Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 4 juin 2026, n° 25/14417

TGI 24 juin 2025

CA Paris
Confirmation 4 juin 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 4 juin 2026, n° 25/14417
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/14417
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 24 juin 2025, N° 23/59258
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabienne DELECROIXXavier DEMEUZOY
Cabinet(s) :	DELECROIX-GUBLIN SELARL
Parties :	LA VILLE DE [ Localité 1 ] c/ S.C.I. [ U ]

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 4 JUIN 2026

(n° 199 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/14417 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CL32P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2025 -Président du TJ de [Localité 1] – RG n° 23/59258

APPELANTE

LA VILLE DE [Localité 1], pris en la personne de Monsieur le Maire de [Localité 1], M. [A] [R], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229

INTIMÉS

M. [G] [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

S.C.I. [U], RCS de [Localité 1] sous le n°450653787, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Avril 2026, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

La ville de Paris a fait assigner M. [S] et la SCI [U] devant le tribunal judiciaire de Paris sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Par jugement contradictoire du 24 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire a :

rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

condamné la ville de [Localité 1] à payer à M. [S] et la société [U] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la ville de [Localité 1] aux dépens ;

rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration remise au greffe et notifiée par voie électronique le 14 août 2025, la ville de [Localité 1] a relevé appel de cette décision.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 3 avril 2026, au visa des articles 481-1 du code de procédure civile, L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, L. 324-1-1 du code du tourisme, 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, la ville de [Localité 1] demande à la cour de :

la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

y faisant droit,

infirmer le jugement rendu le 24 juin 2025 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

condamné la ville de [Localité 1] à payer à M. [S] et la société [U] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la ville de [Localité 1] aux dépens.

statuant à nouveau,

juger que la société [U] et M. [S] ont enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation.

en conséquence,

condamner la société [U] et M. [S] à lui payer chacun une amende civile de 50 000 euros ;

en tout état de cause,

débouter la société [U] et M. [S] de toute demande plus ample ou contraire au présent dispositif ;

condamner, en cause d’appel, la société [U] et M. [S] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société [U] et M. [S] aux entiers dépens.

Par leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 3 avril 2026, au visa des articles L. 637-1 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, 699 et 700 du code de procédure civile, et 2224 du code civil, la société [U] et M. [S] demandent à la cour de :

à titre principal,

juger que la ville de [Localité 1] est mal fondée dans sa demande en raison de l’absence de force probante de la déclaration H2 fournie par les services de la Ville constituant la base légale de l’assignation ;

juger la bonne foi de M. [S], gérant et locataire de la société [U] ;

juger que l’activité locative reprochée est intervenue avant l’entrée en vigueur de la loi loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 ;

juger que les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, ne s’appliquent pas au présent litige ;

juger que les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 respectivement, s’appliquent au présent litige ;

confirmer le jugement du 24 juin 2025 en toutes ses dispositions, en ce que la ville de [Localité 1] est mal fondée dans sa demande de condamnation reposant les articles L. 634-1 et L. 651-2 du code de la construction, en ce qu’elle échoue à démontrer l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

en conséquence,

confirmer le jugement du 24 juin 2025 en toutes ses dispositions en ce qu’il a débouté la ville de [Localité 1] de toutes ses demandes de condamnation dirigées contre M. [S] et de la société [U] ;

à titre subsidiaire,

juger de la bonne foi et des diligences de M. [S] en tant que gérant et locataire de la société [U] ;

juger de la situation personnelle et professionnelle de M. [S] et de sa coopération, ainsi que celle de la [U] avec la ville de [Localité 1] ;

juger que le montant de 50 000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

en conséquence,

condamner M. [S] et la société [U] à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code la construction et de l’habitation présumée et de sa coopération avec la ville de [Localité 1] ;

à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire Madame la présidente ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro :

juger qu’il n’y a pas lieu de condamner la société [U], celle-ci n’ayant pas procédé à la location de courte durée litigieuse ;

juger que la ville de [Localité 1] est prescrite concernant l’activité locative entreprise antérieurement à la date du 12 décembre 2019 ;

écarter les estimations de gains opposés par la ville de [Localité 1] ;

juger que le montant de 50 000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

en conséquence,

condamner la société [U] à une somme qui ne pourrait excéder 1 500 euros ou toute somme que l’équité commandera, si la cour d’appel de Paris devait entrer en voie de condamnation ;

à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire Madame le Président devait également condamner la société [U] à titre individuelle :

juger qu’elle n’a pas participé à l’activité meublée de tourisme ;

juger qu’elle n’a pas généré des profits sur l’activité locative de M. [S] ;

juger qu’elle n’a touché qu’un loyer mensuel issu d’un contrat de bail d’habitation de longue durée en toute licéité ;

écarter les estimations de gains opposées par la ville de [Localité 1] ;

juger que le montant de 50 000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

en conséquence,

la condamner à une somme qui ne pourrait excéder 500 euros ou toute somme que l’équité commandera, si la cour d’appel de Paris devait entrer en voie de condamnation ;

en tout état de cause, y ajoutant,

juger que l’équité ne commande pas que M. [S] et la société [U] soient condamnés au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

écarter la demande de condamnation à l’encontre de la société [U] à une amende sur le fondement des articles L. 637-1 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

écarter la période antérieure au 12 décembre 2019 car prescrite ;

condamner la ville de [Localité 1] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 avril 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

SUR CE,

La ville de [Localité 1] expose notamment que l’infraction est caractérisée, tandis que le local n’est pas la résidence principale du propriétaire ni de son locataire. Elle précise que l’usage d’habitation est constitué comme en attestent la fiche H2, qui correspond à l’appartement litigieux, la fiche R et les calepins des propriétés bâties, corroborés par l’acte de vente du 12 décembre 2013 et l’acte de succession du 6 mai 2003 ainsi que l’acte de vente du 2 février 1995, le recensement général de la population en 1968. Elle ajoute que le logement étant proposé à la location de courte durée en 2023 et 2024, l’infraction dure depuis l’année 2015 et se révèle d’une forte rentabilité.

La SCI [U] et M. [S] exposent pour leur part que la Ville échoue à rapporter la preuve d’un usage d’habitation. Ils précisent que les fiches H2 produites ne sont pas datées, ont été remplies par des tiers, qu’elles ne comportent pas les numéros de lots et que l’identification de l’appartement est incertaine de sorte que les documents produits n’ont aucune valeur probante quant à l’usage des lieux. Ils précisent que la fiche R n’est pas datée non plus.

S’agissant des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement :

qu’en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction applicable au présent litige ; il incombe à la ville de [Localité 1] d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 , sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ;

que selon l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, « […] Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L.631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le loueur pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. »

En l’espèce, les parties s’opposent sur la preuve à apporter par la ville de [Localité 1] de ce que le local dont il s’agit est bien un local à usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, étant rappelé qu’un local est réputé à usage d’habitation au sens de ce texte dans sa version applicable au litige s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d’une affectation de fait à l’usage d’habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.

Il revient ainsi à la ville de [Localité 1] pour caractériser l’infraction dénoncée de changement d’usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l’usage d’habitation.

Les déclarations souscrites par les redevables de la contribution foncière des propriétés bâties, en application du décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969, comportant les renseignements utiles à l’évaluation de leur propriété à la date de leur souscription, la seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, d’une occupation d’un local par son propriétaire, ne permet pas d’en établir l’usage à cette date ni de le faire présumer, en sorte qu’elle est inopérante pour prouver qu’il était affecté, à cette date, à un usage d’habitation, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation (Cass., 3e Civ., 7 septembre 2023, pourvoi n° 22-18.463, publié).

En l’espèce, la déclaration modèle H2 n’est pas datée. Cette déclaration comporte la signature non du propriétaire mais du cabinet [Z], mandataire. Elle mentionne un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4], au 2ème étage, porte D, d’une surface de 27 m², occupé par Mme [H] [W], les consorts [Q] étant propriétaires et un loyer étant indiqué pour 752 francs. Cette fiche a fait l’objet d’une modification manuscrite, le nom de [Localité 5] ayant été ajouté à coté du nom des consorts [Q].

L’intimé relève à juste titre que ladite fiche H2 ne comporte ni numéro de lot ni bâtiment, ni escalier.

La Ville produit par ailleurs une fiche R, précisant que Mme [H] [W] occupe un appartement au 2ème étage, porte D, sans numéro de bâtiment ni d’escalier.

La ville de [Localité 1] produit en outre la copie du calepin de propriété bâtie. Comme l’a relevé le premier juge, ce document établit que Mme [H] [W] a occupé un appartement situé au 2ème étage de l’immeuble, d’une surface de 27 m², première porte à gauche, le bâtiment et l’escalier n’étant pas précisés.

Or, il n’est indiqué outre le bâtiment et l’escalier aucun numéro de lot quand bien même le constat d’infraction relève dans la rubrique « localisation » un bâtiment A et un escalier 1, ce qui induit que l’immeuble puisse comporter plusieurs bâtiments ou escaliers. Ainsi, ces documents n’établissent pas que la fiche H2 produite corresponde au local contrôlé, alors même ainsi que l’a relevé le premier juge, qu’il ressort de la fiche R que deux appartements se trouvent au 2ème étage de l’immeuble.

Enfin, la composition du local telle qu’elle résulte de la fiche H2 produite comporte une pièce de réception, une chambre, un W.C. et deux annexes, alors que l’attestation de propriété produite par les intimés (leur pièce n°1 ' pièce n°6 de la Ville) souligne l’existence d’une salle de bains mais aucune pièce annexe, ce que confirme l’acte de succession du 6 mai 2003 et l’acte de vente de 1995 produits par la ville de [Localité 1] en pièce n° 6 également. Cette composition ne correspond donc pas aux éléments indiqués par les fiches de révision foncières.

La ville de [Localité 1] échoue ainsi à démontrer que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

La première condition nécessaire à l’application des dispositions des articles L 651-2 et L 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction applicable au présent litige, n’étant pas remplie, le jugement sera confirmé.

Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge.

A hauteur d’appel, partie perdante, la ville de [Localité 1] sera également condamnée aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la ville de Paris à payer à la société SCI [U] et M. [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la ville de [Localité 1] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE