COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-11 référés

ORDONNANCE DE REFERE

du 5 février 2026

N° 2026/49

Rôle N° RG 25/00418 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPD6L

S.C.I. MG PROPERTY

C/

S.A. CCF CREDIT FONCIER DE FRANCE

TRESOR PUBLIC DE [Localité 7]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI

Prononcée à la suite d’une assignation en référé en date du 21 août 2025.

DEMANDERESSE

S.C.I. MG PROPERTY prise en la personne de son gérant en exercice, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

S.A. CCF CREDIT FONCIER DE FRANCE, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

TRESOR PUBLIC DE [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

défaillant

* * * *

DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ

L’affaire a été débattue le 11 décembre 2025 en audience publique devant

Frédéric DUMAS, Conseiller,

délégué par ordonnance du premier président.

En application des articles 957 et 965 du code de procédure civile

Greffier lors des débats : Cécilia AOUADI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 5 février 2026.

ORDONNANCE

Par défaut,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 5 février 2026.

Signée par Frédéric DUMAS, Conseiller, et Cécilia AOUADI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

Par jugement du 16 mai 2025 le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Draguignan a notamment :

— déclaré la société SCI MG Property irrecevable en sa demande tendant à voir condamner la société Credit Foncier de France à indemniser [V] [W] à hauteur de 300 000 euros,

— débouté la société SCI MG Property de toutes ses autres demandes,

— dit que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies,

— dit que la société Credit Foncier de France poursuit la saisie immobilière au préjudice de la SCI MG Property pour une créance liquide et exigible d’un montant de 1 028 954,36 euros, selon décompte provisoirement arrêté au 31 mai 2022 et sans préjudice des intérêts postérieurs jusqu’à parfait paiement,

— autorisé la vente amiable sur autorisation de justice des biens et droits immobiliers sur la commune de [Localité 10] (Var) [Adresse 9], sur la parcelle cadastrée section AF n°[Cadastre 4] pour une contenance de 18a 45ca, le lot du [Adresse 5] dite '[Adresse 8]',…

— rappelé que le débiteur saisi doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et qu’il doit rendre compte, au créancier poursuivant sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin,

— fixé à la somme de 2 700 000 euros le prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché,…

— invité le notaire qui recevra l’acte de vente à adresser au juge de l’exécution immobilier la copie de l’acte de vente reçu,

— taxé les frais préalables à la somme de 5 668,24 euros T.T.C et dit que ces frais seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente,

— dit que les émoluments de l’avocat poursuivant, calculés conformément au tarif en vigueur, seront également payables par l’acquéreur, en sus du prix de vente, comme les frais de poursuite,

— dit que le dossier sera rappelé à l’audience du vendredi 5 septembre 2025 à 9 heures 00, et qu’à cette audience, le juge ne pourra accorder un délai supplémentaire de trois mois que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et ce, afin de permettre la conclusion et la rédaction d’un acte authentique de vente,

— ordonné la mention du présent jugement en marge de la publication du commandement au Service de la Publicité Foncière et de l’Enregistrement de [Localité 6] le 29 décembre 2022, volume 2022 S numéro 15,

— ordonné la mention du présent jugement en marge du cahier des conditions de vente déposé au tribunal judiciaire de Draguignan le 1 mars 2023,

— ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de M^e Colette Vanderstichel sur ses offres et affirmations de droit.

Le 3 juillet 2025 la société civile immobilière, ci-après SCI, MG Property a relevé appel du jugement du 16 mai 2025 et d’autres décisions de la même juridiction rejetant des questions prioritaires de constitutionnalité dans le cadre du même litige et, par actes du 21 août 2025, fait assigner la société anonyme, ci-après SA, Crédit Foncier de France et le Trésor Public de Hyères devant le premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence statuant en référé aux fins de voir ordonner le sursis à exécution dudit jugement.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées à l’audience la société MG Property demande à la juridiction du premier président de :

— ordonner le sursis à exécution du jugement d’orientation rendu par le juge de l’exécution immobilier du tribunal judiciaire de Draguignan du 16 mai 2025,

— débouter le Crédit Foncier de France de toute prétention contraire,

— condamner le Crédit Foncier de France à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de maître Pierre Yves Imperatore, membre de la SELARL LX Aix-en-Provence, aux offres de droit.

Selon des écritures remises à l’audience, et auxquelles il se réfère, le Crédit Foncier de France conclut à ce que le premier président de la cour d’appel :

— déclare la société MG Property irrecevable et mal fondée en sa demandes de sursis à exécution,

— condamne la société MG Property à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au jour de l’audience le Trésor Public de [Localité 7], cité à étude, ne comparaît pas.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

Sur la recevabilité de la demande de sursis à exécution

Constitue une fin de non-recevoir selon l’article 122 du code de procédure civile tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article R121-22 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que, en cas d’appel, un sursis à l’exécution des décisions prises par le juge de l’exécution peut être demandé au premier président de la cour d’appel. La demande est formée par assignation en référé délivrée à la partie adverse et dénoncée, s’il y a lieu, au tiers entre les mains de qui la saisie a été pratiquée.

Le même texte en son alinéa 2 précise que, jusqu’au jour du prononcé de l’ordonnance par le premier président, la demande de sursis à exécution suspend les poursuites si la décision attaquée n’a pas remis en cause leur continuation ; elle proroge les effets attachés à la saisie et aux mesures conservatoires si la décision attaquée a ordonné la mainlevée de la mesure.

Le Crédit Foncier de France soulève l’irrecevabilité de la demande de sursis à exécution au motif que le jugement du 16 mai 2025, qui a autorisé la vente amiable, a suspendu conformément à l’article R322-20 du code des procédures civiles d’exécution le cours de la procédure d’exécution, laquelle ne reprendra qu’à la suite d’une nouvelle décision judiciaire en cas de défaut de réalisation de cette vente eu égard à l’effet suspensif attaché à la validation de la demande du saisi. La décision dont appel n’est ainsi, selon le défendeur, pas un jugement d’orientation susceptible de faire l’objet d’une demande de sursis à exécution.

La société MG Property réplique que sa demande concerne la suspension de la totalité du dispositif du jugement dans la mesure où elle conteste la régularité même de la procédure et que ses moyens d’appel pourraient, s’ils prospéraient, conduire à l’annulation de la saisie. Il ne peut dès lors y avoir de vente amiable dans l’attente de l’arrêt au fond de la cour d’appel sauf à priver l’appelant d’un quelconque bénéfice du recours.

En l’espèce le dispositif du jugement dont appel ne se limite pas à l’autorisation de la vente amiable du bien immobilier de la société MG Property mais déclare également irrecevables ou rejette certaines de ses demandes comme étant infondées et, en tout état de cause, la contraint à procéder à une vente de gré à gré selon des conditions et modalités qu’il détermine.

Il s’ensuit qu’en application de l’article R121-22 alinéa 1er susvisé, lequel n’exclut aucun type de décision de ses prévisions, la demanderesse est recevable à solliciter la suspension de l’exécution provisoire du jugement du 16 mai 2025 du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Draguignan.

Sur la suspension de l’exécution provisoire

L’article R121-22 l’alinéa 3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le sursis à exécution n’est accordé que s’il existe des moyens sérieux d’annulation ou de réformation de la décision déférée à la cour.

Aux termes de l’alinéa 4 de cet article l’auteur d’une demande de sursis à exécution manifestement abusive peut être condamné par le premier président à une amende civile d’un montant maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui pourraient être réclamés. Enfin la décision du premier président n’est pas susceptible de pourvoi.

Seule la cour au fond est compétente pour se prononcer sur le bien ou le mal fondé de l’analyse du premier juge des éléments de preuve fournis et des arguments juridiques soulevés, de sorte que les moyens tendant à critiquer sa motivation et contester sa décision ne sont pas des moyens sérieux de réformation dés lors que n’apparaît pas une violation manifeste des textes et des principes de droit applicables, de l’état de la jurisprudence ou des principes directeurs du procès.

Les moyens sérieux de réformation sont ainsi ceux qui ont des chances raisonnables de succès sans que le premier président ait à examiner de manière approfondie les moyens sur lesquels la cour saisie au fond aura à statuer.

Au soutien de sa demande la société MG Property explique que :

— depuis que le premier juge a rendu sa décision elle justifie avoir engagé une action en inscription de faux contre l’acte d’huissier dressé au titre de procès-verbal descriptif à l’encontre duquel elle avait déjà déposé une plainte pénale pour faux en écriture publique avec consignation déclenchant l’action publique,

— elle justifie ainsi de plus fort sa demande de sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice déjà formulée devant le premier juge mais occultée dans le délibéré,

— ce procès-verbal argué de faux est ainsi dépourvu de valeur et vicie la procédure de saisie immobilière, entraînant la caducité du commandement de payer valant saisie car le cahier des conditions de vente qui est la loi des parties est nul,

— il résulte en effet du commandement de payer que l’immeuble est occupé par un tiers en vertu d’un droit opposable à la société MG Property requérant une autorisation judiciaire pour permettre au commissaire de justice de pénétrer dans les lieux à défaut de quoi l’officier public a violé les droits de propriété et au respect de la vie privée entraînant la nullité du procès-verbal descriptif,

— le commandement de payer valant saisie encourt la nullité dans la mesure où il mentionne un titre qui n’existe pas et qui n’a pas été versé aux débats avant la dernière audience alors que seul le prêteur est en possession d’une copie exécutoire de l’acte de prêt authentique de sorte que le saisi n’a pas pu le contrôler,

— l’acte qui fonde les poursuites n’ayant été produit que quelques jours avant l’audience d’orientation sur injonction du juge elle n’a pas bénéficié d’un délai raisonnable pour pouvoir le contrôler,

— de surcroît l’acte fourni par la partie adverse ne permet pas la saisie immobilière du bien s’agissant non de l’acte de prêt mais de l’acte d’acquisition,

— l’absence de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge rend le créancier irrecevable en sa demande,

— la clause de déchéance du terme est abusive comme étant stipulée dans un contrat d’adhésion que l’emprunteuse, personne morale non professionnelle, n’a pu discutée et doit être réputée non écrite alors qu’il n’existait pas à la date de la prétendue déchéance du terme une dette exécutoire permettant d’engager la saisie.

Le Crédit Foncier de France soutient tout d’abord que la demande incidente de sursis à statuer fondée sur la plainte déposée avant l’audience d’orientation est nouvelle et donc irrecevable pour avoir été déposée après cette audience en application de l’article R311-5 du code des procédures civiles d’exécution. En ce qui concerne ensuite la nullité de procédure et la caducité du commandement, les contestations relatives au procès-verbal descriptif, la demande de conciliation préalable et la prétendue absence d’exigibilité la défenderesse se réfère aux réponses du premier juge à ces différents moyens.

La recevabilité de la demande de sursis à statuer est sujette à discussion s’agissant non pas d’une demande incidente mais d’une exception de procédure soumise au régime de l’article 74 du code de procédure civile, dont il appartiendra à la cour de vérifier que ses conditions sont réunies avant d’en examiner le fond le cas échéant. En tout état de cause la note d’audience du 8 novembre 2024 mentionne la demande d’un tel sursis faite par la société MG Property dans l’attente de la prise en compte du crime de faux en écriture publique.

Sur le fond la société MG Property justifie avoir déposé, le 7 janvier 2025, une plainte avec constitution de partie civile à l’encontre de MM. [X] [J], [U] [Z] et [T] [S] ainsi que du Crédit Foncier de France, pour des faits de faux en écriture publique ou authentique et violation de domicile par un dépositaire de l’autorité publique, auprès du doyen des juges d’instruction du tribunal judiciaire de Draguignan. Ce dernier a, suivant ordonnance du 13 janvier 2025, fixé à 1 000 euros la somme que devrait consigner Mme [V] [W] au plus tard le 15 mars 2025. Sur interrogation de cette juridiction en cours de délibéré la demanderesse a justifié que ce montant avait été versé auprès du régisseur dudit tribunal le 17 mars 2025. Elle a en outre déposé le 10 décembre 2025 entre les mains du directeur des services de greffe du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence un acte d’inscription de faux relatif à un procès-verbal descriptif sur saisie immobilière du 18 janvier 2023 établi à la requête du Crédit Foncier de France par maître [X] [J], commissaire de justice.

En application de l’article R322-10 du code des procédures civiles d’exécution le créancier poursuivant dépose au greffe du juge de l’exécution au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l’assignation délivrée au débiteur saisi un cahier des conditions de vente comportant notamment l’état descriptif de l’immeuble avec la désignation de l’immeuble saisi, l’origine de propriété, les servitudes grevant l’immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description.

Par ailleurs si des poursuites pénales sont engagées contre les auteurs ou complices du faux, il est sursis au jugement civil jusqu’à ce qu’il ait été statué au pénal, à moins que le principal puisse être jugé sans tenir compte de la pièce arguée de faux ou qu’il y ait eu, sur le faux, renonciation ou transaction aux termes de l’article 312 du code de procédure civile.

Or aussi tardives qu’aient été engagées les poursuites pénales, le 17 mars 2025 soit cinq jours avant l’audience devant le juge de l’exécution, et l’action en inscription de faux, à savoir le 10 décembre 2025 soit près de sept mois après le jugement dont appel et la veille de l’audience devant le premier président de la cour d’appel, ces deux procédures judiciaires sont ainsi de nature à entraîner un sursis à statuer jusqu’à ce qu’il ait été statué au pénal.

Les éléments du dossier ont naturellement conduit le juge de l’exécution à écarter expressément la demande de sursis à statuer, aux motifs qu’il n’entrait pas dans ses pouvoirs de remettre en cause les constatations d’un huissier de justice et que la société MG Property ne justifiait pas avoir engagé une procédure d’inscription de faux, de sorte que la demanderesse ne saurait sérieusement lui reprocher d’avoir 'occulté’ sa demande. Pour autant la conjugaison des deux actions pénale et civile enfin mises en oeuvre peut désormais amener la cour statuant au fond à apprécier leur incidence sur la validité du cahier des conditions de vente dont la régularité du procès-verbal descriptif est remise en cause et, partant, sur la poursuite de la procédure de saisie immobilière.

Il s’ensuit que l’existence de la procédure d’inscription de faux du procès-verbal descriptif du 18 janvier 2023 et des poursuites pénales engagées à l’encontre du commissaire de justice instrumentaire constituent un moyen sérieux de réformation justifiant le sursis à exécution du jugement du 16 mai 2025.

Sur les demandes annexes

Au regard de l’inertie dont elle a fait preuve dans l’accomplissement de ses diligences pouvant justifier un sursis à statuer la société MG Property sera tenue aux dépens de l’instance.

Pour les mêmes motifs qui sont à l’origine de cette instance devant le premier président de la cour d’appel elle sera également condamnée à payer au Crédit Foncier de France la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé et par décision rendue par défaut non susceptible de recours,

Déclarons recevable la demande de sursis à exécution formée par la SCI MG Property,

Ordonnons le sursis à exécution du jugement rendu le 16 mai 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Draguignan,

Condamnons la SCI MG Property à payer à La société Crédit Foncier de France la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCI MG Property aux dépens.

Le Greffier Le Président