 000 tantièmes pour les charges de chauffage, soit près de 9/10.000èmes de trop,

—  15/10.000 tantièmes pour les charges 'communes', sans fondement

— et 15/9.648 tantièmes pour les charges d’eau froide.

Il indique que le syndicat des copropriétaires admet dans ses conclusions que la clef de répartition appliquée pour les charges d’eau et les charges entre les 2 bâtiments n’a pas été votée en assemblée générale ni n’a donné lieu à un modificatif du règlement de copropriété. Il ajoute que si la différence serait infime (6,98 € d’après les calculs du syndic), elle démontre que le syndicat des copropriétaires calcule les charges comme bon lui semble et ne s’explique pas sur l’imputation à M. [Y] de 30/10.337 tantièmes pour les charges générales, soit près de 15.000èmes de trop.

Il doit être observé qu’il n’y a pas de différence entre les tantièmes prévus par le règlement de copropriété et ceux appliqués par le syndicat en ce qui concerne les charges générales et les charges de chauffage.

En effet, M. [G] [Y] est propriétaire de deux lots, numérotés 153 et 154, le 1er représente 7/10.001 de charges générales et le second 8/10.001 des mêmes charges, soit globalement 15/10.001 (7 + 8 = 15). Contrairement à ce que soutient M. [G] [Y], les charges générales imputées aux lots 153 et 154 ont pour fondement le règlement de copropriété.

S’agissant des charges de chauffage, le lot 153 représente 13/10.002 et le lot 154 16/10.002 dans le règlement de copropriété, soit globalement 29/10.002 (13 + 16 = 29). Ce sont ces mêmes tantièmes qui sont appliqués par le syndicat. Contrairement à ce que soutient M. [G] [Y], il n’y pas 9/10.000èmes de trop.

En revanche il y a une différence entre les tantièmes prévus par le règlement de copropriété et ceux appliqués par le syndicat s’agissant des charges spéciales du bâtiment B et les charges eau froide. Cependant, le syndicat a recalculé ces charges en appliquant les tantièmes prévus au modificatif du règlement de copropriété. Il en résulte une différence de 6,09 € en faveur de M. [G] [Y] [L], ce que ce dernier ne conteste pas. Il n’y donc pas de trop perçu de la part du syndicat.

En troisième lieu, M. [G] [Y] conteste les charges d’eau. Il fait valoir que les deux chambres sont inoccupées depuis le 9 juin 2011 et qu’aucune consommation d’eau froide ou d’eau chaude privative ne doit lui être imputée. Il ajoute que le lot n° 153 est dépourvu de compteur divisionnaire et que le compteur du lot 154 est commun au lot 155 qui ne lui appartient pas. Il demande à ce que la somme de 4.375 € soit déduite des sommes réclamées par le syndicat, soit 1.075 € pour la période précédant le départ des locataires en 2011 et 3.300 € pour la période postérieure.

Il est acquis aux débats que le lot n° 153 est dépourvu de compteur d’eau et qu’il n’y pas lieu d’en installer un, eu égard à l’absence de point d’eau.

Le lot n° 154 est pourvu d’un compteur d’eau, mais il ressort du courriel envoyé par Mme [B], propriétaire du lot voisin n° 155, au syndic le 15 mars 2022 que le compteur du lot 154 est aussi celui du lot 155 : 'nous nous sommes aperçus que nous n’avions pas de compteur d’eau chaude indépendant, et que le circuit était rattaché au compteur de la chambre de M. [Y] (chambre mitoyenne). Nous souhaiterions donc installer dès que possible un compteur d’eau chaude indépendant inhérent à notre chambre. Pourriez vous svp m’indiquer la marche à suivre ' (…) (pièce [Y] n° 30).

Le syndicat n’a pas réagi à ce courriel.

Il n’est par ailleurs pas contesté que les lots 153 et 155 sont inoccupés depuis le 9 juin 2011 (pièces [Y] n° 4 à 7). Il n’y a donc eu aucune consommation d’eau chaude dans ces deux lots.

Il en résulte qu’aucun paiement de consommation d’eau chaude n’est du par M. [G] [Y] [L], même forfaitairement, à partir du 9 juin 2011.

M. [Y] sollicite la restitution de la somme de 1.075 € au titre des charges d’eau indûment facturées pour la période du 1er trimestre 2009 au 2ème trimestre 2011. C’est à juste titre que le syndicat soulève la prescription de cette demande qui a été formulée après son assignation du 22 décembre 2020, soit plus de 5 ans après 2011.

Pour la période courant de 2012 à août 2025, M. [Y] sollicite le remboursement de la somme de 3.300 €.

Cependant le syndicat a porté au crédit du compte de M. [Y] au titre des charges d’eau chaude les sommes de 300 € en 2018, 150 € en 2020, 150 € en 2021 (pièce n° 22) et 450 € au titre de la régularisation des charges 2022 à 2024, soit 1.050 €. Il y a lieu de déduire de la créance de charges du syndicat la somme de 3.300 – 1.050 = 2.250 €.

Il en résulte que le syndicat justifie de sa créance pour un montant de 5.378,58 € – 2.250 = 3.128,57 €.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] à verser à M. [G] [Y] [Z] la somme de 1.035,18 € en restitution des sommes trop perçues au titre des charges de copropriété.

M. [Y] doit être débouté de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 7.159,59 € en restitution du trop perçu.

M. [G] [Y] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 3.128,57 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 26 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt.

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat sollicite le paiement des sommes suivantes :

—  26 février 2015 : commandement de payer : 157 €,

—  7 août 2015 : commandement de payer : 169,95 €,

—  14 mai 2020 : commandement de payer : 193,02 €

—  24 juillet 2020 : assignation : 121,43 €,

—  2 février 2021 : assignation : 121,43 €,

—  29 novembre 2022 : relance : 45 €,

total : 807,83,

à déduire remboursement trop perçu : – 212,97 €,

reste dû : 594,86 €.

Les frais d’assignation font partie des dépens sur lesquels il sera statué plus loin.

La relance du 29 novembre 2022 alors que la procédure était en cours en appel, était inutile.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le commandement de payer du 4 mars 2015 (pièce n° 12) : 169,95 €

— le commandement de payer du 16 mars 2020 (pièce n° 2) : 169,16 €

total : 339,11 €.

Les frais de commandement de payer du 26 février 2015 ne correspondent pas à un acte d’huissier versé aux débats. Ils ne seront pas retenus.

Seuls constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité ceux des deux commandement de payer versés aux débats soit ceux des 4 mars 2015 et 16 mars 2020 facturés par l’huissier de justice à la somme globale de 339,11 €.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné M. [G] [Y] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 339,90 € en remboursement des frais de commandement de payer.

M. [G] [Y] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 339,11 € au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes de dommages-intérêts du syndicat

Selon l’article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Depuis 2013 M. [G] [Y] s’abstient de régler les appels de charges et travaux dans leur intégralité à leur échéance, malgré les deux commandements de payer qui lui ont été adressés, laissant sa dette perdurer et s’aggraver, ce qui caractérise sa mauvaise foi.

Les manquements systématiques et répétés de M. [G] [Y] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice a été justement apprécié par le premier juge.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M. [G] [Y] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 700 € de dommages et intérêts

Sur la demande de dommages-intérêts de M. [G] [Y]

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts formulée par M. [G] [Y] [L].

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] [Y], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [G] [Y] [L].

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

M. [G] [Y] [L] sollicite d’être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965.

Selon l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires'.

M. [G] [Y], perdant son procès contre le syndicat, doit être débouté de sa demande de dispense de toute participation aux frais des procédures de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [G] [Y] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 700 € de dommages et intérêts,

— débouté M. [G] [Y] [L] de sa demande de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 3.128,57 € au titre de l’arriéré des charges arrêtés au 26 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

Condamne M. [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 339,11 € au titre des frais de recouvrement.

Condamne M. [G] [Y] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [G] [Y] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédures de première instance et d’appel par application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE