Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 29 janvier 2026, n° 25/04995

CA Paris
Infirmation partielle 29 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Violation des règles de droit par l'occupant
La cour a constaté que les faits de prostitution étaient avérés et habituels, justifiant ainsi la résiliation du bail sans qu'une déclaration de culpabilité soit nécessaire.
Accepté
Trouble manifestement illicite
La cour a jugé que l'expulsion était nécessaire pour mettre fin à l'activité illicite et au trouble à l'ordre public qu'elle engendrait.
Accepté
Mauvaise foi des intimés
La cour a estimé que la situation justifiait la suppression du délai pour éviter la poursuite de l'activité illicite.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé que M. [E] devait être condamné à verser des frais irrépétibles aux appelants en application de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 29 janv. 2026, n° 25/04995
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/04995
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Quentin BERTRANDVincent RIBAUT
Cabinet(s) :	GRV ASSOCIES
Parties :	LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [ Adresse 5 ]

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 29 JANVIER 2026

(n° 40 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/04995 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLACK

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Janvier 2025 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 13] – RG n° 24/09513

APPELANTS

M. [D] [N]

[Adresse 3]

[Localité 12]

M. [F] [S]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Mme [A] [U] [I]

[Adresse 3]

[Localité 12]

M. [J] [B]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Mme [T] [H] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 8]

M. [V] [M]

[Adresse 3]

[Localité 12]

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet R.L. Meillant & Bourdeleau, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 10]

Représentés par M^e Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Quentin BERTRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : D1827

INTIMÉS

M. [R] [E]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée le 2.06.2025 à étude

Mme [C] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée le 2.06.2025 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2025, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— PAR DEFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 15] est soumis au régime de la copropriété. M. [N], M. [S], Mme [U], M. [M], Mme [X], étant copropriétaires occupants.

Par ordonnance du 3 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, a enjoint M. [E] sous astreinte de communiquer le contrat de bail conclu avec sa locataire.

Par exploit du 30 septembre 2024, M. [N], M. [G], Mme [I], M. [M], M. [B] Mme [X] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic ont fait assigner M. [E], copropriétaire également de l’immeuble et Mme [K] [W] [C], sa locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir :

Condamner M. [E] au paiement d’une somme provisionnelle de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée par le juge des contentieux de la protection statuant en référé le 3 juillet 2024 ;

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre M. [E] et Mme [K] [W] le 1er juin 2022 ;

Ordonner l’expulsion de tout occupant de l’appartement ;

Condamner M. [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 500 euros à chacun des demandeurs sur ce même fondement.

Par ordonnance réputée contradictoire du 23 janvier 2025, Mme [K] [W] [C] n’ayant pas constitué avocat, le juge des référés a :

Liquidé l’astreinte provisoire prononcée par le juge des contentieux de la protection statuant en référé le 3 juillet 2024 à la somme de 1.000 euros et couvrant la période comprise entre le 20 juillet 2024 et le 13 août 2024 ;

Condamné M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet Meillant & Bordeleau, cette somme de 1.000 euros ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de résiliation judiciaire du bail liant depuis le 1er juin 2022 M. [E] et Mme [K] [W] portant sur l’appartement situé au 3ème étage de l’immeuble du [Adresse 6] ;

Débouté les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [E] aux dépens de l’instance ;

Rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 6 mars 2025, M. [N], M. [G], Mme [I], M. [B], Mme [X], M. [M] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ont relevé appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 19 juin 2025, M. [N], M. [G], Mme [I], M. [B], Mme [X], M. [M] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] demandent à la cour, sur le fondement de l’article 706-40 du code de procédure pénale et de l’article 835 du code de procédure civile, de :

Infirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 23 janvier 2025 en ce qu’elle a dit qu’il n’y avait pas lieu à référé concernant la demande de résiliation judiciaire du bail conclu entre M. [E] et Mme [K] [W] [C],

Statuant de nouveau,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er juin 2022 par M. [E] avec Mme [K] [W] [C], pour l’appartement sis [Adresse 6] ;

Ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les huit jours suivant la signification de la décision à intervenir, l’expulsion de tout occupant dudit appartement, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Ordonner la suppression du délai de deux mois prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

En tout état de cause :

Condamner M. [E], pour la présente procédure d’appel et au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] un montant de 8.000 euros ; et à M. [N], M. [G], Mme [I], M. [B], M. [M] et Mme [X] un montant de 500 euros chacun ;

Condamner M. [E] aux entiers dépens.

Ils exposent que M. [E] a mis en location son appartement situé au 3ème étage de l’immeuble mais qu’une activité de prostitution y est exercée. Ils soutiennent qu’ils sont fondés à solliciter la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion des occupants sur le fondement de l’article 706-40 du code de procédure pénale, l’appréciation faite par le premier juge étant contraire à de nombreuses jurisprudences. Ils ajoutent que le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution doit être supprimé eu égard à la mauvaise foi des intimés.

Les appelants ont fait signifier la déclaration d’appel et leurs conclusions à M. [E] et Mme [K] [W] par exploits des 2 juin et 16 juillet 2025, conformément à l’article 658 du code de procédure civile.

Les intimés n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 novembre 2025.

SUR CE,

A titre liminaire, les appelants ne critiquent pas l’ordonnance rendue en ce qui concerne la liquidation de l’astreinte.

Sur la demande de résiliation du bail

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

Par ailleurs, l’article 835 du code de procédure civile dispose que « le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

En application de ces dispositions, le trouble manifestement illicite peut se définir comme « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, proche de la voie de fait. ».

Aux termes de l’article 706-40 du code de procédure pénale, en cas d’infraction prévue par le 3° de l’article 225-10 du code pénal, l’occupant et la personne se livrant à la prostitution sont solidairement responsables des dommages et intérêts pouvant être alloués pour trouble du voisinage. Lorsque les faits visés par cet article sont pratiqués de façon habituelle, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, sous-locataire ou occupant qui se livre à la prostitution ou la tolère, sont prononcées par le juge des référés, à la demande du ministère public, du propriétaire, du locataire principal ou des occupants ou voisins de l’immeuble. Les propriétaires ou bailleurs de ces locaux sont informés, à la diligence du ministère public, que ceux-ci servent de lieux de prostitution.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les faits visés par le 3° de l’article 225-10 du code pénal sont pratiqués de façon habituelle dans l’appartement loué à Mme [C] [K] [W], tel que la situation résulte de courriers échangés entre M. [E] et le syndic, courriers au sein desquels M. [E] reconnaît l’existence de l’activité de prostitution dans l’appartement loué (pièces n°3 et 4 des appelants), les déclarations de main-courante effectuées par les copropriétaires auprès des services de police (pièce n°5), les captures des images de vidéosurveillance des parties communes (pièce n°12), et par deux procès-verbaux de constats réalisés les 16 et 29 février 2024 (pièces n°6 et 7).

Il y est fait état d’allées et venues fréquentes à toutes heures de la journée vers l’appartement, de deux femmes allant chercher des individus devant l’immeuble et remontant avec eux à l’appartement susdit, l’une de ces femmes correspondant au profil « [O] » du site internet : https://www.sexemodel.com/escort/[O].

Dans ces conditions, c’est à tort que le premier juge a considéré qu’il ne convenait pas de faire droit à la demande de résiliation du bail puisqu’aucune déclaration de culpabilité du chef de l’article 225-10 3° du code pénal n’est produite alors que le texte même de l’article 706-40 du code de procédure pénale ne pose pas une telle condition et prévoit « la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, sous-locataire ou occupant qui se livre à la prostitution ».

En outre, aucun des éléments produits au dossier ne permet d’affirmer que M.[E] aurait résilié le bail consenti, contrairement à ce qu’il a pu affirmer en première instance.

Les conditions de l’article 706-40 du code de procédure pénale sont réunies qui permettent au juge des référés de prononcer directement la résiliation judiciaire du bail.

La résiliation judiciaire sera, donc, prononcée et l’expulsion de Mme [C] [K] [W], ainsi que de tous occupants de son fait, sera ordonnée selon les dispositions mentionnées au dispositif.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée, ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose, d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effets du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la situation des parties et la circonstance particulière de l’activité prostitutionnelle constatée justifient la suppression pure et simple du délai de deux mois, à défaut de quoi l’activité perdurerait et le trouble à l’ordre public qu’elle engendre.

Sur les autres demandes

L’ordonnance rendue sera confirmée en ce qui concerne le sort des dépens et des frais irrépétibles, exactement tranché par le premier juge.

M. [E] sera condamné aux dépens de l’appel.

Il convient, également, de le condamner à verser à chacun des appelants, une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme l’ordonnance rendue sauf en ce qui concerne le sort des dépens et des frais irrépétibles,

Prononce la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er juin 2022 entre M. [E] et Mme [K] [W] [C] concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 14], 3ème étage, lot n°14,

Ordonne à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [K] [W] [C], ainsi que de tout occupant de son chef, à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonne la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [E] à payer à M. [N], M. [G], Mme [I], M. [B], M. [M], Mme [X] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 14], chacun, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne M. [E] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE