Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 11 MARS 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08241 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFWZG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Janvier 2022 – Tribunal judiciaire d’Evry

RG n° 2021/01940

APPELANTE

S.C.I. FINANCES immatriculée au RCS de [Localité 1]-[Localité 2] sous le numéro 479 088 031, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Francis DOMINGUEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C1536

INTIMÉ

Syndicat des Coproprietaires RÉSIDENCE [Adresse 2] représenté par son syndic, la société CABINET MOREAU, SARL inscrite au RCS de [Localité 1] [Localité 2] sous le numéro 384 031 324

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

La SCI Finances est propriétaires des lots n° 6, 7 et 8 au sein de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à Evry-Courcouronnes.

Par exploit d’huissier de justice en date du 19 mars 2020 le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à Evry-Courcouronnes l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de condamnation au paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement, outre diverses sommes.

Par jugement du 6 janvier 2022, le tribunal judiciaire d’Evry a :

— condamné la SCI Finances à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à Evry-Courcouronnes, la somme de 21 051,89 euros, arrêtée au 1er octobre 2020, au titre des charges impayées, appel de fonds du 4ème trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2015, et ce, jusqu’à parfait paiement,

— condamné la SCI Finances à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à Evry-Courcouronnes, la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné la SCI Finances à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à Evry-Courcouronnes, la somme de 379,10 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamné la SCI Finances aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile distraction au profit de l’avocat qui en a fait la demande,

— condamné la SCI Finances à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à Evry-Courcouronnes une somme de 1 200 euros en application dc l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

La SCI Finances a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 21 avril 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 15 octobre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 20 juillet 2022, la SCI Finances, appelante, invite la cour, au visa des articles 1146 et 1147 et suivants, 1353 et suivants du code civil, des dispositions de la loi 10-1 du 10 juillet 1965, à :

— la recevoir en ses demandes,

ce faisant,

— réformer le jugement dont appel dans le sens où l’intimé devrait imputer à la dette de l’appelante, à ses charges de copropriété, la somme correspondante aux six chèques remis à hauteur de 1 644 euros chacun pour un montant total de 9 864 euros,

subsidiairement,

— la cour est priée de demander à l’intimé de justifier que les sommes reçues par son huissier de justice ont bien été imputées, à quelle hauteur, et quand, concernant les six chèques de 1 644 euros chacun pour une valeur totale de 9 864 euros,

très subsidiairement, si par extraordinaire il est demandé à la cour de céans de :

— réformer le jugement en ce qu’il l’a jugé de mauvaise foi,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 5] de toutes ses demandes financières, article 700 du code de procédure civile inclus.

Par conclusions notifiées le 29 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 5], intimé, invite la cour, à :

— confirmer le jugement contesté en ce qu’il a :

condamné la SCI Finances à lui verser la somme de 21 051,89 euros, arrêtée au 1er octobre 2020, au titre des charges impayées, appel de fonds du 4ème trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2015, et ce, jusqu’à parfait paiement,

condamné la SCI Finances à lui verser la somme de 379,10 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

à titre d’appel incident,

— infirmer le jugement contesté en ce qu’il a :

condamné la SCI Finances à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

condamné la SCI Finances à lui verser une somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

puis statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

— condamner la SCI Finances à lui verser les sommes de :

4 000 euros à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance

y ajoutant,

— condamner la SCI Finances à lui payer la somme complémentaire de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner la SCI Finances en tous les dépens d’appel et première instance et avec application de l’article 699 du même code au profit de la Selarl Ad Litem Juris, représentée par Maître Tesler.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Moyens des parties

La SCI Finances soutient que son locataire a effectué six chèques d’un montant chacun de 1 644 euros à l’huissier mandataire du syndicat des copropriétaires et que ce dernier ne précise pas le montant exact qui lui a été reversé et ne lui permet pas de savoir si ces sommes ont été correctement imputées.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— les versements prétendument ignorés ont servi au paiement des causes des précédents jugements du 25 septembre 2009 et 29 janvier 2013, lesquelles ne sont toujours pas soldées ;

— ces versements, imputés sur la dette la plus ancienne, n’apparaissent donc pas dans le décompte des charges sollicitées dans le cadre de la présente instance mais apparaissent dans la situation de compte du syndic qui reprend l’ensemble des sommes dues par la SCI Finances, ainsi que sur les décomptes de l’huissier.

Réponse de la cour

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 1342-10 du code civil « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

Il résulte de l’article 9 alinéa 2 de l’arrêté du 14 mars 2005 que « conformément à l’article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne ».

Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— la matrice cadastrale démontrant la qualité de copropriétaire de la SCI Finances et indiquant les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— les appels de provision pour les années 2012 à 2020,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 7 avril 2011, 6 mai 2015, 8 juin 2016, 7 juin 2017, 12 septembre 2018, 30 septembre 2019, 15 septembre 2020 ayant voté les budgets prévisionnels des années 2012 et 2015 et suivantes et ayant approuvé les comptes des années 2013 et suivantes,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er janvier 2021, premier appel de charges inclus.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires qu’en application des dispositions précitées, les versements réalisés par le locataire de la SCI Finances ont été imputés sur les causes des jugements précédents. La demande de justification de l’imputation de ces versements, étrangère à la précédente instance puisque concernant l’exécution d’une précédente décision, doit être rejetée.

Il ressort également des pièces produites que l’arriéré de charges dû par la SCI Finances, arrêté au 1er octobre 2020, quatrième appel de charges inclus, s’élève à 21 051,89 euros. Elle sera par conséquent condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Les manquements systématiques et répétés depuis de nombreuses années de la SCI, déjà condamnée à payer un arriéré de charges en 2009 et 2013, à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer leur carence, caractérisent sa mauvaise foi et sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, alors que l’appelante totalise à elle seule 266/1000èmes et ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes des précédents jugements, les versements réalisés résultant d’une voie de recouvrement.

La SCI par conséquent être condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a alloué au syndicat la somme de 1 000 euros.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Finances, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoire,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a condamné la SCI Finances à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à Evry-Courcouronnes, la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI Finances à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à Evry-Courcouronnes, la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI Finances aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à Evry-Courcouronnes la somme supplémentaire de 4 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,