RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 12 MAI 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08635 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJMYA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mars 2024 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]- RG n° 23/08650

APPELANTE

Madame [I] [L]

née le 22 Juillet 1951 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée à l’audience par M^e Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1141

INTIMÉ

Monsieur [H] [O] [A]

né le 27 Septembre 1972 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté à l’audience par M^e Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1311

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

M. Jean-Yves PINOY, conseiller,

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Catherine SILVAN

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 14 avril 2026 puis prorogé au 12 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Apinajaa THEVARANJAN, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat à effet du 1 er avril 2011, M. [B] [N] a consenti à Mme [I] [L] un bail d’habitation sur un logement sis à [Localité 6] [Adresse 4].

M. [H] [O] [A], devenu propriétaire des locaux a consenti un nouveau bail à Mme [I] [L], suivant contrat de location en date du 23 décembre 2020 à effet du 1 er septembre 2020 aux mêmes conditions que le bail initial.

Le 13 février 2023, suivant acte de Commissaire de justice, M. [H] [O] [A] a donné congé à Mme [I] [L] pour reprise afin d’y loger son beau-fils, étudiant pour le 31 août 2023 .

Mme [I] [L] n’ayant pas quitté les lieux aux termes du congé, M. [H] [O] [A] l’ a par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] , lequel par jugement du 22 mars 2024 a :

— Débouté Monsieur [H] [O] [A] de sa demande tendant à voir valider le congé délivré le 17 mai 2019 à Madame [I] [L] pour reprise à effet du 31 août 2023 ;

— Prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur les locaux situés au [Adresse 5] 2 -ème étage 4 -ème porte à droite à compter de ce jour ;

— Ordonné l’expulsion de Madame [I] [L] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis avec l’assistance de la force publique si besoin est, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

— Rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution

— Fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [I] [L] au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

— Débouté Monsieur [H] [O] [A] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamné Madame [I] [L] à verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamné Madame [I] [L] aux dépens en ce exclus la signification du congé pour reprise

— Rejeté le surplus des demandes des parties

— Rappelé l’exécution provisoire de droit .

Par déclaration en date du 2 mai 2024, Mme [I] [L] a interjeté appel de cette décision.

Par jugement du 3 octobre 2024 , le juge de l’exécution de [Localité 1] a rejeté sa demande de délais pour quitter les lieux .

Il a été procédé à son expulsion le 31 octobre 2024.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 29 janvier 2026, Mme [I] [L] demande à la Cour de :

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

' Prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur les locaux situés au [Adresse 5] 2 me étage 4 -ème porte à droite à compter de ce jour ;

' Ordonné l’expulsion de Madame [I] [L] et celle de tous occupants de son chef des lieux avec l’assistance de la force publique si besoin est, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux , prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

' Rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution

' Fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [I] [L] au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

' Condamné Madame [I] [L] à verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

' Condamné Madame [I] [L] aux dépens en ce exclus la signification du congé pour reprise.

Confirmer le jugement pour le surplus

Statuant à nouveau,

' Débouter Monsieur [H] [O] [A] de l’ensemble de ses demandes ;

' Condamner Monsieur [H] [O] [A] à verser à Madame [I] [L] la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi suite à l’expulsion en date du 31 octobre 2024 ;

' Condamner Monsieur [H] [O] [A] à régler à Madame [I] [L], la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 2 février 2026 M. [H] [O] [A] demande à la cour de :

' Débouter Madame [L] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

' Infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré nul le congé,

En conséquence,

' Valider le congé délivré le 13 février 2023,

En tout état de cause,

' Débouter Madame [L] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

' Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire dudit contrat de location et a ordonné l’expulsion,

' Confirmer le jugement en sa condamnation de l’appelante à la somme de 2000€ au titre de l’aticle700 du CPC et aux dépens,

Y ajoutant,

' Condamner Madame [L] [I] à payer à Monsieur [O] [A] la somme de 5 000€ de dommages et intérêts à titre de réparation du préjudice subi,

' Condamner Madame [L] à payer les frais concernant le retrait des effets personnels aux frais avancés par Monsieur [O] [A] d’un montant de 410€,

' Condamner Madame [L] à payer les frais concernant les frais de serrurier payés par Monsieur [O] [A] d’un montant de 450€

' La condamner à payer à Monsieur [O] [A] une somme de 3.000€ en remboursement des frais irrépétibles engagés sur fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la procédure d’appel

' La condamner en tous les dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais de la procédure d’expulsion y compris les procès-verbaux de restitution et de déménagement.

L’ordonnance de clôture a été rendue 3 février 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour rappelle qu’en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées aux dispositifs des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la validité du congé

M.[O] [A] soutient que la locataire ne pouvait se prévaloir de la protection des locataires âgés aux revenus modestes , alors même que, comme l’a constaté le premier juge elle n’occupait pas les lieux loués à titre de résidence principale.

Mme [L] conclut à la confirmation du jugement qui a rejeté la demande en validation du congé tout en soutenant que les lieux loués étaient sa résidence principale.

Selon les dispositions de l’article 15 I et III de la loi du 6 juillet 1989 :

' I Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (…)

III Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’ article 13 bis de la loi n 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée . Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. »

Ce texte instaure donc un mécanisme de protection du locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un certain plafond. Il oblige le bailleur qui délivre congé dans cette hypothèse à adresser à son locataire une proposition de relogement.

En l’espèce le congé est régulier en la forme et au fond et son caractère légitime et sérieux n’est nullement contesté , le premier juge ayant prononcé la nullité dudit congé pour non respect de l’obligation de relogement considérant qu’elle s’impose même dans l’hypothèse d’un manquement de la locataire à son obligation de résidence principale.

Or il est de jurisprudence constante que cette obligation de relogement ne s’applique qu’aux logements occupés à titre d’habitation principale (3e Civ, 15 septembre 2015, pourvoi n 14-16.084).

Les lieux loués l’étant à titre de résidence principale, il appartient au bailleur de rapporter la preuve du fait que Mme [L] ne les occuperait pas de façon effective et personnelle au moins 8 mois par an étant rappelé qu’il n’est pas exigé légalement une occupation permanente.

A l’appui de ses allégations le bailleur produit la copie d’un bail permettant d’établir que Mme [L] est cotitulaire un bail social avec son compagnon à [Localité 7], depuis le 25 novembre 2020 , adresse à laquelle le premier juge a constaté que l’assignation lui avait été signifiée à personne, alors même que le commissaire de justice avait essayé plusieurs fois de suite de la lui remettre dans les lieux loués objets du litige , au [Adresse 6] [Localité 8] .

Le bail du logement à [Localité 7] étant consenti par un bailleur social, il ne peut porter que sur une résidence principale . Cette simple constatation suffit à établir qu’en réalité la résidence principale de Mme [L] était à [Localité 7] avec son compagnon et non pas au [Adresse 7] , à la date de délivrance du congé .

Par ailleurs le courrier du 22 avril 2024 de la Société d'[Adresse 8], accusant réception du congé donné par Mme [L] de l’appartement de [Localité 7], qui mentionne 'l’appartement que vous occupiez conjointement avec M.[Z]' corrobore le fait qu’il s’agissait de son logement principal .

Enfin, si Mme [L] réfute que son fils exerce une activité, dans l’appartement parisien elle ne conteste pas qu’il y réside ce qui, au regard de la superficie des lieux, (32m²), rend peut crédible une cohabitation habituelle mère-fils.

Au vu de l’ensemble de ces constatations, les pièces produites par l’appelante , notamment les attestations , dont aucune ne respecte les exigences formelles de l’article 202 du code de procédure civile , et n’est suffisamment circonstanciée, ne permettent nullement de corroborer les allégations de Mme [L] selon lesquelles elle ne résiderait que de temps en temps chez son compagnon et, qu’ils auraient chacun leur domicile .

Il convient donc de confirmer le premier juge qui a considéré à juste titre que la preuve était rapportée que Mme [L] n’occupait pas les lieux loués au moins 8 mois par an.

Par contre,le logement dont il a été donné congé n’étant pas occupé à titre de résidence principale par Mme [L] , le bailleur n’était pas tenu de l’obligation légale de relogement .

Le congé pour reprise à effet du 31 août 2023, donné par le bailleur doit donc être validé et le jugement en prononçant la nullité est en conséquence infirmé.

La cour ayant validé le congé , la demande de résiliation judicaire est devenue sans objet et le jugement l’ayant prononcé est infirmé .

Les dispositions du jugement relatives à l’expulsion et à la fixation d’une indemnité d’occupation sont également confirmées sauf sur le point de départ de celles-ci ,qui sera fixé au 1 er septembre 2023.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Le congé pour reprise ayant été validé , la procédure d’expulsion a été légitimement diligentée .

Par ailleurs l’appelante ne justifie d’aucune faute imputable à l’intimé dans les conditions de mise en 'uvre de cette expulsion.

La demande de dommages et intérêts de Mme [L] est donc rejetée.

Le droit de défendre ses intérêts en justice ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages-intérêts qu’en cas d’une attitude fautive génératrice d’un dommage, de mauvaise foi, d’intention de nuire ou d’ une erreur grossière sur ses droits.

Les éléments versés aux débats ne permettant pas de rapporter une telle preuve à l’encontre de Mme [L] qui a seulement fait une mauvaise appréciation de ses droits, la demande de dommages et intérêts formée à son encontre par l’intimé est rejetée .

Sur les demandes accessoires

Au vu du sens de l’arrêt ,il convient de confirmer les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles.

Les demandes de remboursement des frais de serrurier et de retrait des effets personnels étant liés à la procédure d’expulsion et compris dans les dépens de première instance , il n’y a pas lieu pour la cour de statuer sur les demandes de remboursement de ce chef .

L’appelante sera condamnée aux entiers dépens de la procédure d’appel et au paiement d’une somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles .

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré , sauf en ce qu’il a rejeté la demande de validation de congé, prononcé la résiliation judiciaire du bail à compter du jugement et, donc fixé le point de départ des indemnités d’occupation à compter de cette résiliation judiciaire,

Statuant à nouveau et y ajoutant ,

Valide le congé délivré le 13 février 2023 par M. [H] [O] [A] à Mme [I] [L] pour reprise à effet du 31 août 2023 ,

Dit que la demande de résiliation judiciaire du bail est devenue sans objet ,

Fixe le point de départ des indemnité d’occupations au 1er septembre 2023,

Rejette le surplus des demandes ,

Condamne Mme [I] [L] à payer à M. [H] [O] [A] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

Condamne Mme [I] [L] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,