Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 3, 8 janvier 2026, n° 23/13265

CA Paris
Infirmation partielle 8 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que Mme [W] était bien redevable de la somme réactualisée au titre des loyers et charges dus, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Fixation de l'indemnité d'occupation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation doit être fixée au montant des loyers et charges dus, conformément à la jurisprudence.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 3, 8 janv. 2026, n° 23/13265
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/13265
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Tarik EL ASSAADJudith CHAPULUTThibault FAUGERAS
Cabinet(s) :	KACEM-CHAPULUT
Parties :	S.A. IMMOBILIERE 3 F

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 08 JANVIER 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/13265 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CICE2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mai 2023 -Juge des contentieux de la protection d'[Localité 8] – RG n° 11-22-002559

APPELANTE

S.A. IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIMÉE

Madame [W] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Tarik EL ASSAAD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

Représentée par M^e Thibault FAUGERAS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 100

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Madame Laura TARDY, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Caroline GAUTIER

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Apinajaa THEVARANJAN, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2018, la SA d’HLM Immobilière 3F a donné en location à Mme [W] [Z] un appartement situé [Adresse 2]. n° 1141 à [Localité 6].

Par acte d’huissier du 2 novembre 2022, la SA d’HLM Immobilière 3F a fait assigner Mme [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Ivry sur Seine pour voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail qui lui a été consenti et subsidiairement en voir prononcer la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers et des charges,

— ordonner son expulsion ainsi que la séquestration de ses meubles et objets mobiliers garnissant les lieux,

— condamner Mme [Z] à lui payer :

— la somme de 5.580,60 euros à titre de loyers et charges impayés, terme de septembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer augmentée des loyers devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,

— une indemnité d’occupation des lieux égale au montant de la quittance locative à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux,

— une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

Mme [W] [Z], comparante en personne, a reconnu la dette, et a sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement à hauteur de 180 euros sur 36 mois. A titre subsidiaire, elle a sollicité un délai de 3 ans pour quitter les lieux.

Par jugement contradictoire entrepris du 30 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine a ainsi statué :

CONDAMNE Mme [W] [Z] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F, en deniers ou quittances valables, une somme de 2.800 euros montant des loyers et des charges impayés au 29 mars 2023 (terme de février 2023 inclus) avec intérêts de droit à compter de ce jour,

DIT que Mme [W] [Z] pourra s’acquitter de cette somme au moyen de 35 mensualités consécutives d’un montant minimum de 180 euros, chaque mensualité étant payable, en plus du loyer courant dans le courant de chaque mois, et pour la première fois dans le courant du mois de juillet 2023, puis d’une 36ème mensualité correspondant au solde de la dette,

DIT que tous les paiements ainsi effectués s’imputeront sur le capital,

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du Code Civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

PRONONCE la suspension des effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de location conclu entre les parties pendant la durée de ces délais,

DIT que cette clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de complet règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais,

DIT qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance, suivie d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et le contrat de bail liant les parties sera de plein droit résilié sans formalité préalable,

AUTORISE dans cette hypothèse la SA d’HLM Immobilière 3F, à défaut de libération volontaire, à procéder, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, à l’expulsion de Mme [W] [Z] de l’appartement qu’elle occupe, tant de sa personne que de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique si besoin est,

CONDAMNE Mme [W] [Z] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F, en cas de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant de 652 euros (sans indexation possible et charges comprises) à partir du 18 janvier 2022 et jusqu’à parfaite libération des locaux,

DIT que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles 433-1 et suivants du code des Procédures Civiles d’Exécution,

REJETTE les autres demandes formées par la SA d’HLM Immobilière 3F,

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

Par jugement rectificatif du 21 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine a ainsi statué :

ORDONNE que la minute 2023/1127, RG 11-22-002559 et les expéditions du jugement rendu le 30 mai 2023 par le tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine seront modifiées de la façon suivante :

En page 4, sous le 'PAR CES MOTIFS', 8ème paragraphe, 2ème ligne,

au lieu de : CONDAMNE Mme [W] [Z] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F, en deniers ou quittances valables, une somme de 2.800 euros montant des loyers et des charges impayés au 29 mars 2023 (terme de février 2023 inclus) avec intérêts de droit à compter de ce jour,

Lire : CONDAMNE Mme [W] [Z] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F, en deniers ou quittances valables, une somme de 8.666,28 euros montant des loyers et des charges impayés au 29 mars 2023 (terme de février 2023 inclus) avec intérêts de droit à compter de ce jour,

DIT que les autres dispositions du jugement du 30 mai 2023 restent inchangées,

DIT que la présente décision sera mentionnée sur la minute et les expéditions du jugement et sera notifiée comme celui-ci,

LAISSE les dépens à la charge du Trésor Public.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 24 juillet 2023 par la SA Immobilière 3F,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 3 octobre 2023 par lesquelles la SA Immobilière 3F demande à la cour de :

RECEVOIR la Société Immobilière 3F en son appel et l’y dire bien fondée ;

REFORMER le jugement rendu le 30 mai 2023, rectifié par décision du 21 août 2023, par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine en ce qu’il a condamné Mme [W] [Z] à payer à la société Immobilière 3F, en deniers ou quittance valables, une somme de 8.666,28 euros, montant des loyers et charges impayés au 29 mars 2023, terme de février 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de la décision,

REFORMER le jugement rendu le 30 mai 2023, rectifié par décision du 21 août 2023, par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine en ce qu’il a condamné, en cas de résiliation du bail, Mme [W] [Z] à payer à la SA [Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant de 652 euros (sans indexation possible et charges comprises) à partir du 18 janvier 2022 et jusqu’à parfaite libération des locaux.

CONFIRMER le jugement rendu le 30 mai 2023, rectifié par décision du 21 août 2023, par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine pour le surplus.

Statuant à nouveau :

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyer et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux ;

CONDAMNER Mme [W] [Z] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 9.554,84 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 septembre 2023, terme d’août 2023 inclus ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux,

DÉBOUTER Mme [W] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

CONDAMNER Mme [W] [Z] au paiement d’une indemnité de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

LA CONDAMNER aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Maître Judith Chapulut-Auffret pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Mme [W] [Z] a constitué avocat mais n’a pas conclu au fond.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Les deux seuls chefs de dispositif de jugement critiqués concernent le montant de l’indemnité d’occupation et celui de la dette locative.

Sur l’indemnité d’occupation

La SA Immobilière 3F sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme forfaitaire invariable de '652 euros, sans indexation possible et charges comprises, à partir du 18 janvier 2022 et jusqu’à parfaite libération des locaux'. Elle sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux, en faisant valoir que le montant des sommes facturées à Mme [Z] fluctue à raison de la régularisation des provisions pour charges, s’agissant notamment des consommations d’eau. Elle souligne qu’il s’agit au demeurant de la jurisprudence constante de la cour d’appel de Paris.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux ; ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, au vu de ces éléments, la critique de l’appelante est pertinente ; il convient d’ailleurs de rappeler que les charges peuvent être régularisées au profit de l’occupant; il est ainsi conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point et le montant mensuel de l’indemnité d’occupation sera fixé comme précédemment énoncé.

Sur la dette locative

La SA Immobilière 3F sollicite l’infirmation du jugement entrepris, rectifié le 21 août 2023, en ce qu’il a condamné Mme [Z] au paiement de la somme de 8 666,28 euros au titre des loyers et charges impayés au 29 mars 2023, terme de février 2023 inclus, et sollicite la condamnation de cette dernière au paiement de la somme réactualisée de 9 554,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 septembre 2023, terme d’août 2023 inclus, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit que Mme [Z] était bien redevable de la somme de 8666,28 euros au 29 mars 2023, terme de février 2023 inclus, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’infirmer le jugement entrepris sur ce point, mais uniquement d’actualiser la dette locative, et de condamner Mme [Z] au paiement de la somme réactualisée de 9554,83 euros au titre des loyers et charges dus au 12 septembre 2023, terme d’août 2023 inclus, cette somme étant due en vertu dudit décompte.

Mme [Z] sera condamnée au paiement au-delà de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux du loyer et des charges courants, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle telle que précédemment fixée en cas de résiliation du bail, pour le cas où les délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, accordés par le premier juge selon des chefs de dispositif irrévocables, ne seraient pas respectés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Mme [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel, et de rejeter la demande de la SA Immobilière 3 F à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à actualiser la dette locative, et sauf en ce qu’il a condamné Mme [W] [Z] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F, en cas de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant de 652 euros (sans indexation possible et charges comprises) à partir du 18 janvier 2022 et jusqu’à parfaite libération des locaux,

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé et y ajoutant,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Mme [W] [Z] à payer à la SA Immobilière 3 F la somme réactualisée de 9.554,84 euros au titre des loyers et charges dus au 12 septembre 2023, terme d’août 2023 inclus, ainsi qu’au paiement au-delà, et jusqu’à la libération effective des lieux, des loyers et charges courants, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle telle que précédemment fixée, en cas de résiliation du bail,

CONDAMNE Mme [W] [Z] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct,

REJETTE toutes autres demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE