Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 14 JANVIER 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02114 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKXSX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Décembre 2024 -Juge de la mise en état d’Evry-Courcouronnes – RG n° 21/03360

APPELANT

Monsieur [W] [Y] [U]

né le 1er janvier 1964 à [Localité 24]

[Adresse 19]

[Localité 12]

Représenté par M^e Marjorie VARIN de la SELARL BERNADEAUX-VARIN, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIMES

Madame [O] [M], [S] [G] épouse [T]

née le 28 août 1941 à [Localité 15] (92)

[Adresse 4]

[Localité 13]

Monsieur [B] [C], [HL] [K]

né le 07 octobre 1959 à [Localité 17] (Belgique)

[Adresse 5]

[Localité 12]

Madame [H] [N] [Z] épouse [K]

née le 23 février 1964 à [Localité 21] (59)

[Adresse 5]

[Localité 12]

Monsieur [E] [L]

né le 27 mars 1989 à [Localité 22] (91)

[Adresse 6]

[Localité 14]

Monsieur [X] [A]

né le 14 mars 1992 à [Localité 16] (91)

[Adresse 1]

[Localité 11]

Monsieur [J] [P], [W] [D]

né le 10 février 1993 à [Localité 15] (92)

[Adresse 1]

[Localité 11]

Monsieur [W] [V] [T]

né le 21 août 1975 à [Localité 20] (94)

[Adresse 4]

[Localité 13]

Représenté par M^e Thierry PEYRONEL de la SELARL OÏKOS AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic la société AGENCE BEURDELEY, SARL inscrite au RCS d’EVRY sous le numéro 403 747 397

C/O Société AGENCE BEURDELEY

[Adresse 7]

[Localité 10]

TOUS Représentés par M^e Thierry PEYRONEL de la SELARL OÏKOS AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

Mutuelle MAAF ASSURANCES

SA immatriculée au RCS de Niort sous le numéro 542 073 580

[Adresse 18]

[Localité 8]

Représentée par M^e Pauline ARROYO du LLP HOLMAN FENWICK WILLAN France LLP, avocat au barreau de PARIS, toque : J0040

S.C.I. PROMOTION CONSTRUCTION RENOVATION (PCR) immatriculée au RCS d’ÉVRY sous le numéro 491 434 882, représentée par Maître [I] [CH], pris en sa qualité de mandataire ad hoc.

C/O Me [I] [NN]

[Adresse 25]

[Localité 9]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] la société civile immobilière Promotion Construction Rénovation, dite PCR,a entrepris, en qualité de maître de l’ouvrage, une opération de rénovation de cet immeuble en vue de sa vente par lots.

Les travaux ont été confiés à M. [U], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne MNG Entreprise, par ailleurs associé de la SCI PCR.

La société anonyme MAAF Assurances est l’assureur de la responsabilité civile décennale de M. [U].

La réception a été prononcée sans réserves le 30 novembre 2015.

Les lots ont été vendus et un syndicat des copropriétaires s’est créé.

Par déclaration de sinistre du 24 avril 2018 le syndicat des copropriétaires a dénoncé à la MAAF la survenance d’infiltrations en parties communes et en parties privatives. La MAAF a mandaté le cabinet d’expertise Ixi pour rechercher l’origine et la cause des désordres allégués

La SCI PCR a été dissoute le 31 décembre 2018, M. [U] ayant été désigné en qualité de liquidateur. Elle a ensuite été radiée du registre du commerce et des sociétés le 9 juillet 2019 avec effet au 31 décembre 2018.

Se plaignant de la persistance des désordres, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] Mme [O] [G] épouse [T], M. [B] [K] & Mme [H] [Z] épouse [K], M. [E] [L], M. [X] [A], M. [J] [D], copropriétaires, ont obtenu la désignation d’un expert en la personne de M. [F] par ordonnance de référé du 19 novembre 2019 au contradictoire de M. [U], la société anonyme MAAF Assurances et Mme [FI] [R], administrateur judiciaire, ès qualités de mandataire ad hoc de la société civile immobilière PCR.

L’expert a déposé son rapport le 15 décembre 2020 au terme duquel :

— il constate la réalité des désordres :

mauvais traitement de l’évacuation de l’eau de pluie au droit des murs enterrés, des terrasses et des balcons entraînant la pénétration de l’eau dans les logements et les garages,

absence de ventilation générale et permanente dans les logements entraînant des condensations et des dégradations des revêtements de finitions,

non remplacement d’une canalisation d’évacuation existante d’un diamètre insuffisant pour permettre un usage futur du lot en local d’habitation,

désordres sur le ravalement induits par la mauvaise gestion de l’eau de pluie : dégradation d’enduit, coulures, décoloration du bardage bois,

malfaçons : fuites sur un robinet de puisage et sur une gouttière en contre pente, receveur de douche non horizontal, bardage bois descendant trop près du sol,

— non finitions : couronnements de piliers, entourages de baies.

Il conclut que les désordres liés à la pénétration d’eau dans les logements sont évolutifs et doivent être traités au plus tôt.

Il évalue le coût des travaux de réparation des désordres à la somme de 84.700 € TTC, honoraires de maîtrise d’oeuvre compris et donne son avis sur les préjudices immatériels des copropriétaires.

Par acte du 4 juin 2021 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 23], Mme [O] [G] épouse [T], M. [B] [K] & Mme [H] [Z] épouse [K], M. [E] [L], M. [X] [A], M. [J] [D] ont assigné devant le tribunal en réparation et indemnisation des préjudices M. [W] [U], la société anonyme MAAF Assurances et Mme [I] [FI] [R], administrateur judiciaire, ès qualités de mandataire ad hoc de la société civile immobilière PCR

En cours de procédure, le 2 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 23], Mme [O] [G] épouse [T], M. [B] [K] & Mme [H] [Z] épouse [K], M. [E] [L], M. [X] [A], M. [J] [D] et M. [W] [T], intervenant volontaire, ont conclu un protocole d’accord transactionnel avec la société Mutuelle Maaf Assurances et se sont désistés à l’égard de cette dernière.

M. [U] a saisi le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Evry d’un incident d’irrecevabilité de l’action des demandeurs au principal à raison dudit protocole d’accord, motif pris que le paiement par son assureur le libèrerait également.

Par ordonnance du 12 décembre 2024 le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Evry a :

— rejeté l’exception d’irrecevabilité à raison de la chose jugée formée par M. [U],

— rejeté toutes autres demandes incidentes plus amples ou contraires,

— renvoyé à l’audience de mise en état du 13 février 2025 pour clôture et fixation,

— dit que M. [U] supportera les dépens de l’incident.

M. [U] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe le 20 janvier 2025.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 novembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 19 février 2025 par lesquelles M. [U], appelant, invite la cour, au visa des articles 122, 789 et 794 du code de procédure civile, à :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

rejeté l’exception d’irrecevabilité à raison de la chose jugée formée par lui,

rejeté toutes autres demandes incidentes plus amples ou contraires,

renvoyé à l’audience de mise en état du 13 février 2025 pour clôture et fixation,

dit qu’il supportera les dépens de l’incident,

statuant à nouveau,

— lui déclarer opposable le protocole transactionnel signé le 2 décembre 2022 entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 11], représenté par son syndic la société Agence Beurdeley, Mme et M. [T], M. et Mme [K], M. [A], M. [L], M. [D] et la société Mutuelle Maaf Assurances, ès qualités d’assureur de M. [U],

ce faisant,

— prononcer l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 11], Mme et M. [T], M. et Mme [K], M. [A], M. [L] et M. [D] à son encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 11], Mme et M. [T], M. et Mme [K], M. [A], M. [L] et M. [D] aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 17 avril 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 23], Mme [G] épouse [T], M. [K] & Mme [Z] épouse [K], M. [L], M.l [A], M. [D] et M. [T], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 122 et 789 du code de procédure civile, de :

— débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [U], à l’encontre des demandes formées à son encontre, au fond, par les concluants,

— condamner M. [U] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 11] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Vu les conclusions notifiées le 16 avril 2025 par lesquelles la société Mutuelle Maaf Assurances, intimée, demande à la cour, de :

— prendre acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice quant aux mérites de l’appel interjeté par M. [U] de l’ordonnance rendue le 12 décembre 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes,

— réserver les dépens ;

Vu la signification de la déclaration d’appel et des conclusions à la requête de M. [U], délivrées à Mme [FI] [R], administrateur judiciaire, ès qualités de mandataire ad hoc de la société civile immobilière PCR Promotion Construction Rénovation, le 25 février 2025, suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile ;

Vu la signification des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 23], Mme [G] épouse [T], M. [K] & Mme [Z] épouse [K], M. [L], M. [A], M. [D] et M. [T] délivrées à Mme [FI] [R], administrateur judiciaire, ès qualités de mandataire ad hoc de la société civile immobilière PCR Promotion Construction Rénovation, le 30 avril 2025 à personne habilitée.

SUR CE,

Mme[FI] [R], administrateur judiciaire, ès qualités de mandataire ad hoc de la société civile immobilière PCR Promotion Construction Rénovation, n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur l’opposabilité à M. [U] du protocole d’accord transactionnel signé le 2 décembre 2022 entre le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires d’une part, la MAAF d’autre part, et la recevabilité des demandes du syndicat et des copropriétaires

M. [U] maintient, au visa de l’article 1313 alinéa 1er du code civil, que le protocole transactionnel qui a pour objet de fixer l’indemnité transactionnelle 'au titre, tous chefs confondus, des réclamations formées dans le cadre de l’assignation devant le tribunal judiciaire d’Evry qui lui a été signifiée le 11 mai 2021…' l’a également libéré étant tenu solidairement des mêmes réclamations dans la même procédure et que la transaction emportant désistement d’instance et d’action des demandeurs doit lui bénéficier, peu importe qu’il n’ait pas été partie audit protocole.

Selon l’article 1313 alinéa 1er du code civil, 'la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier'.

Il résulte de l’article 2049 du même code que 'les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé'.

Aux termes de l’article 2051 du même code, 'la transaction faite par l’un des intéressés ne lie point les autres intéressés et ne peut être opposée par eux'.

Aux termes du protocole d’accord conclu le 2 décembre 2022 entre le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires d’une part, la MAAF d’autre part, il a notamment été convenu que :

— MAAF Assurances verserait au syndicat et aux copropriétaires, à titre d’indemnité transactionnelle, la somme de 72.000 €, au titre, tous chefs confondus, des réclamations formées dans le cadre de l’instance pendante devant le tribunal judiciaire d’Evry sous le numéro RG 21/03360,

— le syndicat et les copropriétaires feraient leur affaire personnelle de la répartition entre eux du montant de l’indemnité précitée,

— en contrepartie du versement de l’indemnité transactionnelle, le syndicat et les copropriétaires se désisteraient de l’instance introduite contre la MAAF et de l’action correspondante, et feraient signifier des conclusions de désistement partiel d’instance et d’action.

Ce protocole prévoyait également que :

— la transaction conclue ne concernait que les parties signataires,

— la transaction n’emportait que renonciation aux demandes formées contre la MAAF et non renonciation aux demandes formées contre les autres parties à l’instance distribuée le tribunal, à savoir la SCI PCR Promotion Construction Renovation et M. [W] [U],

— le syndicat et les copropriétaires se réservaient donc expressément la possibilité de solliciter, la condamnation de la SCI PCR et de M. [U] au paiement des sommes mentionnées dans l’assignation ou les conclusions précédemment signifiées, sous déduction de la somme de 72.000 € versée par la MAAF en vertu du protocole.

La MAAF a versé le montant de l’indemnité transactionnelle le 27 décembre 2022 (pièce syndicat n°55).

Le 6 avril 2023, le syndicat et les copropriétaires ont signifié des conclusions de

désistement partiel d’instance et d’action, demandant au tribunal de :

— constater leur désistement partiel d’instance et d’action,

— constater que ce désistement d’instance et d’action ne porte que sur l’instance qu’ils avaient introduites à l’égard de la MAAF et de leur action à son encontre,

— constater en conséquence que ce désistement d’instance et d’action ne concerne pas l’instance introduite contre M. [U] et la SCI PCR et l’action dont ils disposent à l’encontre de ces deux parties.

Le syndicat et les copropriétaires ont signifié le 7 avril 2023 des conclusions récapitulatives, aux termes desquelles ils forment, notamment, les demandes suivantes :

'. Sur le coût des travaux de reprise des désordres

Condamner en conséquence solidairement M.[W] [U] et PCR Promotion Construction Renovation représentée par Maître [I] [CH], son mandataire ad hoc, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 11]

([Localité 11]), Mme [O] [G] épouse [T], M. [B] [K], Mme [H] [Z] épouse [K], M. [X] [A], M. [E] [L], M. [J] [D] et M. [W] [T], au titre du coût des travaux de reprise des désordres mentionnés dans le rapport d’expertise de M. [F] du 15 décembre 2020 (et honoraires de maîtrise d’oeuvre afférents à ces travaux), la somme résiduelle de 12.700,00 € TTC, avec actualisation, à la date du jugement à intervenir, sur l’évolution de l’indice BT01 (l’indice de référence à prendre en compte étant le dernier indice publié à la date du devis BMTS du 27 juillet 2020 soit 111,50), …'.

Le syndicat et les copropriétaires ont donc formé leurs demandes en déduisant de celles ci la somme de 72.000 € versée par la MAAF.

Le protocole signé avec la MAAF ne porte pas sur l’intégralité des préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires. La somme de 72.000 € ne représente pas la totalité du coût des travaux de reprise des désordres tels qu’évalués par l’expert judiciaire (84.700 € TTC avec les honoraires de maîtrise d’oeuvre) et encore moins les demandes d’indemnisation des préjudices immatériels formulées par le syndicat et les copropriétaires dont le montant global dépasse 60.000 €, les dépens comprenant les frais d’expertise et les honoraires de l’avocat du syndicat et des copropriétaires.

Par ailleurs, à aucun moment dans le protocole, le syndicat et les copropriétaires n’ont renoncé à leurs recours contre M. [U] et la société PCR puisque :

— l’article 4 stipule : 'il est expressément rappelé que la transaction contenue dans le présent protocole ne concerne que les parties signataires . Elle n’emporte donc aucune renonciation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 23], de Mme [O] [G] épouse [T], de M. [B] [K], de Mme [H] [Z] épouse [K], de M. [X] [A], de M. [E] [L] et de M. [J] [D] à poursuivre les demandes (éventuellement actualisées au regard d’une éventuelle évolution de certains postes de préjudices) qu’ils forment, dans le cadre de la procédure distribuée à la 1ère chambre A du Tribunal judiciaire d’Evry sous le numéro RG 21/03360, à l’encontre de la SCI PCR Promotion Construction Renovation et de M. [W] [U]. Ces derniers se réservent donc la possibilité de solliciter, la condamnation de la SCI PCR Promotion Construction Renovation et de M. [W] [U] au paiement des sommes mentionnées dans l’assignation devant le tribunal judiciaire d’Evry qui leur a été signifiée les 7 et 10 mai 2021 (ainsi que leur actualisation pour la période postérieure au mois de mai 2021), sous déduction de la somme de 72.000,00 € versée par la société MAAF Assurances en vertu du présent protocole’ ;

— l’article 8 alinéa 2 stipule : 'Il est toutefois entendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Montlhéry, Mme [O] [T], M. [W] [T], M. et Mme [B] [K], M. [X] [A], M. [E] [L] et M. [J] [D] conserveront la possibilité de demander la condamnation des seuls M. [W] [U] et/ou la SCI PCR au remboursement des frais, honoraires et dépens de procédure engagés dans cette affaire'.

En définitive la transaction bénéficie à M. [U] puisque les demandes à son égard diminuent de 72.000 €, mais le syndicat et les copropriétaires sont recevables à solliciter sa condamnation à leur payer le surplus, le bien fondé de leurs demandes relevant de la compétence du juge du fond.

L’ordonnance doit donc être confirmée en ce qu’elle a débouté M. [W] [U] de ses demandes tendant à :

— lui déclarer opposable le protocole transactionnel signé le 2 décembre 2022 entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 11], représenté par son syndic la société Agence Beurdeley, Mme et M. [T], M. et Mme [K], M. [A], M. [L], M. [D] et la société Mutuelle Maaf Assurances, ès qualités d’assureur de M. [U],

— prononcer l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 11], Mme et M. [T], M. et Mme [K], M. [A], M. [L] et M. [D] à son encontre.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer l’ordonnance sur les dépens.

M. [W] [U], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme l’ordonnance ;

Y ajoutant ;

Condamne M. [W] [U] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE