Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 19 FÉVRIER 2026

(n° 73, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/08990 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLMKQ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 7 Avril 2025 -Président du TJ de [Localité 1] – RG n°24/56964

APPELANTE

S.A.S. TEPPAN RICE, RCS de [Localité 1] sous le n°980 734 040, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant M^e Laurence CARLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0992

INTIMÉE

S.A.S. GROUPE [M], RCS de [Localité 1] sous le n°397 478 504, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Antoine GOURDET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0557

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Janvier 2026 en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et Michèle CHOPIN, Conseillère, conformément à l’article 805 du code de procédure civile, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble du [Adresse 3], à [Localité 4] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis. Le syndic en exercice est le cabinet Jean Charpentier.

La société Groupe [M] est propriétaire du lot 72 : « Bâtiment A, un local commercial ; au sous-sol : cave, au rez-de-chaussée : escalier privatif intérieur. Et les deux virgule un centièmes (2,1èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales ».

La société Groupe [M] a donné à bail à usage commercial à la société Poke B ce local à effet du 10 janvier 2020 pour expirer le 9 janvier 2029 avec la destination suivante : « Restauration rapide ».

Par acte du 24 février 2023, la société Poke B a cédé son fonds de commerce à la société N7 Nouilles.

Par courrier du 30 mars 2023, le conseil de la société Groupe [M] mettait en demeure la société N7 Nouilles de cesser toute activité de restauration traditionnelle impliquant la cuisson d’aliments et de procéder aux travaux nécessaires aux fins de déconnecter la hotte extractive du système de ventilation des locaux.

Par acte en date du 16 octobre 2023, la société N7 Nouilles a cédé son fonds de commerce à la société Teppan Rice.

Des travaux d’aménagement de ce local ont été entrepris et ont consisté à installer :

Deux grilles de ventilation mécaniques sur la façade du local, donnant sur la [Adresse 4] ;

Une grille de ventilation au-dessus de la porte donnant accès à la cave du sous-sol comprise dans le lot 72 ;

Une hotte de cuisine professionnelle à l’intérieur du local.

Ces travaux ont été entrepris sans en avertir le syndicat des copropriétaires, sans communiquer les plans d’exécution et, a fortiori, sans recueillir son autorisation alors même que ces travaux :

Réalisent une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble ;

Affectent les parties communes de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires soutenait qu’ils portent en outre atteinte aux droits des autres copropriétaires qui subissent des nuisances olfactives et sonores.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société Groupe [M] de remettre en état la façade de l’immeuble et l’accès à la cave ainsi que de faire cesser les troubles subis.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 juin 2024, la société Groupe [M] répondait au syndicat en sollicitant au profit de son locataire « un temps suffisant afin de remettre en l’état les parties communes irrégulièrement modifiées ».

Par actes du 9 et 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], à Paris (2ème) a fait assigner la société Groupe [M] et la société Teppan Rice devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin de les voir condamnés in solidum à :

La remise en état antérieur de la façade du lot n°72 donnant sur la [Adresse 4] par le retrait des deux grilles de ventilation installées sans autorisation, et ce sous astreinte ;

La remise en l’état antérieur de la porte d’accès à la cave du lot n°72 par le retrait de la grille de ventilation installée sans autorisation, et ce sous astreinte ;

Cesser toutes nuisances sonores et olfactives en provenance du lot n°72 ;

Payer la somme de 1.500 euros par infraction au règlement de copropriété constatée par commissaire de justice.

Par ordonnance contradictoire du 7 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

Déclaré M. [B] [W] recevable en sa demande de retrait des grilles de ventilation ;

Rejeté les demandes de retrait des deux grilles de ventilation ainsi que de celle installée au-dessus de la porte donnant accès à la cave de la société Groupe [M], formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], à [Localité 4] et M. [W], qui n’ont plus d’objet ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en l’état de l’imposte surplombant la porte d’entrée par remise en place d’un châssis fixe similaire à ceux surplombant les vitrines gauche et droite ;

Rejeté la demande de condamnation sous astreinte de la société Teppan Rice et de la société Groupe [M] à cesser toutes nuisances sonores et olfactives en l’absence de caractérisation d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 ;

Constaté l’acquisition, à la date du 14 novembre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail du 2 juillet 2020 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Dit qu’à défaut de restitution volontaire des locaux commerciaux situés [Adresse 6] en rez-de-chaussée[Adresse 7], à [Localité 4], la société Teppan Rice pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné la société Teppan Rice à payer à la société Groupe [M] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 15 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Rejeté la demande de provision sur indemnisation formulée par M. [W] ;

Rejeté la demande de la société Teppan Rice de délivrance d’un local permettant d’exercer l’activité de restauration rapide, à savoir comportant une ventilation des lieux ;

Rejeté les demandes reconventionnelles de la société Teppan Rice à l’encontre de la société Groupe [M] et à l’encontre du syndicat des copropriétaires, respectivement en cessation des désordres d’humidité au sous-sol et de cessation des fuites sur les canalisations dans le sous-sol des locaux pris à bail ;

Rejeté les demandes de suspension des loyers et de consignation formulée par la société Teppan Rice ;

Condamné la société Teppan Rice aux dépens ;

Débouté M. [W] de sa demande de condamnation in solidum de la société Groupe [M] et de la société Teppan Rice aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais d’établissement des constats d’huissier en date du 15 mai 2024, du 4 septembre 2024, du 2 janvier 2025, et du 5 mars 2025 ;

Condamné la société Teppan Rice à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8], à [Localité 4] et M. [W] la somme de 1.500 euros chacun au titre de l’article 700 code de procédure civile ;

Rejeté les demandes de la société Teppan Rice et de la société Groupe [M] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties de toutes leurs autres demandes ;

Rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 15 mai 2025, la société Teppan Rice a relevé appel de cette décision notamment en ce qu’elle a constaté l’acquisition, à la date du 14 novembre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail du 2 juillet 2020 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 septembre 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, L.145-1 du code de commerce, de :

La recevoir en ses conclusions d’appel, l’y déclarer bien fondée et y faisant droit ;

Infirmer l’ordonnance de référé rendue le 7 avril 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle :

Constate l’acquisition, à la date du 14 novembre 2024 à 24h00 ; de la clause résolutoire du bail du 2 juillet 2020 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Dit qu’à défaut de restitution volontaire des locaux commerciaux situés bâtiment A en rez-de-chaussée, [Adresse 9], la société Teppan Rice pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société Teppan Rice à payer à la société Groupe [M] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 15 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Rejette la demande de la société Teppan Rice de délivrance d’un local permettant d’exercer l’activité de restauration rapide, à savoir comportant une ventilation des lieux ;

Rejette les demandes reconventionnelles de la société Teppan Rice à l’encontre de la société Groupe [M] en cessation des désordres d’humidité au sous-sol et de cessation des fuites sur les canalisations dans le sous-sol des locaux pris à bail ;

Rejette les demandes de suspension des loyers et de consignation formulée par la société Teppan Rice ;

Condamne la société Teppan Rice aux dépens ;

Rejette les demandes de la société Teppan Rice sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes (mais uniquement lorsqu’elle déboute la société Teppan Rice de ses demandes) ;

Rappelle que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Juger que le juge des référés a statué ultra petita ;

Juger que la clause résolutoire prévu par le bail commercial du 2 juillet 2020 n’est pas valablement acquise ;

Débouter la société Groupe [M] de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 2 juillet 2020 ;

Débouter la société Groupe [M] de sa demande de résiliation du bail du 2 juillet 2020 ;

Plus généralement, débouter la société Groupe [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire ;

Donner acte à la société Teppan Rice que les travaux visés au commandement ont été réalisés.

En tout état de cause,

Condamner la société Groupe [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir que devant le premier juge, la société Groupe [M] avait conditionné sa demande d’acquisition de la clause résolutoire à la condamnation de la société Teppan Rice à l’égard du syndicat des copropriétaires et de M. [W] ; que le juge des référés n’en a pas tenu compte puisqu’il a prononcé l’acquisition de la clause résolutoire alors qu’il venait de rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires et de M. [P], de sorte qu’il a statué ultra petita, ce qui justifie la réformation de l’ordonnance.

Elle soutient que la société Groupe [G] ne lui a jamais adressé de courrier recommandé manifestant son intention de se prévaloir de la résiliation du bail contrairement à ce que prévoit le contrat.

Elle conteste l’existence d’un manquement à une stipulation expresse du bail, faisant valoir que la preuve de l’existence et de la persistance de l’infraction n’est pas rapportée. Elle souligne que devant le juge des référés, dans ses conclusions, la société Groupe [G] a admis qu’elle n’avait nullement violé les stipulations du bail relatives à la réalisation des travaux.

Subsidiairement, elle allègue qu’elle a réalisé les travaux sollicités au moment où le juge des référés a statué et elle expose que selon une jurisprudence constante, la demande de suspension des effets peut être formée pour la première fois en cause d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 septembre 2025, la société Groupe [M] demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, L.145-1 du code de commerce, de :

Débouter la société Teppan Rice de l’intégralité de ses fins, demandes et conclusions ;

Confirmer l’ordonnance de référé du 7 avril 2025 en ce qu’elle a :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 novembre 2024 ;

Ordonné l’expulsion de la société Teppan Rice des locaux sis [Adresse 10] à [Localité 4] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec assistance de la force publique ;

Condamné la société Teppan Rice à payer à la société Groupe [M] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes tel qu’il résulterait de la poursuite du bail à compter du 15 novembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Condamner la société Teppan Rice au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle conteste toute violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile, en ce que le premier juge était clairement saisi du litige relatif à l’acquisition de la clause résolutoire en vertu du commandement et elle relève que la société Teppan Rice n’a à aucun moment sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, ni dans ses écritures, ni à l’audience de sorte que le juge n’avait pas d’autres solutions que de déclarer acquise la clause résolutoire.

Elle expose que les griefs ont été formulés dans une lettre recommandée avec accusé de réception et dans le commandement. Elle estime que le manquement reproché était caractérisé et le commandement parfaitement valide. Elle fait valoir qu’il importe peu que les travaux aient été réalisés par la société Teppan Rice ou ses prédécesseurs et souligne qu’aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire n’a été soutenue.

Elle fait état d’une nouvelle procédure introduite par M. [P] contre elle et sa locataire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 décembre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

La première instance a été introduite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 4] à l’encontre de la société Groupe [M], propriétaire du lot 72 (commerce), de sa locataire, la société Teppan Rice. M. [P], intervenant volontaire, invoquait des nuisances olfactives et sonores liées à l’activité de restauration. Le premier juge a également statué sur l’acquisition de la clause résolutoire à la suite de la délivrance par la société Groupe [G] du commandement d’avoir à remettre en état la façade de l’immeuble, à enlever les installations d’évacuation ainsi qu’en cave.

La cour n’est saisie que de la question de la résiliation du bail et donc des seuls rapports entre le bailleur et son locataire, les autres parties n’ayant pas été intimées.

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Par ailleurs, lorsque les parties présentent des prétentions principales, et d’autres subsidiaires, cette subsidiarité s’impose au juge qui ne peut passer outre.

La société Teppan Rice soutient que la demande d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail était conditionnée à la condamnation de la société Teppan Rice à l’égard du syndicat des copropriétaires et de M. [P].

Le dispositif des conclusions de la société Groupe [M] formule à titre principal des demandes aux fins de débouter des prétentions du syndicat des copropriétaires et de M. [P].

La demande de constat afin que soit « ordonnée » l’acquisition de la clause résolutoire n’est formée que « très subsidiairement » « si les griefs évoqués par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et M. [P] sont retenus ».

Dans la partie discussion des conclusions, la société Groupe [M] exposait :

« Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Si le Juge des Référés entendait retenir les griefs revendiqués par le SDC du [Adresse 13] et Monsieur [W] la SAS Groupe [M], outre les demandes de garantie formulées contre sa locataire, entend solliciter l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail. »

Il en résulte que la demande d’acquisition de la clause résolutoire présentait un caractère (très) subsidiaire et son examen était nécessairement conditionné à la condamnation de la société bailleresse au bénéfice du syndicat des copropriétaires et de M. [W].

Or, l’ordonnance entreprise ne prononce aucune condamnation de la société Groupe [M].

Ainsi la demande de retrait des grilles sous astreinte à l’encontre de cette dernière et de son locataire a été rejetée ; le premier juge a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état de l’imposte surplombant la porte d’entrée. La demande de condamnation sous astreinte des sociétés Teppan Rice et Groupe [M] à cesser toutes nuisances sonores et olfactives a été rejetée en l’absence de caractérisation d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. M. [W] a quant à lui été débouté de sa demande provisionnelle et de condamnation de ces deux sociétés aux dépens.

La seule condamnation est celle de la société Teppan Rice aux frais de l’instance ainsi qu’à payer la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires et à M. [W], chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, en l’absence de toute condamnation de la société Groupe [M], et conformément aux conclusions de cette dernière, le premier juge ne pouvait pas statuer sur la demande formée subsidiairement sauf à modifier, en violation de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet de sa saisine, le périmètre du litige qui s’imposait à lui et les demandes des parties.

L’ordonnance ne pouvait donc pas constater l’acquisition de la clause résolutoire, demande « très subsidiaire » avec toutes les conséquences de droit attachée à cette demande, notamment l’expulsion.

Par conséquent, la cour ne peut qu’infirmer la première décision.

Statuant de nouveau, et constatant que le premier juge a statué ultra petita, il sera dit que la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et l’ensemble des conséquences qui en découlent, en premier lieu l’expulsion, sont sans objet.

Les frais irrépétibles ont été indemnisés au bénéfice de deux parties qui n’ont pas été attraites à la présente procédure. La société Teppan Rice a également été condamnée aux dépens en considération des demandes des parties en première instance, et notamment du syndicat des copropriétaires, demandeur, qui avait nécessairement exposé des frais d’assignation : la cour ne saurait infirmer des dispositions au détriment d’une partie qui n’est pas attraite devant elle. Il y a lieu de confirmer la première décision sur ce seul point.

Le sens de la présente décision conduit en revanche à condamner la société Groupe [M] aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme l’ordonnance entreprise des chefs déférés à la cour, sauf en ce qui concerne les dépens ;

Statuant de nouveau,

Constate que le premier juge a statué ultra petita s’agissant de la demande subsidiaire afin de constatation des effets de la clause résolutoire et l’ensemble de ses conséquences, notamment l’expulsion ;

Dit que ces demandes sont sans objet, le premier juge n’en étant pas saisi ;

Condamne la société Groupe [M] aux dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE