Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 12 FÉVRIER 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/08663 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLLN7

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 4 Mars 2025 -Tribunal de proximité de PARIS – RG n° 24/07940

APPELANTE

KATAMON ESTATES LIMITED société de droit chypriote agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[O] [A]

[Localité 1] CHYPRE

Représentée par M^e Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073

Ayant pour avocats plaidants Maîtres Sébastien GOULET et Maître Béatrice FAVAREL, du barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

M. [B] [T]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Quentin LANCIAN de l’AARPI CARVE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1991

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 8 janvier 2026, en audience publique, Michèle CHOPIN, Conseillère, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2011, la société Bellecote Invest a consenti à M. [T] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 4], à [Localité 3], pour une durée de onze ans et trois mois.

Par exploit du 29 juin 2022, la société Bellecote Invest a fait assigner M. [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion du locataire, ce dernier étant condamné au paiement d’un arriéré de 54.000 euros.

Par acte du 21 novembre 2022, la société Bellecote Invest a cédé le bien loué à la société de droit chypriote Katamon Estates Limited (ci-après, la société KEL), qui a notifié cette cession à M. [T] par lettre recommandée du 1er février 2023 et signification du 6 février 2023.

Par jugement du 30 août 2023, dont il a été relevé appel, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a déclaré irrecevable la demande de résiliation judiciaire de la société Bellecote Invest et débouté la société KEL, intervenante volontaire de ses demandes.

Par exploit du 22 juillet 2024, la société KEL a fait assigner M. [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

Enjoindre M. [T] sous astreinte de 200 euros par jour dans un délai de 24 heures à compter de la décision, de laisser la société KEL et les entreprises de son choix pénétrer dans le logement sis [Adresse 4] (3ème étage), à [Localité 3], avec un serrurier et la force publique si besoin est, pour préparer les travaux à effectuer, permettre à l’assureur d’actualiser la valeur du bien, prendre toute photographie ;

A défaut, se voir autorisée à pénétrer et faire pénétrer les entreprises de son choix dans le logement sis [Adresse 4] (30e étage), à [Localité 3] avec un serrurier et de la force publique si besoin est, pour préparer les travaux à effectuer, permettre à l’assureur d’actualiser la valeur du bien, prendre toute photographie ;

Condamner M. [T] à lui payer la somme de 251.201,61 euros au titre de l’occupation de l’appartement depuis le transfert de propriété à la société KEL ;

Condamner M. [T] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance contradictoire du 4 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé a :

Rejeté les demandes de la société KEL aux fins de l’injonction sous astreinte et de la demande subsidiaire d’autorisation d’entrée ;

Constaté l’existence d’une contestation sérieuse à l’encontre de la demande de provision formulée par la société KEL ;

Dit, en conséquence, n’y avoir lieu à référé sur celles-ci et renvoyé la société KEL à mieux se pourvoir au fond ;

Débouté les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

Condamné la société KEL à payer à M. [T] une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société KEL aux entiers dépens ;

Rappelé que l’ordonnance est exécutoire de droit.

Par déclaration du 7 mai 2025, la société KEL a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 décembre 2025, la société KEL demande à la cour, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile et 1720 du code civil, de :

Infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

Rejeté les demandes de la société KEL aux fins de l’injonction sous astreinte et de la demande subsidiaire d’autorisation d’entrée ;

Constaté l’existence d’une contestation sérieuse à l’encontre de la demande de provision formulée par la société KEL ;

Dit, en conséquence, n’y avoir lieu à référé sur celles-ci et renvoyé la société KEL à mieux se pourvoir au fond ;

Débouté les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

Condamné la société KEL à payer à M. [T] une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société KEL aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

Sur la demande d’injonction de laisser le bailleur entrer dans l’appartement,

Enjoindre à M. [T], intimé, de la laisser, assistée de toute entreprise de son choix, dans l’appartement du [Adresse 4], à [Localité 3], troisième étage, aux fins de :

Évaluer tous travaux devant être effectués dans cet appartement ;

Permettre à l’assureur d’actualiser la valeur assurée ;

Prendre toute photographie jugée nécessaire par son assureur et ce dans un délai de 24 heures suivant le rendu de l’ordonnance à intervenir ;

Assortir cette injonction d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à l’expiration du délai de 24 heures du prononcé de la décision à intervenir pour se plier à l’injonction susvisée ;

À défaut,

L’autoriser ainsi que les entreprises mandatées par elle et tout représentant de son assureur, à pénétrer, en recourant à un serrurier, dans les lieux loués le temps nécessaire à la réalisation des mesures décrites ci-dessus, le tout avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

Sur la demande de provision,

Condamner M. [T] intimé, au paiement d’une somme provisionnelle de 345.019,02 euros au titre de son occupation de l’appartement depuis qu’elle est propriétaire, à son profit ;

En tout état de cause,

Débouter M. [T], intimé, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner M. [T] au paiement de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 octobre 2025, M. [T] demande à la cour de :

Le recevoir en ses écritures, fins et conclusions ;

Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris le 4 mars 2025 ;

Débouter la société KEL de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner la société KEL à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société KEL au paiement des entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 décembre 2025.

