RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 26 MAI 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/09777 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJQBE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Avril 2024 – Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de RAINCY- RG n° 11-23-000593

APPELANT

Monsieur [O] [W] [I]

né le 1er Août 1976 à [Localité 1] (BENIN)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté et assisté à l’audience par M^e Abdelhalim BOUREGAA, avocat au barreau de PARIS, toque : C066

INTIMÉS

Monsieur [Q] [E]

né le 11 Juin 1952 à [Localité 3] (GUADELOUPE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Défaillant, régulièrement avisé le 08 Août 2024 par procès-verbal de remise à personne

Madame [M] [F] épouse [E]

Née le 09 Juin 1953 à [Localité 5] (GUADELOUPE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Défaillante, régulièrement avisée le 08 Août 2024 par procès-verbal de remise à personne

présente à domicile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Jean-Yves PINOY, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Catherine SILVAN

ARRÊT :

— défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé en date du 9 août 2010, Monsieur [Q] [E] et Madame [M] [T] [E] née [F] ont donné à bail Madame [L] [K] et Monsieur [O] [I] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 500 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 100 euros.

Par lettre du 25 aout 2015, Madame [L] [K] a donné congé du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2022, Monsieur [Q] [E] et Madame [M] [T] [E] née [F] ont fait signifier à Monsieur [O] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 18100,00 euros en principal, au titre des loyers impayés au mois de décembre 2022.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 20 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2023, Monsieur [Q] [E] et Madame [M] [T] [E] née [F] ont fait assigner Monsieur [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6].

Par jugement du 22 avril 2024, le Juge des contentieux de la protection du tribunal de Le Raincy a :

— déclaré recevable la demande de Monsieur [Q] [E] et Madame [M] [T] [E] née [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 août 2010 entre Monsieur [Q] [E] et Madame [M] [T] [E] née [F] d’une part, et Monsieur [O] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], sont réunies à la date du 17 février 2023.

— rejeté l’exception d’inexécution,

— constaté la résiliation du bail à compter de cette date.

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [O] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux. avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués. conformément aux dispositions des articles L433-I et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [O] [I] à compter du 1 7 février 2023, date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

— condamné Monsieur [O] [I] à payer à Monsieur [Q] [E] et Madame [M] [T] [E] née [F] la somme de 25 300 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 décembre 2023 échéance de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. à compter du 16 décembre 2022 sur la somme de 18100 euros et du jugement sur le surplus,

— condamné Monsieur [O] [I] à payer à Monsieur [Q] [E] et Madame [M] [T] [E] née [F] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse et jusqu’à complète libération des lieux,

— condamné Monsieur [Q] [E] et Madame [M] [T] [E] née [F] à payer à Monsieur [O] [I] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance.

— rejeté les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné Monsieur [O] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 décembre, le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

— débouté les parties de leurs autres demandes et prétentions.

— rappelé que, par application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 24 mai 2024, Monsieur [O] [I] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 10 juillet 2024 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Monsieur [O] [I] Habitat demande à la cour de :

— d’infirmer le jugement du tribunal de Proximité du Raincy du 22 avril 2024 en ce qu’il a :

— déclaré recevable la demande de Monsieur [Q] [E] et Madame [M] [T] [E] née [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 août 2010 entre Monsieur [Q] [E] et Madame [M] [T] [E] née [F] d’une part, et Monsieur [O] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies à la date du 17 février 2023,

— rejeté l’exception d’inexécution,

— constaté la résiliation du bail à compter de cette date,

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle du par lui à compter du 17 février date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

— l’a condamné à payer à Monsieur [Q] [E] et Madame [M] [T] [E] née [F], la somme de 25 300 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à décembre 2023, échéance de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de décision,

— l’a condamné à payer à Monsieur [Q] [E] et Madame [M] [T] [E] née [F], l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2024, échéance de janvier 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

— rejeté les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 décembre 2022 et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

— a débouté les parties de leurs autres demandes et prétentions

Et de confirmer le jugement du tribunal de proximité du Raincy du 22 avril 2024 en ce qu’il a condamné Monsieur [Q] [E] et Madame [M] [T] [E] née [F] à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance,

Statuant à nouveau :

— rejeter l’ensemble des prétentions des consorts [Q] [E] et [M] [T] [E] née [F] à son égard,

— condamner les consorts [Q] [E] et [M] [T] [E] née [F] au versement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner les consorts [Q] [E] et [M] [T] [E] née [F] aux dépens.

La déclaration d’appel a été signifiée par acte de commissaire de justice,, du 08 aout 2024 à Monsieur [Q] [E] à personne et, à Madame [M] [T] [E] née [F], à domicile en lapersonne de son époux .

Monsieur [Q] [E] et Madame [M] [T] [E] née [F] n’ont pas constitué avocat devant la cour.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En liminaire,

En application des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est tenue de répondre qu’aux moyens invoqués au soutien de ces prétentions.

Sur l’insalubrité alléguée et la demande de relogement,

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois suivant un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer délivré le 16 décembre 2022 vise expressément la clause résolutoire et comporte les mentions prévues par l’article 24 précité. Il ressort des pièces produites que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai légal de deux mois.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

L’indécence du logement peut, lorsqu’elle est établie, justifier certaines mesures judiciaires, notamment la réalisation de travaux, une réduction du loyer ou l’octroi de dommages-intérêts. En revanche, l’exception d’inexécution ne peut prospérer qu’à la condition que le manquement du bailleur soit suffisamment grave et dûment démontré.

En l’espèce, Monsieur [O] [I] se prévaut de l’exception d’inexécution en soutenant que le logement serait indécent et que les bailleurs auraient manqué à leur obligation de relogement.

Toutefois, il ressort des pièces de la procédure que l’appelant ne justifie d’aucune réclamation adressée aux bailleurs avant le 20 janvier 2023 concernant l’état prétendument indécent du logement, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Par ailleurs, l’indécence alléguée n’est corroborée par aucun élément technique objectif.

Monsieur [O] [I] ne produit notamment aucun rapport d’expertise, constat des services d’hygiène, arrêté d’insalubrité, diagnostic technique, procès-verbal ou pièce médicale permettant d’établir l’existence de désordres caractérisant un logement non décent au sens des dispositions précitées.

La seule allégation d’un état d’insalubrité ou d’indécence, non étayée par des éléments probants, ne saurait suffire à faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, alors au surplus qu’il est constant que Monsieur [O] [I] a réglé les loyers de manière irrégulière pendant plusieurs mois avant de cesser tout paiement à compter de février 2021.

En outre, aucune disposition légale ou réglementaire applicable au présent litige ne mettait à la charge des bailleurs une obligation de relogement du locataire, les conditions permettant d’imposer une telle mesure n’étant nullement réunies.

Il s’ensuit que Monsieur [O] [I] ne peut utilement invoquer une exception d’inexécution tirée de l’indécence du logement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer, soit le 16 février 2023 à minuit, de sorte que le bail était résilié de plein droit à compter du 17 février 2023.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de Monsieur [O] [I] fondées sur l’indécence du logement et sa demande de relogement, rejeté l’exception d’inexécution et constaté la résiliation du bail.

Sur les frais irrépétibles et les dépens,

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

Monsieur [O] [I], qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 22 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Le Raincy en toutes ses dispositions soumises à la cour, et notamment en ce qu’il a rejeté les demandes de Monsieur [O] [I] au titre de l’indécence du logement et de sa demande de relogement ;

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [O] [I] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,