Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 3, 19 février 2026, n° 23/08878

CA Paris
Infirmation partielle 19 février 2026

Arguments

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Accepté
Loyer manifestement sous-évalué
La cour a constaté que les références produites par le bailleur étaient comparables et suffisantes pour établir que le loyer était manifestement sous-évalué.
Accepté
Application des dispositions légales sur la réévaluation des loyers
La cour a jugé que la majoration de loyer était conforme aux dispositions légales en vigueur.
Accepté
Conséquences de l'absence de signature du nouveau bail
La cour a confirmé que le bail sera réputé renouvelé aux conditions antérieures si les locataires ne signent pas le nouveau bail.
Accepté
Responsabilité des locataires pour les dépens
La cour a jugé équitable de mettre les dépens à la charge des locataires.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 3, 19 févr. 2026, n° 23/08878
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/08878
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	1 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christine GALLONPhilippe GALLAND
Cabinet(s) :	GRV ASSOCIES
Parties :	ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, S.A. IN' LI anciennement dénommée OMNIUM

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 19 FEVRIER 2026

(n° /2026, 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08878 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHUGI

Décision déférée à la Cour : jugement du 06 avril 2023 – juge des contentieux de la protection de VILLEJUIF – RG n° 11-22-0017

APPELANTE

S.A. IN’LI anciennement dénommée OMNIUM prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1],

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Philippe GALLAND de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

Madame [A] [R]

[Adresse 2]

[Localité 2]

N’a pas constitué avocat – signification de la déclaration d’appel le 07 août 2023 à étude

Madame [Q] [X] épouse [R]

[Adresse 2]

[Localité 2]

N’a pas constituée avocat – signification de la déclaration d’appel le 07 août 2023 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

M^me Laura TARDY, conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRET :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, présidente de chambre et par Fanny MARCEL, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juin 1992 prenant effet le même jour et devant s’achever le 31 décembre 1998, la société Immobilière Familiale de Construction de la Banlieue Sud a donné à bail à M. [A] [R] et Mme [Q] [R] née [X] un appartement n C4.1253, situé [Adresse 2] à [Localité 2], composé de 5 pièces principales, d’une superficie de 86 m2, situé au 2ème étage du bâtiment C4, et ce pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction.

Le contrat de location arrivant à terme au 31 décembre 2022, le bailleur, par lettres du 23 juin 2022 signifiées le 29 juin 2022, a présenté aux locataires une proposition de renouvellement du bail pour une durée de six ans, à compter du 1er janvier 2023, moyennant un loyer réévalué à 638,98 euros par mois, cette somme correspondant à une augmentation du loyer de 127,57 euros, égale à la moitié de la différence entre le loyer principal actuel et la valeur locative moyenne résultant de six références de loyers dans le voisinage pour des logements comparables faisant apparaître une valeur locative moyenne de 766,26 euros/mois.

Les locataires n’ont pas accepté la proposition de nouveau loyer et aucune conciliation n’est intervenue devant la Commission départementale de conciliation du Val-de-Marne, saisie par courrier daté du 17 août 2022 reçu le 2 septembre 2022, devant laquelle les locataires ne se sont pas présentés après avoir été dûment convoqués.

La commission a rendu un avis constatant l’absence de conciliation le 1er décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2022, la société In’Li, venant aux droits de la société OGIF elle-même venant aux droits de la société Immobilière Familiale de Construction de la Banlieue Sud, a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif, aux fins de :

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 638,98 euros par mois à compter du 1er janvier 2023;

— juger que cette majoration sera répartie conformément à la loi,

— juger que faute par le preneur de signer le nouveau bail dans les conditions judiciairement fixées, la décision à intervenir vaudra bail aux clauses et conditions du bail expiré non contraires à ladite décision,

— condamner les défendeurs à lui payer une somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

À l’audience du 9 février 2023, à laquelle l’affaire a été appelée, la société IN’LI a repris ses demandes, faisant valoir que loyer actuel, de 511,41 euros par mois, soit 5,946 euros/m2 de surface habitable, était manifestement sous-évalué par référence à la valeur moyenne des loyers constatés dans le voisinage et soulignant que les locataires ne s’étaient pas présentés devant la Commission départementale de conciliation.

M. [A] [R] a comparu, sans pouvoir pour représenter Mme [Q] [R], et s’est opposé à l’augmentation du loyer en faisant valoir que son logement n’était pas un véritable T5, qu’il n’y avait pas d’ascenseur dans l’immeuble, que l’interphone ne fonctionnait pas et que le vide-ordure et la cave avaient été neutralisés par le bailleur.

Citée à étude, Mme [Q] [R] née [X] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Par jugement contradictoire entrepris du 6 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif a ainsi statué :

Déboute la société IN’LI de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute la société IN’LI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société IN’LI aux dépens de l’instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration du 15 mai 2023, la société IN’LI a formé appel de ce jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 20 juillet 2023 par lesquelles la société In’Li demande à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Fixer à la somme de 638,98 € par mois à compter du 1er janvier 2023, le loyer du bail renouvelé de M. et Mme [R] ;

Juger que cette majoration sera répartie conformément à la Loi ;

Juger que faute par les preneurs de signer le nouveau bail dans les conditions qui seront judiciairement fixées, la décision à intervenir vaudra bail aux clauses et conditions du bail expiré non contraires à ladite décision ;

Condamner solidairement M. et Mme [R] à payer à in’li une somme de 1.200 € en application des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner solidairement M. et Mme [R] en tous les dépens, lesquels seront recouvrés directement par Maître Galland, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

M. [A] [R] et Mme [Q] [R] née [X] n’ont pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante leur ont été signifiées le 7 août 2023, à étude.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé est tenu de constituer avocat, faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et les écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement

Sur la réévaluation du loyer

La société In’Li demande à la cour d’appel d’infirmer le jugement et réitère sa demande de fixer le loyer du bail renouvelé de M. et Mme [R] à la somme de 638,98 euros par mois, soit 7,43 euros/m² à compter du 1er janvier 2023.

Elle critique le jugement entrepris en ce qu’il a écarté 3 références de logement produites par elle, comportant « de manière indissociable » un emplacement de stationnement alors que le logement litigieux n’en comporte pas, considéré qu’il n’était pas démontré que les références proposées correspondaient à des logements situés dans le même groupe d’immeubles ou dans d’autres groupes ayant des caractéristiques similaires et retenu que le caractère manifestement sous-évalué du loyer actuel n’était pas démontré.

Elle fait valoir que le loyer actuel, qui s’élevait en juin 2022 à 5,9466 euros/m², est manifestement sous- évalué puisque les 6 références produites font apparaître une valeur locative moyenne de 766,26 euros (soit 8,91 euros/m²) ; que le nouveau loyer principal mensuel proposé est de 638,98 euros (soit 7,43 euros/m²), conformément à l’article 5 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 reconduit par le décret n°2020-945 du 30 juillet 2020, soit une augmentation de 127,57 euros, égale à la moitié de la différence entre le loyer principal et la valeur locative de référence, applicable par sixièmes annuels sur 6 ans.

Elle considère que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, les références produites portent sur des logements issus de son propre patrimoine situés dans le même groupe d’immeubles que celui dans lequel se trouve l’appartement litigieux et dans la même rue, que ces logements sont comparables y compris ceux qui comportent un emplacement de stationnement, ces derniers n’étant d’ailleurs pas les plus chers.

Il résulte des dispositions de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 24 mars 2014 dite Alur, que le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la même loi, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d’Etat définit les éléments constitutifs de ces références.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions de cet article et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.

A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10 à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

Le nombre minimal de références est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 s’applique à chaque valeur ainsi définie.

Le décret n° 90-780 du 31 août 1990 portant application de l’article 17-2 précité prévoit :

En son article 1: "Les références à fournir par le bailleur en application de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée mentionnent au moins pour chaque logement loué :

a) Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ;

b) Le type d’habitat, individuel ou collectif, et l’époque de construction de l’immeuble ;

c) L’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ;

d) La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;

e) L’existence éventuelle d’annexes prises en compte pour le loyer ;

f) L’état d’équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d’eau, chauffage central;

g) L’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;

h) Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;

i) L’année de constatation des éléments constitutifs de la référence".

En son article 1-1 "Lorsque la détermination du montant d’un loyer manifestement sous-évalué est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, ces références sont jointes au contrat.

Les références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans. "

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au bailleur d’établir que le loyer est manifestement sous évalué et au juge de vérifier que les références produites concernent bien des logements comparables au logement loué.

La comparabilité des logements servant de référence porte ainsi sur la qualité de construction, le nombre de pièces et la superficie, l’état d’entretien, l’isolation, la présence d’éléments d’équipement, les annexes prises en compte pour le loyer.

Il est possible de prendre en compte des références postérieures à l’ouverture d’instance afin de consolider la demande (3ème civ., 6 juillet 2017, n° 16-16.426) ; les références peuvent concerner des appartements appartenant au bailleur, dès lors qu’elles sont représentatives des loyers habituellement constatés dans le voisinage (3ème civ 17 décembre 2014, n°13-24.360).

Les dispositions précitées autorisent ainsi une certaine diversité (par exemple d’étage, de superficie…), dès lors que les logements doivent être comparables, c’est à dire similaires, mais non nécessairement identiques ; les références produites n’ont pas à être obligatoirement prises dans le même immeuble.

En l’espèce, comme l’a retenu le premier juge le bailleur a satisfait aux conditions de forme et de délai relatives à la notification de l’offre et de renouvellement du bail.

Comme il a été dit, le logement loué, situé [Adresse 2] à [Localité 2], est composé de 5 pièces principales, d’une superficie de 86 m2, situé au 2ème étage (bâtiment C4) ; le loyer était en juin 2022 de 511,41 euros, soit 5,946 euros/m2.

Les 6 références produites par le bailleur reflètent un loyer moyen de 8,91 euros/m2.

Elles concernent des appartements :

— situés dans la même rue, au même numéro de dizaine de la rue que celui de l’appartement litigieux pour 5 références (1*) ou très proche concernant la 6ème référence (2*) ;

— relevant du même groupe d’immeubles (bâtiments C1, C2, C4) et de son propre patrimoine ;

— en habitat collectif, dans un immeuble construit à la même époque (1946/1970 ) ;

— sans ascenseur ;

— comportant 5 pièces pour 86 m², avec WC et salle d’eau, chauffage collectif ; les années d’entrée du locataire dans les lieux sont situées entre 2015 et 2021 ;

— au même étage pour l’une des références (2ème étage, dont le loyer est de 770,77 euros) ; ou à des étages bas et parfaitement comparables soit au 1er étage (4 références pour des loyers compris entre 734,32 euros et 776,55 euros) ;ou en rez-de-chaussée (une référence pour un loyer de 770,77 euros).

S’agissant des emplacement de stationnement, mentionnés comme indissociables de la location de l’appartement, la cour constate qu’il résulte des contrats de location produits que, comme le fait observer le bailleur :

— cette annexe correspond à un loyer distinct et est facturée en plus ;

— les références 4 et 6 ne comportent pas un tel emplacement de stationnement ; mais leur loyer mensuel est respectivement de 770,77 euros et de 776,50 euros, soit le même que celui stipulé pour des appartements comportant cet avantage supplémentaire (références 1 et 2 avec stationnement :770,77 euros par mois), voire même un peu supérieur.

Au regard de l’ensemble de ces éléments il convient de retenir que les références produites par le bailleur sont comparables et suffisantes pour apprécier le caractère manifestement sous-évalué du loyer actuel qui en résulte.

Le jugement sera donc infirmé.

S’agissant des modalités de la réévaluation du loyer, il convient de rappeler que le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, applicable du 1er août 2022 au 31 juillet 2023, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et s’appliquant aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2022 au 31 juillet 2023, comme c’est le cas en l’espèce, a prolongé l’application du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 qui prévoit le dispositif applicable lorsque la réévaluation du loyer est soumise à l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce décret prévoit en son article 5 que : " Lors du renouvellement d’un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

1° La moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ; (…)

Un bailleur qui pourrait, en zone non tendue, demander une augmentation équivalente à la différence entre le loyer initial sous-évalué et ceux pratiqués dans le voisinage, devra donc se contenter de la moitié de cette différence lorsque son logement se situe en zone tendue.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que la proposition de nouveau loyer adressée aux locataires et sollicitée devant la cour est bien conforme à ces dispositions et que cette augmentation est limitée à la moitié de la différence entre le loyer de référence résultant des références produites et le loyer actuel soit 127,57 euros, de sorte qu’il convient de fixer à la somme de 638,98 euros euros par mois le montant du loyer, dû à compter du 1er janvier 2023, date du renouvellement du bail.

Cette augmentation sera appliquée progressivement par sixième chaque année pendant six ans.

A défaut pour M. et Mme [R] de signer le nouveau bail dont les conditions sont ainsi fixées, le bail sera réputé renouvelé aux conditions du bail expiré pour le montant de loyer susdit.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision justifient d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens de première instance, qui seront mis à la charge de M. et Mme [R].

Il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile, en première instance comme en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de la société In’Li au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Fixe à la somme de 638,98 euros par mois, à compter du 1er janvier 2023, le montant du loyer du bail renouvelé entre la société In’Li et M. [A] [R] et Mme [Q] [R] née [X],

Dit que cette augmentation est appliquée progressivement par sixième chaque année pendant six ans,

Dit qu’à défaut pour M. [A] [R] et Mme [Q] [R] née [X] de signer le nouveau bail dont les conditions sont ainsi fixées, le bail sera réputé renouvelé aux conditions du bail expiré pour le montant de loyer susdit,

Condamne M. [A] [R] et Mme [Q] [R] née [X] aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile

Rejette toutes autres demandes.

La greffiere La présidente de chambre