Les conseils des parties ont adressé chacun au greffe de la cour une note en délibéré (16 janvier pour M. [T], 23 janvier pour la société KEL). M. [T] indique en substance qu’il produit un avis de virement vers le compte CARPA [Localité 4] de la société KEL et que le virement de la somme de 19.500 euros s’ajoute donc désormais à la somme de 240.429,92 euros, correspondant aux versements réalisés entre les mains du syndic. La société KEL observe que le virement provient d’une société tierce, et que M. [T] (indirectement via ses sociétés ou ses enfants) s’est acquitté d’un montant limité de 57.000 euros et non de 297.429,92 euros.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

La société KEL expose qu’une importante fuite d’eau est survenue en 2023 et 2024, que la société MBS mandatée pour rechercher la cause du débit d’eau a préconisé la visite de l’appartement loué à M. [T] qui n’a pas été visité, alors qu’il est nécessaire par ailleurs d’accéder aux lieux aux fins d’actualisation de la police d’assurance et d’évaluation de l’état de l’appartement. Elle précise qu’il existe une urgence à la laisser entrer dans l’appartement loué à M. [T], le refus opposé par ce dernier étant illégitime. Elle fait valoir par ailleurs que l’obligation de M. [T] de régler des sommes au titre de l’occupation de l’appartement est incontestable, qu’elle n’a reçu aucun paiement de sa part depuis qu’elle est propriétaire jusqu’au jour de l’audience devant le premier juge. Elle indique que la valeur du loyer annuel n’est pas uniquement de 18.000 euros mais bien de 7.425,93 euros mensuels et de 103.197,35 euros annuels depuis le 1er août 2023, alors qu’elle a fait l’avance des charges locatives qui doivent également lui être remboursées.

M. [T] expose, pour sa part, qu’il a laissé l’accès à son appartement, notamment à la société Ceprim, plombier de l’immeuble, que la fuite d’eau a été résolue, de sorte qu’il n’existe aucune urgence. Il soutient que la société KEL ne justifie d’aucune décision ou procès-verbal d’assemblée générale autorisant des travaux, qu’il n’est fait état d’aucun motif sérieux, alors que lui-même justifie de l’état des lieux et de travaux d’amélioration qu’il a réalisés, de sorte que le refus qu’il oppose à la demande d’accès formée par l’appelante est légitime. Sur la demande de provision, il fait valoir que le contrat de bail n’est pas résilié et que les prétendus impayés ne peuvent constituer qu’une créance de loyer, ce, alors que le montant du loyer a été convenu entre les parties, que la procédure de révision du loyer n’est pas intervenue et que le bail a été consenti charges de copropriété incluses. Il conclut que seule l’obligation de payer la somme de 1.500 euros mensuels s’infère des stipulations contractuelles. Il précise qu’il a réglé un total de 37.500 euros et versé 240.429,92 euros entre les mains du syndic en exécution de l’avenant du 13 avril 2012.

Sur la demande d’injonction sous astreinte et la demande d’autorisation d’entrer dans les lieux loués

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, alinéa 1, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

Le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

Selon l’article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucun travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

Selon l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Au cas d’espèce, il est constant que les parties sont liées par un contrat de bail, dont l’article 7 stipule que le preneur souffrira quelque gêne qu’il lui en cause, les réparations et travaux qui seraient exécutés dans l’immeuble sur décision d’assemblée générale ou à la diligence du syndic en cas d’urgence et de péril qu’elles qu’en soient l’importance et la durée.

Il résulte du rapport d’intervention de la société MBS travaux en date du 9 mai 2023 (pièce n°11 de la société KEL) qu’une recherche de la cause de débit d’eau a été réalisée en raison d’une surconsommation d’eau au niveau du rez-de-chaussée de l’immeuble, l’entreprise précisant « Nous avons accédé à tous les appartements sauf au 3ème étage. Nous n’avons constaté aucun problème particulier. Nous avons isolé chaque appartement sauf au 3ème et lorsque nous coupions l’eau en isolant, nous pouvions constater que ça coule toujours dans la fonte. Nous préconisons en urgence l’accès au 3ème étage ».

Toutefois, la société KEL produit en pièce n°10 un simple projet de résolution en date du 11 mars 2024 dont il ne résulte aucune résolution spécifique ni aucune décision d’assemblée générale relative à ces travaux et réparations.

Il n’est pas discuté non plus par les parties que la fuite d’eau à l’origine de la surconsommation relevée a été résolue.

Dans ces conditions, il ne peut être retenu de ce chef aucune circonstance justifiant de l’urgence à accéder aux lieux loués au sens de l’article 834 du code de procédure civile ni aucun trouble manifestement illicite, au sens de l’article 835 de ce code, la contrariété à la loi voire au contrat de l’opposition de M. [T] n’étant pas établie.

C’est tout aussi vainement que la société KEL invoque la nécessité d’accéder aux lieux loués pour les besoins de l’évaluation de l’appartement et de l’actualisation de la prime d’assurance. En effet, étant observé que la société KEL qui ne justifie d’aucune urgence, ne produit aucun élément justifiant d’un état dégradé de l’appartement, et la fuite d’eau ayant été résolue sans accès audit appartement, il se déduit que cette fuite d’eau n’a pas affecté l’appartement loué à M. [T] qui produit pour sa part un procès-verbal de constat accompagné de photographies et établi le 13 décembre 2024 dont il résulte que les lieux sont en bon état.

Dès lors, alors que ni la loi ni le contrat ne prévoit l’accès aux lieux pour les besoins d’actualiser une prime d’assurance, aucun trouble manifestement illicite n’est établi.

Enfin, au regard de ce qui précède, l’existence d’un dommage imminent n’est pas plus caractérisée.

Pour ces mêmes motifs, il ne sera pas fait droit à la demande subsidiaire de la société KEL tendant à la voir autoriser ainsi que les entreprises mandatées par elle et tout représentant de son assureur, à pénétrer, en recourant à un serrurier, dans les lieux loués le temps nécessaire à la réalisation des mesures décrites ci-dessus, le tout avec l’assistance de la force publique si besoin est.

Par voie de conséquence, la décision entreprise sera confirmée de ces chefs.

Sur la demande provisionnelle

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Tout d’abord, il doit être rappelé que par jugement du 30 août 2023, dont il a été relevé appel, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a déclaré irrecevable la demande de résiliation judiciaire de la société Bellecote Invest et débouté la société KEL, intervenante volontaire de ses demandes. De la sorte, la demande provisionnelle de la société KEL ne peut s’analyser qu’en une demande de provision portant sur des loyers, au jour où la cour statue.

Ensuite, il résulte des pièces produites que :

Le contrat de bail produit en date du 1er août 2011 (pièce n°1 de l’appelante) prévoit en son article 1er que le preneur s’engage à réaliser les travaux de réhabilitation de l’appartement estimés à 800.000 euros tandis que le loyer, compte tenu de ces travaux a été fixé à la somme annuelle de 18.000 euros charges de copropriété incluses, commençant le 15 septembre 2012,

M. [T] produit en pièce n°2 un avenant du 13 avril 2012, avenant argué de faux par la société KEL, mais qui prévoit que le preneur s’acquittera du paiement des loyers entre les mains du syndic pour le compte du bailleur,

Il produit également en pièce n°1 un relevé de compte propriétaire au 31 décembre 2014 dont il résulte qu’il a procédé ou fait procéder par des sociétés intermédiaires à des paiements entre les mains du syndic pour un montant d’environ 202.000 euros (pièce n°7),

Il verse aux débats enfin en pièces n°21, 21-1, 21-2 la copie de 3 virements sur le compte CARPA de la société KEL pour un montant total de 37.500 euros ;

La note en délibéré de M. [T] fait état de règlements pour un montant supérieur, bien que critiqués par la société KEL comme émanant de tiers notamment.

L’obligation de paiement de M. [T] d’une somme provisionnelle de 345.019,02 euros au titre d’un arriéré locatif se heurte dans ces circonstances à des contestations sérieuses.

Par conséquent, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de la société KEL.

Sur les autres demandes

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, la société KEL supportera les dépens d’appel.

Elle sera condamnée à payer à M. [T] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Katamon Estates Limited aux dépens d’appel ;

Condamne la société Katamon Estates Limited à payer à M. [T] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE