Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 MAI 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15029 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGJ23

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Avril 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’EVRY-COURCOURONNES – RG n° 21/03503

APPELANT

Syndicat Des Copropriétaires LAS CASES 18, sis [Adresse 1] représenté par la SELARL TULIER POLGE-ALIREZAI, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIMES

Monsieur [O] [Y] né le 20 avril 1967 à [Localité 2] (Mali),

[Adresse 3]

[Localité 3]

Défaillant

La déclaration d’appel a été régulièrement signifiée à étude, le 26 octobre 2022,

Madame [K] [G] épouse [Y] née le 19 mars 1985 à [Localité 4] (68),

[Adresse 3]

[Localité 3]

Défaillante

La déclaration d’appel a été régulièrement signifiée à étude, le 26 octobre 2022,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire.

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Marylène BOGAERS , greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS & PROCEDURE

M. et Mme [Y] sont propriétaires indivis des lots 148, 170 et 375, au sein de la [Adresse 4] située au [Adresse 5] à [Localité 5], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par ordonnance du 17 septembre 2019 du tribunal de grande instance d’Evry, Maître [T], succédant à Maître [R], a été nommée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 6].

Elle a été renouvelée dans ses fonctions par ordonnances du président du tribunal judiciaire d’Evry en date des 11 septembre 2020, 12 mars 2021, 8 septembre 2022 et 11 septembre 2023.

Par ailleurs, par jugement du 20 septembre 2012, rendu par le tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge M. et Mme [Y] ont été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] :

—  2 136,24 euros au titre des charges impayées arrêtées au 10 mai 2011 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 juillet 2011,

—  200 euros au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens comprenant le coût du commandement de payer d’un montant de 151,36 euros.

M. et Mme [Y], ne réglant pas leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son administrateur judiciaire provisoire, les a de nouveau assigné devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins notamment de les voir condamner in solidum au paiement des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2021, appel du 1er avril au 30 juin 2021 et PV n°9 travaux sécurisation ascenseur (2/4) inclus et des frais de recouvrement, outre diverses sommes.

Par jugement du 21 avril 2022, le tribunal judiciaire d’Evry a :

— condamné M. et Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 13 374,69 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 avril 2021, provision appel de fonds 2ème trimestre 2021, travaux sécurisation PV n° 9 du 15/12/2020 (2/4) et travaux sécurisation ascenseur (2/4) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2020 et ce, jusqu’à parfait paiement,

— dit que les intérêts produits depuis le 4 juin 2021 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière,

— condamné in solidum M. et Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 1 300 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné M. et Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement,

— condamné in solidum M. et Mme [Y] aux dépens,

— dit que la SELARL Ad Litem Juris pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 10 août 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 décembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 10 juillet 2023 le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], appelant, invite la cour, au visa des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evry le 21 avril 2022 en ce qu’il a :

condamné M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 13 374,69 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 avril 2021, provision appel de fonds 2ème trimestre 2021, travaux sécurisation PV n° 9 du 15/12/2020 (2/4) et travaux sécurisation ascenseur (2/4) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2020 et ce, jusqu’à parfait paiement,

condamné M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 1 300 euros à titre de dommages et intérêts,

condamné M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement,

condamné M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evry le 21 avril 2022 pour le surplus,

statuant à nouveau sur les points précités et y ajoutant,

— condamner solidairement M. et Mme [Y] à lui payer les sommes de :

20 530,45 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 avril 2021 (appel du 1er avril 2021 au 30 juin 2021 et PV n°9 travaux de sécurisation ascenseur (2/4) inclus), en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

4 000 euros à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

682 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 23 octobre 2020, date de la mise en demeure,

y ajoutant,

— condamner solidairement M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner solidairement M. et Mme [Y] en tous les dépens d’appel, avec application de l’article 699 du même code au profit de la SELARL Ad Litem Juris, représentée par Maître [N].

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a signifié sa déclaration d’appel à M. et Mme [Y] par actes séparés du 26 octobre 2022, remis à étude, et ses dernières conclusions par actes séparés du 13 juillet 2023, remis à étude.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires indivis des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 1er trimestre 2015 au 2ème trimestre 2021,

— les régularisations de charges des exercices 2011 à 2019,

— les grands livres de comptes des exercices 2011 à 2014,

— les décisions prises par l’administrateur provisoire des 15 juin 2020, 28 juillet 2020 et 10 septembre 2021, approuvant les comptes pour les années 2011 à 2020 et fixant les budgets prévisionnels et travaux pour l’année 2021,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 2 avril 2021, provision du 2ème trimestre 2021 et travaux de sécurisation de l’ascenseur (2/4) inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 20 530,75 euros.

Le syndicat des copropriétaires soutient à juste titre que la production de l’intégralité des appels de fonds n’est pas requise dès lors que sont communiqués les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et le décompte de situation individuelle.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que la dette de M. et Mme [Y] s’élevait, au 2 avril 2021, à la somme de 20 530,75 euros, provision 2ème trimestre 2021 et travaux de sécurisation de l’ascenseur (2/4) inclus.

Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires justifie sa créance pour les exercices 2011 à 2021 par la production des procès-verbaux approuvant les comptes des exercices 2011 à 2020 et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice 2021, y compris l’appel de fonds « ADF EXCEPTIONNEL Honoraires Me [R] » du 16 juillet 2015 d’un montant de 116,45 euros en ce que les appels de fonds des honoraires des administrateurs judiciaires entrent dans les charges générales prévu par l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, comme l’a justement relevé le premier juge, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la somme de 242 euros appelée le 9 février 2021 au titre de « vams verif platine interphone » pour laquelle il ne produit aucun procès-verbal validant cette dépense, ni de la différence de 0,57 euros entre l’appel de fonds du 1er trimestre 2018 et le décompte produit.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a limité la créance de M. et Mme [Y] à la somme de 13 374,69 euros, et ces derniers seront condamnés au paiement de la somme de 20 288,18 euros (20 530,75 -242 – 0,57) pour la période du 1er juillet 2011 au 2 avril 2021, provision 2ème trimestre 2021 et travaux de sécurisation de l’ascenseur (2/4) inclus.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicitait en première instance la somme de 307 euros au titre des frais de recouvrement. En cause d’appel, il actualise sa demande à la somme de 682 euros.

Cependant, comme l’a justement relevé le premier juge, seule la mise en demeure adressée le 23 octobre 2020 à M. et Mme [Y] est justifiée, le syndicat des copropriétaires ayant produit ledit courrier ainsi que son accusé de réception du 23 octobre 2020.

Par ailleurs, la « relance BADUFLE FAUCHERE » n’étant pas produite, la somme de 350 euros sera écartée sur le fondement des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [Y] au paiement de la somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement.

Aux termes de l’article 1310 du code civil la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété, dont l’article « 11.4. REGLEMENT DES CHARGES » précise que « Les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants. En cas d’indivision ou de démembrement de la propriété d’un lot, les indivisaires d’une part et les nus-propriétaires et usufruitiers d’autre part, seront tenus solidairement de l’entier paiement des charges afférentes au lot considéré. »

M. et Mme [Y] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme.

Sur la demande de dommages et intérêts lié au retard de paiement et la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, à compter de la date de mise en demeure ; toutefois le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il ressort du décompte produit que M. et Mme [Y], déjà condamnés pour des impayés de charges, n’ont effectué aucun paiement, ce qui caractérise leur mauvaise foi. Par ailleurs, il est établi que la copropriété est en difficulté du fait des manquements des copropriétaires, et notamment de M. et Mme [Y], puisqu’un administrateur provisoire est désigné par décision judiciaire depuis 2012.

Par conséquent, le jugement sera infirmé sur ce point, et M. et Mme [Y] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [Y], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

condamné M. et Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 1er juillet 2011 au 2 avril 2021 inclus,

condamné M. et Mme [Y] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. et Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 20 288,18 euros au titre des charges impayées, pour la période du 1er juillet 2011 au 2 avril 2021 inclus, provision 2ème trimestre 2021 et travaux de sécurisation de l’ascenseur (2/4) inclus ;

Dit que M. et Mme [Y] sont solidairement tenus au paiement des frais de recouvrement pour la période du 1er juillet 2011 au 2 avril 2021 inclus ;

Condamne solidairement M. et Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne solidairement M. et Mme [Y] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,