Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 22 JANVIER 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08599 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHTIZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Avril 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 13] – RG n° 22/06628

APPELANT

Monsieur [C] [G]

né le 05 octobre 1947 à [Localité 11] (Algérie)

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par M^e Guillaume DAUCHEL de la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : W09

Ayant pour avocat plaidant M^e Rachel HARZIC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0058

INTIMES

Madame [B] [I] [S] épouse [D]

[Adresse 2] [Adresse 10]

[Localité 8]

Représentée par M^e Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R0129

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/503523 du 30/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

Monsieur [O] [D]

[Adresse 2] [Adresse 10]

[Localité 8]

Représenté par M^e Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R129

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère,

Madame Laura TARDY, Conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, et par Madame Dominique CARMENT, greffière présente lors de la mise à disposition.

****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 mai 1992 à effet au 1er juin 1992, M. [C] [G] a donné à bail à Mme [B] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] en face) à [Localité 14].

Par acte d’huissier signifié le 27 septembre 2021, M. [G] a fait délivrer à « Mme [B] [H] » un congé pour vendre à effet au 31 mai 2022.

Par acte d’huissier signifié le 11 octobre 2022, M. [G] a fait assigner Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de validation du congé, expulsion de la défenderesse à défaut de départ volontaire, condamnation de celle-ci à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer, ce à compter de la signification de l’assignation et jusqu’à la reprise des lieux, outre la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens.

À l’audience, M. [G] a maintenu l’ensemble de ses demandes.

En défense, Mme [H], ainsi que son époux M. [O] [D] intervenant volontairement à l’instance, ont sollicité du juge qu’il déclare le congé inopposable à M. [O] [D] et subsidiairement qu’il accorde à Mme [H] 36 mois de délais pour quitter les lieux. Reconventionnellement, ils ont sollicité la condamnation de M. [G] à leur communiquer des quittances de loyer ou d’indemnité d’occupation depuis octobre 2022 et jusqu’à la décision à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision et jusqu’à parfaite exécution.

Par jugement contradictoire entrepris du 7 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

— constate que le congé signifié le 27 septembre 2021 pour le 31 mai 2022 minuit par M. [C] [G] à Mme [B] [H] est inopposable à son époux M. [O] [D] ;

— dit qu’en conséquence le contrat de bail liant M. [C] [G] d’une part, et Mme [B] [H] et M. [O] [D] d’autre part, suivant contrat signé le 7 mai 1992 à effet au 1er juin 1992 et portant sur l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4]) à [Localité 14], a été tacitement reconduit pour une durée de trois ans à compter du 1er juin 2022 ;

— rejette la demande formée par M. [C] [G] tendant à la validation du congé pour vendre signifié à Mme [B] [H] le 27 septembre 2021 pour le 31 mai 2022 minuit, ainsi que ses demandes subséquentes tendant au constat de son occupation sans droit ni titre, à son expulsion du logement donné à bail, et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

— enjoint à M. [C] [G] 'à’ délivrer à Mme [B] [H] et M. [O] [D] des quittances de loyer signées de sa main pour les loyers acquittés entre le mois d’octobre 2022 et le prononcé du présent jugement, dans le délai d’UN MOIS à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard durant 3 mois à l’issue desquels il pourra à nouveau être statué ;

— rejette la demande d’indemnité formulée par M. [C] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejette le surplus des demandes ;

— condamne M. [C] [G] aux dépens ;

— rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté par M. [G] le 9 mai 2023,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 juin 2025, par lesquelles M. [C] [G] demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— juger que le congé signifié le 27 septembre 2021 pour le 31 mai 2022 minuit par M. [C] [G] est opposable à M. [O] [D],

— valider le congé délivré le 27 septembre 2021 pour le 31 mai 2022,

— valider le congé délivré le 10 juillet 2023 pour le 31 mai 2025,

— juger que Mme [B] [H] et M. [O] [D], qui se sont maintenus dans les lieux sis [Adresse 5] après le 31 mai 2022, sont sans droit ni titre,

— prononcer l’expulsion de Mme [B] [H] et de M. [O] [D] de l’appartement sis [Adresse 6], ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer mensuel, et ce, à compter de la signification de l’assignation et jusqu’à la reprise effective des lieux par M. [C] [G],

— condamner in solidum Mme [B] [H] et M. [O] [D] à payer à M. [C] [G] l’indemnité d’occupation telle que fixée par la cour,

— condamner in solidum Mme [B] [H] et M. [O] [D] à payer à M. [C] [G] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [B] [H] et M. [O] [D] aux entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit et rejeter toute demande d’arrêt de l’exécution provisoire.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 25 octobre 2023, par lesquelles Mme [B] [H] et M. [O] [D] demandent à la cour de :

— déclarer M. [G] mal fondé en son appel et l’en débouter,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 7 avril 2023,

— condamner M. [C] [G] à remettre aux époux [D] des quittances de loyer depuis octobre 2022 jusqu’à l’arrêt à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à parfaite exécution,

— débouter M. [C] [G] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [C] [G] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie Courtois, avocat au barreau de Paris, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vendre

Au visa des articles 15 et 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 1751 du code civil, le premier juge, considérant que Mme [H] ne justifiait d’aucune démarche positive tendant à informer le bailleur de son mariage avec M. [O] [D] en cours de bail, a toutefois relevé que le congé comme l’assignation avaient été délivrés à 'Mme [H]', faisant ainsi mention du nom d’épouse de la locataire, et qu’il s’en inférait que le bailleur avait nécessairement et préalablement été informé du mariage de celle-ci. Le juge en a déduit l’inopposabilité du congé à M. [D], et, en considération de l’indivisibilité du bail, a jugé que le défaut d’effet du congé à l’égard de l’un des colocataires entraînait la poursuite du bail qui s’est tacitement reconduit.

M. [G] conclut à l’infirmation du jugement, faisant valoir que Mme [S], sur qui pèse la charge de la preuve de l’information, ne justifie avoir accompli aucun acte positif d’information du bailleur quant à son mariage avec M. [D]. Il soutient que dans ce cas, la notification du congé au locataire est de plein droit opposable à son conjoint, ajoutant que d’autres circonstances qu’un mariage peuvent justifier d’accoler un autre nom à son nom de naissance. Il fait valoir que le congé délivré remplit les conditions de fond et de forme requises par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [H] est occupante sans droit ni titre, comme tous occupants de son chef, depuis le 1er juin 2022 et que l’expulsion devra être prononcée à défaut de départ volontaire. Il sollicite en outre leur condamnation in solidum à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant égal au double du loyer mensuel. Il ajoute qu’un nouveau congé pour vendre a été délivré à M. et Mme [D] le 10 juillet 2023 pour le 31 mai 2025 et n’a pas été contesté, les locataires se maintenant dans les lieux.

M. et Mme [D] sollicitent la confirmation du jugement, faisant valoir que Mme [S] s’est mariée avec M. [D] après la conclusion du bail et que les époux en ont informé le bailleur, mais n’ont pas conservé l’écrit d’information. Ils reprennent à leur compte la motivation du jugement et concluent au rejet des autres demandes de M. [G].

L’article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Selon l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

L’article 9-1 de la même loi énonce que nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 7 mai 1992 entre M. [G] en qualité de bailleur et [Localité 12] [S] en qualité de locataire. Melle [S] s’est mariée avec M. [D] le 20 août 1998, après la conclusion du bail.

Conformément à l’article 1751 susvisé, le droit au bail est réputé appartenir aux deux époux. Cependant, en application de l’article 9-1 de la loi de 1989, la signification du congé faite par le bailleur est opposable au conjoint si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance de celui-ci.

Il est constant que l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 fait peser sur le locataire une obligation d’information de son lien matrimonial impliquant une démarche positive de sa part envers son bailleur et que la preuve que cette information avait bien été donnée incombe au preneur (3e Civ., 19 octobre 2005, n° 04-17.039).

Mme [H] reconnaît ne pas être en mesure de justifier d’une démarche positive d’information du bailleur relative à son mariage en 1998 avec M. [D], n’ayant pas conservé l’écrit de notification de cette information.

Ce faisant, et quand bien même le bailleur a pu notifier le congé puis l’assignation à la locataire en usant de son nom d’épouse, Mme [S], sur qui pèse la charge de la preuve de la délivrance de l’information du mariage, ne justifie d’aucune démarche positive d’information du bailleur, laquelle ne peut être présumée au regard des termes du congé et de l’assignation délivrés.

Par conséquent, à défaut d’information valable du mariage de la locataire avant la délivrance du congé pour vendre, ce congé, valable à l’égard de Mme [H], ce qu’elle ne conteste pas, est par ailleurs opposable à M. [D].

La régularité du congé n’est pas autrement discutée entre les parties.

A défaut d’acceptation de l’offre de vente dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, M. et Mme [D] sont devenus occupants sans droit ni titre à compter du 1er juin 2022.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a dit le congé inopposable à M. [D] et dit le bail reconduit pour une durée de trois ans à compter du 1er juin 2022, et rejeté les demandes du bailleur tendant à la validation de ce congé et subséquemment à l’expulsion et à la condamnation de M. et Mme [D] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [G] demande à la cour de condamner in solidum M. et Mme [D] ainsi que tous occupants de leur chef à payer une indemnité d’occupation d’un montant égal au double de celui du loyer, à compter de la signification de l’assignation et jusqu’à la reprise des lieux par ses soins.

M. et Mme [D] concluent à la confirmation du jugement et répliquent qu’aucune disposition du bail ne prévoit une majoration de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer.

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Le maintien dans les lieux de M. et Mme [D] sans droit ni titre depuis le 1er juin 2022 justifie qu’ils soient condamnés in solidum à payer une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera fixé à une somme égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dûs si le bail s’était poursuivi, ce qui correspond à la double nature compensatoire et indemnitaire de l’indemnité d’occupation. En effet, aucun élément du débat ne justifie de porter le montant de l’indemnité d’occupation au double de celui du loyer. Cette indemnité d’occupation a commencé à courir à compter de la signification de l’assignation, soit le 11 octobre 2022, comme demandé.

Sur la demande reconventionnelle de production de quittances de loyer ou indemnités d’occupation sous astreinte

M. et Mme [D] sollicitent la confirmation du jugement qui a enjoint à M. [G] à leur délivrer des quittances de loyer signées de sa main, pour la période allant du mois d’octobre 2022 à la date du jugement, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, astreinte courant pendant trois mois. Ils font valoir que le juge ayant invalidé le congé, M. [G] doit leur établir non une quittance d’indemnité d’occupation mais une quittance de loyer, depuis le mois d’octobre 2022 jusqu’à la date de l’arrêt.

M. [G] conclut à l’infirmation du jugement, indiquant avoir transmis les documents demandés le jour de l’audience devant le premier juge.

Selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Il est constant qu’un occupant sans droit ni titre ne peut réclamer des justificatifs de paiement de loyer (3e Civ., 1er février 2011, n° 10-11.603).

En l’espèce, il a été jugé que M. et Mme [D] étaient occupants sans droit ni titre depuis le 1er juin 2022, et à ce titre débiteurs non de loyers, du fait de la résiliation du bail, mais d’indemnités d’occupation. L’obligation de délivrance de quittance de loyer pesant sur le bailleur a cessé avec la résiliation du bail. Par conséquent, leur demande de délivrance de quittance doit être rejetée.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Statuant à nouveau, la cour condamne in solidum M. et Mme [W] aux dépens de première instance et à verser à M. [G] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

Y ajoutant en appel, la cour condamne in solidum M. et Mme [D] aux dépens et à verser la somme de 1 000 euros à M. [G] au titre des frais irrépétibles en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

INFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,

DIT valide le congé pour vente délivré le 27 septembre 2021 pour le 31 mai 2022,

CONSTATE que M. [O] [D] et Mme [B] [H] sont occupants sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 1] (1er étage, bâtiment H, porte face) à [Localité 13] depuis le 1er juin 2022 ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M. [O] [D] et Mme [B] [H] et de tous occupants de son chef, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 11 octobre 2022 à une somme égale au montant du loyer révisé et des charges, qui aurait été dûs si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE in solidum M. [O] [D] et Mme [B] [H] à payer à M. [C] [G] cette indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux établie par procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou remise des clés au propriétaire ou à son mandataire,

REJETTE la demande d’établissement de quittances de loyer sous astreinte,

CONDAMNE in solidum M. [O] [D] et Mme [B] [H] aux dépens de première instance et à verser à M. [C] [G] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. [O] [D] et Mme [B] [H] aux dépens d’appel,

CONDAMNE in solidum M. [O] [D] et Mme [B] [H] à verser la somme de 1 000 euros à M. [C] [G] au titre des frais irrépétibles en appel.

La greffière La présidente