Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 08 JANVIER 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14286 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIE3Z

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juillet 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 12] – RG n° 22/08920

APPELANTE

E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT ' OPH

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représentée par M^e Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483

INTIMÉ

Monsieur [N] [T]

Né le [Date naissance 9] 1992 à [Localité 13] (Pologne)

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représenté par M^e Denis BRACKA, avocat au barreau de PARIS, toque : D2139

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

M^me Laura TARDY, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Apinajaa THEVARANJAN, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 mai 1999, [Localité 12] Habitat – OPH a donné à bail à [D] [T] un logement de type F3 sis [Adresse 4].

[D] [T] est décédé le [Date décès 1] 2020.

Par courrier du 24 novembre 2020, M. [N] [T], fils du défunt, a sollicité le transfert du bail à son profit en indiquant avoir toujours habité dans les lieux.

En réponse, le 7 décembre 2020, [Localité 12] Habitat – OPH lui a demandé plusieurs documents afin d’étudier sa demande de transfert de bail ; le 28 avril 2021, la commission d’attribution des logements a refusé ladite demande au motif que les conditions de transfert n’étaient pas remplies.

Dès lors, par courrier du 3 mai 2021, [Localité 12] Habitat – OPH a notifié à M. [N] [T] qu’il ne pouvait bénéficier du transfert de bail sollicité et qu’il devait restituer l’appartement dans un délai de trois mois.

Par lettre du 31 mai 2021, M. [N] [T] a contesté la décision de la commission d’attribution des logements.

Par acte d’huissier du 17 novembre 2022, [Localité 12] Habitat – OPH a fait assigner M. [N] [T], aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que le bail a été résilié de plein droit par le décès de [D] [T] le [Date décès 1] 2020 et que M. [N] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

— ordonner l’expulsion de M. [N] [T] et des occupants de son chef des lieux loués avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation de M. [N] [T], à compter du [Date décès 1] 2020, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, y compris les charges et taxes afférentes, jusqu’à la date du jugement à intervenir,

— la condamnation de M. [N] [T], à compter du jugement à intervenir, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de 30 %, y compris les charges et taxes afférentes, jusqu’à parfaite restitution du logement, en ce compris la remise des clefs,

— la condamnation de M. [N] [T] au paiement de la somme de 1 200 euros pour frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

M. [N] [T], représenté par son conseil, a sollicité de voir :

— constater qu’il justifie d’une cohabitation avec le locataire en titre, à savoir son père, l’année précédent le décès de ce dernier ;

Par conséquent,

— débouter [Localité 12] Habitat – OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— constater le transfert de bail au bénéfice de M. [N] [T] ;

À titre subsidiaire :

— constater que [Localité 12] Habitat – OPH ne lui a pas proposé un logement plus petit et sans en justifier, alors que ses ressources le permettraient ;

À titre infiniment subsidiaire ;

— accorder les plus larges délais afin de quitter le logement,

— condamner [Localité 12] Habitat – OPH à l’indemniser à hauteur de 15 000 euros au titre des constructions et améliorations effectuées en cours de bail,

— condamner [Localité 12] Habitat – OPH à lui verser 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 7 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Déboute [Localité 12] Habitat – OPH de ses demandes tendant au constat de la résiliation du contrat de bail, de constat de l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [N] [T], d’expulsion de celui-ci et de fixation et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Constate que le bail litigieux concernant le logement de type F3 sis [Adresse 5] a été transféré à M. [N] [T] ;

Condamne [Localité 12] Habitat – OPH à payer à M. [N] [T] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne [Localité 12] Habitat – OPH aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est d’exécution provisoire de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 10 août 2023 par [Localité 12] Habitat – OPH,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 octobre 2023 par lesquelles [Localité 12] Habitat – OPH demande à la cour de :

DECLARER [Localité 12] Habitat – OPH recevable et bien fondé en ses conclusions d’appelant,

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

DEBOUTÉ [Localité 12] Habitat – OPH de sa demande de constat de plein droit du contrat de location, du constat de l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [N] [T], d’expulsion de celui-ci, et de fixation et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

CONSTATÉ que le bail litigieux concernant le logement de type F3 situé [Adresse 6] a été transféré à M. [N] [T],

CONDAMNÉ [Localité 12] Habitat – OPH à verser à M. [N] [T] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNÉ [Localité 12] Habitat – OPH aux dépens.

Statuant à nouveau :

CONSTATER la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à M. [D] [T] au [Date décès 1] 2020, date de son décès,

CONSTATER que M. [N] [T] occupe sans droit ni titre le logement litigieux depuis le [Date décès 1] 2020,

ORDONNER l’expulsion de M. [N] [T] et de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 3], avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

CONDAMNER M. [N] [T] à payer [Localité 12] Habitat-OPH, à compter du [Date décès 1] 2020, et jusqu’à la décision à intervenir, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des taxes et charges diverses et courantes,

CONDAMNER M. [N] [T] à payer [Localité 12] Habitat-OPH, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la parfaite restitution du logement en ce comprise la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré de 30% et augmenté des taxes et charges diverses et courantes,

CONDAMNER M. [N] [T] à verser à [Localité 12] Habitat-OPH une indemnité de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

CONDAMNER M. [N] [T] à verser à [Localité 12] Habitat-OPH la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

CONDAMNER M. [N] [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction, pour les dépens d’appel, au profit de la SELAS LGH & ASSOCIES, en la personne de Maître Catherine Hennequin, avocat aux offres de droit, en applications des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 31 juillet 2025 par lesquelles M. [N] [T] demande à la cour de :

RECEVOIR M. [N] [T] en ses présentes conclusions et les dire bien fondées

DECLARER [Localité 12] Habitat – OPH irrecevable et mal fondée en ses conclusions d’appelant

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

DEBOUTE [Localité 12] Habitat-OPH de ses demandes tendant au constat de la résiliation du contrat de bail, de constat de l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [N] [T], d’expulsion de celui-ci et de fixation et de condamnation au paiement d’indemnité d’occupation ;

CONSTATE que le bail litigieux concernant le logement de type F3 sis [Adresse 2] a été transféré à M. [N] [T] ;

CONDAMNE [Localité 12] Habitat OPH à payer à M. [N] [T] la somme de 800euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [Localité 12] Habitat OPH aux dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui l’a débouté de ses demandes tendant aux constats de la résiliation du bail et de l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [N] [T], et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et augmenté des taxes et charges diverses et courantes, majoré de 30% à compter de la décision à intervenir, [Localité 12] Habitat – OPH les réitère devant la cour.

Il fait valoir que M. [N] [T] ne justifie pas d’une cohabitation avec le locataire en titre l’année précédent le décès de ce dernier, qu’il percevait au jour du décès des ressources de 29.473 euros, supérieures au plafond de ressources de 24.006 euros pour un ménage de catégorie 1 en application de l’arrêté du 26 décembre 2019, et que le logement n’était pas adapté à la taille du ménage, en ce qu’il s’agit d’un T3 alors que M. [N] [T] vit seul. Il souligne que l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 édicte une simple faculté de relogement pour le bailleur et non une obligation, à condition au demeurant que l’intéressé remplisse les autres conditions du transfert, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. S’agissant de l’indemnité d’occupation majorée, il fait valoir qu’elle est fondée par la résistance injustifiée de M. [N] [T] qui 'se maintient dans les lieux alors qu’il dispose ou disposait de ressources lui permettant de se reloger dans le secteur privé'.

M. [N] [T] conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir qu’il justifie par les pièces produites, et notamment par les attestations de voisins, qu’il a toujours habité avec son père jusqu’à son décès. Il affirme qu’il remplit les conditions de ressources, et ce d’autant qu’il est au chômage depuis 2022.

Selon l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré (…) aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès (…) ;

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire (…)'.

L’article 40 dispose que 'l’article 14 est applicable [aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré] à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire'.

Il résulte de ces articles que trois conditions sont requises pour le transfert du bail au descendant du locataire : une cohabitation avec ce dernier depuis au moins un an à la date du décès ; qu’il remplisse les conditions de ressources ; que le logement soit adapté à la taille du ménage.

S’agissant de la cohabitation depuis au moins un an à la date du décès, c’est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que M. [N] [T] en rapportait la preuve par les pièces produites, consistant en divers documents administratifs à l’adresse des lieux loués (avis d’imposition et bulletins de salaire notamment), mais également en deux attestations de voisines selon lesquelles il vivait avec son défunt père depuis l’entrée dans les lieux. La cour relève que [Localité 12] Habitat – OPH ne remettait au demeurant pas en cause cette cohabitation dans son courrier de notification du refus du transfert du bail du 3 mai 2021, lequel était fondé sur les dispositions de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, il convient de juger que cette première condition est remplie.

S’agissant des conditions de ressources, il résulte de l’annexe I de l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré, modifié par l’arrêté du 26 décembre 2019, applicable en l’espèce, que le plafond de ressources pour les ménages de catégorie 1, composés d’une seule personne, s’élève à 24.006 euros à [Localité 12]. Or, il résulte des pièces produites que le revenu fiscal de référence de M. [N] [T] figurant sur son avis d’imposition 2020, année du décès de son père à laquelle il convient de se référer pour déterminer s’il remplit les critères de transfert du bail, était de 29.473 euros, de sorte que cette condition de ressources n’était pas remplie, contrairement à ce qu’a considéré à tort le premier juge. Le fait qu’il ait par la suite perçu des revenus moindres (22.517 euros en 2022) est sans incidence à cet égard, dès lors qu’il convient de se placer à la date du décès pour déterminer si les conditions du transfert du bail sont remplies.

Au demeurant, s’agissant de l’adaptation du logement à la taille du ménage, cette condition n’est pas davantage remplie, en ce que le logement litigieux est de type T3, alors que M. [N] [T] vit seul. Contrairement à ce qu’a considéré à tort le premier juge, [Localité 12] Habitat – OPH n’était pas tenu de proposer un relogement à ce dernier. En effet, un organisme d’HLM n’est pas tenu de proposer au descendant d’un locataire décédé, qui ne remplit pas les conditions de transfert du bail à son profit en raison du défaut d’adaptation du logement à la taille du ménage, un nouveau logement correspondant à ses besoins (3e Civ., 20 décembre 2018, n°18-10.124, publié).

Il en résulte que M. [N] [T] ne remplissait pas les conditions du transfert du bail prévues à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 précité, de sorte qu’il convient, infirmant le jugement entrepris, de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail au [Date décès 1] 2020, date du décès du locataire.

Il convient en conséquence de constater que M. [T] occupe le logement litigieux sans droit ni titre depuis cette date, et il y a lieu d’ordonner son expulsion selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, celle-ci trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, il est conforme à la double nature, compensatoire et indemnitaire, de l’indemnité d’occupation, de fixer celle-ci au montant du loyer et des charges qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande d’infirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [T], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct pour ces derniers conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que ce soit en première instance ou en appel, et de débouter [Localité 12] Habitat – OPH de ses demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

INFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à [D] [T] à compter du [Date décès 1] 2020, date de son décès,

CONSTATE que M. [N] [T] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le [Date décès 1] 2020,

ORDONNE en conséquence l’expulsion de M. [N] [T] et celle de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 4], par toutes voies et moyens de droit, et au besoin avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [N] [T] à payer à [Localité 12] Habitat – OPH, à compter du [Date décès 1] 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi,

DÉBOUTE [Localité 12] Habitat – OPH de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [T] aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct pour ces derniers,

REJETTE toutes autres demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE